万达影院业之所以能在短短几年内取得如此骄人业绩，与万达集团实力雄厚的地产业的支持是分不开的。电影院与商业地产结合得天衣无缝，可说是万达成功的关键所在。

万达进入影院业之初，就开始依托集团的两大支柱产业——住宅地产、商业地产的优势，积极探索一条适合中国国情的影院发展模式。这一模式主要利用万达广场城市综合体各类业态的互补优势，与商业地产和住宅地产形成营销联动，相互推进。

国内电影院尝试与商业地产结合发展始于2002年，第一个探索者是中影新南国影城与深圳中信广场。而从目前来看，最为成功的实例还是万达影院与万达商业广场的结合。其成功的根本原因，就是万达集团解决了其他多数影院无法做到的在自己的地产项目中投资兴建影院的问题。万达影院的发展依托于万达集团，而作为全国唯一的跨区域大型购物中心发展商的万达集团，在电影院与商业地产项目“打包”经营方面，具有得天独厚的优势。如上所述，一方面集团雄厚的实力能为影院发展提供强大的资金支持，为影院的规划、选址、设计和建设提供科学保障；另一方面，影院作为商业地产中的一个业态，它与其他业态能够有效对接并相互推动。万达院线总经理叶宁表示：商业地产项目中最具集客效应的就是百货店和以影院为中心的娱乐休闲业态。从国外的经验看，没有影院就称不上是现代商业中心。[1]“集团内部曾做过调研，70%到万达广场的顾客都会光顾电影院，而已经形成品牌的万达影城不仅集客效应明显，反过来也拉升了万达商业地产品牌。”[2]万达通过自有资产链接所缔造的“新资本、新影院”的神话，令业界为之瞩目。而其开创的“影院城市综合体”，更从“影院投资模式”这一微观层面，为全国院线制建设和发展提供了崭新思路和成功经验。

在商业地产模式的探索过程中，万达集团经历了“4万—5万平方米的万达商业地产单店、10多万平方米的万达商业地产组合店、30万—70万平方米的万达购物广场”的三级跳。而万达集团最终选择了在购物广场项目中建立影院的发展模式，旨在打造一个具有国际建造标准和管理水平的城市综合体，即CED——中央娱乐区，使之成为一个城市的时尚旗舰。他们认识到，现代化的多厅电影院应当成为整个万达购物广场一个不可或缺的组成部分，它对提升整个万达广场的功能配置、资源共享将起到重要作用。万达影院业之所以能快速发展，很重要的一个原因就是万达集团拥有几十个购物广场，影院随着购物广场的发展而发展。在这些自有的购物广场项目中，设立影院的程序相对简单，在集团的统筹下，影院投资部门需要做的只是给集团提出项目建议并做好预建项目相关信息的反馈等工作。2005年以前开业的5个影城以及此后开业的长春、青岛、南昌、北京、上海、宁波、南京、沈阳、重庆、成都、西安、无锡、苏州、杭州等影城，都是建在万达集团自有商业地产项目中的。[3]这种选址策略充分体现出集团的优势，将影院纳入自有商业地产项目中“打包”发展，可以有效地推动多种业态之间的整合互动，从而无论对商业地产的开发还是对影院的经营都极为有利。

置身于自有物业中的万达影院，在经营上也获得了极大成功。万达院线每开一家新影院都能给当地票房带来50%的收入增长。[4]目前，万达院线旗下的影院，自有物业的已占到多半以上，院线的盈利也主要来自它们。这些影院所处地理位置优越，建设成本低，市场培育期也比较短。特别是位于大城市核心商圈内的影院，票房收入更为可观。如2009年票房收入最高的北京万达国际电影城（CBD店）和武汉万达国际电影城，均位于核心商圈内，两家影院票房总量都在4000万元以上，显示出大城市核心商圈极大的票房号召力。年度票房收入在2000万元以上的影院，分布在北京、武汉、天津、长春、上海、南京、宁波、哈尔滨等地，其城市类别包括直辖市、副省级城市、省会三类。在这些城市中，票房排名前13位的万达影院全部都建在万达购物广场之中。这充分反映出万达商业地产及万达影院精准的选址能力，表明“自有城市综合体”是万达院线发展壮大的基本保证。[5]

在影院配套设施的建设上，万达院线更是充分发挥了商业地产的优势。一方面，现代化的多厅影院作为整个万达购物广场一个重要的组成部分，通过推行设计思维，对提升整个购物广场清晰的功能配置、资源共享起到了积极作用；另一方面，万达购物广场优越的区位与环境，也使得影院服务更加完善。“让看电影成为一种新的休闲”，是万达院线在创新的途径和实践中提出的一种理念。VIP休息室、吸烟室、儿童活动区、卖品专柜、会员服务专区等，这样的万达影院的标准配置，让观众的新选择不断出现。全国所有的万达影院周边，都建有可用最短时间找到的餐吧、KTV、书城、电动游戏厅等休闲娱乐网点，其科学、标准的配置，为观众创造新选择，同时也提供了真正的一体化的服务。[6]

如今，万达院线的发展已逐渐走出了自有商业地产范畴，2009年有近10家影城在非万达地产项目中开业，依然取得了可观的经济效益。不过，万达院线总经理叶宁表示：“万达商业地产的影城依然是我们的核心，但是我们并不排除并购和投资……前提是控股，我们要掌握话语权。”[7]

万达所创造的影院与商业地产结盟的“城市综合体”模式，为院线制改革注入了新鲜血液，并促使大量民营资本与商业地产结盟，投资影院建设。如今，伴随着中国城市化进程的加快，城市商圈以及商圈内大型购物中心不断崛起，即使GDP水平一般的城市也不例外。因此，“购物中心+影院”捆绑式的发展，便成为民营资本投资影院项目中最为常见的一种模式。其投资主要有以下两种方式。

一是仿效万达集团模式，由房地产公司直接投资影院建设。保利万和、时代今典、金逸珠江、世茂国际影城，都是依靠实力雄厚的地产集团仿效这种开发模式，并且其均有进一步拓展和延伸的趋势。像广东著名房地产公司嘉裕集团下属的金逸影视投资公司，于2008年4月与广东珠江院线重组成立了广东金逸珠江院线。而嘉裕集团下属的购物广场——嘉裕太阳城百货开业后，金逸珠江院线作为嘉裕地产的休闲业态之一进驻商城，使得金逸院线成为与万达可相媲美的依靠自有物业实现资产链接的院线之一；又如主要从事房地产开发的世贸集团，2010年以商业地产商的身份，正式成立了世茂国际影城，加入到影院投资行业中来，通过世茂广场将世茂百货以及世茂影院等多种业态进行整合，以连锁经营的方式在全国迅速扩张。

另一种投资方式，是民营电影院线租赁商业地产兴建影院，即“商业地产开发商和影院投资方分别承担土建、二次装修工作。开发商以商业面积作为固定资产出资，完成主体建造，并根据影院投资方的图纸要求完成影院的隔墙起坡。影院投资方结合楼层面积划分出合理的厅数，并配以相应的座椅、放映设备，然后以固定租金和流水倒扣形式支付物业租金”[8]。目前，不少民营影视公司投资影院建设主要采取的就是这种方式，如非自有物业中的万达影院建设，以及近年来崛起的大地数字院线，等等。

表21-1 2008年中国票房前10名影院商圈、地址分布

万达院线的迅速汇聚和崛起，引人注目，推动了电影市场的发展，其发散式思维及其引发的“鲶鱼”效应和“标杆”作用，影响了整个中国电影市场的格局与走向。与地产商合作在商业中心区兴建影院，已成为目前影院建设最大的亮点和主要趋势。由上表的统计数据可以看出，2008年排名前10位的影院，全部分布于大城市的重要商圈之中，而2009年全国新开业的影院中，近90%都位于大中型购物中心内。全国每年新开业的设有电影院的购物中心大致在100家上下，除去10%的开发商自营影院外，全国50家品牌影院都在极力争取进入这些购物中心。此外，北京、上海等一线城市商业中心的影院合作项目开始由市区向周边扩展；二三线城市的商业中心建设规划一出台，往往就有四五家影院竞相入驻。[9]

[1] 参见徐敏：《“万达模式”：行业新贵的成长轨迹》，《综艺报》2009年第14期。

[2] 中国电影家协会产业研究中心编：《2010中国电影产业研究报告》，中国电影出版社2010年版，第94页。

[3] 参见李妍：《北京万达院线：影院建设提速迈进》，《中国电影报》2006年4月27日；中国电影家协会产业研究中心编：《2009中国电影产业研究报告》，中国电影出版社2009年版，第260页。

[4] 松双：《万达购物中心“热恋”电影院》，《中国商报》2005年5月27日。

[5] 中国电影家协会产业研究中心编：《2009中国电影产业研究报告》，中国电影出版社2009年版，第266页。

[6] 参见陈洪伟：《万达电影投资的三件武器》，《当代电影》2009年第5期。

[7] 王然：《万达院线秘诀》，《中国市场》2009年第33期。

[8] 中国电影家协会产业研究中心编：《2009中国电影产业研究报告》，中国电影出版社2009年版，第285页。

[9] 中国电影家协会产业研究中心编：《2010中国电影产业研究报告》，中国电影出版社2010年版，第106页。