东门银行破产之后，上官煦炎不知所踪，所欠下的债务没有归还。

这些日子，不知是谁惊异地发现，此人又大摇大摆地出现在华夏小镇，还是那副志得意满的神态。很快，又传出东门银行已经对小镇央行清偿了所有债权债务，最神奇的是，清算之后东门银行居然一镒银子也没有差储户的。

小镇西门本是最繁华的去处，集中了所有的银行、交易所、商铺，当然是房价最贵和涨幅最高的地方。当年为了把轩辕启恒从祖宅里赶走，上官煦炎买下了轩辕族人几乎所有的住宅，如今，仅仅一半左右的房产就足以偿还东门银行的本息。

赶走轩辕启恒只是为了一时意气，没想到数年后救了自己一命，上官煦炎原本是个不甘寂寞的人，眼见手里的房产巨幅增值，当然要回乡重整旗鼓！

在赚钱这件事上但凡尝到了甜头，必然重操旧业，这在经济学上被称为“路径依赖”。用简单的话说，这人不会干别的，只能靠这个赚钱。更重要的是，“路径依赖”有强大的示范效应，看清了上官煦炎发财的道道，一本万利的生意，他可以，我为什么不可以？

上官煦炎再度与西门银行联手，开始炒作小镇其他地方的房子，大体手法并没有什么技术含量，无非就是在一片空地上盖起房子（或者事先囤积同一地段的房子），然后再制造一些噱头，通过数笔交易抬高当地交易价格。

房地产交易是件很有意思的事，只要周边有一所房子价格上涨幅度较大，那么立刻就会带动所有房子上涨。有关钱的信息传播很快，既然人家的房子能卖到这个价格，我的房子一定也可以！

上官煦炎是大手笔，一买几十套、上百套。普通人则买上一两套，大家一起坐等房地产升值。

人们坚定地认为，小镇依山傍海，虽然环境优美，但地域狭小，土地和房子都是稀缺品，所以未来趋势一定只涨不跌。人们开始真的相信，整个小镇会住满游客，无论海滩、沼泽、湿地，甚至灌木丛都是浪漫而又健康的居住地，这里的房产一定会升值！开始只是小镇的土地和房产，尤其是海滩附近，后来距离小镇10里、15里、20里……每一块土地都成为资金争夺的对象。

对银行家来说，房地产贷款成了最好的生意，只要用房子作抵押，买房的贷款就毫无风险。如果客户遇到困难无法还钱，银行只要把土地或房子出售就行了。事实上，直至今天，这也是商业银行最重要的风控思路——贷款一定要有房产抵押。

在市场最火爆的时候，只要有人交易房子，银行就会放贷款，也不会对贷款人认真审核。这时候谁不去炒房？哪家银行不给房产贷款才是真正的疯子，既然有无风险的利润，哪有放着钱不赚的道理？

身为小镇央行的首领，看着眼前的房地产红红火火，南门亦菲却觉得隐隐不安，似乎有什么灾难又要降临到刚刚平息了挤兑风波的小镇上。

此时，小镇产出的工业品已经风靡世界，没几个人知道，轩辕、长孙甚至包括太史家族都感觉到了巨大的压力。正因为产品已经远销世界，每个人都用上了小镇的工业品，所以今后不太可能再有如此大的销量，不可能再有如此大的市场，当然也就不会有如此大的盈利。

问题的关键在于，前期积累下来的生产能力还在，人们预期未来依然像从前一样如火如荼……

表面看房价在银行贷款助推下一路飙升，其本质则是创新带来的巨大利润，以及人们对未来的美好预期。很长时间以来，人们手中的财富逐渐增长，无论市场、厂商还是家庭都处在财富爆发期。巨大的利润也好，美好的预期也罢，这些都通过银行系统传导到了小镇的房地产价格上。

说到底，房价只是创新带来收益的一种体现，银行的资金支持并不是根本原因。

在繁荣或者经济运行平稳的环境下，商业银行以房屋作为抵押工具没问题，但经济进程不是一成不变的，也不可能永远停留在繁荣中。所谓的繁荣、衰退、萧条、复苏等经济周期，也可以简单解释为人们赚钱的难易程度，普通人也好，大老板也罢，对市场感知的方向是一致的，只是力度不同而已。

在工业创新刚刚兴起的时候市场无限大，什么工业品都可以赚钱，这时候任何一个行业都是蒸蒸日上；对银行来说，无论谁借钱都能还得上，无须担心风险。随着工艺不断改进，人们对产品质量的要求提高了，不再是什么产品都有市场了，必须在技术、营销、渠道上有所突破才能战胜对手；对银行来说，这时候就需要筛选客户了，也恰恰在这时候看起来无风险的房地产行业出现了（在创新早期不可能有房地产，一则人们积累不足，二则大资本集中于利润更高的创新行业，也就不关注房地产）。

当创新产品普及到社会的每个阶层，这时候钱就很难赚了，对银行来说房地产便成为一种非常好的投资行业——起码看起来只涨不跌。

世界上真的有只涨不跌的投资行业吗？

南门亦菲拿出的第一个方法是打压市场，轩辕启恒被挤出祖宅的时候，曾和长孙东阳同样在小镇囤积了很多房产，以备房价过高时抛出，打压过热的市场。令轩辕和长孙没有想到的是，尽管他们抛出了很多住房，也没能遏制住房价上涨，低价抛出的房源反倒成了别人的盈利利器，他们则被人讥笑为傻子。

南门亦菲慨叹，恐怕只有控制银行系统才能控制房价，所有点燃烈火的柴草都是银行系统提供的——房价已经变成纯粹的资金游戏，银行资金是房价最大的推手。一旦房价不再可控，银行系统的风险同样将不可控，小镇将迎来下一次金融风暴。

控制房价，最简单有效的办法就是釜底抽薪，让商业银行手中没有钱对房地产放贷，没有干柴自然燃不起烈火。

于是，南门姐妹联合小镇各大家族打出了一套组合拳：

——南门亦菲以小镇央行行长的身份函告小镇各界：投机性购房不仅利用银行体系货币透支了自己的未来，也透支了小镇的未来；在接下来的日子，各家商业银行仍旧可以向央行或者南记这样的大银行融资，但如果发现银行拆借资金被用于买房，这些商业银行必须承担严重的责任；凡小镇居民都可以检举揭发此类行为，小镇央行将竭尽全力调查。

——接下来的日子里，南门姐妹和轩辕、长孙、太史等家族频繁开会，却不对外透露任何消息。包括商业银行在内，人们明明知道这些会议与房地产有关，但无法获得只言片语。

——小镇的金融江湖还没来得及猜测这些狐疑到底是什么内容，南记银行和中央银行就率先收回银行拆借资金，小镇银行拆借资金利率、短期借款利率应声而起。

包括房地产市场在内，金融资产炒作都依靠短期资金支持，短期利率飙升意味着炒作成本提升，对炒家将形成致命打击，而此时小镇的银行间拆借利率已经达到了隔夜1%。也就是说，即使银行自己炒作房产，每个月至少赚到30%才能不赔，如此炒房焉能再有盈利？

专题5-6：

房地产投资的魅力在哪里

对于投资品，为什么房地产最有魅力？答案是两个字：杠杆。

通常情况下买房的资金杠杆比率为1∶3—1∶5，也就是说，房价只需要上涨10%，投资者就能赚取30—50%的收益。同样的资金量投入，杠杆可以成倍扩大收益率，当然，也会成倍扩大损失。投资者没有不贪婪的，这是人的本性之一，所以，房地产将永远是投机者的天堂，昨天是，今天是，明天也是。

短时间内，房地产价格的波动幅度确实不如股票、期货，流动性也不如股票、期货等投资品，但大多数情况下房地产的安全性要比股票、期货等金融投资品强很多，即使在经济萧条的环境下，房地产依然是最坚挺的投资品之一。

从投资技术来说，即使牛市中找到一支年内翻倍的股票也很难，可房地产在牛市中可以随便买，只要买到就会普涨。更重要的是，房地产的牛市一般会持续数年、十几年、几十年，普通人都能看清楚；证券动**，牛市很难持续一年以上，一般数月之内就完成了牛熊交替，普通人很难分辨。

曾经有一种流行的观点，房价上涨是先购房者对后上车者的盘剥：先购房者仅仅是购买了房子，什么也没做，却要让后来买房的人付出几倍、十几倍、几十倍的价钱，甚至是后来者一生的收入预期。

这种说法听起来很有道理，其实不然，房地产确实是一个财富分配的游戏。房价上涨固然会导致财富重新分配，但反之亦然。买房与否是一个投资方向的判断，任何一次投资都是个人经历、眼光、胆魄等因素的综合判断，购房确实有增值收益，同样要承担贬值风险。如果房价暴跌，还会有人说先买房者是对后上车者的剥削吗？