3.买房子定金与订金的区别(1 / 1)

老张打算买一套二手房,让儿子和儿媳搬过来跟自己同住一个小区,也方便帮小两口照顾孙子。在中介的介绍下,老张看上了一套三室的房子,中等楼层,采光也不错,距离老张的住宅只隔一栋楼。于是在中介的撮合下,老张与房主签订了《房屋买卖合同》,支付了定金1万元。第二天儿子和儿媳来看房子,跟周边的邻居打听了一下,发现原来房主楼上的住户经常日夜弹钢琴,而且不做任何的隔音措施,琴声十分扰民,楼上楼下邻里关系非常紧张,所以房主才着急出售这套房子。

老张知道这件事后,觉得中介不靠谱,没有事先调查告知他,就找中介要解除《房屋买卖合同》。中介联系了房主,房主出面说不买房子可以,但是老张交的1万元定金就退不了了。老张拿着合同找到律师,想问这1万元的定金到底能不能退。

《民法典》第五百八十六条【定金担保】 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

《民法典》第五百八十七条【定金罚则】 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

定金与订金不同,老张与房主签订的《房屋买卖合同》中约定的是定金1万元,那么意味着如果老张继续履行合同,这1万元定金可以算作房款的一部分;如果老张不想购买这套房子了,定金1万元是退不了的;如果房主不想卖这套房子了,是要双倍返还1万元定金的,也就是房主要支付给老张2万元。经过律师的讲解,老张实在不想要这套房子了,于是定金1万元就不退了,双方解除了《房屋买卖合同》。

法律解析

(一)什么是定金?

所谓定金,是订立合同的双方为了保障合同的履行,双方约定由购买方在合同订立时或者合同订立后履行之前,按照合同的总标的额的一定比例(一般不超过20%),预先支付给出卖方的金钱或者其他替代物。如果双方依约履行完了合同,定金可以作为合同总标的额的一部分,不再退还。

(二)什么是订金?

订金是人们在日常生活交易中的一个习惯用语,法律上对订金并没有明确的规定。与定金相比,订金没有特殊的法律含义,仅作为预付款的代称。如果购买方、出卖方一方违约,或者其他原因导致合同没办法继续履行的,订金作为预付款都是要退还的。总而言之,订金不具有担保合同签订和履行的法律含义。

(三)定金和订金的区别是什么?

依据上述定义,总结三点区别:

1.两者性质不同:定金具有法律含义,担保合同的签订和履行;订金只是人们生活中约定俗成的习惯用语,仅代表预付款的含义,不能担保合同的签订和履行。

2.两者的法律后果不同:定金具有定金罚则的概念,支付定金后,如果购买方违约拒绝继续履行合同义务,则定金不予返还;如果出卖方违约拒绝继续履行合同义务,则定金要双倍返还;如果合同正常履行,那么定金作为合同价款的一部分,从标的额中扣除,不再返还。订金没有法律上的约束,只是预付款,如果合同没办法继续履行,不管是购买方的原因还是出卖方的原因,作为订金都需要退还购买方;如果合同正常履行,那么订金作为预付款,抵扣合同的部分价款,不予退还了。

3.两者的数额限制不同:根据《民法典》第五百八十六条的规定,定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。而订金的数额,法律没有限制,完全由当事人自由约定。

如果合同当事人在签订合同时,将定金写成了订金,还约定购买方给付订金后不履行约定义务的,无权要求返还订金;出售方收到订金后不履行约定义务的,应当双倍返还订金。虽然写的是订金,但是具有了定金的含义,这时按照双方的约定来作出判断。