商品房买不起，就买“小产权房”，这样可行吗？

亮亮到了结婚的年龄，女朋友和她的家人一直在催婚买房。但是亮亮刚毕业，工作时间不长，没有攒下多少积蓄，仅凭父母的帮助也只能在所在的城市买个“小产权房”。无奈之下，亮亮拿着家里给凑的110万元在当地村民程某的手上买下一处私宅。双方签订了《私宅买卖合同》，亮亮一次性向程某支付了110万元，程某把房子交付给亮亮。程某当时承诺这处房产过几年就能办理过户登记，到时候想转卖过户没有一点影响，亮亮轻信了这一说辞。谁知过了四五年，这套房子还是无法办理过户登记。于是亮亮将程某告上了法庭，要求程某退还购房款，支付利息，并赔偿装修费10万元。

经法院查明，这套房产不属于商品房，是“小产权房”，无法上市交易，买卖“小产权房”不受法律保护。法院认定《私宅买卖合同》无效，最终判决程某向亮亮退还购房款并按照银行同期贷款利率支付利息，同时赔偿亮亮装修费的损失；而亮亮则向程某返还涉案房产，并按照当地租金标准向程某支付房屋占用期间的使用费。

法律解析

“小产权房”是什么意思呢？它并不是一个法律概念，而是人们在日常生活中约定俗成的一种称谓。“小产权房”的性质一般分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，就是大家理解的在农村宅基地上建成的房子，一般只能在农村集体内转让买卖，外村人或者城里人不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地而违法建设的房屋，这类房屋属于违章建筑，更不受法律保护。

随着经济的发展，商品房的价格水涨船高，很多想买房的人都采取贷款买房的方式，但是仍有一部分人对购买房子望而却步。有的人为了结婚买婚房，有的人买房是刚需，为了让孩子有更好、更舒适的成长环境。而正规的商品房价格太高，许多家庭难以负担，即使贷款，还贷压力也很大。很多人就将眼光放在了价格相对便宜的“小产权房”上。同一地区，“小产权房”的价格仅仅是商品房价格的三分之一，甚至更低。这是很多购房者顶着产权风险购买“小产权房”的主要原因。那么“小产权房”可以买吗？需要提醒大家，虽然“小产权房”以低价格吸引购房者，但是其低价格的背后却需要承担高风险。

本案中，亮亮就是从村民程某手中买了一套属于集体土地上的宅基地房产。这类房产不能向集体以外的人群出售，没有办法办理不动产权证，无法完成产权过户。那么亮亮的权益就无法得到保障。

实务中还有很多案例，如“小产权房”的出售方又将房子一房二卖，甚至一房多卖；与其他人签订了房屋买卖协议，最终收取多方购房款，携款而逃，等等。这导致购房人或者其他第三人的利益无法得到保障，即使打赢官司，也很难追回钱款。所以买“小产权房”务必谨慎。

此外，购买“小产权房”后，如果遇到国家征地拆迁，由于“小产权房”没有国家认可的合法产权，购房者并非合法的产权人，购房者与卖房者之间的买卖关系不受法律保护，无法得到相应的产权拆迁补偿。如果“小产权房”因违反国家政策停建甚至被强制拆除，购房者很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。更有甚者，一些无良开发商在建造“小产权房”屋时，为赚钱而偷工减料。这些房产建造时手续不全，各种证件没有依法获得批准，属于私自建造的房屋，那么职能部门就很难监管到这些房子。

在实务中，很多“小产权房”在后续使用过程中质量不过关，出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题。因贪小便宜购买了“小产权房”，到最后只能自己吃亏，不仅要遭受经济方面的损失，甚至还可能威胁人身安全。一旦发生房屋质量纠纷，购房者根本无法保障自身合法权益。