目前我国大学城的功能主要有以下几种类型：投资型大学城、研发型大学城、新城型大学城、新校区型大学城和区域功能提升型大学城。

（一）投资型大学城

这类大学城的建设主体是企业，日常运营和管理采用企业化的方式。大学城通过给相关高校提供教育场所及配套的设施、服务获得收益；高等学校利用大学城来解决办学条件不足的问题。代表性的有：廊坊东方大学城，北京吉利大学城，沈阳北部大学城，西安大学城，上海松江大学城，杭州下沙大学城、小和山高教园区和滨江高教园区，昆明大学城，成都龙泉阳光大学城，广西北海大学城等。

以廊坊东方大学城为例，该大学城于1999年10月奠基，采取“企业投资、政府支持、市场运作、产业经营、社会化服务”的经营管理模式，规划占地面积2万亩，包括教学楼、科研实验室、现代图书馆、运动中心、教师公寓、学生公寓，以及幼儿园、中小学、医疗、商业、餐饮、文化娱乐等一系列配套服务设施的建设。建成后，大学城将形成一个建筑面积180万平方米，能够容纳20万名师生的巨型教育园区。2000年9月大学城开放后，累计有60多所学校先后在此办学。但自2008年后，随着办学成本的不断上升，很多学校选择离开大学城。截至2018年，大学城仅剩7所学校，3万多名学生。东方大学城由东方大学城开发有限公司、东方大学城管委会和各高校管委会负责管理。东方大学城开发有限公司负责大学城的开发、建设和经营事务；东方大学城管委会属政府机构，负责园区的宏观管理；各高校管委会则负责校内事务管理。

该模式的特点是：①产业化运作，由企业投资兴建，企业拥有园区设施的产权并对其实施产业化运作和管理，入园学校有偿使用园区资源，并在园区管理部门的协调下自主办学。学校入驻后，教学楼由学校按价挑选，后勤系统（包括食堂、宿舍、交通、医疗、水电、通信等）全部采用企业化运作方式，向社会公开招标，实行统一管理和收费。②园区的城市功能齐全，整个园区按城市社区模式规划建设，其社会化程度较高。③园区的建设和管理注重资源利用率，资源共享成为园区建设者与园区使用者的共同选择。[15]④政府提供政策优惠并给予帮助和指导。从项目审批、征地优惠、招校进园到后勤服务，市政府都提供优质服务。

其不足之处在于容易造成政府宏观管理的缺位，投资商具有投机的可能性，如为了减少投资基金而降低工程质量、规划管理不规范、后勤服务不到位、以教育名义搞房地产开发等。对于这类大学城，政府有关部门，尤其是地方政府，应根据当地的实际情况，制定相应的政策及建设标准，加强监督管理，规范大学城的建设发展。同时，由于大学城投资收益周期长，在运营前期，投资回报率比较低，因此，在大学城建设初期，政府应或以参股的形式，或设立大学城建设专项基金，弥补企业投入的不足，或给企业在资金上提供辅助性支持。[16]

（二）研发型大学城

这类大学城创建的目的是：培养高层次人才，开发高科技项目，以满足地方经济发展和产业结构调整、转型与升级的需要。代表性的有深圳大学城和苏州研究生城。

2001年10月，深圳市委、市政府为实现深圳市高等教育的跨越式发展，加快高层次创新人才的培养，增强科技创新能力和发展后劲，提高经济质量、人口素质和文化品位，促进深圳市率先实现现代化，决定创建深圳大学城。至2018年，深圳大学城占地1.54平方千米。目前，深圳大学城共有在校生10024人，其中，全日制在校生9229人（博士生1232人，硕士生7498人，本科生499人）。大学城已建成市级及以上重点实验室或工程实验室77个，其中，国家级3个，省部级4个。大学城已有清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学的研究生院入驻。

深圳大学城模式的特点是：①以“高标准引进、开放办学、多渠道投入、产学研一体”为准则，有选择地引入国内外高水平的大学创办研究生院，开展科学研究和科技成果转化工作，起点和定位高。②园区建设资金主要由政府承担，并为入园高校的办学和科研活动提供多方面支持。③由政府主导高教园区的发展方向，以保证园区的发展符合当地经济和社会发展的需要。

苏州研究生城于2002年8月开始兴建，规划面积9.8平方千米，其中，研究生教育用地5平方千米，产学研基地3.4平方千米，后勤、社会开放区域1.4平方千米，是一个以高等教育为主体，集科研生产、生活居住、文化休闲于一体的现代化城市新区。至2018年，共有中国科技大学、西交利物浦大学、加州大学洛杉矶分校等29所中外学校入驻，学生总数7.85万人。各入驻学校教学区相对独立，由各校自主或合作开发，自主确定办学层次，设置学科专业，自行组织科学研究、技术孵化和产品开发。配套设施及部分教学科研设施实行资源共享。研究生城将采取政府投入办学、联合投入合作办学、垫资办学、租赁办学、学校独立办学等多元化办学形式。苏州研究生城周边还聚集了科技创新型企业4000多家、国家高新技术企业800多家及众创空间80多家。

苏州研究生城的特点是：①不同于深圳主要由政府投资，苏州研究生城按照“统一规划、分期开发、政府支持、自主办学、投资多元化、运作企业化、后勤社会化”的原则建设，在建设和运营方面具有更鲜明的企业特点。②它集高层次人才培养、研究与开发、文化休闲、生活居住于一体，所负载的功能既像大学城、科技城，又不像一般意义上以教育或研究为导向的大学城与科技城，它还糅合了休闲度假区和住宅小区的开发，各种功能较为均衡。③大学城建设以促进地方经济发展、提高城市的综合竞争力为目的。从苏州研究生城取得的经济与科技成就来看，它已实现并超越建设初期确定的发展目标。

（三）新城型大学城

这类大学城建设是城市发展规划的一部分，其目的在于改善市区发展的不平衡或带动城市周边卫星城的发展。代表性的有：南京仙林大学城、上海松江大学城、兰州大学城、广州大学城、北京良乡和沙河大学城、无锡大学城等。这里以北京良乡大学城为例加以说明。

良乡位于北京市“西部发展带”上，是北京的14个卫星城之一，尽管它是传统的名镇，然而，由于文化、环境和地理位置等因素的影响，其发展既落后于顺义、通州、昌平、黄村等老卫星城，也落后于亦庄等新卫星城。为了改变这种状况，北京市政府批准了良乡大学城的建设方案。

大学城地处良乡卫星城的东南端，占地6.49平方千米。园区于2002年10月开工建设，目前仍在建设中。至2018年，建筑总面积为223.2万平方米。为使有限的资源得到最大限度的利用，良乡大学城教学科研区和学生生活区的设施，如教室、图书馆、实验室、实习场所及附属用房、校系行政用房、会议厅、学生会公寓、学生食堂、生活福利及其附属用房、风雨操场与体育设施、教工食堂专用绿地等，由各高校共享。此外，大学城还与卫星城共享公共资源，并为卫星城提供服务。

良乡大学城建设以“政府主导，放水养鱼；公司经营，但求微利；整体规划，局部实施；高校为本，多元投资；资源共享，功能互济；统一协调，独立管理”为指导原则。后勤社会化的建设资金由公司投资，各学校的教学科研区由学校投资建设，而园区以外的市政基础设施由政府负责。目前已有中国社会科学院研究生部、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等高校和研究机构入驻。不过，目前良乡大学城的建设情况与预期的目标——“要成为首都经济新的增长点，实现高教园区建设与卫星城建设、大学科技园区建设的相互结合，推进产学研合作，为高校科技成果转化和高新技术产业的发展提供有利条件”，还有一定差距。

（四）新校区型大学城

这类大学城建设的动力主要来自高校自身发展的要求。我国许多高校尽管在建校之初位于城市的边缘，然而，随着城市的发展，很多高校所在的位置今天都成为城市的中心，已经很难再扩大高校的规模。在这种情况下，一些大学通过将地处城市中心区域且价格较高的旧校区置换，在城市近郊购买价格较低的土地，再通过校内挖潜和银行贷款等方式自筹资金建设新校区。在这所学校建成后，受群集效应的影响，其他学校也在其附近征地建设。与此同时，地方政府也投入部分资金，积极发挥主导作用，负责大学城的规划、公共设施建设和协调。浙江省的6个大学城（杭州4个，宁波、温州各1个）就是采用这种方式建设的。

这种模式的特点是：①建设资金以高校自筹为主。高校主要通过土地置换、银行贷款和收取学生学费等多种措施筹集资金。土地置换就是将原有处于市中心的黄金地段的小规模校园出让，用所得收入归还新校区建设的贷款。②由于多所高校集中于同一个区域内，这就为不同的高校实现资源共享创造了条件。③大学城建设以扩大高校规模、促进高校发展为目的，并将大学城的建设与城市功能的重新组合结合起来，大学城建设与城市发展相互依托。④高校整体迁入，有利于高校保持和延续原有的办学理念、校园文化和学术传统。

（五）区域功能提升型大学城

这是一些地方政府依托当地高等教育和科研的较大优势，以科教兴市为目标，通过城市基础建设和用地调整，并辅以各种扶持政策，在高校及其周边城区原有的基础上进行大学城建设的一种模式。其最终目的是要将现有城区改造建设为一个大学科教区、新兴的高新技术产业区和优美的生活区相结合的现代大学城。[17]代表性的有上海杨浦大学城、珠海大学城等。

如同北京市的海淀区一样，上海市的杨浦区也是全国著名的高校聚集区之一。区内有复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学等17所高校，集中了40多个国家级重点学科、20多个国家级重点实验室、大量的科技工作者和大中型国有企业。为使高校实现优势互补、资源共享，促进高校与产业的联合，加速实施“科教兴市”“科教兴区”的战略，上海市委、市政府决定以复旦大学为核心建设杨浦大学城，通过对旧城改造和区内智力、知识、技术资源的整合及政策扶持和机制创新等途径，使其成为一个优秀人才的汇聚地、高新技术企业的孵化基地、创业投资或风险投资的理想场所和区域内经济社会全面发展的助推器。

杨浦大学城的特点是：①大学城不是通过集中新建大学校区来形成的，而是以原有的地理位置相对集中的若干所高校为基础来进行规划建设的，强调区域内现有高校间的联合协作、优势互补和资源共享。②大学城建设的重点不是扩大高校的办学规模，而是着眼于充分挖掘和发挥区域内高校的科研能力，为高校、科研院所的技术孵化、产业化提供各种有利条件，着眼于区域内高科技产业的形成与发展。[18]③大学城的建设由政府主导，成立由市、区两级政府共同组建的国有综合性的大学城投资发展有限公司，承担大学城的建设。大学城的建设与城市旧城区的改造、产业结构的调整紧密相连。④与其他大学城处于城市的近郊区不同，杨浦大学城位于中心城区。

从我国大学城的发展来看，尽管它们存在着类型的差异，但也有一些共同之处，主要表现在：①无论是政府主导、企业投资还是学校自筹经费，大学城建设普遍存在着投资多元化、运作市场化、经营产业化的特点。目前，绝大多数大学城更像是一个从事经营活动的场所，而不像学术社区。②大学城建设普遍以实现资源共享、扩大学校规模、提高办学效益、带动地方经济发展为目标，但在实践中，经济利益的驱动超越了其他因素。③绝大多数大学城的建设是与房地产开发捆绑在一起的。因此，大学城建设的进度、投资方建设大学城的积极性，直接受投资方从房地产开发中获利多少的影响。