全球买房哪里去，中国北上广深。对这个结论，我们将给出三条理由，也会给出房地产购买的相关建议。

没有比较就没有伤害，为何全球买房北上广深，我们给出的第一个理由是睁眼看世界。

国人曾经一度痴迷于港剧，BTV 的影视剧里香港人都住在半山别墅，随便是谁都有几百平方米豪宅。

众所周知，房地产是香港支柱产业之一。BTV 的影视剧中富豪的标志就是去买地，至于普通老百姓的住宅则非常局促。香港明星陈浩民曾爆料自己一家六口只有120平方米，小女儿都要住客厅。

120平方米在香港已经是超级豪宅。“千尺大宅”是港人对豪宅的美称，一般只有政要、明星才住得起，所谓“千尺豪宅”折合内地面积不过91平方米。

根据港府公布《房屋统计数字2017》，香港有44.8%的人住在公营永久性住房中，29.1%的人长期租房。至于租房的环境，如果您见过所谓“劏房”“棺材房”“笼屋”，就知道北上广深的小隔间有多美妙。

香港房价到底多贵？

香港市中心，也就是港岛区，2019年初的价格折合20万—55万 /平方米，铜锣湾约折合20万—35万 / 平方米，中西区折合约18万—33万 / 平方米，影视剧中常出现的普通社区九龙折合8万 -35万 / 平方米，最惨的新界最惨的房子也要4万—6万/ 平方米，高的也要15万左右（以上均为港币）。按均价来计算，香港核心城区房价均价在20万—30万港币左右，偏远的七八万、十几万港币，但郊区的房子很少有人问津。

有人说，香港房价贵是因为香港收入高，能支撑如此高昂的房价。

那么，香港人收入是多少呢？

根据港府公布的数据，2016—2017年港人月收入中位数为1.5万港元，月入3万以上即可成为全港收入最高的20%，只有不足20万个家庭年入超过百万。可见，香港根本就不是洗个碗就能一个月赚三两万的地方。

香港是一个成熟的城市、一个面向世界的城市，有东方明珠之美誉，更重要的是，这是一个成熟的市场，也不是一个只涨不跌的地方。1997年东南亚金融危机，香港楼市一年之内跌幅到达50%，香港明星钟镇涛因此破产，到2004年楼市已经跌去七成。

如今呢？

香港二手房交易贷款条件远比大陆严格，至少要5成首付，还要通过银行最严格的压力测试。在苛刻的条件下，2004年以来香港房价一路飙升，连涨15年。

如果探究香港楼市火爆的原因，人们无非是说香港经济发达、人口多、面积小，不然怎么能把房价翻上天？

这些都是主观印象，不如让我们用数据说话。

2018年香港 GDP2.8万亿港元，人口约740万人上下，陆地面积约1100平方公里，核心城区香港岛78.4平方公里、九龙半岛46.93平方公里、新界975平方公里。人多、地少，供需不平衡必然造成房价高涨。

那么，北上广深呢？

截至2018年末，北京市国内生产总值（GDP）30320亿元，总面积16410.54平方千米，常住人口有2154.2 万；上海2018年GDP 为32679.87亿元，总面积6340.5平方千米，常住人口总数为2423.78万人；广州市2018年GDP 为22859.35亿元，总面积7434平方公里，2017年常住人口1449.84万；2018年深圳市生产总值突破24000亿元，总面积1997.47平方公里，截至2018年末常住人口1302.66万人。

如今，北上广深的经济总量已经全面超越香港，人口自是不必说，哪一个都比香港大；至于城区面积，大家都差不多，香港核心城区的房价已经达到20—30万。至于未来城市的成长性，事实俱在，不需要我们说明的。

全球视野之下，为什么全球买房北上广深，答案不言自明。

为何全球买房北上广深，我们给出的第二个理由是经济学规律。

经济学最基本的定理是供求关系，供大于求则价格下降，供小于求则价格上升，按此分析，北上广深的房地产市场供需状况如何？

首先看调控方向，北上广深房地产市场十几年来调控基调就一个字“限”，限购又限贷，有户口才能买、有社保才能买，贷款二套不得超过三成、一套不得超过七成……

为什么要“限”？就是因为涨得太快了，要控制房价过快上涨。无疑，房地产调控政策是正确的，市场自身并不具备完全理性，必须有宏观政策来进行调控，任由市场泡沫肆虐的结果必然是灾难性的。

北上广深的房价到底有没有泡沫，有多大泡沫，这是一个仁者见仁智者见智的问题。有人说按人均收入与房价比例，北上广深不过人均可支配收入6万、人均收入不过10万，与动辄数百万的房价比，需要不吃不喝几十年。

这是一个最常见的理由，但其实在偷换概念。我们要知道，购房的单位不是个人，而是家庭；不仅是一代家庭，而是几代家庭。

以人均收入10万计算、以两代人6个主要劳动力计算，家庭收入是60万，以60万的家庭年收入对比目前房价，还显得高吗？何况，在任何一个国家购房都不是靠一代人的努力完成的，“六个钱包”理论不是笑话。不用“六个钱包”买房，难道让“六个钱包”眼睁睁瘪了吗？这才是真正的笑话！

有人说未来政策调控可能会加码，一旦调控加码，房价就会下跌。任何时候都会有这种论调，任何时候也确实有可能出台新政。针对这种情况，继续强调本书中给出的理财唯一准则——重要的是当下。埋怨也罢，批判也罢，北上广深的房价到当下的地步，必然有到当下价格的资金支撑。

当下已然是当下，未来却未必是预测的未来，不考虑当下，盲目去预测什么政策，是很不明智的选择。

那么，我们就以北京为例，看一看当下。

2017年中国出台空前严厉的调控政策，限购限贷又限价。根据wind 给出的数据，当年北京商品住宅成交量47022 套，成交总面积546.24万平方米，二手房成交133175套，成交总面积1204万平方米，对应住宅均价5.81万 / 平方米 【 数据来源：wind《2017年北京房地产专题报告》。】。

从真实的交易数据中可以看出，二手房是北京市场成交主力（后文将以二手房为例，深入剖析北京市场房地产交易）。317新政之后，2017—2018年北京市场略有下降，谈不上火爆，但最重要的是接近6万的均价没有大幅下跌，这才是最重要的现实。

除去市场交易数据，更重要的还有存量数据，对整个市场来说，存量数据远比流量数据重要 【 数据来源：中金公司，《京沪住房有多紧缺》。】。

2017年年末，北京共有666万套住房，总面积4.9亿平方米，其中城区住房608万套，4.5亿平方米。

666万套住房，有多少空置？

截至2017年底，有金融机构统计北京的空置率仅为6.4%，远远低于全国10%—15%的平均水平，上海3.7%空置率甚至和香港接近。

就算666万套房子都没有空置，北京的房子够住了吗？

2017年北京常住人口2170.7万，如果按照一家三口人计算（实际北京很多家庭户均不足3人），需要723.56套房。二者相减，有57.66万个家庭属于刚需一族。

另一组数据也可以得到同样的结论，北京户均住房是0.94套，当然，这个数据并不必然意味着一个家庭没有自己的住房，有的家庭子女和父母、祖父母共住一套房子，也有的家庭租房居住。

如今已不是四世同堂的时代，无论老人、年轻人，人们还是在追求独立的居住空间。况且，与家人合住不意味着北京套均住房面积很大，北京可不是一个宽宅大院的地方，存量房套均面积只有73.8平方米，而全国平均数据为95.2 平方米。

更有意思的是，北京有一套住房并不意味着一套现代化的住房，人们可能难以想象，北京很多房子是没有独立卫生间、独立厨房的。根据2015年全国的抽样调查数据，北京的房子整体房龄较大，有18%是在1990年以前建的（全国的平均数是15%），还有11%的房子没有厨房、12%的房子没有独立卫生间。

这没什么奇怪的，大杂院原本是一个院子一个厕所，大多在西南角，后来陆陆续续被拆掉，在街边改建了公厕，这样的大杂院二三十平方米就是一套房子、住一家人，没有独立的厕所和厨房。

综上，关于北京房地产市场供需结构，中金公司研究报告给出了最后结论，按国际水平计算，2017年北京的住房总需求有14.54%的缺口 【 以上数据分析均以市区的常住人口为依据，不考虑流动人口。】。也就是说，北京房地产市场供给与需求之间的差额是14.54个百分点，在当前的供需结构之下，房价涨跌还要看另一个变量——政策调控力度。

北京二环有西单上国阙、三环有棕榈泉、四环有万柳书院，泉水叮咚、曲径通幽，没有车海与人流，却有霓虹闪烁，有着 CBD 的繁华；北京还有几十万人的大社区天通苑、回龙观，是一个地铁上小偷都无法施展拳脚的地方，融入其中，不必理会自己被挟裹至何方。

每次想到这些房子，就知道北京房子的需求，如此，我们就知道北京有多少住房刚需，就知道买房的去处——全球买房哪里去，中国北上广深。