我们说最重要的是当下，但从来没说过不注重历史。

一个人、一个市场有着怎样的历史和当下，就会有怎样的未来，市场如人生，答案都在历史的轮回中。

看清历史，做对当下，未来才会改变。

房子贵并不是我们这个时代的特例，历朝历代，哪怕是文景之治、光武中兴、贞观之治等盛世都存在这个现象。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，可见自古至今天下寒士住房并不宽裕，所以诗圣杜甫才会有这样的感慨。

嫌房子贵不是杜甫的专利，更有名的当属名字自带房地产的白居易。贞元四年（788年），十六岁的白居易兴冲冲地来到长安，去拜访名士顾况。顾况打量了一下面前这位初出茅庐的小伙子，居然叫“白居易”，立刻来了灵感——打发他回去的灵感，成就了流传至今的房地产市场名言——长安米贵，居大不易。

接着，顾况翻开白居易的书稿，立即被毛头小子的诗词“离离原上草，一岁一枯荣”所折服，马上改口：“道得个语，居即易矣。”【 唐·张固《幽闲鼓吹》。】

顾况的眼光很精准，这位年轻人29岁就中了进士。请注意，如今就算是清华北大的本科生也千万不要以“金榜题名”自居，让人家笑没文化。金榜题名只说进士，进士数年一考，每榜最多不过三四百人，岂是清华北大能比？

顾况的眼光虽然好，现实更残酷。人中之龙、32岁就当上校书郎的白居易，堂堂六部官员就租住在一个叫“常乐里”的社区，鼎鼎大名的文豪有时候很羡慕背着房子的蜗牛和有洞可以藏身的老鼠。有诗为证：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫；长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。”36岁那年（公元808年），白居易升任左拾遗兼翰林学士，新婚宴尔，还是没买房。就在浓情蜜意之际，老婆提议买房，白居易只有才华没有钱，大笔一挥又写了一篇《赠内》，可作无房者之心灵鸡汤：“我亦贞苦士，与君新结婚；庶保贫与素，偕老同欢欣。”此后，白居易一直租房生活，有了孩子后从“常乐里”搬到了“昭国里”，后来做到地方大员忠州刺史，仍旧是无房户。估计妻子白杨氏忍无可忍，伟大的诗人才在老婆的最后通牒下，勉强在“新昌里”买了一套二手房。

白居易并非唐朝地产业高价孤证，中晚唐古文运动的奠基者、唐宋八大家之一的韩愈，官至吏部尚书、伯爵，曾作了这样一首不同于陆游的《示儿》激励下一代奋斗：“始我来京师，止携一束书；辛勤三十年，以有此屋庐。”意思是自己为官三十几年才买得起一套房。

除了大唐帝国，中国古代经济鼎盛非两宋莫属。北宋仁宗年间，中国人均 GDP 已经高达2000美元以上，这个指标直到2007年才被超越。但是，两宋的房子可不是《知否知否》里的重重院落。所谓“寸土寸金” 的说法就是从这个时候来的，时人著《李氏园亭记》如此记载：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”

寸土寸金到什么地步呢？

苏轼、苏辙与其父苏洵，唐宋八大家有其三，无论从哪个角度，苏家都是豪门世家，然而，堂堂“三苏”豪门世家居然在都城开封买不起房子。“三苏”中苏轼文名最盛，而苏洵职务最高，哲宗年间官拜门下侍郎，如此家室、如此成就，可苏家的住宅居然在开封的卫星城许昌——那个时代可没高铁。

白居易、韩愈、“三苏”都是不世出之人、名垂青史的文豪，如此人物从“居大不易”变成“居即易矣”也费尽移山心力，何况我辈？可见，自古至今经济繁华地区买一所房子都不是一件容易的事儿。

富人如此，穷人又当如何？

大家在老村落里见过土坯房，那不是古代的住房，更真实的情况是，连土坯房都没有，一家几口人只能挤在一间房里。所谓“房间”，就是在房顶和地面之间加一层，做成小复式的模样。

床不够睡怎么办？箱子、柜子拼成小床让孩子睡 【 清·陶毂《清异录》记载：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。”】。

古代是这样，二十年前房地产没有暴涨的时候就更是这样。

今天北上广深的“漂族”抱怨房租高，可曾想过2000年贺岁片《甲方乙方》中那个没有房子的中年人？

剧情交代，他是北京人，却始终住在宿舍，他和妻子一辈子的梦想就是有套自己的房子，而这个梦想直到妻子去世也没有实现。换言之，大家今天尚可望房兴叹，而当年就连买房、租房的去处都没有，否则《甲方乙方》里那位也不至于去借葛优的房子实现梦想了。故事的结尾，女主临终时留了一句“不遗憾了”，可是，那套房子也只是个一居室。

二十年来，我们的住房一步一步宽敞明亮，生活配套设施一步步好起来，房价也一点一点高起来。于是，我们感到了痛楚。

因何痛，又痛在何处？

“以古为镜，可知兴替”，不如回顾中国房地产二十载兴衰史，方知过去二十年中每一天都是“买房的当下”，都有春日早起的机会。

1994年之前，在国家、单位统包的体制下，房子唯一的属性是居住。有人回忆那时的人们不发愁买房子的事儿，因为有单位、国家分配。至于是不是这样，咱们不必提起，历史已有公论。

随着经济的发展，矛盾越来越突出。一方面，财政、企业压力越来越大；另一方面，城镇化的路程是不可阻挡的。随着城市居民增加住房的需要不断提升，全国城镇人均住房面积居然由1950年的4.5平方米下降到了1978年的3.6平方米，还有一半城镇人口是缺房户。情况就摆在这里，问题是如何改？答案肯定是市场化。

任何市场化改革，核心都是承认市场定价功能。具体到住房来说，就是承认住房的商品属性，明确产权。一旦明确了产权，住房就要靠市场交易，而住房又是衣食住行中最昂贵的一种商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出现，住房的金融属性也就被同时明确。

金融属于典型的双子座，一半是海水一半是火焰，运用得好则可以提高资源配置效率，运用不好则会造成风险，直至引发密西西比泡沫 【 经济学家 Adam Anderson 在1787年记录的法国股票市场投机风波：法国股票自1719年5月开始从500里弗尔连续13个月上涨到10000多里弗尔，涨幅超过了20倍。1720年5月法国股票指数开始崩溃，其后13个月跌幅为95%。】一类的危机。

无疑，住房市场化改革是成功的，这就像打开了阿里巴巴宝库，不但解决了全国范围内的住房困难，更重要的是凭空赋予了人们一笔财富，拉动经济的各种产业开始随着房价上涨而腾飞。

就在这个时候，1997年东南亚金融危机爆发了。

今天人们所不知道的是，房地产在1997年东南亚金融危机中曾为中国经济立下过汗马功劳。索罗斯一人战一国，亚洲四小龙经济大幅下挫，甚至日本、韩国经济也深受其害，而中国得以独善其身，很大程度上要归功于房地产。

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，住房分配制被彻底丢进故纸堆，住房社会化、商品化、分配货币化逐渐成为主流，号称亚洲最大社区的北京天通苑小区、回龙观小区就是在1998年正式落成。

道理很简单，要想迅速拉动经济，就需要最大的投资、消费（危机期间外需不振），住房既是最大的消费，也是最大的投资，又是人们的必需品。此情此景，振兴房地产，国家得益、个人得实惠，何乐而不为？

有了支持房地产业的动力，货币政策随即跟上。从1998年到2003年，货币政策明显带有宽松性质。1998年开始施行稳健的货币政策，当年取消贷款限额，三次降息释放流动性，两次降低存款准备金率，以窗口指导的形式支持与住房和消费信贷相关的金融服务。到了2001年，中国广义货币余额达到15.8万亿，人民币贷款余额为11.2 万亿元，同比增长11.6%。

今人意想不到的是，虽然那时的货币政策如此宽松，可2003年之前房地产市场并无多大起色。因为，绝大多数人的意识里买房要用全款，即使借钱也要跟亲戚朋友借，至于从银行贷款，那更是从来没想过的事儿。也就是说，人们只知道住房有商品属性，却从未真正意识到住房有金融属性——买房是可以用杠杆的。

1998—2015年存贷款基准利率走势图【 来源：根据公开数据整理。】

我们分析过中国财富的四次浪潮，遗憾的是，这个金融意识尚未觉醒的时代，人们丝毫没有考虑过货币的时间价值，更不用说房价上涨之后的资本利得，尽管1978—1998年物价指数已经上涨了很多倍。

请一定记得，资本最能认清当下。

想知道哪个行业最赚钱，看看新增银行贷款流向哪个行业就知道了，各上市银行都会公布年报，相关数据一查便知。

宽松的货币政策之下，资金总要寻找新的出路，最简单的就是与当下最赚钱的产业结合。答案不言而喻，全国范围内，资金最好的出路自然只有房地产。商品房的销售额从1998年的2513亿元增长到2003年的7955亿元，2003年年底个人住房抵押贷款余额超过了1.2 万亿。

信贷催化之下，中国房价飙升自2002年开始，2003年迅速上涨的趋势已经非常明显了。房价涨幅震惊了国人，人们终于开始意识到原来房地产价格涨幅可以这么快。

最重要的是当下。

如此涨幅，相当一部分人认为房价已经到头了，不但不可能再涨，反而很快就会下跌。更有人认为，2003年前如此便宜都没有上车，上涨之后上车岂不是很亏？当下已经亏了，还不想承认？不懂得敬畏，希望市场按照自己的想法运行，最终逆势而动，失误也就在所难免。

判断一个城市的房地产价格，任泽平曾经提到过一个方法：短期看金融，中期看政策，长期看人口。这种说法有一定道理，但还是有点学术化了。看待一个城市的房价不需要分短期、中期、长期，只需要看准当下，当下最重要的是房地产信贷政策：如果房地产信贷政策放松，短期内就会迅速上涨，等到中期和长期黄花菜都凉了。从金融属性来讲，房地产之供需，很大程度上是货币供需决定，而不决定于房屋库存、土地供应。还有一个方法判断当期市场供需，如果新房市场供应以大户型为主，请别轻易幻想房价会下跌；只有小户型成为新房主流，房地产市场供需才可能趋向于饱和。只要市场供应以大户型为主，就证明这种产品还是奢侈品，旧时王谢堂前燕，还没有飞入寻常百姓家。

2007年的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸，惊涛骇浪之下，原本火热的中国房地产市场突然遭遇滑铁卢，2007年深圳二手房均价由12358元下跌到2008年的10091元，跌幅高达22.46%—— 信心原来比金子更加珍贵。

严格来说，2003年以来的房地产上涨只在2008年出现过数月下滑，原因是外部冲击。当年，四万亿的救市计划出台，货币、金融政策转为宽松，仅仅数月，房地产市场就换了人间。

2009年房价和经济见底回升，土地市场再次火爆，政府关注到了房价过快上涨的局面，即便对开发商征收土地增值税仍未抑制行情的火热。巨大的价格上涨空间必定带来巨额的利润，虽然房价的涨幅最多十几个百分点，但房地产市场自带杠杆，利润会成倍放大。钱不是谁都可以赚的，最起码在房地产这样一个重资本的行业，行业集中度一定会提高，小炒房客、小开发商一定会被挤出市场。

巨大的利润吸引了众多房地产开发企业介入，一些央企、国企开始凭借自身融资优势，在土地拍卖市场一掷千金。2010年，中国兵器集团、中国烟草总公司这样的央企巨头在北京频频拿地。

土地拍卖市场和商品房市场是自由竞争的，谁的资金优势更大，谁就是胜出者。高高在上的央企放下身段在房地产市场与成千上万家房企拼杀，最终杀出一条血路，迅速建筑出了自己的“护城河”，而这样做的结果是，土地拍卖市场频频涌现多个“地王”。

结局显而易见，整个市场的集中化程度更高了。面粉涨价了，面包必然涨价。土地一级市场的火热，促使房价在2010年进一步上涨，如此又会吸引更多资金进入房地产行业。如此循环。

从城市规划、城中村及棚户区改造，到拆迁开发以及商品房的销售，行业的门槛越来越高，一些房地产企业只能将业务下沉到三四线城市，避免在一线城市与这些巨头竞争。小开发商的日子越来越不好过，有的苟延残喘维持生计，有的只能被迫退出市场。

2010年出台更加严格的宏观调控措施，简单一句话总结就是各种“限”：限制二套房贷首付不低于40%，贷款利率严格按照风险定价；随后要求二套房款首付比例提高到了不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；首套面积超90平米，首付款不得低于30%。即使如此，房价依然像一匹脱缰的野马，资金迅速聚集到房地产行业，哪怕是五线小县城，塔吊林立，鳞次栉比。

2011年出台的“国八条”更加严厉，但犹如扬汤止沸，市场依然持续火爆到了下一年。根据国家统计局当年发布的数据，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%。2012年12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752 万平方米。【 来源：《青海金融》，2018年2月18日。】

一轮又一轮的调控，最终的结果是房价越来越高。从2014年开始到2015年，全国46个限购城市除了北上广等5个城市外几乎全部取消限购。2015年是房地产市场最火爆的一年，当年有5次降准和降息动作，放水力度前所未有，全国住房中长期贷款直接从2014年的2.23万亿增长到了4.2 万亿，几乎翻倍。

从2014年到2017年，一二线城市的房价几乎翻了一倍。以北京为例，根据安居客的数据显示，2014年9月北京房价为36722 元，到了2017年3月达到了61613元，涨幅高达67.82%。

楼市的火爆持续到2017年的“317新政”，认房又认贷：首套住房首付比例为35%、二套为60%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款……新一轮更加严厉的调控措施出台，火热的市场在短期急转直下……

回顾一千多年来的房地产市场发展之后，我们至少可以得出以下结论：

第一，房价之所以一直上涨，除了经济的增长必然带动物价上涨的因素外，根本原因是土地的稀缺性。在经济发展对土地需求变得越来越大时，土地一级市场掌握在政府手里，政府可以通过调节土地的供应控制土地的拍卖价格，进而影响房价。一级市场越垄断，整个产业的风险才越小，利润也越容易最大化。

第二，房价整体处于“调控——上涨——再调控——再上涨”的周期中，在城市化进程完成之前，这种趋势不会结束。所以，那些看跌房价的死空头们，无非是没有搭上这辆财富的列车，想看房价暴跌的笑话，殊不知三十年来房价整体上一直在上涨。

第三，房地产行业作为一个产业，与其他产业没有任何不同，它的终极任务是为国民经济的发展和社会稳定服务。当它的发展影响到这个目标时，调控政策就会出现；当经济和社会发展的目标需要它时，扶植政策就会出台。无论调控和扶植，房地产业服务国民经济和社会稳定的大目标都没有变过，在找到新的替代品或矛盾彻底不可调和前，这一方向未来也不会变。

回归历史是为了洞察未来，那么，未来房价还能涨吗？

首先要明白，房价的高低从来不是由租售比、空置率、人均收入这些指标决定，而是由高收入人群的平均收入水平决定。

现实的情况可能比“二八定律”更残酷，君不见招商银行1%的金葵花客户贡献了80%客户存款。同理，房价也是由少数金字塔尖的精英人士的平均收入水平决定，相对于13.9亿人口，哪怕高收入人群的比例只有1%，1390万拥有高净值财富的人口，可以任意抬高任何地方的任何价格水平。

核心城市、核心地段、核心地产永远是稀缺资源，在供需矛盾下，地价一定会上涨。富豪手里不差钱，这种稀缺地产有限，有钱也买不到怎么办？只能向周围外溢，从市中心溢出到郊区、二线城市、三线城市……

谁也不能准确预知未来，我可以明确地告诉大家，未来富人会越来越多，对资源的垄断性会越来越强，二三十年内房价不会出现大的下跌。

有人说房地产税的出台必定对房价造成重大的冲击，其实未必。任何一种税收出台的最终目的都不是打压某个市场，而是增加财政收入的手段。如果这个市场没了，收入从哪里来？政府之所以对房地产市场进行调控，从来都不是希望房价下跌，而是不希望房价在短时间内上涨过快，破坏了社会稳定。

最后，我想提示一下房地产未来的风险。房地产最大的风险不是房价涨跌，而是流动性风险——卖不出去。

现在的房价真的很贵，确实如此，但大家要知道，房价从未便宜过。那么，如果想买房，应该去哪里呢？