枝叶之枯 , 必在根本。

从金融理论根基来说，房地产增值的根本原因在于通货膨胀。通货膨胀并不是一个贬义词（真正对经济产生损害的是通货紧缩），即使最保守的芝加哥学派也赞成温和的通货膨胀——通货膨胀率应该与自然经济增长率一致 【 自然经济增长率也称为潜在经济增长率，一个国家或地区各种资源得到最优和充分配置情况下，所能达到的最大经济增长率。一般来说，芝加哥学派不赞市场调节资源，反对凯恩斯主义政策，主张货币当局给定明确的通胀率，并严格遵守之。】。

在这一点上，芝加哥学派太理想化了，甚至走向了极端，打着市场的旗帜反市场——市场资源配置最优的通胀率岂能由人类给出？所以，通胀率飘忽不定，但总体上超过自然增长率也就成了常态。

曾经有人计算过，2013年的13.43美元才相当于1929年的1美元，80多年货币的购买力贬值90%以上。与此同时，美国的房价年化增长率超过通货膨胀率。

这一进一退意味着，如果一个人持有1万美元，几十年后货币缩水只剩下不到1000美元；如果当初将1万美元买房，则财富至少增值到12.33万美元。将持币与买房的情况进行对比，则持币者较持房者财富至少相差123.3倍。美国是西方最发达的国家，这个道理其实可以推广到全球通用。

持币 or 买房？已经不言自明。

无论对一个人、一个家庭还是一个国家，货币都不是真正的财富，货币必须转换为财富，最终积累下来。

在全球各地，房地产都是一种最常见的财富积累，相信这个道理大家都明白。大家没有注意的是，只有消费能力才真正代表一个国家的福利水平。消费能力提高是需要基础的，财富积累是财富创造的前提条件，手里有了钱，才可以大胆去消费，去创造更多的财富。近年来中国人为什么敢于走出国门，到世界各地买买买？就是因为享受到了房地产上涨带来的财富效应。

具体到中国，这种财富积累甚至带来了经济发展的奇迹。

中国房地产市场的真正形成始于1997年东南亚金融危机。众所周知，当时我们的产业模式还是“三来一补”，为避免国际金融危机对国民经济的冲击，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，通过住房刺激消费需求、扩大内需，对冲外贸下滑的风险。由此，房地产成为中国经济新增长点。

此后，房地产就像一匹奔驰的骏马，拉着国民经济这辆车不断前进。诸多行业与房地产息息相关，水泥、钢铁、五金、家居建材等，这些行业上下游又有诸多产业，正是这个长长的产业链带动了就业、创造了GDP。

2003年后，房地产业作为中国经济发展支柱产业的地位正式被确认，为中国经济立下了汗马功劳。

给出一组数据，否则您也许想不到房地产对中国经济贡献有多大。2017年中国房地产业 GDP 为53851亿元，在 GDP 中的比重为6.5%，建筑行业占 GDP 的比重为6.7%，即便不算房地产行业带动的其他行业产生的经济效应，房地产业为国民经济发展作出的贡献也可见一斑。

经过几十年的发展，中国人将货币以房地产的形式转化为财富，居民个人和有房的家庭也在这场财富浪潮中获利多多。

曾经有人提到过一组数据：美国自有住房率为60%，德国为40%，我国则高达85%。根据相关研究报告提供的数据，住房资产在家庭总资产中占比77.7%，而这一数据在美国则为34.6%。

这样的结果直接导致中国家庭的财富迅速上升。截至2018年，家庭户均财产达到了161.7万元，其中大部分财富来自房地产的贡献。换句话说，过去几十年房价上涨，对于个人和家庭的最大好处是充实了“六个钱包”。

无奈有人提出“六个钱包”时却收获了无数口水，须知古训“忠言逆耳利于行”啊。

所谓“六个钱包”，就是夫妻双方的父母、祖父母和外祖父母的钱包。樊纲说“六个钱包”时，本意是告诉大家能凑够首付最好还是买房子，早一天买房，早一天受益，不再饱受高房价之苦。

良言相劝，却被媒体断章取义：房价太高了，只有掏空“六个钱包”才能买得起房；年轻人奋斗一生，最后只能啃老、啃双方父母以及祖父母的棺材本，啃完老人，养老又该何去何从；没有“六个钱包”，就别想买房子了……

批判“六个钱包”的言论瞬间刷爆网络，大家对“六个钱包”的说法深恶痛绝。鼓噪式批判可以宣泄情绪，却不解决任何问题——深恶痛绝之后呢？

大概也就停留在深恶痛绝的层次，没法再进一步了。

不知道大家有没有想过，其实樊纲的说法正是在告诉人们如何才能避免财富缩水，搭上时代财富列车。

真实的当下是这样的：用“六个钱包”买房者，不是“六个钱包”被房子掏空，而是“六个钱包”被房子装满。

现金是钱，房产就不代表钱了吗？

人类成长从来都是靠前辈积淀，从整体到个人、家庭都是一样的，想凭一己之力完成几代人的努力，这种想法很可敬，但很不现实。如果没有掏空“六个钱包”买房子，财富根本不会跟上时代增长的步伐，甚至最后还会缩水。

在未来房价上涨的过程中，有房者与无房者的财富差距将越来越大，毕竟普通人辛辛苦苦工作一年挣的工资可能都抵不过一套百万的房子一年上涨10%带来的收益。

换一种解释也许会更明晰。即使父母、祖父母将来需要钱养老，那到时卖掉房产也是一样的，最多回到之前无房的境地。而不买房、不把“六个钱包”充实起来，等到将来连房都没得可卖的时候，才是最悲哀的。

所以，我们这一节的题目就叫“财富增值哪里强，六个钱包靠买房”。任何人都可以评判“六个钱包”理论的对错，但无论是谁都要尊重当下。当下最大的事实是，父母的钱、祖父母的钱也是钱，他们的钱同样需要保值、增值，而房地产则是最好的投资渠道。如果因为情绪忽略事实，不敢去伸手借钱买房，最终这些财富不但会贬值，自己还会错过上车的机会。

2015年房价上涨之前，一笔可以全款买三室一厅房子的钱，到今天恐怕只能作为首付，贷款买一室一厅。这不是比喻，不是笑话，不是痴人说梦，而是眼睁睁的当下，且适用于一二三四五线所有城市。

更具体的例子。2014年，某二线省会城市12 万元可以在靠近核心城区的小区按揭买一套两居室，小A当机立断，向家里要钱买了房子，而小B 舍不得父母为自己操心，没有向“六个钱包”伸手。当年年底房价大涨，如果小 B 再想买同等位置、同等大小的房子，就需要付更多首付、未来偿还更多房贷。

此时，即使掏空“六个钱包”也无可奈何了。小A与小 B 本来家境类似，个人素质大致相同，买不买房的观念只在一瞬之间，可差的却是几十万元。这个差距怎么弥补？人生差距就此拉开？

曾经，有一次真实的买房机会摆在面前，我没有珍惜，等到失去的时候才后悔莫及，人世间最痛苦的事莫过于此……

如果时光可以倒流，相信没人会犯下这种错误。之所以不敢动用“六个钱包”，除了个人情感因素外，一个重要原因就是没有看清房价运动的趋势。

接下来，让我们一起来把握房价跳动的韵律……