一、住房公积金的缴存、使用与增值

（一）住房公积金的缴存

1.住房公积金的缴存主体与客体

1994年《关于建立住房公积金的暂行规定》中确定的缴纳主体是所有党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制职工以及三资企业中方员工；离、退休职工以及临时工、三资企业外方职工不缴纳住房公积金。而1999年颁发的《住房公积金管理条例》规定，国家机关、事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、城镇其他企业以及在职职工缴存住房公积金。2002年在《国务院关于修改“住房公积金管理条例”的决定》中增加了民办非企业单位和社会团体及其在职职工缴存住房公积金。建设部、财政部、中国人民银行在2005年的《住房公积金管理若干具体问题的指导意见》中扩大了公积金的覆盖面，提出有条件的城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

目前，上海、北京、大连、南京、长沙等城市已将城镇个体工商户、自由职业人员纳入了住房公积金的覆盖范围；大连、长春、东莞等城市还将外来务工人员即农民工纳入了住房公积金的覆盖范围。

所谓缴纳客体就是指职工的工资薪酬构成，其工资额的计算口径必须执行国家统计局《关于工资总额组成的规定》，具体包括：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的其他工资。职工个人按工资基数一定比例缴存住房公积金的一半，而职工所在单位为职工同比例数额缴存住房公积金的另一半。这两部分都属于职工个人，并滚动缴存其公积金个人账户。

需要特别指出的是，单位缴存住房公积金时一般要形成“设立住房公积金单位账户的决议”，提出“设立住房公积金单位账户的申请”，并填制住房公积金开户的登记表，然后再开展住房公积金的缴存业务。

设立住房公积金单位账户的《决议》模板如下。

某某单位（填写全称）成立于某年某月，根据国家有关规定，现申请建立住房公积金单位账户，缴存比例为单位、职工各____%。但因为××××，我单位无法自我单位成立之日起为职工缴住房公积金，同意单位从某年某月开始为职工缴交住房公积金，对于单位成立至起始缴交期间职工的住房公积金，同意暂缓缴交（或分期补缴），待经营好转后再予以补缴（如申请分期补缴，须另行列明分期补缴计划。）

以上事项已经职工民主决议表决通过！

某工会或职代会（印章）

某年某月某日

（注：对于起始缴交时间与成立时间一致的，则无须提供该决议；若单位起始缴交时间与成立时间（按营业执照标明的月份）不一致，则应提供该决议，并写明不一致的原因等。与此同时，还有适用于单位启缴时间晚于成立时间且单位无职工代表大会或者工会的模板格式，这里不再列示。）

设立住房公积金单位账户【申请】模板如下。

某市住房公积金管理中心：

我单位是（选择填列企业、社会团体、民办非企业单位、基金会等类型），成立于某年某月，根据国家有关规定，现申请设立住房公积金单位账户，缴存比例为单位、职工各____%。但因为××××，我单位无法自我单位成立之日起为职工缴交住房公积金，现申请从某年某月开始为职工缴交住房公积金，对于单位成立至起始缴交期间职工的住房公积金，申请暂缓缴交（或分期补缴），待经营状况好转后在予以补缴（如申请分期补缴，须另行列明分期补缴计划。）

特此申请！

单位名称（公章） 某年某月某日

注意事项：

①开户所需材料为：《某某市住房公积金开户登记表》《设立住房公积金单位账户的申请》《设立住房公积金单位账户的决议》（注：起始缴交时间与成立时间不符时提供），《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》复印件及介绍信，机关事业单位须另提供编委（办）的批文复印件或证明；单位是社会团体或民办非企业性质单位，用社会团体法人证书或民办非企业单位（法人）登记证书代替企业法人营业执照。

②企业开户老职工（即1999年1月1日以前参加工作）缴存比例在各地确定的缴存上限与下限之间自由选择，机关事业单位缴存比例一般不超过各12%，自收自支事业单位如高于12%比例开户，须提供编委（办）的成立批文；新职工（即1999年1月1日以后参加工作）可以执行单位25%、个人15%的比例，如符合报批新老职工执行同一比例条件，开户后须办理报批《新职工调整缴存比例审批联络单》。

③根据国家相关文件规定，缴存比例超过12%的和职工月平均工资超过社会平均工资3倍以上部分缴纳公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税，其工资总额包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的其他工资。

④职工缴交住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以住房公积金缴存比例；新参加工作的职工从参加工作的次月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。

《住房公积金开户登记表》所涵盖的项目内容主要包括：单位名称、单位代码、单位地址、成立时间、隶属关系、所属行业、单位性质、发薪银行、法人代表、缴存基数、汇缴人数等。其中，“隶属关系”应明确：中直、部属、省属、市属、区（县）和其他；“所属行业”应列示：教育文化艺术及广播电影电视业、建筑安装业、房地产开发业、批发零售贸易和餐饮业、工业、农业、水电煤气生产和供应业、金融业、交通仓储及邮电通信业、社会服务业、卫生体育及社会福利业、其他；而“单位性质”应标明：国有、集体、三资、私营、股份和其他。

2.住房公积金的缴存比例和缴存基数

1994年的暂行规定确定了起步阶段职工个人和所在单位按职工个人工资和职工工资总额的5%缴纳住房公积金。1999年《住房公积金管理条例》中的比例限定有所松动，提出有条件的城市可以适当提高缴存比例。2005年发布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，明确了应按照《住房公积金管理条例》规定程序，合理确定住房公积金缴存比例，即单位和职工缴存比例不得低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由各地住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准才可实施。

在实际操作层面上，各地根据职工收入情况和社会经济环境等，对住房公积金缴存率进行了适时调整，呈现出丰富的地区多样性或差异性，具体如表14-2所示。

表14-2 北京等六大城市住房公积金缴存率及变化 单位：%

在缴存基数上，各地执行标准均不相同。如大连市2012年7月1日至2013年6月30日的住房公积金月缴存基数，已调整为职工2011年的月平均工资额，上限规定为20 721元，下限执行2011年月最低工资标准，即对应所属各区、市（县级市）分别执行1 100元或1 000元的缴存基数。全国范围内，部分城市的缴存基数限额为上年度职工平均工资的三倍，广州市则为上年度职工平均工资的五倍等。对于工资额的计算口径必须严格执行国家统计局《关于工资总额组成的规定》。

总之，住房公积金缴存率的多样化与差异化，既应对了中国不同地区的具体情况，也增强了住房公积金制度的适用性，在促进各地住房保障进程中发挥了积极而有效的作用。

3.缴存相关业务

第一，缴存业务的管理机构。缴存管理机构主要有中国人民银行、住房公积金管理委员会等，即中国人民银行负责制定住房公积金的存、贷款利率，住房公积金管理委员会拟订住房公积金的具体缴存比例等。

第二，缴存业务的实施单位。缴存业务由住房公积金管理委员会依据中国人民银行的有关规定指定受托的商业银行办理，住房公积金管理中心与受委托银行签订委托合同；委托指定的商业银行办理住房公积金的贷款、结算、计息、提款、划转、（月供）偿还等金融业务，以及住房公积金账户的设立、缴存、补缴、迁移、销户等手续。

第三，公积金的缴补、迁出与销户业务。单位发生合并、分立、撤销、破产、解散或者改制等情形的，应当为职工补缴所欠缴的住房公积金。单位补缴住房公积金，应当自《住房公积金管理条例》发布月起开始计算，未按照规定的职工范围和标准缴存住房公积金的应当为其职工补缴；新设立单位应当按照规定及时办理住房公积金缴存手续。单位不提供职工薪酬情况或者职工对提供的工资薪酬情况有异议的，管理中心可依据当地劳动部门、司法部门核定的工资标准，或所在城市统计部门公布的上年度职工平均工资计算。

同时，职工调转异地工作时应核对其已缴存额，可将账户内的本息汇入异地的住房公积金管理中心对应账户，存在公积金个人贷款余额的暂时不得迁出。存缴人离休、退休、完全丧失劳动能力、出境定居和死亡，可由本人或合法继承、代理人凭相关法律文本，办理公积金的提取及销户业务。

（二）住房公积金的提取与使用

1.住房公积金的提取

住房公积金所有权虽然归属缴存者个人，但并不意味就可以随意提取或使用，这也是由其“互助性”的内在特征所决定的。缴存者提取属于个人的住房公积金，仅限定于购买、建造、翻修、大修自住住房，偿还购房贷款的本息，支付超出家庭工资收入规定比例的房租。满足离休、退休、完全丧失劳动能力（或死亡）、出境定居的必要条件，并由本人或合法代理人凭相关法律文本，可办理公积金的提取或销户业务。提取公积金的项目（申请原因）、所需手续、注意事项及额度限制具体如表14-3所示。

表14-3 公积金提取项目、所需手续、注意事项及额度限制

续表

续表

续表

案例说明：根据《大连市住房公积金管理若干规定》和《大连市住房公积金提取管理办法》的规定，除注销住房公积金账户外，职工提取住房公积金时，应按时、足额缴存住房公积金一年以上，且所在单位不得欠缴住房公积金，并且除托管职工外，住房公积金账户应为正常缴存状态。符合前述条件规定的职工，发生下列情形之一的可以提取住房公积金：离休、退休、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，出境定居或赴中国港、澳、台地区定居；购买、建造、翻建、大修具有所有权自住住房，偿还购买自住住房贷款本息；本人和配偶无所有权住房且租住住房的月房租超出家庭月工资收入规定比例，支付公共租赁住房租金；与单位终止劳动关系，且户口迁出本市或户口不在本市。

与此同时，经住房公积金管理中心审核同意，职工有下列情形之一可以提取住房公积金：享受居民最低生活保障待遇，男职工年满55周岁、女职工年满45周岁且连续失业两年以上的，部分、全部丧失劳动能力且本人月均收入低于市政府公布的最低工资标准。遇到下列突发事件并造成家庭生活严重困难时：本人或者配偶患有市政府公布列入社会就医救助范围的重大疾病，因交通事故、医疗事故、工伤事故、产品质量事故或其他人身伤害事故受到严重人身伤害，因见义勇为或为保护社会公共利益而使自己的合法权益受到严重损害，因自然灾害等不可抗力造成生活困难且正在接受社会救济或家庭生活难以为继的；家庭月人均收入低于市政府公布的最低工资标准，子女考取国家承认学历的全日制普通大学且无力供其就学。

2.住房公积金的使用

公积金的使用首先体现在对缴存人个人公积金贷款的发放及涉房应用的提取方面。但在住房公积金制度建立之初，我国住房公积金曾承载了项目贷款和单位贷款的融资授信主体职能，其公积金存量的绝大部分用于了住房建设性贷款。而1999年颁布的《住房公积金管理条例》明确了住房公积金使用及贷款授予的单向性，即只允许与个人有关的住房提取和贷款发放，项目贷款、单位贷款授信支撑城镇住房建设的功能被彻底叫停。

公积金的使用其次体现在对缴存人公积金衍生功能的支撑方面。我国住房公积金又衍生出基本生活保障、大病大灾提取、教育困难提取、贷款利息补贴或贷款担保费补贴等一系列新的功能，初衷是解决成员家庭生活实际困难或满足困难家庭特殊支出的内在需要，即允许生活特殊困难者提取住房公积金，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费、廉租房租赁费等费用支出；允许发生大病大灾的家庭提取住房公积金；针对生活困难家庭的教育使用提取公积金；以及帮助部分低收入者的贷款利息补贴或贷款担保费补贴等。

不过在鼓励各地根据本地实际情况进行创新的同时，从国家层面上来说，还需要对住房公积金的总体运作方面做出必要的规范与指导，这就归结到需要对住房公积金制度目标和职能的准确定位与动态把控。

而公积金使用中涉及的提取、贷款其具体品种、操作流程及约束条件等，可参见上述《住房公积金的提取》以及下述《住房公积金的贷款管理与应用》中相关内容。

（三）住房公积金的增值与收益分配

1.住房公积金增值收益的内涵

根据《住房公积金财务管理办法》规定：住房公积金的增值收益是指住房公积金业务收入与业务支出的差额。住房公积金的业务收入包括：委托存款利息收入、委托贷款利息收入、国家债券利息收入和其他收入。委托存款利息收入是指住房公积金管理中心将公积金存入受委托银行取得的存款利息收入；委托贷款利息收入是指住房公积金管理中心委托银行向职工发放住房公积金贷款取得的贷款利息收入，委托存、贷款利息按国家规定的利率和期限计算。国家债券利息收入是指住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，用公积金购买国债而取得的利息收入；其他收入是指在公积金运作过程中产生的除上述收入以外的各项收入，如逾期贷款的罚息收入、逾期不办理住房公积金的罚款收入等。

住房公积金的业务支出包括住房公积金的利息支出和手续费支出。利息支出是指按国家规定支付给职工个人的住房公积金存款利息；手续费支出是指住房公积金管理中心按照规定支付给委托银行的住房公积金归集手续费和委托贷款手续费。

2.住房公积金增值收益的管理

住房公积金增值收益必须全额存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的住房公积金增值收益专户，住房公积金增值收益专户产生的利息收入亦全额计入住房公积金的增值收益。职工死亡或者被宣告死亡，无继承人也无受遗赠人时，其账户内的存储余额纳入到住房公积金增值收益。

3.住房公积金增值收益的分配

依据《住房公积金管理条例》对其增值收益做出的规定，即用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和城市廉租住房建设的补充资金。

第一，住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%，具体比例由各省、自治区、直辖市的财政厅确定。住房公积金呆账贷款，由住房公积金管理中心提供详细资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅批准核销，具体核销办法按财政部规定执行。核销后又收回的住房公积金委托贷款本金和利息收入，应增加住房公积金贷款风险准备金。

第二，上缴财政的住房公积金管理中心管理费用，由住房公积金管理中心按规定测定提出年度管理费用的上缴额度，报本级财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政部门。2002年颁布的《住房公积金管理条例》第30条规定：住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上缴本级财政，再由本级财政拨付。住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。

第三，计提住房公积金贷款风险准备金和上交财政管理费用后的增值收益余额，应作为城市廉租住房建设的补充资金。该补充资金经住房公积金管理委员会批准后，上缴本级财政部门，由财政部门拨给城市廉租住房建设的主管部门，专项用于城市廉租住房的建设投入。

二、住房公积金的贷款管理与应用

个人住房公积金贷款是指住房公积金管理中心以住房公积金及其他房改资金为来源，委托商业银行向住房公积金缴存职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性专项贷款。但从目前的实际操作层面而言，贷款行为仅限于“购买”成品房屋的借贷授受方面，而“建造、翻建、大修自住普通住房”仅能惠及在公积金的提取政策范围内。

住房公积金贷款目前主要包括：商品房公积金贷款、二手房公积金贷款、个人住房商贷转公积金贷款、回迁房贷款和抵押房贷款五种基本类型；各地虽然有些派生形式，但也是这些基本类型的衍生。其限定条件、信贷标准、操作流程、材料支撑等，各城市尽管有些细微差别，但就从总体框架而言却是大同小异。以下我们予以分项介绍，便于住房公积金贷款的借贷者们借鉴或应用。

（一）公积金贷款的条件、额度、期限、利率、还款方式及规费

1.个人住房公积金贷款的限定条件

按时、足额缴存住房公积金满一年以上，且个人住房公积金账户设立一年以上（从贷款申请日向前推算）；本人或者其配偶、父母、子女在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房，除转住房公积金贷款外该购建等行为发生在一年以内；有稳定的收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和规定比例的自筹资金；提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经住房公积金管理中心审定的房产设定抵押和第三人（置业担保公司）提供保证；符合法律、法规及规章规定的其他条件。

需要特别指出的是，对借款人所在单位连续欠缴住房公积金超过65天的不予贷款；公积金贷款的抵押人必须年满18周岁。借款人及其配偶存在不良贷款记录或不良信用记录，会影响其申请公积金贷款。这些不良信用记录包括：商业贷款当前逾期，贷记卡当前逾期，准贷记卡存在透支180天以上未还记录（含卡费、年费），贷记卡存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录（含卡费、年费）；单笔贷款存在近24个月内连续逾期超过6期记录或累计逾期超过10期记录（含担保人代还），近24个月内贷款存在展期或以资抵债等记录；存在因信用不良被起诉或仲裁的记录。贷款申请人存在不良贷款记录或不良信用记录的须经审贷部门综合分析贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况后，决定是否予以公积金贷款。

2.个人住房公积金贷款额度的设定

第一，住房公积金管理中心根据以下要求对借款人可贷款额度进行计算，并取最低值为借款人总贷款额度，而借款人可从以下两种方式中选择本次实际可享受的贷款额度。其计算公式分别为：

方式一：借款人选择不以现金方式提取使用本人及其配偶的住房公积金账户余额的，公积金贷款额=（借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例×还贷能力系数+借款人月缴存住房公积金总额）×12×贷款期限。

方式二：借款人选择以现金方式提取使用本人及其配偶的住房公积金账户余额的，公积金贷款额为最高贷款额扣减已贷款额、以方式一中公式计算出的贷款额、购买房屋价值和可贷成数计算出的额度，三个额度的低值扣减借款人夫妻账户中的公积金余额（不包括组合贷款转公积金贷款）和该房屋夫妻已提取的公积金额度（商贷转公贷和组合贷款转公积金贷款为夫妻凭该房屋的商贷合同或组贷合同的首次提取额）。

需要特别指出的是，异地贷款、转公积金贷款、夫妻凭该房屋已提取公积金的只能选择方式二计算可贷款额度。

第二，最高贷款额度的限定各地执行的标准不尽相同。如北京市住房公积金最高贷款额度为80万元，个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%即达到92万元，AAA级的可上浮30%即达到104万元；上海市住房公积金最高贷款额度为110万元；而大连市借款人一方申请公积金贷款的，市区最高贷款额度为45万元；借款人与辅助借款人双方申请公积金贷款的，市区的最高贷款额度为70万元。夫妻一方已经以本人名义办理公积金贷款，不影响另一方以本人名义申请公积金贷款，但另一方的贷款额度为该夫妻双方按方式一公式计算出的额度与最高贷款额度的低值扣减一方已办贷款额度。

第三，购买房屋价款总额中的自筹资金与贷款额的比例，根据购房类型及家庭购房情况的不同而分别确定。即购买商品房的，纯公积金贷款或组合贷款所贷额度不得超过房款总额的70%，建筑面积不超过90平方米的可以放宽至80%；购买二手房的，纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%，建筑面积不超过90平方米且房龄不超过5年的可以放宽至70%；购买房改房的，纯公积金贷款所贷额度不得超过房款总额的70%；购买无房屋所有权房（如军队、集体土地上的房屋），纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%；商业贷款转公积金贷款额度不超过原商业贷款本金余额，同时也不超过原购买价、现评估价低值的60%。

同时，组合贷款转公积金贷款额度不得超过以方式一中公式计算出的额度与原公积金贷款额度的差额，不能以现金方式提取使用借款人及配偶的住房公积金账户余额。

借款人夫妻双方有一笔尚未还清的个人住房贷款，再申请公积金贷款购房的，所贷额度不得超过房款总额的40%（二手房、无房屋所有权房所贷额度不得超过房屋交易价与评估价较低值的40%）；有两笔或者两笔以上尚未还清的个人住房贷款，不允许再申请公积金贷款。

3.个人住房公积金贷款期限、贷款利率及还款方式的设定

第一，住房公积金贷款的期限为1～30年，且贷款期限加借款人年龄不得超过国家规定的退休年龄，即男职工为60周岁、女职工为55周岁；二手房房龄加贷款期限不得超过40年。

第二，个人住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，其中，贷款期限1～5年的，年利率为4.0%；贷款期限6～30年的，年利率为4.5%；购买第二套住房的，贷款利率为同期首套住房利率的1.1倍。即1～5年4.4%、6～30年4.95%。在贷款期限内如遇利率调整，1年期的贷款仍按原借款合同利率执行，不分段计息；1年以上的贷款，于次年1月1日起执行新的贷款利率，跨年度计息期（当年的12月21日至次年的1月20日）按实际天数分段计息。

第三，住房公积金贷款须按月偿还，借款人可在等额本息法和等额本金法两种方式中任选一种方式还款。借款人在办理提前部分还款时可进行两种还款方式的转换，但最多可转换一次。

●等额本息法：每月还款额相等，每月还款额中本金偿还额先少后多、利息偿还额先多后少，适用于还贷前期资金紧张的借款者。

●等额本金法：又称利随本清法，即每月还款额中的本金偿还额相等，利息偿还额随着本金的减少而减少，适用于前期资金不太紧张的借款者。

4.取得公积金贷款（或签订公积金贷款合同时）须交纳的相关税费

一般而言，取得公积金贷款即签订公积金贷款合同时，需要针对不同的贷款类型交纳住房公共维修基金、印花税、契税、工本费、户籍图复制费、保险费、担保费及评估费等税费，其具体内容如表14-4所示。

表14-4 取得公积金贷款需要交纳的相关税费

（二）个人住房公积金贷款的基本类型及所需材料

1.商品房公积金（包括组合）贷款要求及支撑材料

借款人必须符合上述公积金贷款条件的要求，并提供表14-5中所列示的相关材料。借款人（或抵押人）及其配偶均须到场办理贷款业务，同时要注意以下几个事项。

第一，借款人之间必须是配偶、二代以内直系亲属，购房人（抵押人）必须年满18周岁。

第二，辅助借款人为现役军人（或武警、警察等，下同）的，须出具军警职业证明、工资收入证明及公积金缴交证明；如夫妻一方为军警，结婚证上的军警证号与申请借款时提交的军警证号或身份证不相符的，须提供所在部队团级以上部门出具的证明或户籍地派出所出具的身份证号码变更证明。

第三，借款人或抵押人及其配偶不能到场办理贷款业务而须授权他人办理的，须提供国家公证部门出具的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》原件；如果受托人不能出示委托人身份证原件的，须由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。

第四，如果借款人或其配偶在住房公积金管理中心查不出征信记录的，须提供由中国人民银行信用管理部门出具的征信报告进行审核并留档。

表14-5 商品房公积金贷款所需相关材料

续表

需要指出的是，各地对公积金的二套房贷款并没有严格的限制。如合肥市对缴存住房公积金职工购买自住住房，在还清首次住房公积金贷款后，允许办理第二次住房公积金贷款。而二套房贷款是指借款人申请公积金贷款的同时，夫妻双方之中还有一套尚未全部还清的住房贷款。

2.二手房公积金贷款要求及其他支撑材料

二手房公积金贷款的条件、额度、期限、利率、还款方式及规费交纳如上所述，借款人和抵押人及其配偶均须到场办理其贷款业务，但办理贷款前，借款人须在房地产交易市场签订某某市房地产买卖合同，对应交纳相关税费并办理房屋所有权证过户手续。

办理二手房公积金贷款所需要的材料与商品房贷款基本一致，但须附加提供的其他支撑材料包括：过户后的房屋所有权证（如有共有权证也须提供）；房地产买卖合同（合同中房屋地址须与产权证上地址一致）；房地产评估报告（一般由住房公积金管理中心指定的评估公司进行）；房地产交易契税完税发票及复印件，发票地址须与产权证地址一致，不一致须到房地产交易市场更改并加盖印章等。

3.个人住房商贷转公积金贷款要求及其他支撑材料

（1）贷款办理的步骤及流程

第一，借款人先确认涉及的房屋所有权证已经办出，然后要征得原贷款银行同意办理提前全部还款业务。借款人与其配偶填写《转公积金贷款申请表》，由住房公积金管理中心进行贷款预审及征信查询，并确认借款人夫妻双方没有不良还款记录。

第二，预审通过后再由借款人持产权证复印件到住房公积金管理中心指定的评估公司，对房屋价值进行评估（评估须三个工作日，组合贷款转公积金贷款无须评估）。

第三，借款人与住房公积金管理中心指定的置业担保公司联系，并由担保公司工作人员与借款人一起到原贷款银行确认贷款余额及还款时间，确认后由担保公司在《转公积金贷款申请表》加盖公司印章；借款人可同时向原贷款银行索取商业贷款余额对账单、还款情况及还款计划（须银行加盖印章）。

第四，住房公积金管理中心审核确定转公积金贷款的额度和期限，再由管理中心、置业担保公司、借款人、抵押人及其配偶签订《个人住房转公积金贷款委托担保合同》，然后再签订《个人住房抵押借款合同》，同时进入贷款发放的相关环节。

（2）贷款办理所需的其他材料

办理个人住房商贷转公积金贷款所需要的资料与商品房贷款基本一致，其涉及的身份证、户口簿、结婚证及复印件要求与商品房公积金贷款内容相同，而不同的资料支撑具体如表14-6所示。

表14-6 个人住房商贷转公积金贷款所需其他材料

（3）特殊要求

第一，转公积金贷款只能申请纯公积金贷款，转公积金贷款的新借款人与原商业贷款借款人的关系须为本人或配偶；且组合贷款转公积金贷款要求原公积金贷款与新公积金贷款的借款人人数合计不得超过两人。

第二，审核或预审转公积金贷款额度时，须公积金借款人夫妻双方到场办理；原借款余额超过转公积金贷款额度的部分由借款人自筹，并与转公积金贷款一并用于提前偿还原商业借款本息。

第三，转公积金贷款涉及的房屋所有权证应已办出，并能办理抵押手续；签订合同时须借款人及抵押人到场签字摁手印，若抵押人已婚则须抵押人夫妻双方到场签字摁手印等。

4.回迁房贷款要求及其他支撑材料

个人住房公积金回迁房贷款是指原房屋因国家、省、市规划建设等需要而被拆迁，被拆迁人在回迁安置增加房款或装修款时因资金不足向住房公积金管理中心申请的借款。

（1）回迁安置房类型及要求

回迁安置房分为“已理顺成商品房手续”和“未理顺成商品房手续”两种类型。已理顺成商品房手续的回迁房贷款比照商品房贷款方式办理，且借款人必须符合上述公积金贷款条件的要求。未理顺成商品房手续的回迁房贷款，借款人须提供自有、共有或第三者所有的产权房屋抵押，并须向抵押房屋所在地的住房公积金管理中心办事机构申请办理，且借款人必须符合上述公积金贷款条件的要求。

（2）未理顺成商品房手续的回迁房贷款流程

第一步是受理。借款人填写《贷款申请表》，借款人及其配偶授权查询征信系统，经住房公积金管理中心审核无不良贷款或不良信用记录后，到指定的房地产估价机构对其抵押房产进行评估并出具评估报告。

第二步是审批。住房公积金管理中心审查借款人提交的公积金贷款申请材料齐全后，确定公积金贷款额度（注：贷款额度不超过回迁安置房增加房款金额，也不得超过抵押房屋评估值的60%）和期限。借款人交纳贷款涉及的相关税费后，住房公积金管理中心与借款人、抵押人及其配偶共同印签订立借款合同。同时，代理机构持相关抵押登记书证文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将设定抵押的《他项权属证书》、抵押合同等材料转交给贷款方。

第三步是放款。住房公积金管理中心收到抵押登记材料并核实后，委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至拆迁人（回迁安置房开发单位）账户。

（3）回迁房贷款所需的其他材料

回迁房贷款的条件、额度、期限、利率、还款方式及规费交纳如前所述。办理回迁房贷款所需要的材料与商品房贷款大体一致，但需要提供的其他支撑材料包括：原拆迁房屋所在地拆迁许可证和拆迁批复文复印件，拆迁补偿协议书原件及复印件，回迁安置协议原件及复印件，拆迁人（回迁安置房开发单位）的开户行及账号，作为抵押的自有、共有或者第三者所有的房屋所有权证原件及复印件等。