“自发形成的庞氏骗局”理论，是诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒2013年创立的。他认为，现实生活中有许多庞氏骗局并没有实际做局者，而是由民众自发形成的，如股市、房市、黄金交易等。也就是说，这种庞氏骗局的做局者是市场，是由市场力量的推动自发促成，由一个人的期望激起下一个人的盲从，从而蔚然成风，形成一个个骗局连环。

以房地产市场为例。房价暴涨之所以遏制不住，就与其中的庞氏骗局因素有关。这种庞氏骗局，很难有证据说谁是做局者，更多的是社会上普遍形成的一种“以后房价还要涨”“只会涨不会跌”“买房会保值”等预期。大家都这么想，有钱在买房、没钱借钱（住房按揭贷款）也在买，就把房价抬上去了。而房价迅速上涨后，之前买房者投资的高获利又会影响之后参与者的决策，于是也纷纷加入到这个行列中来。

为什么会普遍形成上述预期呢？最关键的因素是货币超发。从全局看，在投资、出口、消费三驾马车中，我国的GDP增长主要是靠投资，其中大部分投向了基础设施建设和房地产。前者如高速铁路、高速公路和地铁等；后者最典型的是房地产，因为房地产行业上下游牵涉到几十个相关产业，最容易拉动投资增长，它的这一地位无可替代。

衡量货币超发最有用的指标是广义货币（M2），即货币概念中现金、银行活期存款、准货币的总和，反映的是全社会对商品和劳务具有多大的潜在购买力。在我国，2000年末的广义货币规模为13.46万亿元，2015年末为139.23万亿元，后者是前者的10.34倍；在此期间，房价差不多也是上涨10倍。再往前看，1990年末的广义货币是1.53万亿元，换句话说，2015年的广义货币是1990年的91倍。而对照全国职工平均工资水平，1990年是2140元，2015年是53615元，后者是前者的25倍。这就表明，这些超发货币中3/4都没有成为职工收入，这差额66倍哪里去了呢？其中主要流向之一，就是进入了房地产市场，化作了房价的上涨和泡沫。所以著名经济学家吴敬琏说：“一只手拼命发货币，另外一只手想按住房价，这是做不到的。”[1]

除了货币超发的需求侧因素，另一个主要因素要从供给侧即土地供应价格看。土地的稀缺性必然会推动地价走高，尤其是在公开拍卖情况下，想有多高就会有多高，因为土地的位置不可移动。这可不像股票，价格高了我可以不买、而改为购买同一概念的其他股票；土地不同，相邻的两个地块马路这边和那边、河这边和河对面的价格可能会相差多少倍。大家都要抢这块地，价格就必然会抬上去，“地王”（土地招标拍卖中以天量资金竞下的地块）就是这样出现的；而土地拍卖收入呢，最终当然是流向了政府，化作了财政收入。所以，当你知道有些地方政府鼓励拍出“地王”、希望以“地王”来引导房价的高预期、帮助解套周围房地产，为此不惜最高返回给竞买者80%的土地出让金，就不难理解了。[2]

从这个角度看，政府对房价上涨是乐见其成的——房价上涨会带动土地拍卖，从而给政府创造更多的财政性收入；此外，还能用来对冲货币超发。实体经济不振，货币不超发不行；而这些超发的货币到处在市场上瞎撞也不行，必须有某种东西能把它罩住，而这个角色就非房地产莫属。

这就和我国20世纪七八十年代的“上海牌手表，永久牌自行车，大白兔奶糖”、八九十年代的“彩电，冰箱，洗衣机”一样具有吸收货币泡沫的功能。现在的房地产更多地在充当金融而不是消费品功能；否则，这些年的通货膨胀绝不会如此稳健。现在房价居高不下，今后适时一点点刺破泡沫，就能消除货币流动性祸害并回收财富。[3]

所以说，只要政府发挥好调控功能，楼市的庞氏骗局就很难崩盘；当然，这并不表明就不可能崩盘。2008年爆发的全球金融危机最早是从美国次贷危机开始的，就是一个很好的例证；今后我国如果发生要经济危机的话，最大的可能就在楼市，即经济学上所指的“明斯基时刻”。[4]

以上海为例，2006年上海市住宅用地成交均价约每平方米1000元，2016年已上涨到1万元左右，10年间上涨10倍；与此同时，这10年间上海市的平均住宅成交价也差不多上涨10倍。针对房价暴涨，如果有人撇开庞氏骗局，只会简单地套用一般经济学理论中的供求关系和价格弹性角度来讨论观察，就必然会步入“砖家”们的扯淡。[5]

这是因为，任何一种普通商品都不可能像房地产那样享受到政府的各种购买优惠。2016年上半年，银行系统降低购房首付比例、鼓励按揭利率打折，政府号召“去库存”，于是才出现有史以来最大的个人住房信贷规模，并且在个人贷款中90%以上是住房按揭贷款。[6]

但很显然，所有庞氏骗局都会崩盘，只是时间早晚而已，包括这些自发形成的、政府也乐见其成的骗局。什么时候会崩盘呢？当购房目的主要不是为自住而是为投资，当购房者越来越少、空房越来越多甚至大片出现“鬼城”（住房空置率过高、夜晚漆黑一片的城市新区），当房子租不出去、租金跑不过通货膨胀，当货币继续宽松政策不再、实体经济复苏，实际上就意味着楼市即将崩盘或已经崩盘了。

[1]韩哲：《楼市只是退烧，不存在拐点》，载《北京商报》，2016年10月17日。

[2]刘文昭：《拍出地王，最高返还80%土地出让金，地方政府为何如此慷慨》，腾讯网，2016年10月8日。

[3]齐俊杰：《比房价泡沫更可怕的是流动性泡沫》，百度网，2016年10月5日。

[4]“明斯基时刻”是指美国经济学家海曼·明斯基（Hyman　Minsky，1919-1996）所描述的资产价值崩溃的时刻，标志着市场从繁荣走向衰退的转折。

[5]乐之读：《比买房更重要的，是看懂房价上涨背后真正的逻辑》，腾讯网，2016年9月20日。

[6]明日绫波：《辛苦一辈子，可能真不如倒腾几套房》，载《人民日报海外版》，2016年9月22日。