半生积蓄不能随风飘零

对很多人来说，购置房产是这辈子最大的一笔单项支出，因此绝对不能马虎，一旦上当受骗，半辈子的积蓄就会付诸东流。

对于那些外出打拼、暂不考虑买房的朋友，租房也是一笔不小的开支。无论是买房还是租房，谁都不希望出现问题，但愿大家懂得生活中的法律常识，避免此类麻烦。

开发商承诺的配套设施没有了，我们怎样去维权

【案件缘由】

2005 年，徐静及家人前往某市区参观“荆南家园”楼盘，当时负责接待的置业顾问非常热情。徐静听了置业顾问的介绍，看完楼盘效果图后也觉得非常满意，当即表现出要在此购房的意向。

随后，置业顾问拿出小区的规划图，规划图中不仅显示该楼盘的配套设施有儿童乐园、游泳池、学校，甚至还有网球场等。徐静的孩子还不到5 岁，这些设施对于他来说无疑是极具**力的，他当天便签订了《商品房认购协议书》，交了定金买下一套123 平方米的房子。

然而，当荆南家园一期建成入住后，徐静发现小区的规划并不符合开发商的承诺——住房容积率变大，承诺的绿地面积减少。徐静找到相关负责人想要一个解释，负责人告诉他，因为地质原因，原先的规划有所调整，但二期、三期建成之后，原先的承诺一样都不会少。

2008 年，荆南家园三期全部建成，除了承诺的学校之外，其余所有承诺的配套设施要么没有兑现，要么兑现缩水。比如，承诺的儿童乐园、游泳池更是连影儿都没有。

为了维护自身权益，荆南家园业主组建了一个维权群，将荆南家园所属房产公司告上法庭。在法庭上，房产公司人员表示该小区的建设严格按照相关部门审核批准的规划进行，不存在侵权事实；至于宣传广告中提到的游泳池、儿童乐园等设施，小区公园中已经安装了滑梯，也修建了喷泉相关水景，公司并非没有兑现承诺，而是业主对广告的理解有误，请求法官驳回原告相关诉求。

法院经审理认为，被告承诺的多种配套设施并未建设到位，所举证据不足以支持自身主张。其承诺的设施对小区的整体环境、居住功能以及业主是否购买的决策产生重要影响，因此，被告应就未兑现的承诺承担相应的违约责任。

【现身说法】

《民法典》第四百八十条规定了承诺的方式：承诺应当以通知的方式作出；但是，根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。也就是说，开发商没有按照承诺移**套设施的，应当按违约处理。这是防止开发商在销售过程中夸大、虚假宣传配套设施，影响消费者购买的决策。

另外，开发商拖延交房时间或者改变配套设施影响业主正常生活的，也应按照违约处理。

《民法典》第二百三十八条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

【读法心得】

验收房子的时候，建议大家不仅要看房屋的质量问题，对于小区的景观园林、绿地建设乃至建筑外墙颜色等整体规划，也要看是否符合开发商事先的承诺。

另外，签订购房合同的过程中，最好将开发商承诺的条款写进其中。同时，所有可以作为合同附件的宣传资料等也应妥善保存。一旦出现开发商违约的情况，这些资料都是维护自身权益的有力保障。

买房遭遇烂尾楼，如何合法维护自己的权益

【案件缘由】

2015 年冬天，河南某县城一座在建小区突然停工。不久，关于开发商资金链断裂准备跑路的消息便流传开来。已经支付了购房定金的业主纷纷找到相关负责人，希望给个准确说法。

对此，开发商给出的辟谣理由是，进入冬季后，天干物燥不利于施工作业，又恰逢春节临近，让工人们提前放假先回家，入春之后一定恢复施工。

对于开发商给出的理由，业主们虽然没有直接的证据证明对方撒谎，但他们本身都在附近乡镇住，没事就来工地转转，看看开发商什么时候能恢复施工。

然而，正月都过去了，工地上仍旧一点儿动静都没有。

业主们等不及了，联合到售楼处讨要说法。开发商安抚他们，说公司跟工程队的施工价格没有谈拢，正在寻找新的施工队，找到了立马就复工。

业主们带着将信将疑的态度离开售楼处，又开始了漫长的等待。2016 年4 月3 日，一名业主看到售楼处没有开门营业，当即通知整个业主群。这个消息一下子在群里炸了锅，业主们都赶往售楼处，但售楼处已经人去楼空。

经过商议，业主们决定集体找一名律师帮他们打官司。

接到这个案子的张律师立刻着手准备材料，在筹备材料的过程中，张律师发现，虽然有关部门及时冻结了开发商的账户，但上面已经没有一分钱。至于开发商的其他资产，还需要等待法院的处理。

当时盯着开发商这些资产的，不仅仅有受害的业主们，开发商背后的债权人包括银行、工程施工队等，也都等着这些资产清算能减少自己的损失。

庭审结束后，业主们的诉求获得了法院的支持。4 个月后，开发商名下的宾馆、商铺被成功拍卖，参与诉讼的业主们终于拿到了属于自己的购房款。

【现身说法】

随着我国房地产大热，因为烂尾楼而引发的纠纷时有发生。在不幸碰到此类事件时，首要问题就是弄清房子的产权归属。如果开发商宣布破产时房子尚未建成，自己的买房方式就会对房子的产权归属造成影响，这时应当首先咨询相关律师，确定产权归属后再进行下一步行动；如果开发商破产时房子已经建成，业主就应该及时向房管部门申办房产证。

随后，要尽可能团结更多的受害业主共同维权，这样不仅可以降低每个人的维权成本，也能最大限度地获得法律支持。《民法典》第二百三十三条规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

需要注意的是，如果开发商是因为资不抵债而破产清算，这时候，我们已经购买的烂尾楼切不可退还给开发商。

因为开发商手里已经没有资金了，即便我们退房也拿不到自己的购房款，开发商能够给我们的只有收据或者欠条。这时候，我们和开发商就从买卖关系变成债务关系。

等到最后，开发商的资产成功得到拍卖，根据偿债先后的规定，购房者获得补偿款的优先权要大于债主。

【读法心得】

通常来说，规模大、知名度高、资金雄厚的开发商，造成烂尾楼的概率会小很多。那些小规模或者刚转型做房地产的开发商，就要三思而后行。

考察房地产开发商实力的过程中，可以参考开发商公司的注册资金、开发资历、往期项目等。另外，也可以查看该房产项目的“五证”是否齐全，也就是《建设用地规划许可证》《建设工程施工证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《商品房销售( 预售) 许可证》。

当然，如果不想买到烂尾楼，最保险的办法是买现房。

购房使用“阴阳合同”，可能承担怎样的法律风险

【案件缘由】

2017 年，家住杭州萧山区的曹斌看中一套400 多万元的二手房。因为对价格、地段、周边配套等都十分满意，曹斌当即支付定金10 万元，并与房东签订了合同：一个月内，曹斌要凑足首付款200 万元，贷款审批通过就可以办理房屋过户手续。

为了尽快凑足首付款，曹斌找到一家房产中介，打算把自己现有的一套小户型住宅以低价卖出。没过多久，中介就帮曹斌找到一对意向购买房产的夫妻，他们看完房子之后十分满意，最终以200 万元的价格签订了定金合同。

几天之后，在双方准备签订转让合同的时候，这对夫妻突然打起感情牌，问曹斌签订转让合同上能不能只写120 万元，实际还是支付200 万元，这样可以少缴纳几万元的税费。大家挣钱都不容易，动动手指就能省下一大笔钱，何乐而不为呢？

曹斌起初是不同意的，担心这样做，自己没有保障。买家为了让曹斌放心，拍着胸脯表示可以再签订一份补充协议，上面注明200 万元的实际支付款。碍于人情面，曹斌半推半就同意了。

根据合同协议，120 万元购房款到账之后，曹斌与对方办理了房屋产权过户，随后便等待对方支付剩余的80 万元。

然而，尽管曹斌不断催促余款，对方却找各种理由拖延，最终微信回复一个“我已支付全部房款”便删除了曹斌。

曹斌非常着急，自己的购房合同马上就要支付首付款了，如果要不到这80 万元余款，自己的10 万元定金也会打水漂。他打电话过去，却显示对方电话号码不存在。他找到中介，希望中介能够帮忙，但中介也表示爱莫能助，建议曹斌最好去法院起诉。

无奈之下，曹斌找到律师，打算提起民事诉讼。但是，短时间内他拿不到这80 万元的话，自己的购房合同就造成违约，不仅定金拿不回来，还需要赔偿一笔违约金。

【现身说法】

所谓购房的“阴阳合同”，是指当事人对同一事项订立两份合同，其中一份对外称为“阳合同”，一份对内称为“阴合同”。“阳合同”是给税务人员看的，主要目的是逃避政策监管、逃税漏税；对内的“阴合同”，才是双方真实意愿的表达。

本案例中，“阳合同”就是双方签订的120 万元房产交易价格的转让合同，“阴合同”则是注明200 万元实际支付房产价格的补充协议。实际操作中，“阴合同”可能以纸质形式存在，也可能仅仅是口头协议。

《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。也就是说，本案例中，曹斌签订的补充合同是无效合同。

还有重要的一点就是，案例中签订“阴阳合同”的行为已经构成偷税逃税。因此，虽然曹斌起诉至法院会被判定补充合同无效而追回自己的损失，但是，如果涉案金额超过一定数额，双方便有可能构成刑事犯罪，需要被追究刑事责任并处罚金。

《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。最后，曹斌当时交付的购房定金也拿不回来了，他真是有苦也无处诉说。

【读法心得】

其实，签订“阴阳合同”最初都是为了少缴税款，但这么做的风险非常大。且不说这种合同不受法律保护，一旦查出还可能承受牢狱之灾。更重要的是，“阴阳合同”交易纠纷极其频繁，这种风险对于买卖双方来说是均等的。

无论是买家做低价格逃税，还是卖家做高价格骗取贷款，一旦对方要求按照“阳合同”支付款项，事情便会陷入困境——无论是协商还是起诉，都会消耗双方的时间和金钱成本。

为孩子购买学区房，卖主不迁户口怎么办

【案件缘由】

2015 年5 月，为了让孩子拥有更优质的教育资源，曹先生多方打听，最后从陈女士手中买下北京市海淀区一套小户型学区房。5 月末，曹先生一共支付了购房款240 万元之后，双方完成过户手续。

购房合同中约定，陈女士应该自房屋过户之日起10 日内办理户口迁出手续。然而，一直到8 月，陈女士的户口依然尚未迁出。其间，曹先生多次与陈女士沟通协商，但始终没有结果。万般无奈之下，曹先生将陈女士告上法庭，要求陈女士立即办理户口迁出手续并支付违约金。

法院庭审过程中，陈女士以及家人的户口确实尚未迁出，但并非故意的。陈女士说签完合同的第二天，她就到派出所办理户口迁出手续。然而，她所购买的新房产尚未建户，没有办法办理立户，因此无法迁出。户籍科工作人员告诉她，可以迁到自己父母或者子女名下，但陈女士已经年近六旬，父母早已离世，子女远赴海外，均无法办理户口迁移。

陈女士认为，合同上违约条款写的是“出于卖方自身的原因不迁户口”，她如今没有迁出户口完全是因为客观因素，所以不应该认为自己违约。况且，她也去派出所问过了，工作人员说买方曹先生已经将户口迁入，附近学校也不会专门来派出所查户口，对孩子上学完全没有影响。

对于陈女士的解释，曹先生并不接受。他认为陈女士的情况就是“出于卖方自身的原因”，应该按照合同约定迁出户口，否则就是违约，应当支付违约金。

双方对此分歧较大，法院并未当庭裁决。

【现身说法】

案例中的户口迁移纠纷，并非孤例。在以往的类似纠纷中，被告多以无处落户辩护，以示自己的违约属于不可抗力；原告之所以不满，背后也多有子女上学等原因。对此，笔者提出两点建议。

第一， 一定要在购房合同中明确违约责任。

《民法典》第五百九十条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。只有在合同中明确标明卖方对于户口迁出的免责责任，事后违约的时候才能做到有法可依。如果没有相应条款或者仅仅是口头约定，事后就无法判定对方违约。

当然，买二手房时也可以留下部分尾款给对方施加压力，当对方完成户口迁出手续之后再补齐尾款。不过，最保险的做法，还是买房之前就确认房主的户口已经迁出。

第二， 了解学区房的入学政策。

相信绝大多数父母购买学区房，都是为了给孩子提供更好的教育资源。不同的地区或者学校，其房产所在位置的入学指标是不同的，这需要大家在购房之前向所在学校或者教育部门核实相关入学政策。如果所在学区对于入学指标有相应限制，建议在购房合同中加入相关条款，明确违约责任；如果是卖方问题导致学区房不符合入学指标要求的情况出现，买方应当有权解除合同，并要求卖方支付赔偿金。

【读法心得】

户口迁移属于公安机关户籍管理部门的工作内容，法院没有办法强制被告迁移户口。因此，此类纠纷发生后，买方所能做的就是追究卖方的违约责任。所以，为了保险起见，买房之前最好先了解一下该房产是否存在户口迁移问题。如果房主尚未迁出户口，最好在购房合同中明确违约责任。

房东卖房，租期未到是否拥有继续居住权

【案件缘由】

2018 年6 月，刚参加工作的田文镜通过房产租赁中介在公司附近租了一间房子，当时跟房东约定的租金为每月2700元，押二付一，租期一年。合同上规定，如果租期未满要退房的话，应该支付一个月房租作为违约金。

11 月5 日，房东给田文镜打来电话，要求他于本月底前搬出，理由是房东因资金周转困难已经将该房子出售。田文镜表示要搬出可以，但是要按照约定赔偿一个月的租金作为违约金，同时退还两个月的押金，一共8100 元。

房东当时就火了，表示违约退房只对租客有效，同时警告田文镜趁早搬出，否则后果自负。

接下来的几天，田文镜尝试多次联系房东，但每次没聊两句，房东便挂断电话，后来连电话也不接了。房东的意思很直白，就是要田文镜搬走，至于违约金是没有的。田文镜也明确表示，要不到违约金和押金就绝对不搬走。

双方协调不成，到了12 月3 日，房东通知田文镜要继续居住也可以，但是房租要涨到一个月3500 元。田文镜认为房东无理取闹，每月仍按照2700 元的租金支付。两天后，房东停了水电，逼迫田文镜搬出。

随后，田文镜找到居委会的工作人员，希望他们出面帮忙协调。但房东始终不愿退让，他认为，当时签合同的时候就已经口头约定，如果房东家里有事可以收回房子，只不过没有写进条款而已。

见协调无果，田文镜最终起诉房东，要回了两个月的押金以及一个月的赔偿金。

【现身说法】

《民法典》第七百二十六规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。所以，只有当租客明确表示放弃自己的这一权利之后，房东才可以将房子卖给别人。

案例中，虽然房东声称，双方已经约定了自己家里有事可以收回房子，但那仅是口头约定，不具备法律效力。况且，租客并未表示不搬走，只是想要回自己的押金和赔偿。

《民法典》第七百二十八条规定了租赁合同的违约责任：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。也就是说，哪怕房东的房屋交易已经完成，租客依然有居住的权利。

上述案例中，合同里的违约条款显然适用于租赁双方，无论哪一方违约，都应该支付相应的违约金。如果租客不愿意搬走，就应该按照约定继续履行合同，房东停水停电强迫租客搬走的行为显然是违法的。

还有，租客承租房子之后，虽然不具备房子的所有权，但拥有房子的使用权。即便房东有房子的钥匙，不经过租客的同意也不能擅自进入。

【读法心得】

从上述案例中，我们至少可以得到两点启发。

一是碰到黑心房东不要慌，哪怕房东用卖房甚至停水、停电等方式强迫我们搬走，只要合同约定期限未到，法律就站在我们这一边。如果房东的强迫行为给我们造成了损害，就要果断地去人民法院起诉来维护自己的合法权益。即使房东的房产交易已经完成，租赁合同没有到期也能过继到下一任房东中。

二是在签订租赁合同的过程中，一定不要单纯地相信口头协议。任何协议没有白纸黑字地写到合同条款里，最终维权的时候都不会得到法律的支持。

中介把你的房子群租了，你会承担什么后果

【案件缘由】

2017 年10 月，上海市浦东区的秦女士买了一套新住房，便将自己原居住在崂山新村一套50 平方米的房子交给中介打理，每月收房租减轻新房的还贷压力。

因为秦女士的新房离崂山新村较远，平时工作也十分忙碌，因此，除了每月查看租金账户是否按时到账外，对出租事务并不过问，租赁三方也就这样相安无事地过去了半年。

2018 年3 月，秦女士突然收到当地城管部门的罚单，上面指明秦女士名下的房产存在群租事实，要求责令整改并缴纳罚金。

秦女士对此十分疑惑，当即返回崂山新村。当秦女士回到自家门前的时候，被眼前的景象惊呆了：玄关和客厅里的摆设全都不见了，整间房子被隔成9 间屋，每间房间都堆满租户的生活用品，地上的垃圾也是随处可见。

秦女士当即联系了中介公司。然而，中介公司却表示对此毫不知情，也不承认自己群租了房子，一再强调自己只把房子租给了4 个人。当秦女士跟租客了解了情况之后，发现屋内共住了16 个人！

双方都表示自己没有责任，最终闹到了法院。

法院调查取证后，厘清了事情的来龙去脉：秦女士委托中介公司打理房子之后，中介公司便将房子出租了，租客则是大众熟知的二房东；二房东将房子隔断成9 间屋子，租给下一级租客，每月从租客那里收取租金后再抽出一部分给中介，中介再从中拿出一部分给秦女士作为租金。

整个事件中，秦女士、中介公司、二房东均有责任。

最终，中介公司因涉嫌无证经营被勒令停业整顿，群租房也被拆违整治，二房东也遭到处罚。秦女士虽然对此不知情，但根据法律规定也需要承担一部分责任并缴纳罚金。

不过，秦女士对此没有怨言，她对城管部门的执法行为表示感谢，否则，她的个人财产可能遭受更大的损失。

【现身说法】

群租房存在较大的安全隐患，我国各地行政部门对此都极为重视，打击力度一年大过一年。

《民法典》第七百一十一条明确规定：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。上述案例中，二房东没有告知中介公司，私自将秦女士的房子打了隔断做成群租房，查处后会有一笔不小的罚款。

根据“租房不得破坏原有结构，不得改变房屋结构及用途”的相关规定，秦女士可以解除租赁合同并对中介公司提出赔偿。但是，在法律面前，相关责任主体包括房东、中介公司、二房东乃至租客都要受到相应的处罚。

无论是房东还是中介公司，作为出租人一方都需要在当地派出所备案，签订《治安责任保证书》。如果出现违规租赁行为，如群租、传销等将会受到相关行政处罚，在惩罚履行结束之前将限制该房屋的买卖。

【读法心得】

房子出租之后，房东可以不定时征得租客同意后回去看看，这不仅可以防止租客或者二房东违规打隔断对房屋造成损害，也可以及时帮助租客解决一些维修问题。

如果房东放任不管，房屋被打隔断做成群租房，影响邻居的生活不说，还要面临高额罚款。

更重要的是，群租房的安全问题很难得到保证，一旦出现火灾或者其他险情，极易出现人员伤亡。到那时，房东所面临的除了罚款之外，恐怕也难逃其他的刑事责任。