不知道你有没有为租房子住还是买房子住的问题困扰过。租房子门槛低，容易办；买房子至少得掏一笔首付款，不容易办，准确地说，是极不容易办，但未来的丈母娘可能会逼着你买房子，不买就甭想结婚。不过我觉得，年轻人就算一时买不了房子，租房子居住也没什么大不了。如果我们能穿越到北宋的东京开封府看看，就会发现，当时不少官员都是租房客，也买不起房子。

不信？来看一个小例子。宋仁宗时期，有一个叫作章伯镇的官员，跟欧阳修、司马光等学术界大腕都有往来，当过翰林学士，是一名体制内的高级知识分子，也就是学者型官员。他发牢骚说：在京城当官，月初，总是觉得时间过得好慢；月底，又总觉得时间过得太快。为什么？因为月初等着发工资，有点度日如年的感觉；月底要交房租，感觉一转眼一个月又过去了。这位章伯镇，看来是一名“月光族”。

不过，章伯镇也不必抱怨，因为在北宋前期，即便在宰相这个级别的高官当中，也有租房子居住的。为什么？因为京城寸土寸金，房子非常贵，一套普通住房叫价1300贯，一套豪宅至少是几十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。大多数人是买不起的，连高官都要租房子，普通市民就更不用说了。

其实这也挺正常。从世界范围的经验来看，一个城市的规模越大，经济越繁荣，人口流动越频繁，那么这个城市的居民中，租房居住的比例就会越高，自购房的市民比例则会越低。经济学者将居住在属于自己产权的住房的家庭户数所占比例，叫作“住房自有率”。一般来说，城市的住房自有率要远远低于农村，大城市的住房自有率要低于小城市，经济越发达，住房自有率就越低。据美国人口普查局发布的普查数据，2010年，美国居民的房屋自有率大约是65%，而城市居民的房屋自有率仅为47.3%，纽约市更是只有33.0%。

大家都知道，租房的门槛远远低于购房，因而也更容易满足城市中低收入人口、流动人口以及年轻群体、单身群体的住房需求。如果一个城市的住房自有率比较低，租房子的居民比例大，可以从一个侧面说明这个城市比较开放，人口流动比较频繁，年轻人进入这个城市讨生活就相对容易。

那么，宋朝东京开封府的住房自有率大概是多少呢？有学者做过这方面的估算和统计，据他们的研究结果，在北宋开封的100多万居民当中，大约有一半是租房客。也就是说，住房自有率只有50%。今天日本东京的住房自有率大约也是50%。日本东京是当今世界最繁华的大都市之一，而北宋东京也是当时世界上最繁华的超大型城市，没有之一。为什么说没有“之一”呢？因为当时其他国家的都城，人口规模最多是十万人、几十万人，而北宋东京的常住人口超过了100万。

在北宋东京购买一套房子很难很难，可能一个小市民奋斗一辈子都买不起，但是，在那里租一间房子居住，倒是很容易。因为，北宋京师的房屋租赁市场十分发达，有大量的民房出租，其中既有高档的豪宅，也有低端的简陋房屋。市场上还出现了类似于房产中介公司的牙人，你要租房，找他们就行。

更重要的是，宋朝政府也向东京市场投放了一大批公共租赁房。这批公共租赁房的数目有多少？我可以提供一组数据——根据《宋会要辑稿》的记载，北宋天禧元年(1017)，政府提供的公租房有23 300间；天圣三年(1025)，增加到26 100间。

北宋后期，东京开封府的常住居民超过100万人，按五口一家计算，则有20万户，假设每户需要住房一间计算——这里补充说明一下，古人说的一间房，不是指一个房间，而是指“一开间”，一开间可以被分隔成几个小房间，供一户小家庭居住——那么2万间公屋便可以供应10%的东京人口居住。

问题是，这些公租屋的租金贵不贵？普通市民租不租得起？这里也有一组数据——据《宋会要辑稿》记载，天禧元年，宋政府提供的23 000多间公屋，共收到租金14多万贯，计算一下，便知道平均日租金是17文钱左右；天圣三年，26 000多间公屋共收到租金13多万贯，平均日租不足15文钱。

这个日租水平会不会超出一般市民的承受能力？我们要来看看宋代城市下层居民的日收入。有学者研究过这个课题，我平日也留意过一些宋朝平民收入的数据，可以很有把握地说，北宋东京的下层市民，不管是摆地摊卖点东西，或者给人家做用人，或者在官营手业场打工，日收入一般是100至300文钱。也就是说，一名下层市民，只要拿出收入的十分之一，便可以租到一间房子，有了一个安身之所。

再跟私人物业的租赁价格比较一下。当时开封的高档住宅，月租15贯左右，折算成日租金，就是500文钱一天。一般的住宅，月租也要三四贯钱，折算成日租金，大约是100文钱一天。相比之下，平均日租才15文的公租房，可谓是价格低廉，具有廉租房的性质。

网上有人问：《水浒传》里的武大郎，是个卖炊饼的，靠这点收入能住得起一栋小楼房吗？了解了宋朝城市下层市民的日收入与房租水平之后，我们就会知道，如果武大郎住的房子是公租房，按他卖炊饼的收入，是没有问题的。

除了租金低廉，宋朝政府还会给予公屋租户另外的一些优恤，比如：公屋的租金从承租日的第六天算起，前面五日免租金，是留给住户搬家、收拾物品的时间。前段时间，我有一套房子租出去，大度地免除了前七天的租金，这是向宋人学习。

遇上大雪天气，或者是冬至、寒食等重大节日，宋王朝通常也会下诏减免房租；日租金15文钱以下的贫困住户，减免租金的机会会更多一些；宋政府还规定，租户的房租不能随意增加，即使是因亏损原因，实在需要调整租金时，贫困户的房租还是不能提高；若是公屋需要拆迁，租户还可以获得若干“搬家钱”，补偿标准是同批拆迁业主的一半。你看，是不是很有人情味？

宋朝政府还成立了一个公司来管理这些公屋。这个公司叫“店宅务”。当然，这里的“公司”要打一个引号，因为宋朝时还没有“公司”的说法。不过，从公司职能的角度来看，宋朝的“店宅务”，真有点像现在的物业公司，主要负责公租房的招租、收租与维护。

宋王朝的各个州郡几乎都建有公租房，设有店宅务，不过还是以京师的店宅务规模最大，管理最为完善。京师店宅务有两个，叫左右厢店宅务，是平行、并列的两个公司，各设监官、勾当官，相当于总经理与执行经理，下面各有四五十名业务经理和500名房屋维修工人。

店宅务制定了一套比较完善的公租房管理制度，我挑几条比较有启发性的规定介绍一下：一、店宅务的管理者、工作人员不得承租本务辖下的任何公屋；二、已经在京师购置了物业的市民也不得承租店宅务公屋；三、租户租赁公屋，必须是自家居住，不得转租给他人；四、租户若购买了房屋，必须退还店宅务公屋。

这些规章制度主要是为了防止有人当“二房东”，租下公屋，再转租他人，从中牟取差价。因为，我们前面说过了，店宅务公屋的租金低于市场价，当“二房东”有利可图。应该说，禁止公共租赁房的住户当“二房东”，是很合理的要求，今天的公租房制度也应当写入这样的禁约。

1000年前的政府，能够建成数以万计的公共租赁房投入市场，并形成一整套相当完备、周密的公租房制度，这很不简单。可惜的是，宋朝之后，这套公共租赁房制度并没有延续下去，朝廷对市民的住房问题不再那么在意。这也是历史的一大转折。