几年前，我时间自由，工作之余，在上海某学校教了两年“经济学原理”。

面对一群懵懂的少年，第一节课和最后一节课，我都会提醒他们：“你们所听的，可能都是错的。你们还很年轻，不要轻易迷信任何人，即使他是你的老师，或者是你的领导。”

经济学是一门非常年轻、内部学派相互打架的学科。

未来步入社会，面对的社会学亦是如此。

正确的，未必有用；有用的，未必正确。

人要对自己负责。

一

M总，是我接触过最有能量的领导者，极具领袖气质。

M总先后在两家500强公司各待了十几年，在前一家公司做到了中国区总监，在后一家公司担任中国区总经理，年收入数百万元。

长期以来，他一直坚定地认为中国房产存在泡沫。

鼓吹中国房产泡沫的人，分为三种：

第一种是买不起的，因为自身认知的局限，看不懂为什么会有人去买那么贵的房子。这种属于陷入身边即世界的陷阱里，没有睁开眼看世界。

第二种是揣着明白装糊涂，知道人们喜欢听什么，有需求就有供给，发表的所有观点都是冲着收割流量去的。

第三种就是M总和谢国忠这种在各自领域都是精英的人。

一个是500强公司中国区总经理，一个是摩根士丹利前董事总经理和亚太区首席经济学家。

这种人都是很真诚地发表观点，他们是真的信了才会说，但是很可惜，他们最后还是错了。

2019年夏天，我和M总到武汉出差。

M总知道我是坚定的“多派”。我们两个拜访完客户，在楼下聊天聊到房价问题。

我问：“听说你前几年把上海的房产抛售了，是真的吗？”

M总说：“是真的，当时觉得严重泡沫，就赶紧卖了。现在在上海只剩一套了。”

我问：“后悔吗？”

M总说：“后悔倒是谈不上，毕竟是自己认知不够。直到现在，我仍然认为房价是泡沫，但最近才想清楚，如果我这辈子看不到泡沫破裂的那一天，又有什么关系呢？”

很多人分析问题，都喜欢从简单的经济学角度来看。

凡是从租售比、房价收入比等技术细节来思考问题的人，都会陷入战术细节的泥潭里，爬都爬不出来。

为什么？因为样本选错了。

租售比、房价收入比这些都是建立在发达经济体比较稳态的社会结构上来研究的。

收入稳定，房价稳定，用稳定的指标来研究稳定的社会，还多少有点价值。即使有价值，也丝毫不妨碍发达经济体头部城市的不动产持续上涨。

现在的中国处于高速发展期，从时间维度来看，是普通人最容易成功的时期。

从空间维度来看，中国是全球最有活力的市场，配上新的技术革命加持，各个行业都会不停地涌现出有钱人。

有钱人怎样才能证明自己有钱？房产变成了人们千百年爱好的变种。

人从家里到公司，到餐厅，到酒店，到商场，到电影院，甚至坐飞机、汽车，本质是什么？

本质是人在不同空间里移动，一辈子都是从一个空间移到另一个空间。

对空间舒适度的追求，造就了豪宅、豪车、高端酒店、商场，这才是财富的载体和最终归宿。

有人已经从金融的角度分析过，一套房子，个人首付三成，银行贷款七成，就注定了这个资产下跌幅度极其有限。

否则，就会引发系统性金融风险。美国次贷危机历历在目，我们的首付要三成，已经规避了这种风险。

M总掐掉了烟头，默默地说了一句：“我在美股上也没少赚，就是有点对不住身边的人和那些被我劝说早早卖了房子的同事。”记住，即使他职位再高，他说的也不一定是对的。生活是你自己的。

二

人们对资产增值收益有误解。

某一天，我和医业观察的大V星哥吃饭聊天。

星哥是搞投资的，聊到一件事，他批评了另一个投资者大V，那人也是做医疗行业的。

该大V认为，之所以这么多人觉得买房能赚钱，其实是最近10年的趋势强化了认知。比如北京、上海、深圳、厦门等城市的房价，都是十年翻了两三倍。折算成年化回报率，北京是11%，深圳是14%。

他认为房子作为投资品，回报并不高，其他城市，比如苏州、天津、南京等，年化回报率也不过7% ~ 8%。

如果话到这里，是不值得反驳的，因为太小儿科了。

他还加了一句，之所以感觉赚到了很多钱，主要是加了3倍的杠杆。但是你的杠杆资金成本是每年5%，如果未来房价每年涨幅低于5%，你用杠杆去投资，其实就是亏的，还不算折旧和各种费用。

听着是不是头头是道？

可惜，他这么说全部是错的。

我的微信公众号的口号是“让我们一起慢慢变富”，关键点在哪里？在“慢慢”两个字。

为什么？

因为暴富不属于普通人。

那么收益回报率多少比较合适？看一下从你毕业开始，公司每年给你上涨的工资是多少就明白了。

我每年都会审批下属的工资上涨幅度，平均上涨幅度为6%！

这还是业绩以每年20%以上的速度增长的全球医疗行业排名第一的外资公司给一线员工薪水的平均涨幅。

这就是普通人劳动回报率的增长幅度。中国统计局每年公布的通胀率是2%，有谁觉得自己的收入涨幅跑赢了通胀？

P2P全国大暴雷的时候，有无数专家苦口婆心地说，投资回报率高于8%的项目几乎都是骗人的，达到12%的百分之百是骗人的。

为什么？

因为这么好的项目轮不到普通人，甚至顶尖的金融机构都无法长期做到。

很多人不知道赚钱到底有多难，而资产增值更是难上加难。

有一项统计数据显示，在过去20年的股市里，做到连续20年平均年化收益率达到8%的只有两个人——巴菲特和索罗斯。

敲一下黑板，巴菲特和索罗斯做的是美股，他们在全球范围内寻找标的物，并且他们有庞大的研究团队。

我们普通人，通过买优质城市的房子，年化收益率能达到8%，甚至10%，持续10年以上，还不够吗？

贪心是会被反噬的。

在中国，除了房子，其他任何金融资产，但凡加杠杆的，有几个有好结果的？

绝大多数被强制平仓，一夜回到解放前。

加杠杆也是个技术活，普通人拿什么去融资、去加杠杆？

金融机构只认土地证和房产证。你是肯定没有土地证，那就把房产证交出来吧。

是不是又绕回房地产去了？

最后说一下资金成本，如果资金成本是5%，货币停发，那这5%就是你的成本。

如果货币仍然保持现在的印发速度，那就是福利。

中国顶尖的房地产公司，世界500强级别的，融资成本是多少？境内融资年化成本12%以上，境外发债综合年化成本15%，甚至更高。

央企的融资成本是多少？不用绕道信托等，直接从五大银行拿，年化成本达到8% ~ 10%。

这才是真实的世界。

利率是什么？是钱的价格。

房贷是最便宜的钱，而且是作为个人唯一规模最大的钱。

如果你买的房子不涨，问题不是出在5%上，而是出在你自己的选择能力上。