高邮县生员邓兆罴是御史邓兆熊的弟弟，他在家中造了一间精巧雅致的房间，四壁摆满了图书，整天把自己关在房内，除了谈吐风雅的好朋友，很难再有旁人进去。一天正是深秋季节，风霜高洁，天高云淡，邓生读书后休息了一会儿，就叫小书僮拿出笛子吹奏乐曲，自己和着歌唱。他一边喝酒，一边歌唱，心中很高兴。不知不觉醺醺沉醉，命令小书僮牵马，准备外出游玩。那时邓生还是单身，还没有找到心目中的情侣。他恍恍惚惚地出了门，马在街市上奔驰，经过曲折的小巷，有户人家，门上涂着红漆，并不高大，两旁有一副对联：“舞罢云停岫，歌成柳啭莺。”字迹柔媚婉约，语气看起来似青楼妓院，邓生就停下马来。忽然一个蓬头垢面的女子开门走出，自言自语地说：“我袅烟怎么会干这种事？随便你怎么折磨我，我死也不会屈服！”邓生非常惊讶，仔细看她的面容，虽然有些尘垢，但眉清目秀，确实是一个绝色的女子。女子出门便向东走，邓生想跟着她过去，所骑的马忽然跌倒了，一下子就惊醒了，原来自己仍然睡在书房的**，原来是一场梦，但心中却念念不忘。
第二年他母亲替他娶了一个大户人家的女子，为人既贤惠又美貌，但邓生仍然常常想念袅烟。秋天，邓生到京城探望他的哥哥，住在正阳门外。邓生清闲无事，不经意间走过一条小巷，仿佛是梦中所经过的。向前走到一户人家，红色的大门紧紧关着，和梦中所见就更像了，门两旁同样也有一副红纸写成的对联，显然正是那十个大字。邓生十分惊诧，询问路人，原来这是名妓玉兰的家。玉兰年轻时名气很大，现在老了，所以很少有人再光顾这里。她曾养了一个干女儿，名叫袅烟，被一恶少引诱，一起逃走，至今下落不明。所以现在总是大门紧闭，不再接待客人了。邓生问清楚详细情况，怀疑袅烟一定是被逼，不屈服而死，所谓逃走之类的话，不过是玉兰骗人的。他回去见到哥哥，希望他能把自己的看法转告巡视南城的官员。他哥哥认为这纯粹是捕风捉影的猜测，缺乏事实根据，没有听从。邓生不甘心就此罢手，便和他的仆人私下商议，让仆人冒充是袅烟的哥哥，先到玉兰家要人。如果玉兰不给，就告到官府。仆人按计划行事，玉兰果然不肯交出人，邓生就亲自出马，穿上生员的服饰，向官府提出补充申诉，呈词中写道：“丫鬟袅烟曾在我家干了几年活，她就是我仆人的妹妹，很不幸被坏人拐走，后来就一直没有音信。前段时间仆人到京城，有事经过玉兰家，看见袅烟站在门边，看见他就躲避了进去。仆人把她的容貌衣着都看得清清楚楚，所以恳请贵衙差人前去搜捕。”当时某公管理南城的刑案，为人正直，破案捕盗很有名气，又了解到邓生是邓御史的弟弟，品行端方，一定不会诬陷乱告状，所以审讯时便用严刑威逼玉兰。玉兰害怕，立刻就说出了实情。果然是袅烟不肯接客，多次遭到鞭打，一天夜里上吊自杀。人命关天，袅烟被人威逼致死，因此玉兰不敢声张，把她偷偷地埋在院子里，又害怕旁人追问袅烟下落，就编造谎言说她和坏人一起逃走，但不知道她还有个哥哥。现在经南城御史台审讯，甘愿服罪。某公命令差役前去掘出袅烟尸体，只看见袅烟面色好像活着一样，丝毫没有朽坏。旁边围观的人很多，都感到奇怪极了。
忽然有一人穿得整整齐齐地从外边冲进人群，抱着袅烟的尸体嚎啕大哭，众人都吃了一惊。差役上前询问，他说自己是袅烟的哥哥。差人们更奇怪了，要他说个明白。那人说自己叫陆仲昇，曾经在某部管理案卷，后以吏员的身份参加考试，被选授杂职。有个妹妹十四岁，两年前陆有事外出，陆妻性格凶悍，在家虐待他的妹妹，后担心她向陆哭诉告状，便趁她睡着时，用席子卷起捆好，派人丢到野外。陆回家后知道此事，气愤极了，把妻子赶出家门，但妹妹却再也找不到了。两年过去，这一天陆的仆人前去验尸，看到之后便立即回家告诉主人，说玉兰家的女尸就是主人的妹妹。陆听了，赶紧前来察看，看到女尸果然就是自己两年前丢失的妹妹，所以伤痛极了。差役回衙后把这情况告诉某公，某公也觉得奇怪，让人把邓生请来，婉转地询问他。邓生看到真的哥哥出现，便笑着把假冒的经过讲了，但梦中相遇的事却没有讲。某公听后，觉得邓生仗义的精神很难得，令人感动，京城中讲义气的侠士知道了这件事，也很仰慕他，想和他交朋友。陆某对他更是感激不尽，以后二人经常来往，就像老朋友一般。
邓生在京城住了几个月，就辞别兄长回家，御史台的差役奉命送他。走到城外，经过一片丛杂的墓地，差役指着一座新坟告诉邓生说：“这就是袅烟的坟，她的哥哥将她安葬在这里，丧事办得很隆重。”邓生听了心中一动，就命仆人到附近村中去找来一杯酒，自己下马，亲自将酒洒在坟上，祝祷说：“我为你昭雪了沉冤，你难道一点儿也不知道吗？”话刚说完，就觉得衣襟上好像有什么东西沉沉地往下垂，转身张望，却什么也没有，于是又骑上马向前赶路。到了旅舍，走路转身时仍有这样的感觉，等到睡觉时躺在**，那东西伏在床侧，用手一摸，却什么也没有。邓生猜测这其中一定有些古怪，但也没有和别人说过。以后路上几十天都是如此，渐渐习惯了，也就不再注意。回到家中与母亲、妻子相聚，讲起在京城中的事，她们也都非常惊奇。
隔了几天，他妻子即将生产，邓生就一个人睡在书房中。下半夜时，只听到床前有窸窸窣窣的声音，惊讶地问：“是谁？”一个女子声音回答说：“是袅烟。”邓生一直在想念袅烟，并不感到害怕，笑着说：“深更半夜没有灯烛，谁知道是真的假的！”话音未落，忽然屋内灯光四射，原来是熄灭的蜡烛又燃了起来，果然看见袅烟站在灯下，眉目如画，打扮得十分艳丽，和梦中惨淡的神情完全不一样。她拜了两次，说道：“我生来命运不好，先是碰上凶恶的嫂嫂，后遇见****的娼妇，受尽了折磨摧残。我担心清白的身子受到污辱，所以上吊自尽。没有想到死后能遇上像你这样的侠士，豪爽仗义，为我洗雪了冤情。我早就想报答你，只是因为没有适当的途径。后来你又到我的坟上祭奠，我更加感激，所以才不顾羞耻，暗中跟着你从京师来到这里，直到今天才敢现出原形。希望你不要因为我是鬼而嫌弃我，如果我能报答您些许的恩德，对我来说。这又是莫大的恩惠了。”邓生听了很高兴，只是稍稍有些担心，问道：“鬼对人没有伤害吗？”袅烟羞愧地答道：“伤害是有的，但也要看对什么人。如果为了报恩，为了情义而相好，那么鬼也和人差不多，反之，如果为了色欲而贪图短时的欢快，那么即使是人，也会有伤害的。何况我因为坚贞不屈，早已经超越鬼界，你还担心什么呢？”邓生欣喜极了。但睡觉的时候，袅烟仍然非常害羞，畏缩不敢上前，邓生拉她，她笑着说：“生前我是一块没有瑕疵的美玉，死后却要把少女的贞操献给你，如果不是为了报答你的大恩，我这样做就如同**奔了。”于是脱掉衣服睡觉。二人水乳交融，欢好之间，袅烟婉转娇媚，和活人没有什么差别。
第二天一早起身，此后邓生就把小小的书房当作藏娇的密室。袅烟在白天也仍然现形，只是不洗脸，不吃饮食。他们二人整天在一起，说说笑笑，作诗唱和，生活得很快乐。因为袅烟的缘故，邓生在书房内不再接待朋友，僮仆也不敢随意走进室内。幸亏邓生本来就喜欢安静，朋友来往很少，所以旁人也没有怎么怀疑。袅烟本来不善于唱歌，因为邓生喜欢的缘故，她就学了，一开口却唱得动听极了，响遏行云；袅烟本来也不善于乐器，也因邓生的爱好，向他学着弹奏，一弹起来却也抑扬婉转，丝丝合扣。因此两个人长夜相对，一点儿也没有枯燥无聊的感觉。邓生有些奇怪地问她，袅烟回答说：“以前在玉兰家虽然没有学过唱歌弹琴，但经常听，所以还是能领会声音节奏的微妙。过去不高兴学，现在对着知己，就完全不同了，这也是因为感情，才能真正快乐。”邓生听了，更加喜欢她了。袅烟本来就识字，邓生略加指点，就能读通文章。有时间就央求邓生替她买《金刚经》《楞严经》等佛经，双腿盘坐念诵，常常念到半夜。邓生的妻子产后身体渐渐恢复了，这时袅烟便主动提出要邓生回内房歇息睡觉，说：“我在这里不过是棵柔弱的小草，绝对不能和并蒂莲花争艳的。”邓生不听，但袅烟却不见了。于是邓生仍然入内房睡觉，只是每当月半的时候，都要借口睡到书房，和袅烟欢会。
就这样过了一年多，袅烟忽然笑着对邓生说：“鬼也能生孩子，这真是很奇怪吧？大概是上帝有意让我借此，来报答你的大恩吧。但是今后我不能再住在你这里了。邓生大吃一惊，舍不得她离开，问她要到哪里去，袅烟说：“我读了佛经后，已经明白了自己再生的因缘。我前世是天妃的侍女，因犯了过失，被处罚遭受今生的苦难。幸亏我能立下志愿，不甘心堕落风尘。天妃谅解了我的苦心和忠贞，同意我仍然回去当侍女。只是因为腹中有了你的一点血脉，所以才拖延了这么久。明天你出城去，在城边白杨树下有一个襁褓，里面的婴儿就是你的骨血。你把他抱回去，就说是捡来的，人家一定会相信。你命中没有成材的好儿子，这个孩子能够继承你的事业，记住千万别耽误。”说完，流着泪告别，渐渐化为一阵淡烟消逝了。邓生悲痛极了。第二天，按照她的话出城去，果然捡到一个端正丰满的婴儿回来，撒谎说是别人家丢弃的，请了个奶妈哺乳，人们一点儿也不怀疑。但是长大以后，孩子的耳目口鼻都非常像邓生，人们这才有些奇怪。邓生就把旧事稍稍透露一些，听到的人都非常惊叹。
邓生后来官位很显赫，妻子所生的三个儿子都没有成材，只有袅烟生的儿子梦锡能够读书上进，中了进士。那时候陆仲昇在外省做了几年官后，已经退休回到京城，邓生父子也都在京城做官，于是邓生就带着儿子一起去拜见仲昇，讲明前因后果，舅甥相见，悲喜交加。从此以后，邓、陆两家世世往来，好像姻亲一般。
外史氏说：袅烟具有宁死不屈的贞操，但是被邓生的情义所感动，就不再坚持，这说明感情产生于道义。感情是可以抑制的，而道义不能丧失，所以袅烟既能面对鞭打的威逼毫无惧色，也能温柔娇媚地献身于邓生，这是因为由道义而产生了感情，并不是她先前是贞洁烈女，后来却不是。一个人，假如没有邓生那样的侠义心肠和作为，而只是想和女鬼欢合，不仅不会引来贞洁的女鬼，**妖却会马上就到身边，这时候自己的性命都保不住，更不要妄想女鬼会给自己生个儿子了！