很多人应该都面签过房贷吧？如果没经历过，将来也会经历，这才是每个人的成年礼。我经常说，房贷有利于身心健康，可以治疗中二病(2)和“精神病”，一旦背上房贷，整个人就变得务实而且克制，少了很多自视清高和年少轻狂。从背上房贷那一天起，就是个务实的成年人了。一般中介公司会事先通知你，让你准备好在职证明、银行流水、房产合同等材料，找个阳光明媚的上午或者下午，去一个酒店或者大厦，在一个角落里有个穿着考究精致的银行工作人员接待你，审核材料，问几个问题，让你填一张申请表，然后把收集好的材料塞包里，告诉你回家等消息吧。再过几天，给你打电话说房贷下来了或者被拒了，如果已经批了，会让你去签房贷合同。

为什么我们讲美国次贷危机，却先在这里说中国的房贷申请呢？

这个审核贷款人还款能力的过程，就是风险过滤的过程。一般来说，银行会务必确保你的收入是房贷的两倍，而且有足够的首付。毕竟能攒下那么多钱的人，肯定比一毛钱积蓄都没的人可靠一些。首付和审核还款能力，就是银行的防火墙。这基本是六百年银行史中的铁律，只贷款给能还钱的人，不然贷款还不上，就需要银行一起承担风险。这一点在全世界是通用的，事实上，从现代银行业务开展以来，这种先审核资质再放款的原则在过去几百年中一直都是主流。

一、疯狂的资本推高房价

回到十几年前，美国金融机构的人想赚钱想疯了，竟然贷款给没有还款能力的人，终于引发了金融危机的灾难性后果。这又是怎么回事呢？事情的起因跟一种金融创新有关，比较有代表性的是一个叫新世纪金融公司的放贷公司。这个公司跟华尔街合作，搞出来一系列金融创新，最后把全世界一起拉下了水。

以往大家申请贷款，也是按照我上面说的那个流程来，你申请贷款，银行审核，确认你能不能还得上，再决定要不要贷款给你。

但是成立于1995年的新世纪金融公司不是这样的，这个公司疯狂到只需12秒就能确认是否贷款给你。12秒能干什么呢？这么快的时间给答复，只有一个可能，就是根本没审核直接放款了。这里有个问题，新世纪金融公司为什么这么急着给大家放贷？这跟美国当时的大环境有关，美国人当时很多有钱人需要让自己的财富跑赢通货膨胀，所以天天琢磨怎么玩投资，像新世纪金融公司这类公司的业务就是吸收那些有钱人的投资，将来给人家高回报。而金融机构的盈利手段就是收手续费，所以着急贷款出去好收手续费。但是放贷这事看着容易，做起来难，并不是想贷就能贷出去的，尤其新世纪金融公司这种做放贷的公司，更不好做，因为美国当时条件好的人就那么多，该买的已经买了，剩下的不多了，可不得抓紧收客户？至于风险问题，他们也想过了，这个后面来讲。而且到后来，为了追求效率和利润，这个新世纪金融公司甚至把业务全部外包给各种中介，公司连办公大楼都省了，中介人员只拿提成，不领工资。这下好了，更没人关心买房的是什么样的人了，因为中介们把房子卖出去拿了中介费就完事了，接下来洪水滔天也跟他们没任何关系。

中介人员发现，不管贷款申请表上写什么，只要交到总部，都能拿到贷款，甚至在“工作单位”那一栏里什么都没填，也没事。中介们奔走相告，好日子来了，能买房子的人都买了，他们就开始向没有固定工作的各行各业的人推销房子，比如墨西哥来的新移民等。这伙人的贷款，就叫次级抵押贷款。这里有个问题，这些低收入家庭哪来的勇气去贷房贷？那么自信能还得上？——也不是，美国当时可以先还利息，问题是美国那些年利息非常低，每年还不了多少钱，所以大家觉得问题不大。那将来呢？将来利息上涨了怎么办？美国人也不担心，觉得反正日子会越来越好，将来一切会好起来。再说了，房价一直在上涨，如果还不起了，卖掉就可以了，还可以赚个差价。问题是放贷的金融公司也这么想，将来贷款买房的人还不起钱，就把房子收回来卖掉，反正房价涨了，卖了还能赚。既然大家都希望有套房子，又不担心放贷的事，房地产公司把美国最常用的那个俚语“Home，sweet home”和“美国梦”联系在一起，疯狂地给大家置业。贷款条件一降再降，所以买房的人越来越多，整个国家一片欢乐祥和，新世纪金融公司甚至受到了政府的表扬。

大家都买房子，房价当然会上涨。看着房价一天天上涨，再淡定的人也坐不住了，觉得正在错过机会，能出手就出手，房价进一步被推高，更多的人开始关注房子，这个循环就这样涌动了起来。在这个过程中，新世纪金融公司和中介人员赚了手续费，新世纪金融公司的股票接二连三再创新高。穷人们拿到了房，房地产商卖了房，似乎所有人都赚了。但世界上哪有这么好的买卖？我看有的学者说是平权运动导致了向穷人放贷，这就太不了解资本家了，真把资本家当慈善家啊？资本家的每个行为都是精心算计过的，有时候会算错，但绝对不会大规模做慈善。

二、越来越大的资产泡沫

人们难免有个疑问，以新世纪金融公司为代表的这堆公司哪来的这么多钱到处放贷？

直接点回答就是：他们没有那么多钱，他们是金融公司，不是银行，不能吸收储蓄，但是他们可以搞金融衍生品。咱们假设新世纪金融公司贷款给了张三、李四等几个低收人士，这几个人签了房贷合同，欢天喜地住进自己的房子里了，承诺每月会还月供。新世纪金融公司相当于给他们买了房，自己手里有个房贷合同。这个房贷合同握在自己手里也干不了别的，是不是可以想想办法做点什么？这个时候，史上最有想象力的一个金融创新出现了：为什么不把这些房贷合同卖掉换钱回来继续放房贷？这个创意远远超越那个把埃菲尔铁塔卖掉的人，也超过了把火星土地卖给有钱人的人，因为这个想法里有个关键点，就是滚动——只要把贷款合同包装下卖出去，就又有新钱了，新钱又可以放贷，可以继续卖贷款合同。

新世纪金融公司想卖这些房贷合同，会有人买吗？大家又不傻，凭什么买，除非你支付很高的利息。就这样，房贷合同被打包起来，做成一个债券，有点像我们在一些理财App里看到的那些高风险、高收益率的理财产品，承诺一个很高的回报率，然后到资本市场上去卖，理财产品的收益由房奴们的月供来支付。比如你花一万块买一份，承诺年利率6%，你的闲钱有地方赚钱，金融公司可以继续放贷。当然了，具体怎么定价非常复杂，华尔街摸索了很多年，才由一个数学家搞定了定价规则，而且华尔街还搞起了电视营销。看过20世纪90年代电视营销节目的，难免有这种感受：再差的东西，也要分成普通款、尊贵款、至尊款，然后看着那些差东西里的至尊款也就不那么差了，这种心理真是奇怪。华尔街给这些垃圾债也分了三级，最高的评级AAA，最差的BBB，大家一般争相购买AAA。那BBB卖不出去怎么办？再分一次级！又分了三级，这样可以一直分下去，一直在卖AAA。不仅如此，他们通常还会附上一句广告词：“谁会不还房贷？”读这句话的时候一定要用那种不可理喻的语气来读，类似于“谁会去喝洗发水”。既然大家都会还房贷，房贷搞出来的理财产品可不就非常保险吗？

评级机构无耻地给这类债券很高的评级，让大家误以为以买P2P的收益率，买了美国国债一样的理财产品，既保险又收益高。于是银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司、养老金机构竞相购买这种理财产品。这些机构买理财的钱，又进一步贷给更多的低收入人士。如果这些理财产品只卖给美国人，影响也不会那么大——这些理财产品还卖给了德国人、英国人，甚至卖给了只有30多万人口的冰岛——冰岛突然间很冲动，也从市场上贷了高利贷买美国发行的次级债券，等那些垃圾债后来变得一文不值时，冰岛顺理成章地也跟着破产了。各种销售的组合拳下来，这类次级债搞出来的证券在资本市场上遭到疯抢。到这里，新世纪金融公司的另一个问题也已经解决了，不再担心风险的事，因为风险已经转嫁给了买理财产品的那伙人。但是同时出来一个新问题，债券卖得太好，不够卖，怎么办？——金融机构加快放贷啊！这也就催生了金融机构进一步降低门槛，向各式各样的人放贷买房，并且首付一降再降，最后甚至降成了零，把更多的人转变成贷款买房的客户。结果更多本来买不起房的人有房了，更多的房产公司卖房了，更多的贷款公司先放房贷，再卖房贷包装成的债券，更多的有钱人买理财产品赚到了钱，大家都幸福得不得了。

三、资产泡沫的破灭

不过，这种集体的狂欢背后，潜伏着巨大的风险，并且一点一点在积累，等着时机爆发。

到了2005年，美国房价达到了二十七年来的最高峰，次级抵押贷款规模也达到了空前规模，接近1.1万亿美元，也就是金融机构贷给还贷能力堪忧的人1.1万亿美元的房贷，占整个房贷市场的14.1%。

新世纪金融公司在那几年狂飙猛进的过程中，自己也受益匪浅，股票从9.67美元一直涨到2006年年初的66.95美元，涨幅高达592%。投资人都赚了大钱。当然了，并不是所有人都糊涂，当时也有分析师认为，这些金融公司太过激进，可能孕育了巨大风险。还有巴菲特，他警告说这些理财产品是“大规模杀伤性武器”。不过很多美国分析师认为没必要庸人自扰，巴菲特属于老派投资者，赚不到次贷的钱变成了“柠檬精(3)”，而且认为他只了解自己熟悉的东西，拒绝接受新事物。

这种欢乐的游戏一直玩到2006年下半年，终于出事了，因为美联储加息了。加息后房贷暴涨，很多穷人一下子就还不上房贷了。还不上怎么办？还能怎么办，直接断供呗。金融公司没收了这些人的房产，拿到市场上去拍卖，这一下子把事给搞坏了。了解经济学的都知道供求平衡，如果市场上突然出现大量的抛售，必然会把房价给打下来。果然，房价开始下跌。这下影响范围就扩大了，房价下跌后，很多人惊讶地发现，自己的房子还没贷款值钱，比如我贷了100万元买了一套房，现在房价只值80万元了，于是我也把房子给放弃了，然后金融机构手里的房子更多了。继续卖，房价继续跌，以加速度下跌。房价暴跌和大面积违约，开始让那些由按揭贷款包装成的理财产品一文不值。麻烦的是很多公司借高利贷买了一堆这种玩意儿，这下问题就大了。所以借钱（在华尔街叫融资）买了大量这种垃圾债券的雷曼兄弟银行首先爆掉了。

买这种债券的不止雷曼，很多金融机构都买了，这些金融机构都在倒闭的边缘，比如贝尔斯登公司也要破产，美国“两房”（房利美和房地美）也崩溃了。

到此为止，危机就这样爆发了，数万亿美元的债券变得一文不值，那些借了高利贷买债券的公司全被拖下水。不仅如此，保险公司也要破产了——当时大家买了次级债后觉得不安全，就给这些债券都上了保险，比如我的债券如果贬值了，保险公司就得给我补上。在贬值之前，我每年交保护费。保险公司之前每年收保费开心得不得了，真等到大家都来要钱了，保险公司傻眼了，它哪能支撑得住那么大规模的各类金融衍生品啊，保险公司哭着也要破产。后来的事大家也都知道，美国赶紧降息，并且释放了天量的美元，先借给华尔街的银行，让他们把窟窿堵上，先别破产了，然后通过降息刺激经济，又引出一堆问题。

四、美国房价暴跌的必然性

我国如果发生房价跌价，那也不会是美式暴跌，这是因为：

首先，我国买房的首付非常高，并且贷款审核非常严格，发生大面积违约的概率还是很低的。

其次，美国如果单纯大面积违约也没事，问题在于大量的垃圾债券渗透到了整个经济系统里，所有的银行都花了无数的钱买了天量债券，而且这些钱还都是借的。在这个基础上又有无数的金融衍生品，这些金融衍生品复杂到连知名天才伯南克都承认自己不太明白这些是什么玩意儿。这些东西拖垮了整个金融系统。我国的住房按揭证券化规模很小，而且没有复杂的金融衍生品，在银行仓库里放着，缺点是没法拿去赚钱，好处是出不了什么问题。

美国空头们有做空债券的动机——美国做空的也不是房地产，空头们做空的是我们上文说的那些债券——你给那些债券上个保险，等房地产崩了，那些债券变成废纸，保险公司会赔给你钱，就像你给自己的房子上了个保险，房子塌了就能拿保险金。一般来说，正常保险只能给自己的东西上保险。你跑去保险公司说是要给隔壁老王家的房子上个保险，因为你实在是太爱老王的房子，要给老王的房子上安全保险，正常情况下保险公司会把你赶出来。但是华尔街不一样，华尔街的人都是一帮脑子很活的人，他们去看了下老王的房子，觉得房子很结实，你这是在送钱，不赚白不赚，于是就给你做了一个“专用保险”。这又是一个金融创新，如果老王房子没塌你每年得交保金，如果塌了会赔你钱。做空的人就是买了大量这种次级债的保险在家放着，等着房价暴跌，房价暴跌后债券也会暴跌，那时他们就会赚翻了。

整体而言，金融是好东西。但是金融同时又有黑暗的一面，如果放任自流，系统里每个人都监守自盗，那种感觉就好像如果没人监管，商家用烂苹果给大家做果汁一样，普通人怎么知道里边是什么？

上次美国的次贷危机也一样，金融系统里的人为了自己的利益各种使坏，而监管部门什么也没做，坐看他们把风险变成灾难。