我国的基本国情是人多地少。我国人均土地占有量出于劣势，居于世界144个国家的后列。有据调查，耕地减少的损失不仅限于数量，而且质量也在下降，主要是好田占用多，开发补充少；特别是南方耕地净减多，新增农田多为劣地。另外，人地关系紧张引发了“三农”问题出现，即农业发展，农民增收和农村稳定问题。目前，我国城镇化已进入一个新的发展时期，工业与服务业的增长，城镇规模不断扩大，城镇人口快速增加，自然会产生持续的大规模的用地需求。在这个大背景下土地这一稀缺资源的地位越发重要，同时在开发和利用土地的过程中也会必然产生问题。从城市用地的状况和城镇化的水平来看,不同规模的城市用地量是完全不同的。正基于此,选取三种在土地利用中存在的典型问题加以阐述。

(一)小城镇建设的用地问题

土地利用问题是小城镇建设的核心问题之一。随着我国城镇化步伐加快,小城镇数量猛增,伴随而来的土地利用矛盾和问题越来越突出,并逐渐成为小城镇建设与发展中不可忽视的制约因素。

1.土地利用规划缺乏科学规范

土地利用规划是国家引导和控制用地重要手段,其显著特征是超前性、控制性和指导性。目前我国在小城镇发展过程中忽视乡镇级土地利用总体规划,忽视城镇体系规划,规划体系不完善,内容不完整,可操作性差,使乡镇土地利用总体规划流于形式,难以真正发挥作用。由于在小城镇建设和发展过程中,缺乏有效调控,以及条块分割的影响,出现了盲目攀比、过密设置的现象,造成了一定程度的投资浪费和小城镇规模偏小,无法保证小城镇健康有序地发展。

2.小城镇建设中用地粗放,集约化程度低

小城镇建设中缺乏科学合理的统一规划,盲目追求超规模,在缺乏项目、资金和第二、三产业集聚规模的情况下,必然导致粗放用地。具体表现是一些开发区盲目上马,土地利用率低;许多地方的农村住宅和工业用地遍地开花。

3.大量占用耕地

在小城镇的发展进程中,无论是城市人口比重日益增加或集聚程度达到城市规模的居民点数目增加,还是城市自身规模的扩大,都必然伴随着城镇建设区域的扩大和耕地面积的减少。同时,我国小城镇的发展绝大多数依靠农民自发形成,城镇建设资金的严重匮乏是制约小城镇发展的首要因素,因此,在小城镇发展初期,只能采取低成本扩张政策,以地生财,以大量占用耕地为代价。

4.用地结构不合理

用地结构的合理在一定程度反映社会经济发展水平的侧面,也是衡量土地集约程度的重要标准。目前我国大多数小城镇在用地结构方面普遍存在居住用地比重过大,公共设施用地和绿化比重偏少,公共服务设施配套不完善等问题。在小城镇用地布局方面,存在着乡镇企业、村庄和小城镇布局过于分散,城镇内部道路建设不规范,功能分区不明显,建筑密度和容积率低,建筑物布局零乱等问题,导致小城镇土地用地结构不合理,土地利用率低下,城市集聚效益降低,生态环境较差,城市的自然人文景观缺少特色。

(二)滞后城镇化的中等城市用土地问题

一些中等城市是滞后城镇化的；即城镇化水平落后于工业化和经济发展水平的城镇化模式。这一模式可能带来一系列后果:城市作为增长极的拉动功能难以发挥,严重阻碍工业化和农业现代化的进程;容易引发一系列“农村病”,如工业乡土化、农业副业化、离农人口“两栖化”和城镇发展无序化等。

1.城市土地利用结构不合理

土地利用结构反映城市各用地单位用地的比例关系,直接关系到土地的利用效果。由于历史原因,我国城市土地利用结构长期处于不合理的状态,一些土地利用效益较低的单位占据着城市的中心区和高地价区,城市土地级差地租得不到体现,以致城市土地产出率低。另外,工业用地比重偏大,城市绿地和交通用地比重偏小。由于城市工业用地比重大,许多工业企业占据了市区重要地段,造成土地资产的严重浪费;城市交通用地、绿化用地偏紧,造成交通拥挤,环境质量差等严重的“城市病”。同时,土地规划和城市规划间也存在矛盾,缺乏对土地利用的有效控制。

2.城市土地环境恶化

一些城市为谋求经济效益,无视不合理的空间布局,大规模兴建工业开发区,造成工业布局混乱,既浪费了土地资源与建设资金,又不利于生活污水、工业污水的集中处理,产生了一系列诸如水土流失、大气污染和水环境变差等环境问题。

(三)过度城镇化的大城市用地问题

这种发展模式是以牺牲农业、掠夺性开发资源为代价的,并且明显超越工业化和经济发展水平的承载能力。其主要特征是:城镇化速度过快,但城市发展不是建立在工业化和农业发展的基础之上,而主要依赖于传统的第三产业如商业、服务业来推动;城镇化质量不高,城市基础建设滞后,不能为居民提供必要的就业机会和生活条件,容易引发严重的“城市病”。

我国过度城镇化模式发展的一个突出问题是普遍存在的“城中村”现象。即在城镇化过程中,为了扩大城市规模,借助于城乡二元结构,低价征用城郊农村的土地,逐渐将一部分村落包围在建成区内。这些村落起初还在城市郊区,进而位于城乡结合部,随着城市的持续扩张,最终蜕变为“城中村”。