一般来说，城镇化至少包含四个方面，即人口城镇化、经济城镇化、土地城镇化和社会城镇化。

通常讲的城镇化一般指人口城镇化，就是农村农业人口向城镇集中的过程。经济城镇化是指随着社会生产力的发展和技术的进步，人们离开农业经济向非农业经济活动转移并在城镇集聚的过程，强调农村经济向城市经济的转化过程和机制。土地城镇化是由于城镇化的推进，土地利用属性由农业用地转变为城市建设用地以及土地产权属性由农村集体土地转为城市国有土地的过程。城镇化过程中土地扮演着极其重要的角色，无论是产业结构调整、人口集聚，还是基础设施的建设，都必须通过土地的重新配置来实现，它们之间相互关联。

(一)人口因素

城镇化水平的提高，带来了城市人口的不断增长，城市人口的不断增长，又促进了城镇化水平的提高。有专家认为:人口空间分布向中心市区集中，导致土地利用方式发生相应的变化，人是万物之本，在土地由农业用地向非农用地转化，人口是影响土地利用变化最具有活力的因素。人类是土地利用系统结构的组织者、参与者，也是土地利用系统生产的产品消费者。人口数量的增长，必然导致居住地的增加和土地利用系统生产的产品需求量的增加，这一现象在城镇化进程中尤为明显。而生产出产品需求量的增加只有两条途径:一是扩大土地利用面积，开发未利用的土地资源，提高土地利用强度;二是调整、优化土地系统结构，提高土地利用系统的能量转化生产能力。

(二)经济发展因素

土地资源是支撑区域经济发展的最为基础的生产要素。土地利用作为一种经济行为，对经济发展起着基础的促进或制约作用。城镇化过程实质上是经济的发展过程，经济发展必然会引起土地利用的变化，它是土地利用变化的重要因素。经济发展对土地利用的影响主要表现在对土地需求总量的上升和土地利用结构两方面。经济发展过程之中，经济的增长是建立在社会生产总值增加的基础上的，社会生产总值增加也要求社会生产要素，例如资源、土地等需求量的增加;另外，经济增长也会促使资金、人才、土地等从各产业之间进行自动流转，寻求最大经济效益，从而也影响着区域土地利用结构的形成。我国目前正经历城镇化快速发展阶段，建设用地的增长速度加快，更多的农业用地转化为非农业用地，急剧改变着土地利用。土地利用相应增加与功能调整是社会发展的客观需要，也是土地利用结构变化的必然趋势。

(三)产业结构因素

土地利用和产业发展，二者是相互影响、相互制约、相互作用的统一体。一方面土地利用直接影响和制约着产业的发展，土地利用结构一定程度上决定着产业布局，进而决定着产业的规模及效益;另一方面，产业发展影响土地的利用方式、结构和空间布局，影响土地资源的配置和利用效益。

在城镇化进程中，随着社会经济的发展，产业结构的不断优化升级，相应的土地利用结构也随之发展变化。在以第一产业为主的经济发展阶段，城乡结合部土地利用以农业用地为主，建设用地和工矿交通用地较少，随着农用技术的不断发展，不仅可促进农业用地范围的扩大和农业内部产业结构的变化，还可促进第二、三产业的发展，进而促进产业结构的演变。在经济发展到工业化的中期阶段，由于各产业内部存在着用地竞争，第三产业用地效益大于第二产业，第二、三产业也远大于第一产业的用地效益，这样第一产业的用地就有可能进入第二、三产业，农业用地便会逐步减少，而建设、工业等用地不断扩大，城镇化对城乡结合部土地利用的影响也扩大。我国目前也正处于城镇化快速发展时期，土地利用结构正在随城镇化的进行而发生剧烈变化。在工业化的第三阶段，第一、二产业用地都有转化为第三产业用地的可能性;而且在农用地向建设用地转移的同时，也迅速向交通、环境和旅游等用地转移。

(四)国家制度政策因素

土地是一个国家重要的自然资源和价值巨大的资产，其利用方面必然深受土地制度和土地政策的影响。在我国的土地制度和政策因素一直是土地利用的直接决策因素，对土地利用变化有着强制性的现实影响，它引导着社会经济生产活动，调节社会大众的行为准则，并通过土地使用政策、土地价格制度、经营管理机制等直接影响土地利用及其结构的形式，实现土地资源的优化配置。例如，上世纪90年代为加快城镇化进程，全国掀起了开发区建设的热潮，大规模的经济技术开发区和工业园区在城乡结合部进行建设，引起了不少地区该区域土地利用结构的变化，出现了改革开放以来耕地流向非农建设用地的高峰。2000年全面启动的西部大开发也加快了西部地区城乡结合部耕地的流失。近年来国家实施新的土地管理法，实行最严格的耕地保护制度，要求耕地的总量动态平衡，严格建设用地的审批管理和对农用地和非农用地实行严格的用途管制等政策的实施对土地利用特别是城乡结合部土地利用产生巨大影响。