“何阳事件”雾锁策划界，下一个倒下的莫非是王志纲？只要自己不打倒自己，别人能奈我何。王志纲逃离“射程”，不因夜猫子叫门而停止求索，率众弟子苦心孤诣用心打造事业精品：

泛地产理论在全国开花结果，奏起大盘交响曲，杭州天都城、广东里水健康城、重庆水天城、广州南国奥林匹克花园……；

理念设计炉火纯青创意连连，广州星河湾、秦皇岛碧海云天、上海锦绣江南、福州阳光城……

“老师下课了”？？

2000年，“何阳事件”雾锁策划界。人们雾里看花：下一个倒下的莫非是王志纲？

自1996年《谋事在人》一书风靡大江南北之后，除了一套《王志纲工作室策划文库》之外，很少在公众媒体上看到王志纲的影子。于是乎各种揣测和议论层出不穷：有人说王志纲下海“淹死”了；有人说王志纲退出江湖了；有人说王志纲工作室被美国兰德公司并购了；有人说王志纲赚足钱出国做寓公去了；还有人说王志纲工作室已经解散了……

总之一句话，王志纲“去向不明”。

在2000年秋天北京召开的中国策划艺术博览会上，北京的媒体终于又看到了久违的王志纲，有人问：“这几年怎么听不到你的声音了？”对此，王志纲笑着说：“当鲜花盛开的时候，蜜蜂和蝴蝶都围着它转；而当它结果的时候，就不应招惹蜜蜂蝴蝶了。”

尽管王志纲一贯秉持“只问耕耘，不问收获”的做事原则，但也常常有人拿他来做文章。道理很简单，似乎只有跟王志纲沾上边，才可以显示出自己的勇气和能耐。而名人自有名人的代价。人一旦出了名，也就成了“公共汽车”，人在江湖身不由己了。王志纲也不例外。1998年，某记者煞有介事地写了篇《王志纲冰城遭整合》，读之令人一时搞不清究竟是批评还是表扬；接下来1999年又有人拿王志纲作出书卖点，在一部房地产全程策划的专著里专辟章节洋洋洒洒地写了一章《老师下课吧》，强烈要求王志纲下课，然后隆重推出作者自己……诸如此类，王志纲看了，一笑了之。

人生如逆水行舟，不进则退。从某种意义上来说，王志纲的确是“下课”了——他放下了昨天的“小学”、“中学”课本，执起“大学”的教鞭了。

但不管怎么说，“城门失火，殃及池鱼”。何阳出事后，人们开始骂点子，也开始骂策划，王志纲自然也成了目标之一。当一些人了解到王志纲近况之后，不免有点吃惊，这家伙怎么混得越来越好了？

王志纲笑曰：“只要你自己不打倒自己，谁也别想打倒你。”

自古“不遭人妒是庸才”。王志纲一向坚持他“逃离射程”的做人哲学。当别人瞄准你射击时，你不必理会，只管超越自我，大步流星往前跑，别人射到的，只不过是昨天的你留在田野里的稻草人。

2000年，正是曾经红极一时的策划界众叛亲离，跌落到低谷的时候；但对于王志纲工作室来说，却是踏踏实实做事，卓有成效的一年：

泛地产理论在全国开花结果，奏起大盘交响曲，杭州天都城、广东里水健康城、重庆水天城、广州南国奥林匹克花园……；

理念设计炉火纯青创意连连，广州星河湾、秦皇岛碧海云天、上海锦绣江南、福州阳光城……；

网络冲浪，紧握时代脉搏，与企业共同成长：创办王志纲工作室网站与中国智网；

……

桃李无言，下自成蹊。社会对王志纲的认同，已经由个体认同发展到团队认同和组织认同。个体认同，即企业家的认同，最典型者莫过于忠诚客户广东金业集团董事长郭梓文“五请王志纲”，在地产界传为佳话；团队认同，即多个企业组成的企业联盟的认同，王志纲被一些国家级企业聘为独立董事；组织认同，即企业家群体组织的认同，被聘为中国最大民间商会——广东私营企业商会总顾问。

聚焦泛地产

房地产项目策划一直是王志纲工作室的重点，但在工作室创建初期的几年里，由于社会的多元化需求，工作室的策划业务范畴一度比较广泛，涉及的领域也较多，包括房地产业、旅游业、休闲业、健康产业、体育产业、教育产业、会议博览业、餐饮业、交通运输业、农业、酒业、网络业乃至区域经济、企业战略等诸多方面。

在这一过程当中，王志纲逐步认识到，房地产是关联性最强的产业，如果不局限于狭义的理解，而把一切人类从事社会活动和经济生活的空间都视为房地产，即以“泛地产”的思维来看问题，则旅游业、休闲业、健康产业、体育产业、教育产业、会议博览业、餐饮业、农业、网络业乃至卫星城区开发、区域经济等，无不为“泛地产”这一概念所涵盖。在中国房地产开发日趋郊区化、大盘化、复合化、国际化的背景下，泛地产作为一种新的开发模式，正浮出水面，打破了人们原来对房地产的狭隘的专业理解。

站在泛地产这个超级平台上，进可攻，退可守，承上启下，左右逢源，创新空间很大，资源整合空间也很大。所以，王志纲将其策划业务重心聚焦到“泛地产”这一独特的领域。王志纲称之为“战略收缩”。战略收缩的结果，是工作室作为策略提供商的核心能力发挥得更为淋漓尽致，可以说是长袖善舞，游刃有余。

泛地产理论说到底是一种思维方式的变革。近几年，王志纲工作室实践的，大多是一种原创性极强的项目，是在没有路的地方找出路来，是编创自选动作。泛地产理论正是王志纲在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。

为什么一定要强调泛地产呢？王志纲认为，从微观上讲，如果是66.7万平方米的小盘子，靠一两个卖点就够了，但如果是667万平方米的大盘靠一两个卖点就不行了。小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是复合型地产。从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境和空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。

泛地产的精髓是理念设计。地产开发的第一步是理念开发，然后才是规划设计，就像一部交响乐不能没有主题，房地产开发不能没有灵魂。找寻灵魂的过程，就叫做理念开发。一旦理念确立以后，以后的整个过程都必须围绕着它进行。这种理念创新，在于适度超前地把握人们所追求的各种新的生活方式，然后度身订造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在房地产的开发中。

近两年来，王志纲工作室以其独特的泛地产策划思维，将其理念导入了一个又一个大型房地产开发项目。杭州天都城、上海锦绣江南、广州星河湾、广州南国奥林匹克花园、重庆水天花园、秦皇岛碧海云天、福州阳光城……王志纲工作室理念设计的实践已涉及中国主要的城市。

王志纲的泛地产思想，萌芽于20世纪90年代中后期。早在1998年，王志纲关于泛地产的理论就已基本成形了。那时，房地产界专业人士对他提出的“概念地产”、“复合地产”、“泛地产”等等颇为不屑，还不时有以专业自居的业内人士口诛笔伐。

一个成功的实践胜过一千打纲领。王志纲在他的策划实践中从来也没停止过实践和印证泛地产理论。1998年与老客户广东金业集团精诚合作共同谱写狮子洋养生园泛地产交响乐序曲，并于1999年成功孵化和催生了广州南国奥林匹克花园，使“概念地产”、“复合地产”、“泛地产”等理念终于开始为广东省乃至全国房地产界所逐步接受和认同。

1999年，王志纲给杭州天城和天都城两大项目导入了泛地产理念，泛地产理论在杭州开花结果。

天城的泛地产理念首先得到了业界的广泛关注。

1999年11月11日《经济生活报》较早对此进行了报道：

从主题公园到景观房产——宋城集团：营造“天城”

人类对客观世界的认识总是随着客观世界的变化而变化。“神女应无恙，当惊世界殊”，伟人在游历三峡时的诗句代表着人类想象或直面变化时的复杂心情。世纪末，这种对应世界变化的心态像感冒一样在整个社会传染开来：这个社会急速创造着无数奇迹，让我们惊讶得合不拢嘴。杭州宋城集团公司就是这样一个令人审视它的奇迹创造者……

这个世界变化快，搞旅游的卖起房子来！

在浙江省，宋城集团并不是什么老牌公司，可是它的名声似乎是一下子大起来的。自从3年前它把第一个“商品”——钱塘江畔的“宋城”景区奉献给大家开始，争论就没有停息过：真假之争、优劣之争、赢利还是亏损、前途远大还是穷途末路……各种观点在宋城集团营造成的仿古主题公园上交锋。3年后，“宋城”景区上全部投资已经收回；耗资超过8亿元的“美国城”、“杭州乐园”、“天之泉生态园”和“山里人家”等4个景区也向公众开放，形成了良好的滚动开发态势，并取得了十分显著的收益。

应该说，作为一家以旅游产业为主业的私营企业，能够具有如此的经营规模和经济效益，相当不错了。但是，我们要说的“奇迹”并不是这些。

前不久，笔者听说，宋城集团的总经理黄巧灵居然正在把“杭州乐园”里的房产卖掉！一个旅游企业敢于涉足它毫不熟悉的房地产业，它凭借的是什么？它有什么值得卖呢？人们对亚洲金融危机还记忆犹新，一些成功的韩国企业集团因为跨行业发展而分崩离析的例子更让人有理由怀疑宋城的决策。

11月的天气，不热不凉，不过走进“杭州乐园”景区的“天城”房产现场售楼部却让人有些冒汗。笔者一进门就见到一个衣着时髦的中年男子正对着自己的手机“发火”，只见他嚷道：“要500（平方米）的那种，还是300（平方米）的那种？快定，快定！”通话方的犹豫看来让他不快。售楼小姐正在为一家五口介绍房产户型。看得出，两位老人对环境最关注。而带小孩的妈妈一个劲地问，这里购物方便不方便。男主人显然有点不耐烦，用一口上海话说道：“我们不是有车吗？再讲，我们买房度周末，又不是一年四季住此地……。”

据负责房产销售业务的宋城集团总经理办公室主任黄鸿鸣介绍，从9月份以来，“天城”房产销售额达到近8000万元，超过1/3的房子已经售出。这还不算签了合同而购房款没有到账的那部分。

在市场经济中，企业最能创造人所不能的奇迹。搞旅游的卖起房子来，而且，还卖得不错。在日后的采访中，宋城集团总经理黄巧灵的话颇有些像电台的“脑筋急转弯”节目，他说：“不要把一个主题公园看成是纯粹的旅游项目，它为什么不能有多重功能呢？我们在杭州乐园里建造的欧洲风格的房屋不仅可以供观赏，还可以用来居住。不愿意长期住在这里，公园里的环境难道不是提供度假的有利条件吗？即使不愿来这里小住几天，青山碧水间的一个会所不是聚会商谈的好去处吗？”

黄巧灵烹成一锅“浓汤”，王志纲调味放点“盐”

意大利旅行家马可·波罗的一部游记对杭州的由衷赞美让我们怦然心动。马可·波罗描绘杭州是“世界上最华贵美丽的”、是一座“天城”。宋城集团把它的房地产项目取名为“天城”恰合此义。黄巧灵说，宋城集团不但要为杭州留下美丽的景观，还要为杭州的居住文化层次的提升，再现繁华梦境而作一番探索。

占地3000亩的“杭州乐园”景区和毗邻的“天之泉生态园”成了黄巧灵手中的上好原料，可以烹调出一锅营养丰富、香气四溢的“浓汤”来。——两个公园，条件得天独厚。

“天城”房地产依托大型主题公园，建在湖畔、林间，高尔夫球场中，闹中取静，动静相得，环境质量远高于其他房产。由于长期的森林保护，宋城集团在开发建设中始终以保护和改善环境为宗旨，“杭州乐园”和“天之泉生态园”目前基本形成了完整的自然生态体系。区内林木茂盛、河道纵横、湖水清澈，成群的白鹇、野鸭在湖面上嬉戏，置身期间，令人心旷神怡。一般房地产的配套功能往往只是一种装饰，勉强应付还可，要想自由活动就捉襟见肘了。而“天城”则有齐全的配套，它拥有公园，森林浴场，高尔夫球场，共12片球场和一流的网球中心，18洞迷你高尔夫、水上高尔夫练习场以及应有尽有的强大商业、娱乐、服务配套。一般房地产的容积率为80%，别墅为40%，“天城”只有8%，而且房产本身就是景观的一部分，无论是别墅、公寓，均按它所在的环境要求建造，造型、选材、用料、装饰都富有个性，没有一幢是重复的。虽然，“天城”地处钱塘江南岸，现在距杭州市区20分钟，但“杭州乐园”门前的一条大道正抓紧施工，修成后，车程将缩短到10分钟左右。

拥有这么多有利条件，黄巧灵要让自己的企业实现跨行业的发展似乎已不成问题。然而，一个希望把企业办得越有文化味越好的企业家总想方设法要用一种先进的理论来指导企业的行为，同时也为企业的行为正名。这时他想到了一个人。

这个人就是王志纲。王志纲曾是新华社记者，写过不少有影响的新闻报道。1994年，他成为一个独立策划人，靠出“点子”、“概念”和“理论”谋生。作为市场经济中一个独特的角色，王志纲也在创造奇迹。1994年下半年，他成功地启动了广东“碧桂园”项目，让这片奄奄一息的房产起死回生；同时，王志纲在策划中形成了一套全新的地产理论。从此，他名噪全国。

作为参与过茅台酒、昆明世博会策划工作的策划人，王志纲对房地产项目的策划仍情有独钟。几个月前，他在宋城集团的力邀下，四赴杭州，策划“天城”项目。

王志纲的理念是崭新的。他对“天城”的诠释是“飞进未来的城市”，策划着重在房地产开发理念的超前性。他把人类从事市场化经济活动的任何地点都称为“泛地产”。“天城”的精髓是要利用一切“泛地产”集聚的要素为提高人类的生活居住品质服务。王志纲把从事旅游的“杭州乐园”看成“泛地产”，它为房地产开发所用。“天城”就是充分依托“杭州乐园”目前拥有的数百亩草坪、上千亩水面、近万亩森林和100多项体育、娱乐设施，营建多种样式的房产供成功人士购买，作为其休闲、度假和投资使用。最近“杭州乐园”内发现的氡泉又为“天城”项目平添意趣。这种矿物质泉水被日本人称作“养生之泉”、“美丽之泉”，它将成为“天城”的一大主题。“天城”的建设，使“杭州乐园”旅游、观光、休闲、度假的功能发挥到极至。

据王志纲介绍，在海外，房地产开发已走完了从“卖地段”、“卖家居”到“卖环境”的历程，高尚物业大多距离闹市30～40公里，同时又都强调养生、怡情的功能。而在中国，却还没有一个房地产项目能够真正做到领先于国际潮流。他在策划“天城”时，极力把国际上最流行的房地产开发理念融合进来，“天城”创造的就是一种“此城只应天上有”的感觉。——王志纲在黄巧灵烹成的一锅“浓汤”里，恰到好处地撒上一点儿“盐”，于是“汤”的味道顿时变得更鲜美了。

只有想不到的事，没有办不到的事

按照王志纲描绘的蓝图，我们仿佛能看到未来20年里我们生活飞跃式的变化；将来除了优良的建筑质量和合理的户型外，还有优美如画的环境，强大的功能配套，一切都以提高人的生活品质为主题，“以人为本”的思想自始至终贯彻在房地产开发中。

由此，我们不得不佩服王志纲的谋略和眼光。但更值得佩服的是识人、用人者的勇气和智慧。善借外力者是高明的，他们像海绵一样吸收着有用的知识和经验，为自己的成功而用。在这方面，宋城的经营者确实有其独到之处。

从主营旅游产业，到旅游和房地产开发“比翼齐飞”，凝结着许多人的智慧，发散性、跳跃式思维在企业的运营中闪烁光芒。

旅游业需要青山、绿水、碧海、蓝天，需要广阔的活动空间，现代意义的房地产业同样需要这些要素。利用开发旅游业形成的要素从事房地产开发，实在是一个“以逸待劳”的好策略。这既不影响主题公园的正常运转，又为房产提供了低成本的环境配套，可谓“一举两得”。对于目前杭州房地产业中普遍的高容积率来说，8%真是一个“梦幻数字”，而“天城”却并没有因此背上沉重的负担。同样的价格，超低的容积率，反倒成为吸引客户的重要卖点。同时，宋城集团对那些买房度假的客户采用“会员制”的办法，在房屋闲置期间，可作为度假酒店的客户，交给企业出租经营，得利分成。这样，房子的投资功能突显出来。先进、灵活的经营手段给房地产销售添了一把火。

黄巧灵对“天城”房地产项目充满信心。他认为，这个项目的策划开发将探索一条房地产业发展的崭新道路。它能和宋城集团主营旅游业相辅相成，共同发展，实现双赢结果。这是企业跨行业发展的重要一步。

随着“天城”一期房产的热卖，如今，来自上海、杭州、宁波、绍兴、温州、金华和台州等地的客户纷纷拥来，看好这块宝地。

2000年11月20日杭州《都市快报》一则报道中提到：

“景观+房产”得到实践

旅游开发给当地商业、旅店业和交通运输业等带来了活力，但得益更多的可能还是房地产业。去年，策划大师王志纲来杭州首次提出泛地产理论，认为房地产今后将与旅游、体育和教育等行业相结合发展。在短短一年时间里，这个理论在杭州得到实践。如杭州乐园把房子造到了景区里，卖起旅游景观房产。据宋城集团有关人员说，宋城旅游景点推出后，至今地价上涨了10倍以上，去年才迎客的杭州乐园地价也涨了6倍，其基准房价在3500元/平方米左右，比周边房产高将近1倍。他开玩笑地说，如果不搞旅游，单卖地的话收入也十分可观。

旅游“泛地产”在杭州如今有了个更好听的名字，即景观房产，这种依托于旅游景观的房子在杭州今后还会有很多，前不久刚刚敲定的两大项目：广厦建设集团投资80亿元的科技城和南都集团投资20亿元的余杭良渚文化村，它们都是“景观+房产”的结合。

再看2000年11月20日《浙江青年报》的报道：

“泛地产”带来啥新鲜

有这么一个地方：每天清晨，推窗远眺，能看到远处青山的黛色，迎面而来的是从森林里吹来的清风。工作之余，还可以在草坪上、在湖边、在森林的一个小道上晨练；或坐上自家的小船，穿过几公里的河道，到隔岸朋友家做客。

在西子湖畔，钱塘江边，真有这么一个地方，它的名字叫“天城”。

说到“天城”，首先要提王志纲。这位中国广告界传奇人物因为成功策划了茅台酒、昆明世博会等一系列知名项目而名扬海内外。1994年，他以“房产加学校”的独特创意，在广东推出了“碧桂园”，使一片原本奄奄一息的房产神话般地起死回生。从此，王志纲又成为房地产领域最具声望的策划人。

王志纲与宋城集团的合作是从景观房产入手的，他把人类在市场经济状态下所从事活动的一切地方称为“泛地产”。“天城”就是在杭州乐园、天之泉生态园等四大主题公园基础上，以一种新的产业模式为基础，以生命加油站、事业充电器为理念，集旅游、休闲、度假、居住为一体的全新生活模式。其精髓就是用一切可集聚的要素为提高人类生活居住品质服务，创造“理想的生活空间”。

王志纲相信“天城”的成功是必然的，“天城”的模式在中国的主题公园发展和未来的房地产发展方面将产生革命性的突破，它以旅游为切入点切入房地产市场，并以房地产为杠杆形成产业联动效应，从而建成了“一座飞进未来的城市”。天城房产的建成，标志着“泛地产”时代的到来。

下面这组数据颇具说服力：天城房产开盘仅两个月就取得了销售额8000多万元的骄人业绩，并在浙江省市场商品销售调查组委会评比中荣获“省城十大热销楼盘”的称号。

天城房产热销的奥妙何在？业内人士指出，“天城”的独特之处在于真正高标准地将“景观房产”这一崭新理念变成了现实，而这种引领时代潮流的房产正好符合消费者的新需求。

天城房产位于杭州近郊的湘湖旅游度假区内，地段上处于劣势，风景上却处于优势。“泛地产”的奥妙正在于巧妙地扬长避短，借面积达数千亩的杭州乐园，造具有世界各地建筑风格之建筑，实现自然与人文的完美结合，复古与摩登的浑然天成。天城将杭州乐园的旅游、观光、休闲、度假、居住等功能发挥到了极至。

同时，宋城集团对那些买房度假的客户采用“会员制”的办法，在房子空置期间，可作为度假村客房，交给企业出租经营，业主可得大部分收益。因此，拥有一套天城房产，等于同时购置了一套不需要本人管理却有稳定客源的客房，其保值、增值的投资功能加上先进、灵活的经营手段给房产销售添了一把火。

正如开发商宋城集团董事长黄巧灵先生所说：“我们所提供的天城，是一个非常理想的生活空间，一个全新的生活方式，除了工作要走出去，其他的美梦都可以在这里实现。”

天都城纪事

外行看热闹，内行看门道，泛地产在宋城的风风火火搅红了杭州城。但人们可能不会想到，一场更剧烈的震撼即将发源于杭州北部的余杭市。如果说，宋城的天城项目是泛地产战略的有效嫁接和引导，那么余杭的这个项目则是从一开始就贯穿着泛地产战略的运用和实践，一座新的城市将随之拔地而起。而在王志纲工作室介入之前，该项目还仅仅是停留在纸面上的一个谁也不愿意问津的科学乐园。

这座城的名字叫——天都城。

（一）西博会亮相

2000年10月18日，一个令杭州人记忆犹新的日子。

这一天，古老的杭州城沉浸在一派节日的气氛中。沉寂了70年之久的西湖博览会终于向世人揭开了面纱。一时间，来自五湖四海的大小商家、政府要员欢聚一堂，共同庆祝这世纪末的盛事。

正当人们徘徊在西博会的各个展馆里的时候，该届会展最大的项目——总投资80亿元，建设周期长达6～8年的天都城，率先由余杭市政府和两家开发商签约。作为浙江省迄今为止最大的城市综合开发项目，天都城引起了国家有关部门的高度重视，并很快以国家首家卫星城市建设示范项目的名义上报了建设部。

与以往不同的是，天都城已经从一个以地产切入的项目，变成了一座地地道道的城市，一座从无到有、从思路到出路的杭州新城。

2000年11月8日，天都城项目破土动工，浙江省委常委、杭州市委书记王国平及市领导徐松林，浙江省建设厅副厅长张振等出席了奠基典礼。

紧接着，《杭州日报》整版隆重推出《天都城宣言》——“天堂都市，东方巴黎”。人们看到了一个建立在全新理念和对生活的永恒的追求基础上的城市，听到了天都城向未来的居民们发出的10大承诺，已经有点按捺不住心中的**与渴望了。

这的确是一次具有划时代意义的变革。在中国人的居住行为中，向来充满了对家的眷恋和思念。随着人们生活水平的日益提高，通过改善自己的家居环境来提高自己的生存质量，几乎是每个人不约而同的选择。但遗憾的是，这种选择的空间常常有限。对于大多数人来说，你可以选择家居，可以选择社区，但你却无法选择生活的城市，对家园的向往只能局限在发展商提供的一亩三分地上。如果城市的状况令人摇头，即使家居再美，居住者又怎么能高兴得起来呢？

对于这种尴尬，天都城是一次彻底的解决，一个近乎完美的答案。

但在这个答案的背后，意义恐怕还不止于此，用余杭市政府的话讲是“三个一流”，即一流的策划机构、一流的项目和一流的开发商。这“三个一流”，不仅改变了一个项目，改变了一个城市的发展命运，也改变了一个区域经济发展的明天。

那么，天都城是怎样从当初一个不起眼的小项目，裂变成为今天的一座人们梦想中的城市的呢？这座城市诞生的背后，到底埋藏着什么样的奥秘呢？

（二）科学乐园此路不通

1999年10月，当王志纲工作室接受余杭东方科学乐园总经理斯正明的委托来到项目所在地的时候，这里还是一片占地约870亩的荒山野岭。按照委托方的要求，首先是启动“东方科学乐园”项目，然后再带动周边的房地产开发。

说起这个项目，余杭市政府原本有自己的打算。

余杭，素有“鱼米之乡、丝绸之府、花果之地、文化之邦”之称，是长江流域原始文化“良渚文化”的重要发祥地之一，距今已有5000年历史，人口约80万。境内钱塘江、大运河、东苕溪纵横穿过，土地肥沃，气候温和，经济繁荣，旅游资源丰富。

但就是这样一个天资优越的城市，由于近些年杭州跨钱塘江发展战略的实施，不免有几分着急。余杭市地处杭州市北部，可杭州市未来的城市发展重点是南扩，与萧山市连为一体。在这种态势下，余杭区位的比较优势可能被逐步弱化。所以，如何在大杭州城市化和城乡一体化进程中改善自身的区位条件，在与周边市、县的区域竞争中抢占先发优势，是余杭市所面临的重大战略课题。

正是在这种背景下，余杭市政府想依托临近杭州市的优势，利用交通便利条件，积极开发和利用历史文化遗产和自然风景资源，通过高科技娱乐、自然风光和人文遗产吸引旅游者，建成功能齐全的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地——“余杭东方科学乐园”。

设想固然美妙，但由于种种原因，自项目立项之后3年，乐园连影子都没有。怎么办？王志纲工作室此行就是为了破解这道难题。

到了实地一看，工作室人员很快就觉得科学乐园的路子走不通。项目具体坐落在余杭市星桥镇，东依临平镇，西接杭州江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，车程约40分钟，除了乐园占地，周边还有二期山地约1500亩，远期控制用地约2500亩。惟一值得称道的，是附近的黄鹤山。这是从上海到杭州遇到的第一座山峰，草木葱茏，林壑优美，元代大画家王蒙曾长年隐居于此，自号“黄鹤山樵”。

如何把一块风景秀丽但却有些冷僻的地方，变成人们感兴趣的旺地呢？

经过一番实地及周边地区的调查，工作室认为：黄鹤山环境固然优美，但养在深闺无人识，没有人气，缺乏各种配套，在这里投资无异于垦荒，项目开发商单在环境配套上的投资花费就很大。此外，杭州的人造景观已经泛滥，市场出现过剩局面，科学乐园作为投资巨大的人造景观项目，产品生命周期又十分有限，投资风险极大。同时，来杭州市的游客平均停留时间2～3天，而黄鹤山又不在杭州的主要旅游路线上，吸引游客的代价会很高。另外，科学乐园定位于科技主题，而世界科技日新月异、更新换代很快，追赶潮流，再投入机率高，成本居高不下，项目生命力不强，深圳市的“未来时代”已是前车之鉴。

怎么办？王志纲一针见血地指出：“东方科学乐园不能上，上就是死路一条。要扭转局势，防危机于未然，必须在战略上调整思路。”

没想到这思路一转，项目竟从最初乐园的870亩变成了6500亩，中国第一家上市的建筑行业公司——浙江广厦集团也加盟其中，总投资近100亿元。

于是，一年后的西湖博览会上，也就有了天都城的宣告诞生。

（三）思路决定出路

在王志纲工作室多年积累的方法论中，对项目之外的大势把握是考虑一切问题的前提，在此基础上，再通过理念创新等过程为项目度身订造一套具体的策略设计。可以说，战略定位的准确是项目成功的一半。

既然科学乐园的定位被全盘否定了，那么这张白纸上将描绘怎样的图案呢？

正如王志纲在地产开发中所常讲的“生地变熟地，麻布变锦缎”，他为毗邻黄鹤山的这个项目制定了一套全新的思路，那就是：先做旅游，后做房产；综合开发，滚动发展；通过超常思维、超大规模、超强力度开发，把项目所在的余杭市星桥镇建设成为华东地区最大的综合性、超大型的旅游娱乐休闲度假中心，以及人才汇聚、充满现代气息的新型卫星示范城，大杭州的旅游、教育和高新技术产业的重要基地。

这又是泛地产理论的一次成功实践，不过系着这根红线的另一端的，已经不再是一个简单的项目，而是一座21世纪的卫星城。

那么在王志纲工作室人员的眼里，是如何看待这块一眼望不到边的“生地”呢？

首先要搞清楚项目的核心优势在哪里，然后再根据这个优势去整合各种隐性资源和显性资源，最大限度地发挥项目所应该具有的潜力。在这种思维方式下，劣势往往可以转化为优势，使项目迸发出巨大的多元效应来。

从长远看，这块生地由于其独特的地理位置和自然环境，不仅有开发旅游和休闲度假的价值，更是一个具有理想的生活和居住价值的宝地。但如果就此单一地开发旅游，未免有些不切实际，即使附加上休闲、度假的内容，短期内也不足以支撑，只有再进一步，开发房地产才能最大程度地发挥地块的综合整体价值优势，保证投资利益。也就是说，给余杭一个说法，打造一座城市。

具体怎样操作呢？按照王志纲的思路，先占领制高点，重新认识项目本身所具有的重大意义。

首先，要充分利用余杭市的地理优势和政策优势，加快城乡一体化进程，让余杭市主动向杭州市靠拢，模糊与杭州市之间的行政界限，造成与杭州经济一体化的既成事实，同时调整本地经济格局产业结构，改变区位条件和环境，提升区位形象，使经济进入快速发展通道，保持高速可持续发展。因此，无论从战略还是从战术的角度看，地块条件决定了该项目的开发早已不是人们所想象的一个孤零零的项目，而是综合的整体的区域开发。

如果操作得好，它将是一个卫星城镇的规模，甚至是一个副城概念，整个工程建成后可居住12万人口，并提供2000～8000个就业机会，将极大地推进余杭市的城市化进程，从而实现余杭市和杭州市之间的经济一体化，同时带动当地第三产业的高速发展。

王志纲进一步判断，俯瞰杭州市周围，已很难再有如此广阔的空间进行土地开发，可以说有了这片土地，是整个开发战役成功的基础。问题在于，大环境要做大文章，大规模的优势如何充分发挥出来？以规模优势降低成本只是基本手段，更重要的是如何与政府通力合作，使项目区域形象绝不同于一般住宅小区。

值此，一个余杭市改革开放以来投资最大的项目——天都城，渐渐露出了眉目。

紧接着，就是怎么“生地变熟地，麻布变锦缎”、启动天都城的问题了。按照工作室对人类居住行为的研究得出的规律，人们对生活的追求有一个从浅至深、由表及里的过程：观光，旅游，休闲，度假，最后是居家。这五个阶段一般是循序渐进的。而观光旅游，自然以杭州西湖和宋城的主题公园为核心，天都城没有优势。但这里的环境优美，清新自然，恰恰可以作为人们休闲度假的地方，如果一旦确立了这个特色，那么距离居家生活就只有一步之遥了。

正是大旅游的多样性，给天都城提供了从休闲度假市场的切入点。杭州市场的旅游项目多以观光为主，经营的高门槛策略使本地及周围地区的游客几乎没有地方可去了，市场正呼唤一种以休闲为内容的旅游新形式。从生活角度说，越来越高强度的生活和工作环境使得人们愿意走出户外进行调剂，对城市人来说，西湖去得太多太多，渴望有新的休闲度假的地方。从发展的角度看，物质的丰富使人们对生命的健康状况更加关注，人们需要通过健康来实现生命理想，因此体育产业作为新的经济增长点越来越受到重视，有巨大的市场潜力和良好的市场前景，其中体育休闲市场发展得最为迅猛。

把天都城做成一个休闲度假式的旅游项目，满足了几个功能：在做旅游的时候，它是旅游项目；在做房地产的时候，它是配套项目；它营造了优美的环境，为房地产开发奠定了基础；它与杭州现有的旅游项目具有差异性，满足人们对旅游休闲业的新要求——参与性强、个性化消费。当旅游休闲项目使得市场和消费者对项目地块改变了观念、取得认同时，启动房地产就顺理成章了。

先做旅游休闲带动人气，然后吃着碗里的，瞄着锅里的，为房地产的开发做好准备，最终带动整个区域板块的经济快速发展。一环套一环，这就是启动天都城的基本思路。

基于这种思路，黄鹤山地块的旅游项目由天上人间乡村俱乐部（度假村）和欢乐四季郊野公园构成。其中欢乐四季郊野公园是为天上人间乡村俱乐部构筑一个平台，提供一个优美的环境基础，是一个包容性很强的项目。乡村俱乐部则是满足人们休闲度假生活中各种需求的场所，同时作为未来房地产的配套。

在王志纲工作室的策划报告里，我们看到一个崭新的城市逐渐被勾勒出来：欢乐四季公园、天都国际度假中心、青少年素质教育基地、香榭丽舍欢乐大街、天都文化体育广场、天都广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会，以及与之相配套的天都教育园区、商场、医院等，集旅游景区、教育园区、数码社区于一体。

在正确的思路指引下，天都城——一个原创性的泛地产项目的轮廓越来越清晰了。

为保证项目的顺利进行，工作室专门起草了《关于项目开发的背景、基本思路和战略意义》报告。2000年4月27日，正值余杭市“三讲”尾声，市政府6套班子召开工作会议，专议天都城项目。为此，王志纲亲抵余杭市。

在这次非同寻常的会议上，王志纲代表发展商畅谈未来的天都城在余杭市经济发展中的重大战略意义，以及怎样在大杭州的基础上打好“天都城”这张牌。同时，浙江广厦集团董事长楼忠福也表述了投资商的决心和工作准备。

一席高屋建瓴的侃谈之后，王志纲匆匆离场。两小时后，当王志纲正在杭州机场候机准备返回深圳的时候，电话响了。电话那头传来斯正明兴奋的声音：“王老师啊，会议一致通过天都城项目的发展计划，认为项目有‘三个一流’——请了一家一流的策划机构，由一家一流的发展商来开发一个一流的项目。”

随后，余杭市通过市长办公会议形成对天都城项目支持的政府文件，该项目的第三期土地扩展进入了工作程序。

（四）天都城宣言

时隔半年，2000年11月9日，当人们打开当天的《杭州日报》时，首先跃入眼帘的是一行火热的字眼——“天堂都市，东方巴黎”，一股来自杭州北部余杭星桥镇的劲风捕获了每一个向往美好生活的人的心灵，人们在不约而同地传诵着一个共同的名字——天都城。

这就是王志纲工作室起草的《天都城宣言》：

公园前539年——距今2500多年前，波斯王朝驻巴比伦大使在他的日记中，对梦想家园做了如下判断：对我来说，我们家是世界上最美的地方。家离城市很近，所以我们可以尽享城市的繁华和便利；但只要我们一回家，就远离了尘嚣。

我们知道，现代都市是一连串科学发现的结果：操纵原子的能力使我们能不断发现新材料而使得我们的都市楼房越建越高；释放和储存能量的能力使我们拥有蒸汽机、发电机和汽车而使都市的人口和规模不断扩张达到惊人的都市蔓延；利用电子和传送信息的能力使我们拥有电报电话电脑网络而永远改变了我们的沟通和生存方式，并在更大程度上改变着我们的生活方式。

我们知道，今天人类第一次在建立都市的技术上几乎没有限制，我们可以建造任何都市，只要我们能够知道自己想要什么。

我们发现，科技塑造都市的外貌，对理想的追求造就市民的生活。在人类塑造都市形态之时，都市形态也影响市民的生活。现代都市在展示其迷人色彩的同时，也表现出拥挤、喧哗、过分污染、不安全及缺乏人与人之间情感沟通等称之为“都市病”的东西，致使当都市运输系统普及之后，都市的中产阶级迅速移往近郊居住，市中心沦为普通市民居住区。

我们发现，在中国人迅速致富后，人们非常乐意地告别原有的生活方式，不再眷念自己的出生地，追求美好的生活：更美丽的空间，更清新的空气，更出色的管理服务和更现代化的生活。

我们认为，人类的好奇、憧憬和欲望是创造一切的原始动力。我们未来的生活家园不单靠技术，更靠我们对美的孜孜以求，靠我们对未来的丰富想象力。我们难以改变今天的城市形态，但是，我们可以创造一个全新的城市形态。

这就是天都城——

拥有峻秀山岭、优美湖泊、6500亩绿野的生态王国；

集旅游景区、教育园区、数码社区三位于一体的未来杭州市的副城市中心。

为此，我们宣告：天都城——

将是一个新的城市。响应政府“游在杭州，学在杭州，住在杭州，创业在杭州”号召，将以一个全新的都市开发理念来构造一个全新的都市形态，彻底改变杭州人现有的居住环境，宣告一个旧时代的结束和一个新时代的到来。

将是一个生态的城市。是英国著名学者霍华德“理想田园城市”的更新，是“理想的山水城市”。

将是一个文化的城市。它不会急功近利地去造房子，而会先造一个面积达870亩的欢乐四季主题公园和一个五星级的天都城国际度假中心，先将社区环境和配套做出来，做出文化品味。然后再进行房地产开发，使第一个买家入住时就能充分享受到高档次的服务。将以全新的城市管理手段来经营城市，通过城市的经营协助自身发展，居民同时乐业，使天都城有强大的持续发展能力。

将是一个教育的城市。将拥有从幼儿园、小学、中学直到大学的全程教育体系，与国际名校接轨，拥有自己的学校巴士接送学生。不单对孩子，同时对家长对老人对天都城所有的居民，都是最适于成长生息的空间。

将是一个科技的城市。拥有最先进的智能化管理体系，是一个真正的宽带数码社区。

……

基于此，我们承诺：

一、第一批入住者就享有都市生活基本配套。870亩的欢乐四季公园，150亩的天都城国际度假中心，1000米长的休闲购物步行街，60亩欢乐广场（休闲广场）及50亩天都广场（商业中心）及其他设施，给天都城的居民带来极大的方便。

二、全优的建筑质量。天都城所有建筑由通过ISO9000国际质量认证，由具有国家一级资质的建筑企业施工。

三、人与自然和谐共生的典范。天都城无与伦比的生态环境：将通过ISO14000环境管理认证，确保高绿化率、高环保、建筑密度低、无污染。绝不允许任何哪怕是可能产生污染项目进入天都城。

四、天都城业主享有完善的管理服务。通过ISO9002国际认证，提供全新的生活方式和全方位的呵护，安全、舒适、方便。

五、天都城以环城高速、公路干线为主构成快捷、舒适、廉价、方便的交通系统，并拥有天都城至杭州市中心的快速直通豪华巴士。

六、天都城将是一个最具现代文明高水平的城市：拥有领先型智能化设施、宽带网，商务中心、政务中心、管理中心、康体中心、文化活动中心、大型超市、自由市场、医院、汽车加油站等各种设施，拥有数个异国风情的商业广场与中心。

七、天都城将由多个没有陌生人的组团社区构成。天都城丰富的健康与休闲设施，高品位的文化氛围、天然的环境资源将使这里的住户充分感受到回家就是度假，回家才是真正的休闲。

八、天都城将是孩子们的最佳成长空间。它将拥有高水平的教育园与相应教育系统：由天都城国际学城和多个国际幼儿园、青少年素质教育基地等构成，与多家国外大学接轨。

九、天都城将奉行实力开发策略：由中国建筑业第一家上市公司中国广厦集团和盈华公司投资，以实力作为信心保证。

十、天都城于2000年11月8日奠基，随即进入施工期。2001年进入市场，2002年第一期工程全部完工。

未来较长一段时间，您也许会听不到我们的声音。这意味着我们在埋头耕耘，直到我们为您捧出丰硕果实的那一天。

请和我们一起记住天都城的承诺，

并请您和我们一起，见证这一天的到来！

追记：刚刚过去的2001年国庆节，杭州人期待已久的天都城正式亮相，万人空巷，两天时间，20万平方米的的住宅一抢而空，将于元旦才能推出的20万平方米房产，亦被热切的买家预订一空。“今年四季度销掉40万平方米不会成问题。”天都城总经理斯正明向远在广州的总策划王志纲通报时，非常自信地说。

天都城一夜成名；天都城创造了中国地产开发营销史上的奇迹；更令行家们莫名不解的是：这个奇迹的创造者竟是一个两年前刚踏入地产的新秀和团队。

奇迹是怎么创造的？答案其实早已蕴藏在王志纲工作室的泛地产理论中，天都城无非是江南第一个直接受益者。