棋道曰：“谋子不如谋势”。杭州乐园已经开了个好头，做好了势，打出了泛地产时代主题地产这个势。
我建议宋城集团再向前跨出一大步：进军博览业和教育产业。如筹办主题公园博览会或国际旅游博览会，筹建一所真正的旅游大学。
与“遵义会议”时隔不到一个月，王志纲再度来杭。
在此之前，经过“宋城会议”的全盘梳理和把脉，以及双方在汪庄的富有成效的“大脑风暴”，天城的总体理念与发展战略已初具端倪；王志纲此次来，则要再烧一把火，把天城理念与战略进一步推向深入。
让我们先来看看宋城的变化。真可谓“士别三日，当刮目相看。”在短短不到一个月的时间里，宋城集团更新思路，重整旗鼓，事业突飞猛进，风生水起——天城房产（旅游景观房产）又销出3000多万元；计划在西湖边开发“美女峰国家公园度假区”，美女峰板块将与宋城板块、天城板块（杭州乐园）构成三足鼎立，对西湖板块形成合围之势；美国城开业在即，届时宋城集团公司总部将入主“白宫”，并以此为契机强化策划、信息等部门职能，以迎接天城的战略挑战；天城理念的实施也开始动作，统一了对外宣传的口径，天城品牌已渐渐浮出水面……
整天跟企业打交道的王志纲心里清楚，与黄巧灵这样的企业家过招，不能以常规、静态的方式，必须在动态中灵活把握，在彼此互动的动态合作中将项目不断推向深入。像黄巧灵这样的老板，是没有多少时间和耐心去研究策划文案的，策划文案对他来说可能只是一纸备忘录——因为他在看到文案之前就已经开始行动了。宋城集团是典型的富于弹性、适应性和快速反应能力的企业，决策迅速，行动力强，一切都在运动之中进行，永远都在行军打仗，永远都在向前冲。而王志纲也一向推崇动态互动的策划工作方式，而不赞成那种静态的刻舟求剑的“卖报告”式的策划。
自上次离开杭州之后，王志纲一直在思考，要把天城做实，就必须在项目现有的基础上再跨出一步，以相关多元化的产业结构来武装和支撑这一航空母舰，不然，梦幻天城就只能是一个纸老虎，沦为空泛的理念和幻想。
1999年8月23日，西子湖畔的望湖宾馆。王志纲与黄巧灵又一次开始了思维碰撞。
下一步怎么走？王志纲显然已作了一番考虑：
能不能做到你一呼唤，市场就跟着你走？宋城集团要踩住时代的节奏，使当地的板块腾飞，把整个区域带动起来。
今天已经不是做一个开发区就能唤起工农千百万，带动整个区域的经济发展的时代了，政府在市场经济的作用下一定要退出历史舞台了；进入过剩时代以后，所谓工业化带动地方经济的时代已经过去了，靠所谓名人招商引资，也是不可能的。
作为宋城这么大的集团，如果没有一个统一的调子，没有一个统一思想，各有各的理解方式，那将是很可怕的。就像一曲交响乐，总谱要定下，形成内部统一以后，对外诉求。像宋城集团这种开发方式、操作方式和做法，因为机会和时间不等人，既然今天已经获得机会，衡量一个企业在此过程当中该不该做，不应该用冷静或狂热这些话来概括，而在于它是否在你的控制之下，千万不能超乎你的控制，包括结构和大的思路的准备，还有资金的安排，有形、无形资产之间的转换，超级机会的控制，这都是很根本、很重要的东西。
天城的概念一旦形成，我们一出招，在北京、上海、广州、天津等大城市的机场出口处打出大型广告牌，一定要告诉人们：进入21世纪以后，在以杭州市为依托的背景下，有一座飞进未来的城市，它将引领着整个中国的房地产和旅游观光行业全新的发展潮流。
另外，像宋城集团要实现超级转换，必须把握和强化核心能力，很关键的问题是怎么预留管线？这涉及操作层面，我感觉你们节奏非常快，十天八天又做好了新的东西。怎么在这个瞬息万变的过程当中发挥我们的作用？很多机会来投怀送抱，要筛选，不要放过好机会，更不能放过政治机会，因为整个项目和集团的形象出来应该代表杭州市，代表浙江省，如美国城一开业就给人一种诉求——它是中美之间的一种美好关系的桥梁。宋城集团发展到今天，应该创立一个中国旅游大学，如果这步能跨出的话，对功能的完善会有很大作用。
棋道曰：“谋子不如谋势。”杭州乐园已经开了个好头，做好了势，打出了泛地产时代主题地产这个势。但我们要千万记住：第一，要避免平面扩张，再跨一步就是高屋建瓴，高层次定位就使房地产开发在概念上、层次上和内涵上可以达到“会当凌绝顶”的境界，概括了新的生活方式和潮流，这种江湖地位具备了以后，主题还要提炼好；第二，杭州这个地方像农村包围城市，现在我们辛辛苦苦地开创了这么一个模具，是否就满足了呢？要把势用尽，机不可失，时不再来。要努力提高、提纯、然后强化，还要把理念升华到整个中国去，其目的就是为了预留管线，唤醒公民千百万，把周边的地方从毛地变为熟地，熟地变为宝地。天城项目的开发不是工业品的开发方式，而应是工艺品的开发方式。要尽量做到每个项目都不重复，不要不断拷贝。怎么把它充分地挖掘？我相信杭州市做好了，下次中国旅游博览会将在杭州市举行，这完全有可能。我建议宋城集团再向前跨出一大步：进军博览业和教育产业。如筹办主题公园博览会或国际旅游博览会，筹建一所真正的旅游大学。
听了王志纲这一席话，黄巧灵会心地笑了：
我也一直在考虑这些问题，也正想找机会与您交流一下。关于旅游博览会，已向政府递交了报告，计划在杭州乐园旁边建一个功能齐全的会展中心，举办两年一次的世界旅游博览会，如果努力争取的话，我们是有条件争得主办权的。
关于教育产业，黄巧灵也有一些想法，并已开始运作。其设想是办一所从幼儿园到大学的综合性学校，大学侧重旅游和艺术，除了向社会输送专业人才，也为宋城几大主题公园提供旅游专业人才（旅游开发、旅游营销、旅游服务、旅游管理）及艺术专业人才（音乐、舞蹈、美工、摄影、主持人等）。因为，黄巧灵感到，目前我国高校的旅游专业主要局限于酒店管理，已经无法适应市场需求与实践的需要。宋城集团能否实现可持续发展，人才是关键因素。所以，黄巧灵索性决定自己创办一个旅游人才培训基地。这也正符合我国教育产业市场化、民营化的发展趋势。
王志纲对此也颇感兴趣，认为宋城集团的教育产业要赶快上，教育产业是天城的重要引爆点，从天城的总体理念与战略出发，应该再提升一步，并进一步丰富其内涵。
王志纲建议：
我们干脆从旅游切入，就叫旅游大学。从这个角度切入的话，舞蹈、艺术、开发全部都连在一起了。除了旅游学院、艺术学院，还包括建筑学院、规划学院、影视制作学院和策划学院，其中还有专门的主题公园专业、导游专业、旅游产品市场营销专业等。这个旅游大学是真正的旅游大学，是“大旅游时代”和“泛地产时代”的旅游大学。21世纪我们面临包括生态问题，自然回归问题、第三产业问题、旅游休闲问题、泛地产问题、生活方式的提高问题。第一，这是个产业化的问题，是产业化思维。我从旅游大学这个角度介入，“会当凌绝顶，一览众山小”，我们将要做的就很轻松了。我把它囊括在这个时代里面，在大旅游时代，你美工也罢，舞蹈也罢，艺术也罢，导游也罢，都与我们有关系，都可将它整合起来。第二，我们建成全世界独一无二的培训基地，像毛主席说的，闲时是湿，忙时是干，平时是半干半湿，宜工宜农。做出来之后，杭州会成为全世界公认的真正的天堂。我建议你们在整个思路提炼出来以后多出去走一走，一个是休息，一个是调整，脑子里有了成型的概念，有目的地走。
王志纲所提出的这个大学，是与宋城的旅游产业、房地产业、会展（博览）业联动的，是宋城的“大旅游产业”中的一个重要的“造血”系统。所以，此种意义上的大学，不同于那种单一和孤立的教育产业化，不是为办学而办学，而是一种系统的产业化思维，是“天城模式”产业系统中的一个有机组成部分。在这所大学里，各专业是有机整合在一起的。在这所大学里，学生们既是学生，也是实习生或员工，随时可以参与旅游开发、营销、服务与管理的实践，宋城的几大主题公园就是他们最好的实习基地。
从人力资源的角度来说，宋城集团不仅能伸缩自如地使用旅游大学提供的优质劳动力，而且还能“近水楼台先得月”，为本企业源源不断地培养输送一流的人才，并能根据企业发展的需要为自己量身定做。
从品牌的角度来说，宋城集团在旅游业界的强大的品牌形象将对其教育产业品牌形成有力的拉动。它所创办的旅游大学将具有一种惟一性、权威性和排他性的地位；反过来，旅游大学的品牌也将对其企业品牌和项目品牌的提升起到积极的促进作用。
从产业多元化的角度来说，旅游大学是宋城集团培植企业核心能力的基地，是多元化延伸的平台。从这里，宋城集团可以向房地产业、会展（博览）业和文化产业等多个方向延伸，是企业实现多元化扩张和进行跨行业资源整合的一个超级战略平台。
从社会效益的角度来说，旅游大学将为杭州旅游业乃至中国旅游业的发展起到有力的推动作用。
从教育产业自身的角度来说，宋城集团已有的基础是得天独厚的，宋城集团的景区和房地产已是一座优美绝伦、世界一流的旅游大学的雏形。
总之，宋城集团创办旅游大学，可以说是“天时、地利、人和”，“利国、利民、利己”。
在对项目进行了初步的梳理后，王志纲和项目组与黄巧灵、邱晓军等就项目与新闻界进行了沟通和交流。8月24日，邱晓军邀请《杭州日报》、《钱江晚报》、《都市快报》部分负责房地产专题的记者来到工作室下榻的汪庄宾馆，王志纲就杭州项目及中国房地产业的走势与记者进行了小范围的沟通，想听听他们的意见。
邱晓军：宋城集团和王志纲工作室经过一个月的多次、长时间碰撞以后，现在很多工作都在完善，天城的项目就要推出。今天先请王老师和新闻界的朋友沟通交流一下，在座有很多浙江房地产的老牌记者，在这方面都有很多经验，可以给我们提很多建议。
黄巧灵：作为一个策划家，王志纲先生曾创造了不少奇迹。他的下一个目标是什么？必然引起了广东新闻界和中国新闻界的巨大关注。
也许是宋城集团的荣幸，也许是杭州的荣幸，也许是王志纲和我们的缘分，提出一种继碧桂园之后全新的泛地产战略，这对于中国未来的房地产业和主题公园业尤其对我们将产生革命性的影响。而且它不仅仅是理论，还包括创新观念、超常规的操作方式。它将对杭州及整个中国的房地产业产生一个震动。
改革开放到现在，随着中国房地产业的发展，人们对居住的要求正面临着一种突破。王志纲先生作为一个策划高手，也有他在某些问题上遇到困惑的时候，但是他到了杭州这块土地以后，突然产生了很多碰撞和灵感。
王志纲：我原来也是搞新闻的，现在和大家就像朋友那样随便聊聊。
中国的房地产是从20世纪80年代末开始启动的，深圳市1988年第一次用拍卖的方式拍卖地块，宣布了中国的地产开始市场化了。但整个中国，包括广东省，房地产真正市场化运作，是从邓小平视察南方开始的。那时全中国出现了上下一片地产热，广东有海南热、惠州热，1992年到1993年，短短一年间就很多人发了横财，也有很多人跳进了陷阱里。在这时，特别是朱总理在1993年6月宏观紧缩的时候，出现了很多被套牢和跳楼的老板。于是人们在反省：究竟我们所做的是什么地产？
我从理论上把它概括为炒家阶段。当时，凡是有点钱、有点能力的人都进入这个行道。他们目的非常明确，所有人都是要到赌场上去捞一把的，根本没有做好任何理论准备、组织准备、思想准备。由于泡沫经济太厉害，朱总理在1993年及时进行经济紧缩，击鼓传花式的第一阶段宣布结束。房地产是一种炒作过程，所有人都知道鼓会停，不知花会落谁家，但每个人都抱着侥幸心理，所以鼓声越来越响，花朵传得越来越快，最后简直是拼杀，很多赚了钱的人，一下子发现自己抱了五六朵花，但一些刚进去的人却未获其利先蒙其害，套牢了。1993年6月，哀鸿遍野，出现很多烂尾楼盘，整个市场停滞了，凝固了下来，并出现很多三角债。
由于我在新闻界呆了多年，在南方有些影响，所以一些房地产的老板找我，让我帮帮忙。由此我开始了对房地产的思考。其中典型的是碧桂园的故事。
1993年底，当时碧桂园是在顺德，一圈就圈了1500亩地，碧桂园的总经理是顺德本地人，负责碧桂园的建筑施工。在房地产大势紧缩的情况下，结果楼盘死掉了。当时他们觉得请我来写篇文章，把这个楼盘炒炒，也算聊胜于无吧。我去之前，有新闻界的朋友对我说，他们不少人去看过了，没救。但盛情难却，我还是决定去看看。看了项目之后，我对他讲，这不是一篇文章就能解决的问题，就算我本事再大给你写10篇文章，也没用。当我谈了一些我的看法后，那位总经理就抓住我不放，要我帮他。由此有了其后我们两年的合作。
一两个月下来，我先做了两件大事。一件是，我认为，中国的房地产正从第一阶段进入第二阶段，即从炒家市场进入用家市场。所谓用家市场，指发展商必须考虑最终消费者。既然要考虑最终消费者，就必须未雨绸缪，从规划到单体设计，一直到户型大小，社区文化，一系列的东西必须同消费者的需求结合起来。市场在哪里？目标消费层在哪里？卖点在哪里？怎么用市场化的方式去营造、引发市场？
另一件事是解决了资金的问题。
当时难题重重，楼盘地点远，一些投资者要退资，而且银行收缩贷款。这时虽有了感觉，但怎么解决资金的问题？这在中国是一个创举。既然已经有做学校的考虑，为什么不倒过来，不仅仅是配套，而作为产业拉动点大张旗鼓地做，这样意义将完全不同，它可能成为一个龙头，把死火的楼盘带活。
学校很成功，第一年招了800人，费用从18万起价到28万。所以第一年就拿了近两个亿资金。招生招到300人时董事层和操作层的矛盾很尖锐，董事会不能理解，说：怎么让我们当孩子王，那什么时候才能让我们解套？他们不能理解这里面的奥妙。
总经理很为此痛苦。于是我和他进行了一次很精彩的对话。我说：“你想不想当广东的李嘉诚？千载难逢的机会就在眼前。碧桂园成功已近在眼前。但你必须掌握项目的控制权，才能按我们的设想有效推进，如果你没有掌握主动权将来会很被动。”他悟出了这个道理。不久他打电话给我，说革命成功了。通过对产权的置换，现在他已经是项目真正的老板了。这时，我们就放开手脚干。当时确定的思路是提供一种全新的生活方式，从中长线来考虑，所以每年用数千万做广告，在香港电视台做广告，所以在香港家喻户晓，这数千万打得其他地产抬不起头来。接着就涉及定位的问题，是想打一枪就走呢，还是走中长线？1995年碧桂园就获得了很大成功，现在效益越来越好
我成立王志纲工作室之后，做了很多项目，其中在山东革命老区沂蒙山又做了一个碧桂园式的项目，这在很多人看来是不可能的事，但是我们做了，而且很成功，规模比广东的还大，才两年，就开发了3500亩地。但是我觉得它不过是个重复，虽有一定的提高，但没有突破。
1997年做了世界园艺博览会，我们为其提供总体思路、战略理念和产业化理念，现在获得了比较好的效果。
中国房地产马上进入泛地产阶段。也就是广义地产阶段，广义地产的支撑点是什么？第一，全民消费，没有哪一家庭不在考虑买房子的问题。第二，中央政策的改变，将房产、地产、不动产全部推向市场，实现市场化，这就给房地产开发商提供了广阔的前景。
但是很多房地产商由于眼界和理论战略思路没有开拓，不明道理，还在苦苦挣扎，只在刀法和剑法上去做文章，什么花样都出现了。有人把售楼部建得像一个五星级酒店大堂一样，向人们展示实力，把中庭搞得像瀑布一样，希望给人一种惊心动魄的感觉，显示一种活力，然后提供零首期，只要你会写字，签上名字就可以当业主。现在连九成按揭也有了。在这种情况下，还是有大批人往里面冲，谁都想当发展商。国家现在也意识到房地产是支柱产业，所以出现了很多良性政策。政府支持，民众呼应，发展商踊跃，便出现今天房地产开发的兴旺局面。这使发展商招数使尽，连美国、加拿大的设计公司、香港的广告公司也纷纷抢滩大陆，所以现在南方的房地产设计都是一流水平的。
但是水平越高，用的劲越大，利润越薄。有人说房地产已经成了薄利行业了。现在的情况是竞争越来越厉害，利润摊得越来越薄，手段越来越新，人们则越来越眼花缭乱，最后市场越来越麻木。那么是否房地产没出路了?
我们认为，因为中国已经进入泛地产时代，所以在广义地产的基础上要找到一个概念开发，给它一个主题，这与黄总所说的景观地产有异曲同工的作用。“皮之不存，毛将焉附？”皮是泛地产的广义时代，毛则是概念地产。可能从教育入手，可能从旅游入手，可能从体育入手，可能从休闲养生入手，这些都可以是切入点，但是识别系统一定要清晰，这样才能做到“万绿丛中一点红”。
我们一方面不断地接触很多成功案例的开发，开发以后又不断进行理论的深化，然后用理论指导开发和下一次的开发。我们对中国房地产开发能产生这方面的作用。
这个过程当中我们一直在寻找这样的合作伙伴，寻找这样的样板。而宋城的项目正好具备这样的特性。这两个月我四次来杭州。我感觉我找到了“转世灵童”了。这是缘分。我感觉宋城的成功之处就在于除了再现了古宋城的建筑，更营造出了古文化的氛围，使人身临其境。“暖风熏得游人醉，直把杭州当汴州”，在这种特定的文化背景下，把千年文化淋漓尽致地勾画出来，水乳交融。采天地之灵气，集日月之光华。
做房地产并不是简单的钢筋加水泥，谁能够把每个板块背后的文化生命钩沉出来，谁就可能成功，产生权威性、惟一性、排他性。这就是为什么主题公园纷纷落马，而只有这个主题公园（宋城）一枝独秀。另外，它方寸之内有乾坤，地面不大，但内容充实。宋城集团经营操作能力非常强，他们使里面扮演武大郎卖烧饼的人、守城的卫兵等潜移默化地感到自己就是宋朝的人。我想这个项目能历经数年不变，不像别的项目，一两年热过就完了，宋城定有其独特的魅力，这使我对宋城集团背后的人非常感兴趣。
宋城集团有三个特点：（1）有创造力，有想法并且敢干。我们之间有互补关系。（2）操作能力强。同时五个项目起步，而且都做得很漂亮，这是在中国少见的。（3）从旅游产业导入，然后带出泛地产的发展，已经走出可喜的一步。
虽然我在全世界跑了很多地方，到了杭州乐园之后还是很有感慨。尽管它里面还有很多不完善的地方，包括概念还不太清晰，显得杂乱。但我还是有两点感触：第一，觉得这个企业家不简单，同时开好几个项目而且都亲力亲为，精力真是过人。这等于是十个指头按跳蚤，本是兵家之大忌，但这个企业家又仅能大刀阔斧地操作，还基本不出问题，真是不可思议。第二，房地产也罢，任何项目都是贵在原创，而不是克隆，克隆的水平再高，也只是翻版而已，原创绝不容易，从杭州乐园这种中西合璧的设计中能看到不少创造性的东西。
我已看出天城是一个很有潜质的项目，可发挥和创造的空间很大，这正是我一直在寻觅的东西，因为策划再有想法和理论，必须附加于一个具有可操作性的实体上，这样才能显示出它的威力。一个项目成功，操作者功劳占70%，策划者占30%，这个项目的成功对中国下一步的房地产开发将产生革命性的影响。
为什么这么看好这个项目？今天中国社会发展到现在，房地产不等于钢筋加水泥，它等于一种居家文化已被广泛接受，一般操作得当，市场定位准确，都能有市场。一个个超级大型社区，可以让人们对房地产开发刮目相看，但是，它不可能解决更深层次的问题：第一，产业化问题，如实现旅游、教育、体育等产业与居住的嫁接和产业化。只有产业化才能形成拉动作用，拔出萝卜带出泥，对当地经济产生更大的引爆效应。第二，在目前中国，很多地方政府的思维还停留在招商引资开办企业上，招商引资越来越困难，中国搞这么多开发区，包括高新技术开发区，有几家真正能带动当地经济？可以说有不少都成了还没有结好的果子。那是否这条路行不通，搞工业不行了？看来社会已发生了根本的变化，有些问题我们不得不重新考虑。
从1996年起，中国经济似乎一夜之间从短缺到了过剩时代，特别是工业产品过剩。这个转换，使一大批乡镇企业销声匿迹了，国营企业更是雪上加霜，个体经济也明显感到昨天的武器已不堪使用。这时所谓营销大师们纷纷粉墨登场，营销时代吹得震天响，什么营销大全，什么MBA学位，一夜之间价值连城。
中国的发展一定要把握大势，追根溯源。据我分析，工业产品过剩时代要从20世纪末延续到21世纪初。
邓小平作为一个伟大的政治家，他的第二次视察南方是想把左的东西拧过来。他的视察南方就像台风登陆，自然会带来一场暴雨。整个市场开放以后，没有规则地大家一块上，一夜之间，全中国“跑步”前进，每个地方都开始向广东看齐，全面开发，一下子中国出现上千个开发区，大家都指望着招商，结果是难以为继。
所以一定要把握大势，否则今天你侥幸成功，明天还是在所难免地被消灭。但这并不是说邓小平视察南方是消极的，而是因为中国的GDP以每年8%以上的速度增长，过剩难以避免，以此行业进行调整也是很正常的，低层次的企业和产品肯定会被筛选掉，这是比较温和的过程。
随着1996年过剩时代一夜到来，市场经济的力量已经越来越占据主导地位，政府的行为将日见势微。在这个背景下，我们今天对于房地产的理解已经不是简单的一个楼盘，一个社区。我们今天要通过一个项目的开发，达到利国、利民、利己的效果，不仅使这个企业获得成功，使这个项目获得成功，还要使当地的经济能找到一个龙头，一个支撑点，最后通过这些支点和龙头的作用带动地区经济，解决一些区域难以发展的困扰。
所以我们必须重新看待房地产，它可能不只是简单地圈地，盖房子，然后卖房子。实际上房地产开发的范畴可以扩展到建设一座城市，并且不是政府行为而是纯粹地市场化的动作方式。既然是城市，就有安居乐业的问题。“安居”就是居者有其屋，“乐业”就是必须有产业链。这两个问题解决了，那么，生态系统和其经济链条就解决了，形成了良性循环之后，有多少能量，这个雪球就能滚多远。这是计划经济和长官行为很难做到的。
并且，它还是主动的城市化过程而非被动的。在工业化和城市化过程当中，如何高屋建瓴、把握大势不走弯路，对于管理层和开发商，意义都非常大。
我们实现了两个突破：第一，我们把整个宋城集团的项目放在中国经济发展的趋势和背景之下，明确了泛地产战略的开发思路。第二，对宋城的资源进行了重新梳理并打了一个包拎了起来，这就是天城，它不仅是一个个孤立的主题公园，它包括五个层次：观光，旅游，休闲，度假，居家。需要一个层次一个层次地发掘，层层递进，这五个层面全面引爆产生很大的辐射和聚合能力将会形成一个新城。
黄巧灵：旅居结合创造了一种全新的泛地产概念。它有什么特点呢？简单地说，一般房产的容积率为80%，别墅为40%，而我们的天城平均容积率只有8%。它有12个国际标准的网球场、两个高尔夫球场和一个水上高尔夫练习场，它有数百亩草坪、上千亩水面和近万亩森林。可能有人说，别的房产不是也有各种配套，也有社区公园吗？但是，肯定没有任何社区的配套有天城这样齐全、强大。住在天城里真是一种享受，一种家的感觉。而我们的房价并不高，大概和杭州市区的平均房价差不多。为什么能做到这点呢？关键在于这些配套都是一种产业化的运作方式。因此，这是旅游业和房地产业的相互嫁接与融合，这种操作方式是目前所有的房地产开发商所不具备的，却正是我们所擅长的。它是对工业文明破坏人居环境的一种反拨，从而使长期异化的现代人回归“精神家园”，体现了对人性的最大程度的尊重。
这种地产。充分满足了各消费层的社会需求，可以获得多重效益。有人只是来游山玩水，有人来度假休闲，有人希望将这里变成他的私家会所，需要别墅.有人来此休闲养生。最后才是居家文化。真是“此城只应天上有，缘何飘落在杭州”。
黄巧灵：这是非常令人鼓舞的事情。
天城是集旅游、休闲、度假、养生、居家多功能的高尚居住区，是泛地产概念。
我本来是搞旅游的，为什么介入房地产？普通的房地产我根本做不过别人。别人走的是阳关大道，我是后来者，阳关大道上挤的人太多，我找一个没有竞争的偏门来做——景观地产，我在河上架一条独木桥，只有我一个人悠哉游哉，照样到达理想的彼岸。目前我们没有竞争对手，房地产商做不了这一块。
我们很有信心，在杭州这块土地上，在朋友们的支持下，做这个探索。
王志纲：我觉得浙江的很多优秀人才早期在广东接受锤炼，现在回来参与这里的建设。天时、地利、人和，其品位、水平等都不能小看。
西方的不动产开发已经经历上百年，在中国现在的特殊国情和转型时期的特殊背景下，我们通过泛地产时代的理论概括和把握，把它嫁接整合在区域的发展、项目的发展、概念的开发和产业链的形成上。在泛地产时代我们能找到新的经济增长点，包括解决城乡两极分化的问题。
为什么黄总信心这么足？从销售方面的反应，已经初步被市场所认可。这从银行的支持力度加大也能说明问题。银行最近给宋城集团提供两亿多的贷款，认为黄总是会生金蛋的鸡，这说明市场看好他，银行看好他。人们对天城的未来充满期望。
没有文化的军队是愚蠢的军队，愚蠢的军队是不能战胜敌人的。没有理论指导的企业家是盲目的企业家，盲目的企业家是迟早要被淘汰的。但是脱离实际的理论是没有力量的。理论必须和实际结合，并获得实践的检验。这个理论才能对于整个中国的房地产包括城市的发展，起到引导的作用。
记者：在离城这么远的地方开发房地产会不会有问题？大部分人现在恐怕不愿意到一个比较偏僻的地方居住，对地域的要求还比较苛刻。
王志纲：做房地产有几种做法：一种是靠市，就是在市区里面选一块地皮来开发，紧邻原有的生活区，各种配套都很齐全。但缺点是社区都很小，也很少有绿地，拥挤而环境差。其次是借市，不在闹市，但又不脱离城市圈，可以借用大的交通和基本公用设施，不再往人多的地方挤，做局部配套，如会所、幼儿园。最后是“做市”，开发商自己营造城市功能，但前提是开发商很有实力，而且开发规模都很大，可以自成气候，做出气势，才能把城中人吸引出来。现在宋城就是采取这种超常规的开发方式，首先从旅游观光入手，造成人旺，而后才是地旺、财旺。首先人们来了之后，感觉这个地方不错，尤其是那些杭州以外的中产阶级，主要针对义乌、温州、宁波等地人。现在来认购的正是这些人。我们走的路子是先提高再普及，而不是先普及再提高。