2001年春夏之交，在广州番禺一个名叫南村的小镇上，爆发了一场可以写入中国房地产教科书的经典之战。

仿佛一夜之间，在一块不过十几平方公里的土地上，不约而同地汇聚了南中国最有实力的八大开发商。

这场前所未有的地产大会战，不仅吹响了中国地产走向大盘时代的号角，其对中国房地产的发展走势乃至对于中国城市化进程的影响和意义，已经远远超出了广州、广东而波及全国。同时，这场大会战也使沉闷多年的广州地产再一次成为全国瞩目的焦点，并预示着中国地产开发从此走进了战略时代。

四年后的今天，这场战争的硝烟早已散去，大地又一次恢复了平静，华南板块已经成了广州的新中央居住区，呈现出一派生机勃勃的景象。但当今天全中国的地产商们依然乐此不疲地来到这块土地频频观摩之际，不知有多少人会问：为什么一片小小的桑基鱼塘、椰林稻海会成为中国地产的“巴尔干半岛”？为什么大盘时代的浪潮会率先在南粤大地的广州郊外破堤而出？

|这里的黎明静悄悄|

1999年6月，一条从广州南跨珠江直通番禺的华南快速干道彻底改变了南村的命运。昔日的南村，不过是环绕在珠江怀抱里的一个普普通通的岭南小镇，一派田园牧歌的南粤风情。但不知从何时起，一场悄无声息的圈地运动席卷了南村近两万多亩土地，一个个不速之客先后在此安营扎寨，少则一千亩、多则五六千亩。从此，在中国地产的版图上，南村有了一个更广为人知的大号——华南板块。

华南板块的形成绝非偶然。

首先是天时，即广州的城市化进程使然。世纪之交，广州为了打造“珠三角”城市群的区域中心城市，提出了要从“山水城市（白云山、珠江水）”变为“山海城市”的概念构想，广州的城市版图要从原来的1000平方公里向5000平方公里规划，一个大广州的新格局即将呈现在世人眼前。广州要扩张，就涉及如何南拓、北展、东延、西进的问题。南拓就是往番禺走，把番禺由市改区，一直延伸到海边的南沙，1000平方公里的广州一夜之间就会扩大为5000平方公里，成为名副其实的华南第一大都市并辐射东南亚。

其二是地利，即广州的城市走向使然。正如王志纲早在1998年番禺的一次房地产研讨会上所说的“广州就像一把坐北朝南的椅子，财气是往南走的”。

20世纪80年代末90年代初，珠江东岸（包括深圳、东莞及增城、惠州的一部分）利用“三来一补，两头在外”的经济模式，不仅因此形成一条充满活力的工业走廊，而且还探索出一套“前店后厂”的模式，促成了“珠三角”与香港之间唇齿相依、良性互动的经济关系。而以南海、顺德、中山为代表的珠江西岸城市，虽然没有东岸那样的地缘优势来从事“三来一补”，但作为连接国内外市场的“二传手”，也凭借先行一步的地缘优势，引进国外的先进技术、理念及时尚消费品启动内需，从而出现了粤商扛着组装的“洋枪洋炮”大举北伐全中国的盛况，比如乐从的家具、顺德的家电、南海的陶瓷、中山的灯饰等等，大赚特赚全中国人民的钱。

而番禺则凭借广州之便，一直以承接广州的服务业为主。只不过20世纪后十年的“珠三角”城市群尚不具雏形，各路诸侯八仙过海、各显神通，都没把广州这个传统意义上的老大哥放在眼里；而广州自己的城市建设也捉襟见肘，处于大调整和积蓄力量的阶段，加之由于“长三角”的崛起，广州就像一个孤独地站在荒芜的田埂上的巨人，只能看着周边的小兄弟茁壮成长，自己的江湖地位却一天天没落下去。

到了世纪之交，形势开始发生根本性的扭转。一方面，随着区域经济一体化的发展，“珠三角”城市群的大整合已迫在眉睫，围绕中心城市重新配置城市资源已开始成为很多人的共识；另一方面，广州经过十多年的舒筋活血，也不甘于再沉默下去，暗自确立了大广州的战略构架，有了重拾河山的底气和信心。正是在这个大背景下，随着大广州的崛起，对于近水楼台先得月的番禺来说，一个千载难逢的机会来了。

再看人和。与政府主导的大上海不同，广东历来是一个“强势市场、弱势政府”的地方，长期以来的“化外之地”使得邓小平在改革开放之初首先选择了广东，原因很简单，如果广东出了问题，不至于出现全国经济的“心肌梗塞”，也就是所谓的“摸着石头过河”。正是凭借改革开放的先发优势，加之深厚的商业传统和商业文化，二十多年来的粤商在全中国攻城掠地、所向披靡，也成就了无以胜数的各行各业的巨无霸，地产尤然。

中国地产的市场化进程滥觞于“珠三角”。当广东的老百姓早已习惯了持币购房的时候，北京的房地产市场直到1998年全国住房改革政策出台以后，才开始结束公费消费的时代。而大上海的地产长期是“一国两制”，即所谓的外销和内销，直到2001年随着财富论坛、APEC会议在上海的召开，上海的城市地位迅速提升，上海的地产才一路风生水起、富贵逼人。

相比之下，“珠三角”的地产市场发育相对早熟，尤其是广州，各路英雄豪杰已基本具备了搏击大盘的能力，于是乎出现了2001年八大发展商陈兵华南板块、准备开始一场前所未有的世纪豪赌的局面。此外，还有一个多少有点意外的因素：2000年，广州行政区划的版图正在酝酿调整之中，原来由广州代管的番禺、花都将撤市划区，于是在这个节骨眼上，嗅觉灵敏的发展商纷纷到华南板块抢地，动辄上千亩，甚至近万亩。

但华南板块这场仗到底怎么打？到底能收获多少？这些巨鳄们心里也并不清楚，他们不约而同地纷至沓来更多的是凭着一种直觉、一种对未来扩张规模的需要。令他们始料未及的是，正当各自还沉浸在拿地的喜悦之时，突然一转身发现，同行如冤家的竞争对手竟然一夜之间齐刷刷地站在了同一个战壕里，而且能来的都来了。

1999年的南村，尽管“八大金刚”已经拥有了自己的版图，但在相当长的一段时间里倒也相安无事，因为在他们的眼里，华南板块更多的是作为一种战略上的资源储备。这里虽然有着得天独厚的生态环境，但在广州人的心目中，还是一个非常遥远的地方。如果问起准备买楼的广州人知不知道南村、知不知道华南板块，得到的答复肯定是一片茫然。

大象来了，但人们听到的更多是空谷中不断传来的足音，谁也不知道这场战争何时打响，谁也无法预料，小小的华南板块将在未来的中国掀起一场怎样的波澜。

|“罗马不是一天建成的”|

当时的很多行家和业内人士对华南板块的市场前景并不看好，大盘对于发展商来说还是个新鲜事物。

一个上千亩的大盘动辄要七八年的时间才能开发完毕。对此，王志纲认为大盘是一部交响乐，如何做到好戏连台、常变常新，既能扣紧消费者的心弦、又能与城市的发展走势同频合拍，即使对于国内最优秀的发展商来说，也是一个全新的课题。

当时的经验告诉人们，华南板块要想赢得消费者的青睐，恐怕要经历一个相当漫长的过程，发展商们心急吃不着热豆腐。理由很简单，位于华南板块以北、更接近广州的洛溪板块从萌芽到成熟用了将近10年的时间，而华南板块只有一条快速公路，是郊区的郊区，要想在两三年之内成熟显然是不现实的。另一方面，广州城里的日子也并不好过，楼盘空置率节节攀高。据统计，1997年全市商品房空置191万平方米，空置率约为10%；1998年达到267万平方米，空置率超过12%；到了1999年，更达到了创纪录的400万平方米，空置率超过21.??4%；2000年则为584??09万平方米，空置率超过23.??6%。

难道市场会格外偏爱刚刚崛起的华南板块？有人曾粗算过一笔账：这些大盘至少都在上千亩，整个华南板块总建设面积将超过3000万平方米，即使按人均50平方米的建筑面积计算，居住人口将达到60万，相当于一个中等城市的规模。上述楼盘，即使按10年的开发周期计算，每年的供应量也在200万-300万平方米之间，而广州2000年房地产交易总量也才600多万平方米，供求矛盾显而易见。

在短短两三年的时间里，不算境外和市外的消费者，真的会有几十万广州人南下吗？因此，有人得出结论：短时间内华南板块的供给量过大，肯定会有楼盘卖不出去，而大项目的过剩率会更高，迎接华南板块的必将是市场的一片凄风苦雨。而那些实地勘察过华南板块的人则更有理由担心。首先，这一带的整体规划和市政设施似乎比市场慢了半拍，而发展商们必须完成各自的配套，难免会有重复建设，资源得不到充分利用，发展商们对此却无可奈何。几千亩的地圈定了，以后到哪里去建大配套？怎样才能做到可持续发展？其次，生活配套不成熟，比较上规模的超市、医院、学校、体育馆、污水处理系统都没有设计，大批房子建好了、大批业主入住了，怎么解决这些人的衣食住行问题？三是生活成本要如何降下来？出入番禺、洛溪大桥和华南快速干线设卡收费，公交车线路又不多。因此，华南板块的区域成熟度极低，发展空间有限，对居家生活的百姓而言，这一点非常致命。

总之，“罗马不是一天建成的”，上述这些问题都需要政府来解决。据当时的一位规划官员透露，广州市规划局在番禺撤市设区后还未来得及规划番禺，华南板块就纷纷上马了。那么，跑在政府规划前面的华南板块会不会成为一座“死城”？

更何况，广州的其他板块会束手待毙吗？据有关人士分析，对华南板块构成直接威胁的，一是以区位优势取胜的广州大道南的客村板块和洛溪板块，二是具有同等地域特点和同等价格的二线江景板块及员村、东圃板块。因为客村和洛溪是华南板块的两只拦路虎，特别是客村地区，当时还不具备真正意义上的板块概念，但据说这里最终可能成为广州市区内最佳的新居住中心。海珠区政府将迁到这里，新领事馆也早已选定这里，二号、三号地铁线交叉穿过，面前有中国的“塞纳河”流淌，再加上浓厚的文化艺术氛围，与天河核心区几分钟车程的便利等等各种有利条件，无不让人垂涎三尺，这里注定是华南板块的最大竞争对手。还有市区内众多的江景盘、山景盘也都不是泛泛之辈。各大板块之争拉开帷幕，如此强手如林，华南板块凭什么能赢？一个昨天看来还是那么遥远的板块凭什么在这场拉锯战中胜出呢？

如此看来，华南板块的出路似乎只有一条：价格战！很多人还记得1999年碧桂园单挑洛溪板块，其凶猛的价格竞争策略着实让丽江花园等“老地主”吃了不少苦头，而华南板块的竞争比前者要激烈得多，一旦大鳄们杀得红眼，难免有人会打价格战的主意，但价格战的结果肯定是尸横遍野、血流成河。像碧桂园这样的“大佬”已放出风来：“谁也别想打价格战！”更有人信誓旦旦地说：“宁愿暂时封盘，也不会加入价格战。”

有人从产品竞争的角度分析说，华南板块难逃同质化的怪圈。八大发展商“内功”相当、招式大同小异，无非是你请来“贝尔高林”，我就去请“高林贝尔”；你设计夏威夷风情，我就整出个东方威尼斯。大家同处一个地块、同打一条江的主意，到最后虽然表面上各有风格，但实质却会惊人地相似。虽然，华南板块一旦亮相会引发一场广州的“楼市地震”，但热闹过后、“庙会”一散，就真的人去楼空了。因为广州就那么多消费者，三千多万平方米的楼盘，个个都是精品、家家都相似，卖楼者选谁不选谁？

于是，多数行家认为，华南板块从生地变熟地，少说也要3~5年的时间。至于华南板块的各巨头能否共赢，人们更是不抱任何希望，一言以蔽之：凶多吉少。

|谁是最后的幸存者|

1999年10月，当王志纲应后来一战成名的星河湾的老板黄文仔之邀，第一次踏上华南板块的时候，看到的是一片野草丛生、污水横流的景象，常人难以想象这里日后会打造出什么中国地产的“劳斯莱斯”。星河湾占地1200亩，惟一的优势是临江，但华南板块的很多项目都不乏江景。

在这块未开垦的处女地上，只要稍微了解一下竞争对手的“家底”，星河湾的前景就令人担忧。请看当时排兵布阵的几大金刚：

祈福新村——雄霸一方的山大王，占地8000亩。1991年，曾在加拿大攻读土木工程学研究生的香港商人彭磷基来到当时还很偏僻的番禺，在钟村、市桥两个小镇之间的“三不管”地区开始建房。出乎意料的是，原计划一年销售的第一期楼房几天内就在香港被一抢而空。1997年香港回归，祈福新村又创出了年销售额14亿元的历史纪录。在郊区10年做大、孤独求败的祈福新村，打破了房地产开发“地头，地头，还是地头”的传统教条，也落了个“中国第一村”的美誉。当时的祈福新村已经营着2万户人家、15万人口，是香港人和老外们扎堆的地方，如果在欧洲早已是一个城镇的概念，难怪有人把彭磷基戏称为“祈福市”市长。

碧桂园——饥肠辘辘的“恐龙”，圈地2000亩。自打1995年顺德碧桂园死马变活马、逆市取胜、取得强大品牌之后，短短几年时间已经裂变成5个碧桂园。1998年，碧桂园进军广州番禺北部的洛溪板块开发广州碧桂园，在与霍英东投资的洛溪新城和“洛溪第一盘”即丽江花园的短兵相接中大获全胜，一口气销售了40万平方米。至今广州人还清楚地记得当时万人空巷的旺销盛况。1999年，华南快速干线通车之际，碧桂园又挥师南下，在南村镇抢先一步吃下2000亩地，隆重推出华南碧桂园，第一天就销了1个亿，2个月销售7个亿，共计三十多万平方米。其后的佛山碧桂园同样也赚得盆满钵满。尽管近些年来，挑剔的买家开始对碧桂园这种一味工业化克隆生产出来的房子不无微词，有人甚至称其为“社会主义新农村”，但市场是检验真理的惟一标准，无论碧桂园走到哪里，它的品牌强势和开发能力都让竞争对手们多少有些胆战心惊。

雅居乐——啸傲山林的“华南虎”，圈地4500亩。在香港人的心中，广州附近只有两个盘：“给你一个五星级的家”的碧桂园，另一个就是雅居乐。当碧桂园在顺德起家的时候，雅居乐也开始在中山崭露头角，其在中山开发的雅居乐花园、雍景园、凯茵豪园都是社区中的精品。据行家讲，雅居乐在中山开发的长江高尔夫球场非常有品位，高尔夫球场周边的住宅也曾卖出了天价。甚至有人认为，雅居乐的开发能力比起碧桂园来有过之而无不及。这些年来，雅居乐眼看着碧桂园在广州周边一个接一个地攻城掠地、连连大捷，品牌声势一浪高过一浪，终于也耐不住寂寞。此次老板亲率精兵强将进军南村，铆足了劲要在华南板块大干一场。

合生创展——膘肥体壮的羊城大佬，圈地3800亩。在广州城里，合生创展历来是一支谁都无法忽略的地产劲旅。其多年来投资开发的华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑、鸿景园等一系列名盘奠定了合生在业界不可动摇的地位。仅1998-1999年短短一年时间，就有110多栋住宅相继建成，总建筑面积逾100万平方米，其开发规模和销售业绩、年开发量远在号称“中国房地产第一品牌”的万科之上。

这一次，合生创展再也不甘心总是在广州城里打转，决心在郊区闯出一片新天地来。凭借在广州征战多年的积累和家底，一气拿下紧临珠江、生态环境最好的3800亩地盘，硬是要在华南板块建起一座华南新城来。

广地花园——抗战到底的老革命，圈地3000亩。广地花园算得上是华南板块的“老地主”了。早在1996年华南快速干线尚未开通时就已经孤军深入，在华南板块建立了革命根据地，当地产大鳄们开始在这里大举圈地的时候，广地花园在此已抗战了5个年头。广地花园最大的优势在于已经形成了一个成熟的社区，有了相当的品牌认知度，并且积累了不少的业主与客户资源。其实力虽不能与前面的地产大鳄相比，但强龙压不过地头蛇，只要策略得当，也可以逸待劳、坐山观虎斗，借势借力消化那些从广州城里涌向华南板块的买楼大军也不是件难事。

锦绣香江——名震江湖的家具大王，圈地1200亩。提起锦绣香江背后的发展商——香江集团，恐怕没几个广东人不知道。其多年来在全国家具市场独占鳌头，拥有“金海马”、“香江”等一批知名品牌，也是资本运营的高手。此次挟重金屯兵华南板块，与碧桂园隔街相望，虽说是第一次开发如此大盘，但也请来各路精英相助，决心好好地凑一回热闹。

南国奥林匹克花园——锐不可当的神奇小子，圈地1000亩。紧挨着锦绣香江在同一条马路上的是金业集团的第四个奥园——南国奥林匹克花园。此时的金业，早已不是当年在洛溪之战中偷袭成功的地产黑马，而是身经百战、游刃有余，并以长于“速度、创新、整合”而著称的“战争机器”了。在短短几年的时间里，金业集团凭借独特的开发理念和复合地产的开发模式，相继在广州、上海开发了4个奥园，一个酝酿已久的全国连锁计划——“奥龙计划”正在筹划之中。尤其使金业集团感到信心十足的是，一批职业经理人在血与火的洗礼中已经锻炼出来了。

相比之下，星河湾在地产界的名头最小，简直不能与其他江湖大鳄同日而语。两年前，华南板块的门户——一块临江面对老广州、位居华南大桥两侧、有着1.??8公里的江岸线的超级地块，成为地产大鳄们首选的争夺目标。结果出人意料，中标者是名不见经传的宏富房地产公司。一打听，其背后的宏宇集团在广州的实业界享誉已久，但涉足地产界还是个不为人知的新手——一没有经验，二没有品牌，三没有队伍，有的只有决心和豪气。

在地块中标会上，公司董事长黄文仔说了这样一段话：“这块地是番禺的门户，番禺的脸面。我是番禺人，我一定要把它开发好、建设好，绝不辜负家乡父老的期望！”但初出茅庐的星河湾在虎踞龙盘的华南板块能否脱颖而出呢？

|升级换代的前夜|

兵法云：“夫未战而庙算胜者，得算多也。”实际上，工作室此前一直在密切关注广州的地产局势，并且已经强烈地预感到，1999年的广州楼市如同风云变幻的20世纪即将迎来新世纪的第一缕曙光一样，正处于大洗牌的前夜。

1998年、1999年两年以来，由于政府多次降息、征收利息税和推出一系列刺激性利好政策，特别是货币化分房政策，直接促动了市民的购楼欲望，使本来已经疲软的市场显现出持续性的“虚热”，这种状况实质上是对市场潜力的一定程度的透支。未来一两年内楼市的有效需求将因政策推进乏力、买家静观待变等因素而相对淡静；而另一方面，广州市场的供应量却持续增长，而且大量的供给集中于郊区大盘，供过于求导致价格下跌是必然趋势。同时，影响楼价下跌的因素还有：郊区优质大盘的集中推出导致老城区楼盘降价；政府采取有力手段促使楼价下跌但却未必能刺激需求上涨；竞争的白热化和同质化导致价格成为最直接有力的竞争手段。

当市场由短缺开始转为过剩的时候，再也不像房地产市场化的初期那样，不管楼有多密、户型有多糟糕，均价仍能达到六七千元，1梯6户甚至12户的楼盘，依然卖得出去。随着消费者的进一步成熟，开发商不得不祭起了销售的大旗，极尽包装、广告、卖场之能事，于是乎，多如牛毛的代理公司大行其道。同时，人们也看到，样板房做得越来越精益求精，广告越来越煽情，社区的大门越来越豪华，还有那些华而不实的园林、瀑布、叠泉、雕塑等等，应有尽有。但即使发展商百般挖空心思，房地产依然难逃同质化的怪圈，社区的房子和环境越来越像了，真正品质上的创新乏善可陈。

遗憾的是，大多数发展商并没有意识到这一点，既然眼下的日子还过得去，广州人的购买力又看起来总是那么强，为什么要自讨苦吃、另辟蹊径呢？殊不知“生于忧患，死于安乐”，当时大部分广州的发展商就像温水里的青蛙，正享受着市场曾经热卖的余温，哪里会料到随着水温的上升，自己已经渐渐麻痹，等到沸腾的灼热煎熬得无法忍受的时候，已经失去了逃命的能力。

这时，同为兄弟的深圳楼市却在时尚的带领下越做越精、越玩越新，设计师找到了用武之地，产品创新层出不穷，像最早的错复式、万科的泛会所、1999年初SOHO概念的提出，都是广州的发展商想都没想过的。尽管深圳还没有广州看得上眼的大盘，但客观地说，在对全国房地产的实际影响上，深圳依托适宜人居的大环境和后天的建设，打动着更多消费者的心。不创新就意味着死亡，长久以来的惰性弥漫在广州楼市这棵大榕树的枝干之间，挡住了开发商前进的步伐，而消费者对美好家园的渴望却与日俱增。

但在广州楼市淡静的背后，也有一批楼盘正在积蓄着新的力量，准备改头换面推出新的形象，楼市新一轮的冲击波正如水底的暗流一样在涌动。此时此刻，消费者对新产品的期盼心理也在与日俱增。

2000年伊始，尤其是进入2001年后，广州的楼市开始发生微妙的变化：老楼盘纷纷改头换面，什么“加勒比湾”、“金色领地”、“在水一方”、“风林绿洲”、“爱琴海岸”等等逐一粉墨登场，就连一贯老派、务实的合生创展也把自己属下的新一期产品易名为“翠安侬苑”，并提出了“合生楼盘全面升级”的口号。这些升级版楼盘的形象和广告与以往大为迥异，同时，随着自身品质和配套水平的提高，广州城里推出的一系列新盘也得到了买楼者的热烈追捧。

最令人瞩目的还是碧桂园。早在1999年初，广州碧桂园的出击成为广州楼盘开盘史上的一个转折点，一夜之间，一百多栋现楼齐刷刷地伫立在见多识广的广州人面前，以自己的实力和产品成熟度给了梦境楼花迎头一击，使一贯务实的广州人因实而来、因实而买。碧桂园以10天成交2000套、三个多月成交35万平方米的撼人业绩一举改变了广州楼市的传统格局。直到2001年2月1日，广州市政府颁布了楼盘新的预售标准：多层住宅需做到结构封顶，高层住宅需完成主体结构的2/3才能拿到预售证。

种种迹象表明：随着开盘标准的提高、大盘的风行、新盘新举措的一轮轮冲击，广州楼市开始进入一个升级换代的新时代，大盘固然给发展商提出了更高的要求，但同时也预示着住宅郊区化浪潮开始露头。从此，小本经营的空手套白狼彻底玩不下去了，大象的游戏开始了，同时而来的将是惊涛骇浪式的无情淘汰。房地产将重新洗牌，谁能在战略和策略上棋高一招，谁能在产品和营销上有根本性的创新，更重要的是，谁能在大盘时代探索出一套全新的理论和打法，谁就有可能占据一个时代的制高点。

|云山珠水奔大海|

为了打好星河湾这一仗，工作室在策划之初首先需要判断的是：值此楼市新陈代谢之时，华南板块究竟有没有机会呢？是不是像行家们所认为的那样，只是一个遥远的未来进行时，抑或是一个广州楼市的“早产儿”呢？

工作室的结论与市场调查公司的结果恰恰相反。纵观西方自工业革命以来的城市化进程以及近年来国内发达城市的扩张，可以说，房地产业是一支不容忽视的支柱性力量。政府的城市规划和房地产好比城市发展的两条腿，相互为用、缺一不可，这一点在广州表现得尤其典型。

广州的城市规划最早的蓝图是向北、向西延伸，但正如一位市领导后来所说的，定位却一直不是很清楚，一会儿学香港，一会儿学上海，在国际大都市的构想下徘徊。直到上世纪90年代末，广州市政府专门成立了智囊团，并聘请国内外权威为广州的发展规划出谋划策，大广州的概念轮廓初现端倪，即从传统的“云山（白云山）珠水（珠江水）”的城市格局向“山、城、田、海”的格局跃升，从一个临江城市变为滨海城市。

但另一方面，市场这只无形之手却没有停下来，城市开始向南扩展，华南板块之前的洛溪就是市场拉动的结果。珠江三角洲的八大发展商来到华南板块时，无不是感觉到了这股风向。在星河湾的总体报告中，工作室详细阐述了对华南板块的判断，事后证明，这种判断与实际发展惊人般地相似。

2000年，应当地一家媒体的邀请，王志纲为即将撤市划区的番禺写下了这样一句话：云山珠水奔大海，羊城腾飞看番禺。

当很多开发商还陶醉在广州城里的一亩三分地的时候，工作室已经写下了这样的文字：

其一，政府和市场经济合力推动广州的城市空间向南扩展，新广州呼之欲出。

从我们多年的研究发现，一个城市无论是其经济的发展，还是其城市布局的完善形成，政府的计划、总体规划在某种程度上可以左右其发展的方向，但它只能是停留在宏观的层面上、起到一种引导的作用，而最终的实施还是要靠市场这只“无形的手”发挥作用。

中国从计划经济向市场经济的过渡只是刚刚起步，房地产业作为一个新兴行业也仅仅走过了10年的历程。当房地产的开发完全打破了过去计划经济体制下的由政府统一规划、投资、分配的格局，投资行为、开发行为完全市场化运作后，土地这种稀缺资源作为房地产开发中的核心，受能否获得土地、以何种价格获得、距离的远近、入市时机是否适合等因素的影响，在相当大的程度上左右着开发商的投资和开发行为。

洛溪、南村一带在此时成为广州的开发热点并非偶然。除了明星楼盘的带动作用外，政府已有意将此地划并为广州市区的一部分。本身这里已经有了良好的基础，广州卫星城或居住型副城区的概念已初具规模，如果政府能够在这里加一把火、使一把劲、完善一下这里的各种配套设施，这里将迅速形成一个新广州。

其二，小政府，大社区，洛溪、南村将形成大广州的卫星城。

中国正在进行政府机构改革，小政府、大社会的出现将成为必然。中国在各项建设方面将迅速与国际社会接轨。城市建设方面，广州市的条件得天独厚，在全国处于领先地位。

一般而言，城市的扩张有两种模式：一是“摊大饼”，郊区成为市区，使之均匀扩张，二环、三环、四环路不断出现；一是“章鱼式发展”，市区周围形成一个卫星城，通过高速公路把卫星城和市区连接起来，高速公路和卫星城就像章鱼的爪子一样。比较而言，“章鱼式的发展”更节省土地、更节省建设费用、更具有科学性，并且有利于带动周边地区的经济发展。市场这只“无形的手”已经使洛溪成为广州市的一只章鱼爪，以华南板块为核心的区域将形成第二只爪子，洛溪、南村一带将形成10万人口的居住规模，成为广州市的卫星城。

从广州的历史看，向来都是市场带着政府走，这次也不例外，政府要做的工作只是在适当的时候加一把力。正是在这种城市发展的大背景下，未来几年内，华南新干线沿线将成为广州房地产竞争的新热点。

从目前来看，未来的广州市将是板块之间的竞争，新崛起的主要有洛溪板块、番禺大桥板块、海珠板块（又可分为南部与东部）、天河东圃板块、白云山板块、黄歧板块等。比较几个板块，从发展商的实力、土地规模的大小、交通条件、环境等几方面来看，未来的板块竞争格局将是：郊区楼盘中最受发展商和买家追捧的是天河东圃与华南板块，而市区楼盘则以珠江新城板块和尚未开发的海珠东部（琶洲、赤岗东）板块最有潜质。所以，华南新干线沿路、天河—琶洲—南村将成为广州房地产竞争的新热点。

从土地的批出情况来看，洛溪板块已经走向下坡路，后劲渐消（已无土地储备）。而且，由于洛溪板块缺乏整体形象，已不被开发商看好，有实力的开发商也不愿意再加入洛溪板块和周围的楼盘做你死我活的拼杀。虽然现在是洛溪板块最红火的时候，但也许正是事物发展到了顶点，才开始走下坡路。

番禺大桥以南的南村的出现为开发商提供了更好的选择，因为这里有更好的条件：没有村庄、市镇的烦扰，有利于树立全新形象；靠近天河，靠近主要市场；靠近政府主要发展方向，比如琶洲国际博览城、官洲生物岛；靠近海珠区万亩生态保护园；交通比洛溪大桥更快捷；有山有水，景色比洛溪更好。

总之，华南板块的含金量将大大超过洛溪板块，特别是名牌开发商云集和大规模开发的优势，将使南村依广州南扩之势、靠地利之便、倚环境之优，成为未来最适合广州人居住的地方，并且在近2~3年内，这里可望成为新广州最具吸引力的休闲娱乐商业区。

由此，工作室得出结论：华南板块绝不是洛溪板块的翻版，而是未来新广州的一片热土。如果以常规的惯性思维来看待华南板块的话，这里要想成气候的确为时过早，但如果从大广州未来城市发展的角度看，一场住宅大盘化、郊区化的浪潮正汹涌而来，这一点，是不以任何人的主观意志为转移的。

在为星河湾项目大量搜集的市场数据和信息时，工作室注意到一个引人注目的迹象：广州买家选择住房的首要标准正在由原来的价格因素向环境因素转变，也就是说人们对环境的需求开始抬头，并且有极大的渴望。人们不禁开始问：那些位于污染老城区中的高档物业，其环境质量与居高不下的价格相称吗？

一个越来越强烈的呼声正蓄势待发——高尚住宅呼唤高尚环境！而星河湾的机会正在这里。

|做火车头还是火车厢|

转眼到了2001年春天，华南板块的空气开始紧张起来。几大金刚都在紧锣密鼓地加快项目运作，同时也不断派人到竞争对手的工地刺探军情，时刻调整自己的市场策略。当得知其他人的开发水平又有突破之时，马上连夜开会决策，调整原有规划，以至于水涨船高、不断加码，恨不得把最后一丝气力都使出来。

一些嗅觉灵敏的媒体记者也闻到了火药味，频频来华南板块踩点、品头论足。有意思的是，在“八大金刚”中个头最小的星河湾却仿佛不受形势的影响，只知道一门心思做精、做靓自己的产品。

时光在一天天流逝，每天来往于沙溪大桥的人们都不禁被这个不知何时亮相的楼盘所吸引。外立面一点点出来，沿江1??8公里的木质堤岸正在加紧施工，园林的每一个细节都在精雕细刻，面向迎宾大道、充满欧陆风情的钟楼初露头角，但奇怪的是就是不见开盘，在广州的主流媒体上也不见任何宣传。

星河湾的葫芦里到底卖的是什么药呢？

其实，只要稍微了解一点星河湾老板黄文仔的人，恐怕就不难理解其背后的奥妙。初见黄文仔的人，一定忘不了他那双炯炯有神的眼睛，很犀利也很坦**。与很多洗脚上田的广东商人不同，黄文仔是一个很注意自己形象的人，头发总是梳得一丝不乱，衣衫整洁，虽不善言辞，但干净利落，中气十足，动作敏捷。他喜欢喝50年的茅台陈酿、品每年产量极少的极品龙井茶，但不喜应酬，放松的时候就去打网球。他对自己的鉴赏力有着十二分的自信，从不去依附别人的观点和意见，一副老贵族的派头。

商海打拼二十多年，黄文仔被称为广东民营企业界的常青树。他本色不改，精明却不世故，原则性很强却不保守；他活得真实也不乏豪气，从来不会掩饰自己的喜怒；他发起火来，常常使对方感到战栗，但事后又不会让你感到很委屈，而是发誓下次要干得更好；当他敬重一个人，恨不得把心掏出来给人家看；如果他喜欢上什么东西的时候，他一定会兴奋地拍案叫绝，而当他一旦讨厌起什么来，要想改变他的印象却比登天还难了。

黄文仔1999年10月第一次见到王志纲时就开门见山地说：“我在商海里折腾了很多年，家大、业大，也算是有些成绩。但这些年碧桂园、奥林匹克花园发展得都很快，仔细一看背后都有你们的影子。这次拿到这块地，我首先想到的就是要同你们合作，共同打好这一仗。”

王志纲第一次遇见黄文仔，就看出面前的这位企业家是一个要么不做、要做就做火车头的商界“另类”。他对黄文仔说：“你是最优秀的鲍鱼师傅，不要做满汉全席，小的就是美的。”

当工作室完成总体策划方案后，黄文仔亲自挂帅，从规划、设计、景观、室内装修到后期物业管理、软件配套，均按国际标准请来既了解中国又具实力的世界一流公司分工协作、通力打造。同时，他又先后多次同专家们出国考察，汲取世界建筑艺术的精华，终于使星河湾从规划设计、环境景观、单体设计到社区水环境、会所、商业一条街等方方面面达到了国际水平，某些局部还有过之而无不及。在个性化建设方面，星河湾融夏威夷、西班牙、新加坡等建筑风格和东方传统神韵为一体，令人看后流连忘返。

为了选取效果最好的建材，黄文仔常常把样品摆放在一起，让众人参与意见。星河湾指挥部的楼前堆满了国内外各种品牌建材的“一字长蛇阵”，每一个经过这里的人，都要在黄文仔的要求下鉴别一番。进了指挥部，只见墙上刷满了各种涂料，少不了又要考考来访者的眼力。这种做法是专业化、标准化所无法想象的。

有了宏伟的蓝图、一流的设计还不够，为了让纸上的星河湾能变成现实，黄文仔整天带着质检人员同6000多人的建设大军共同奋战，走遍工地的每一个角落，严把工程质量关。他的要求是：如果施工过程中有一厘米的误差，达不到设计要求，就必须推倒重来。对于哪怕是一丁点儿马虎，黄文仔是用铁锤来说话的。一次，五星级会所大堂的巨型观景玻璃安装没有达到标准，黄文仔当场举起大铁锤将其击得粉碎，连四周的铝合金凹槽也未能幸免。然后，他马上召集工程人员开现场会，令其返工。目睹此情此景，施工人员心疼得差点掉了泪，要知道，这一顿铁锤就把几十万付之东流了。

众所周知，大盘开发是实力的角逐，投资大，风险也大。为了规避风险，开发商一般采取小步慢走的策略，先开发几万平方米，丢个石头试水深，然后再根据市场反应逐步追加投资。而黄文仔却反其道而行之，一旦看准了方向就放血式地投资。星河湾一亮相就是22万平方米，建设标准一步到位，跟国际上最优秀的社区直接接轨。这种近乎赌博式的投资看似风险很大，其实是建立在理性分析和判断基础上的，正所谓“好钢用在刀刃上”，其效用非常强大。

事后证明，星河湾的一次性投入迅速提高了华南板块的竞争门槛，使得其他竞争对手措手不及，一再推迟开盘，而星河湾却一花独放，足足享受了长达两个月的市场空间。

|广告创意的迷途|

商场如战场，如何打响项目的第一炮对于每个发展商来说都是一件生死攸关的大事，如果放了“哑炮”，那么，即使是再靓的产品也会错失良机。也就是说，如果开盘不能最大限度地聚集人气、引发人们最大的关注，销售前景也堪忧。所以，选择什么时候开盘和怎样开盘历来是发展商不得不审慎定夺的重中之重。更何况在强手如林、众说不一的华南板块，其总体的前景如何都有待于第一个检验市场的人。

星河湾想做第一个吃螃蟹的人。但随着星河湾一天天走向成熟，市场推广工作却陷入僵局之中。

首先遇到麻烦的是广告公司。在此之前，广州市最有名的广告公司已经为星河湾设计了数稿推广方案，但反复几个月后却发现，无论是怎样的广告创意，似乎都很难表达出星河湾的内涵和意义；可如果从专业技术的角度看，广告公司的厚厚一本整合传播的方案已经无可挑剔了。问题到底出在哪里呢？看着广告公司的方案一次次被发展商否决，工作室越来越意识到，大盘时代面临着一次全方位的创新，市场推广亦然，常规的广告手段在这种现代化、立体化的战争中已经越来越无用武之地了。

追根溯源，房地产与一般的工业品有着本质的区别。前者是一种可见、可感、可品、可评的产品，每一个消费者都是专家，都可以把自己的审美情趣和价值观加诸产品之上；而后者则不然，一般消费者很难了解产品的性能和内部结构，所以需要根据品牌的影响决定自己的取舍。

相比较之下，工业品的广告在于征服人们的心理需求，而房地产广告的第一要义则是尽可能地引起人们的关注、吸引人们前来，只要达到这个目的，宣传就成功了。因为对房地产来说，楼盘本身就是最好的广告，一个实景楼盘胜过一千个广告，见多识广的买家前往一瞧什么都明白了。这也难怪无论广告公司如何殚精竭虑，黄文仔总是失望地摇头，而在广告公司提交的无数广告语中，他自始至终只认可一句——“好房子自己会说话”。

与此同时，在这样一个信息高度耗散的时代，广告的声音常常淹没于一片噪音之中，人们对许多言过其实的广告早已厌倦。但没有哪一种产品像房地产这样触及买家如此大的利益、如此多的资金，甚至是人生的一个梦想。所以，对于买家来说，最需要的是信心，尤其是像星河湾这种在品质、品位上绝对有保障的楼盘。

必须在传统的广告思维之外为星河湾找到新的形式和手段造势、聚势。为此，工作室提出了“广告新闻化和新闻广告化”的基本思路。王志纲强调广告公司对星河湾广告策划要有革命性的跨越，不单要将看得到、摸得着的东西展示给消费者看，更应将看不到、摸不着、感觉得到甚至感觉不到的东西展示给消费者看，引导消费者去感受、体会星河湾21世纪的生活方式格调。广告公司的任务是将开发商打造楼盘的实力、精神、态度总结出来，通过广告形式，让社会了解、让消费者了解：引导21世纪居家生活方式的星河湾是开发商怎样用心打造出来的。如此，必须用超常规的思维方式重新思考营销和广告。

第一个层面，必须思考在消费者被无数的楼盘搞得眼花缭乱的时候，在营销手法上、在广告引导上如何将其目光吸引住，形成眼球经济；第二个层面，有很多东西是看得见、摸不着、不经提示别人能够感觉得到的东西，怎么通过广告运动、卖场设计甚至是营销运动将它钩沉出来、发射出去，通过一种想象给消费者以一种预期的、美丽的憧憬，让消费者感受得到、摸得着。

更重要的是，在未来三至五年之内，华南板块以及周边地区大盘云集，星河湾如何才能做到让众星捧月、始终掌握主动权？盘子多了不一定是坏事，它是一种共赢政策，大家同时把华南板块做热，消费者会愿意往这边走，从竞争的角度来讲，利大于弊。但是，也不排除彼此在同一时间、同一空间上会有残酷的市场化竞争。因此，如何通过广告体现项目的差异化，形成惟一性、权威性和排他性，特别是在更高的层面上形成一个众星捧月的格局，是为星河湾保驾护航的重中之重。

从客观上来讲，星河湾已经初步具备了这样的条件，一旦把整个广州都拉过来，这里将形成华南板块的门户——进入番禺、进入新广州的门户。在进入门户后，其他的项目八龙闹江也罢、众星捧月也罢，才会有一个分流的过程。其次，从开盘时间看，星河湾要比其他竞争对手抢先一步。因此，怎样让星河湾先声夺人，在产品开发和宣传营销上为星河湾开个好头，从而奠定一种居高临下的江湖地位，大有学问。

工作室认为，广告的本质是投资购买版面、时段，这样可以做到主动调配资源、随心所欲。而新闻却有其自身的特点：比较敏感，理念传递更加直接有效，可以为关键步骤和环节定下基调。因此，广告要争取以一种亚新闻的方式，提出一些既符合项目特点又能引发社会关注和争鸣的话题。

思路有了，但就在星河湾即将开盘的前夜，当广告公司通宵达旦地拿出各种创意的平面设计后，却始终过不了黄文仔这一关。因为在黄文仔的眼里，什么设计都不足以表达出星河湾的内涵之万一。看着黄文仔焦急的样子，广告公司人员不知从何下手，王志纲拍案而起，说道：广告语不是别的，就叫“中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块，掀起你的盖头来”！

话音一落，黄文仔眼睛一亮，广告公司也长长地舒了一口气。

|中国楼市看广东|

但要想真正掀起华南板块的盖头，仅仅靠一系列的广告运动是远远不够的。在战争即将打响之际，很多进驻华南板块的地产大佬都在观望，因为市场调查公司的一项最新数据表明，广州人对华南板块的认知度仍然很低，相对配套水平较高的中心城区依然是人们购房的首选之地。

当星河湾的地面部队夜以继日地加紧施工之时，笼罩在华南板块上空的种种疑云也与日俱增，好奇者有之，兴奋者有之，怀疑者有之，持悲观论点者亦有之。面临此种形势，工作室决定充分调动媒体资源，引导舆论，先炒热板块，再炒星河湾，搞一场大范围、超强度的“空中轰炸”。

说到华南板块之战，不能不提起一支独特的力量——《南方都市报》，一个富有经营理念和策划能力的新兴都市类媒体，一个一出世就号称要“打造中国最好的报纸”的新锐传媒，在《新周刊》2000年推出的“中国传媒魅力排行榜”上，《南方都市报》曾被评为“中国最能折腾的媒体”。

当时的《南方都市报》正处在发展的重要关口。2001年的《南方都市报》新年特刊在《发展白皮书》中喊出了这样一句话，“今年只有两个人在争夺冠军”，剑锋直指当地的业界老大——《广州日报》。

《南方都市报》之所以喊出这样的豪言壮语并非空穴来风，从全国范围看，都市报在发展过程中要想真正站稳脚跟，必须过两关。

第一关，都市报在崛起之初一般都会凭借新生的活力和较少的体制束缚，直击日渐式微的晚报，使自己迅速成为大众喜闻乐见的小报，赢得媒体竞争的“入场券”；第二关，都市报在取得了对晚报的优势、巩固战果的同时，要尽量洗刷掘第一桶金时的“原罪”，诸如“胡说八道的小报”等等，从新闻采编到产业经营都要进入主流媒体行列，同时为下一步与区域强势媒体——根深蒂固、家大业大的日报全面交锋做好准备。在这个时候，横在《南方都市报》前面的是实力雄厚的拦路虎——《广州日报》集团。《南方都市报》在具备了一定发行量和口碑的基础上，必须直面“谁才是地区的首选广告媒体”的疑问，也就是说，向老大《广州日报》挑战、分蛋糕的时候到了。这一仗如果打好了，可以有效地缓解经营压力，顺风顺水；如果败下阵来，恐怕连反攻的机会都没有了，付出的心血将如逝水东流。

这注定是一场异常激烈的争夺战，特别是在广州这个中国传媒市场化发育较早、市场水平发育最充分的大都市，房地产广告在广州主要媒体的份额占去了半壁江山，可以说“得房地产广告则得天下”，《南方都市报》迫切需要一场战争来奠定自己在当地楼市的江湖地位。而此时的《南方都市报》除了每周的房地产周刊外，同时也用其特有的新闻鼻闻着下一轮房地产硝烟可能燃起的地方，就这样，华南板块这块“肥肉”走进了《南方都市报》的视线。

当很多业内人士对华南板块仍持否定态度的时候，王志纲与《南方都市报》的高层坐在了一起。新华社记者出身的王志纲，自然早就注意到了近年来十分活跃、成长性极强的《南方都市报》，更注意到了它市场感觉极其灵敏、服务意识强、有前瞻性、操作灵活和效率高的特点。初次会谈，王志纲一语道破《南方都市报》的心事：“《南方都市报》要想在房地产界争取一席之地，就必须找一个即将成熟的板块，找个肯定能让广州楼市刮目相看的作品，用全新、超常规的手段好好推一把！华南板块不只是广州的华南，也是广东的华南、中国的华南。2001年，将是中国楼市的华南板块年！”

双方一拍即合。

于是，经过工作室与《南方都市报》的紧密磋商，一场时间持续半年之久、把广州楼市搅得天翻地覆、以至于后来全中国的发展商都来华南板块“朝圣”的大戏拉开了帷幕。

2001年3月1日，远在北京的《中国经营报》整版刊发了一篇署名为王志纲的题为《广深楼市较高低，华南板块定乾坤》的言论文章。第二天，《南方都市报》也发表了这篇文章，全文论述和剖析了华南板块的真实全貌和竞争态势，内容虽与前者相近，但字里行间的火药味更浓了，随后广州市的各大主流报纸都转载了此文。

这篇掷地有声的文章洋洋六七千字，无一句不充满了对华南板块高屋建瓴式的论断之词，使人们第一次近距离地看到了华南板块的真相，一夜之间让潜藏于华南板块的江湖大鳄一个个现形在媒体的聚光灯下，撕破了长久以来笼罩着华南板块的团团迷雾：

其一，华南板块面临的“民族矛盾”大于“阶级矛盾”。

首先是整个板块面对广州楼市其他板块的竞争，必须使整个广州市的购买力向华南板块相对倾斜，它才有出路，然后才是这一板块中不同项目之间的竞争。

其二，不创新就是最大的风险。

在华南板块这个竞争空前激烈的“竞技舞台”上，惟一不变的就是创新！住宅开发大盘化、郊区化和个性化的趋势，把一系列全新的课题摆在发展商们面前。华南板块的“种子选手们”今天不得不面对如何再一次创新的难题，不超前要饿死，太超前也要跳楼。

其三，这是一场看不见、摸不着的竞争。

广州楼市同全国市场一样，走过了一条从卖房子到卖家居、从卖环境到卖生活方式的阶段。如果说此前的竞争是从做“看得见、摸得着的”的比产品、比技术的层面，走到了“看得见、摸不着”的比环境、比景观的层面，那么，华南板块在产品、技术、环境等你好、我好、大家好的局面下，竞争必然迈进到第三个层面——比“看不见、摸不着”的东西——品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式。

其四，不是猛龙不过江。

聚集于华南板块的八大发展商，实力雄厚、旗鼓相当，不是近几年在广州呼风唤雨的地产巨无霸，也是积蓄多年、深藏不露的岭南大鳄。大家的目标只有一个：夺冠！这些发展商的实力和水准即使放在全国的大盘子上也是掷地有声，代表了中国房地产的最高水平！华南板块的竞争将是一场“大象的游戏”，华南板块可持续发展的竞争前景也基本是令人乐观的，买家无疑将是这场竞争最后的、最大的赢家！

其五，华南板块拒绝价格战。

从以往的“案底”看，几大发展商均没有出现过打价格战的前科，一般不会“杀鸡取卵”。大盘的开发需要持续5-10年甚至更长的周期，发展商无不在为预留管线、长远经营而积极布局。在华南板块，大规模、群体性的价格战将很难出现，当然，个别“不合格、混进运动场的选手”难免会急红眼发生抛楼、套现等短期行为，但这是“清理江湖”的必须步骤，于大局无碍，属正常现象。

其六，华南板块的崛起可能引发广州楼市的“同比淘汰”。

华南板块的整体崛起，会使周边区域的楼盘和其他区域的楼盘受到重挫。如同随着珠穆朗玛峰崛起的是南亚次大陆的下陷一样，竞争“优胜劣汰”的本质在华南板块将会得到最充分的展现。与此同时，竞争的结果将导致房地产业的门槛得以有质的提高，衡量一个开发商的能力不再仅仅限于资金、开发规模等硬件，更包括创新能力、资源整合能力等软性指标。

最后，王志纲斩钉截铁地预言：中国房地产以如此巨大的开发量——一个广东的开发量就超过了欧洲的全部，加上由此导致的激烈竞争，迫使中国房地产一日千里。用不了几年，全世界都会到中国来学习房地产。今天，站在华南板块的土地上，我相信这个时间已经大大缩短了！

这篇檄文一抛出，如同一瓢冷水泼到油锅里，立即引来了社会各界对“华南板块”的争论与关注，马上有人跳出来逐条逐句地批驳王志纲的“谬论”，整个广州有头有脸的发展商和业内人士也不得不出来发表各自对华南板块的意见。紧接着，全国性行业权威媒体《中国房地产报》《中国建设报》也纷纷转载此文，广州城里更是乱作一团：山景楼盘反应强烈，紧急开会研讨对策，公开发表联合对抗华南板块的宣言；海珠区及西部老城区均向《南方都市报》反馈意见，对华南板块表示严重关注和不安。

正所谓风借火势，火借风势。事后证明，在其后一个相对完整的时空里，此文奠定了华南板块的舆论优势，使其发生的一举一动都成为媒体关注的题材，也为星河湾的粉墨登场铺平了道路。

|满城争说星河湾|

第一枚“巡航导弹”升空之后，有人对先炒板块的做法提出了质疑：华南板块高手云集，前期的舆论引导岂不是白白为他人做了嫁衣裳，星河湾会不会只是空热闹一场？

其实在此之前，工作室已经判断到，“五一黄金周”期间，星河湾将第一个推盘，在同一个块板、同一档次、同一标准上尚无对手；另外，星河湾最大的优势是靓楼美景，在品质、品位上一定能征服买家，一切的前提是只要有人来，来得越多，口碑相传，截流的也越多；其三，如能炒热板块、引起关注，星河湾就一定能喝上“头啖汤”，就能把炒作所吸引的所有目光聚焦其上，正所谓“万千宠爱于一身”，何乐而不为呢？

当很多人还沉浸在华南板块的一片争论声之中的时候，几天之后，华南板块的第二枚“巡航导弹”升空，题为《广州CLD浮出水面》。文章站在广州城市发展的高度，全面展现了华南板块的美好前景，断言华南板块将成为未来新广州的中央居住区，使人们对这个地区的期望进一步升温。而此时的星河湾，正马不停蹄地躲在火山口的幕后昼夜赶工。

3月30日，第三枚“巡航导弹”在《南方都市报》亮相——《华南虎拔高竞争门槛》，向人们披露了华南板块的整体开发水平尤其是星河湾的种种创新，宣告了楼市新游戏规则的诞生，广大买家将迎来一个靓楼美景时代，而不仅仅是现楼。因为竞争门槛的提高，其他几大金刚害怕掉入陷阱，因而谁也不敢轻易开盘。而这时的星河湾不但已经封顶，而且渐露“出水芙蓉”之姿，在气势和速度上都压制住了对手，打乱了竞争对手的步伐，一再阻延了竞争对手的开盘时机。

4月6日，第四枚“巡航导弹”——《21世纪，中国楼市看“华南”》又呼啸而来，再一次从宏观的高度揭示了华南板块的意义和实质，也使得大战来临前的空气越来越紧张，世人对华南板块以及即将亮相的星河湾的兴奋度已经膨胀到了的极点。

4月9日，广州市的各大媒体刊登了一则硬广告：“中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块，掀起你的盖头来！”整体构图是一块大一连串令人眼花缭乱的软性推广之后，一则霸气十足的硬广告让星河湾再一次赚足了眼球。红布掀起了左下角，里面露出“星河湾”三个银光闪闪的大字。这则气势如虹的广告就是第五枚“巡航导弹”。从此刻起，前面所有对华南板块的关注和造势都无形地承接到了星河湾的头上，给人造成“我就是华南板块，华南板块就是我”的强烈印象。

距离星河湾开盘还有8天，4月20日，“第六枚“巡航导弹”即《我有一个梦想——广州宏宇集团董事长黄文仔素描》出台，通过展示一个苦心孤诣打造精品的发展商形象，再一次巧妙地征服了更多人的心。从这篇文章的字里行间，人们感受到了星河湾背后一个有个性、有理想、有追求的开发商，借此给消费者一个郑重、严肃的承诺，达到了广告无法做到的效果。后来，黄文仔凭借良好的口碑和真实的业绩，2002年又进军北京，同样交了一个漂亮的答卷。

这篇报道一石二鸟，对星河湾的企业品牌也是一次全方位的塑造。因为开发企业在地产界原来并无影响，所以必须通过企业家的人格魅力和新闻性给买家以足够的信心。这篇文章也打动了很多认识和不认识黄文仔的人，以至于星河湾开盘当天，很多人拿着报道前来参观，更有人留下了热泪。

在一系列“巡航导弹”准确击中目标的同时，宣传、推广的常规武器——报纸广告、电视广告也展开配合：从4月9日开始，报纸广告始终围绕着开发商精诚打造星河湾的主题展开；电视广告则讲述了建筑师是如何追求完美，终于创造了世界上最华美乐章的故事。在这些诉求中，广告公司始终注意传递一组信息：敬请关注4月28日——“一个激动人心的日子”；星河湾——“一个心情盛开的地方”；“好楼盘自己会说话”。这些话语反复敲打着人们的心扉，直到4月28日的井喷。

“五一黄金周”在即，广州人的看楼热潮也将到来，为了更好地体现报纸的服务性和扩大影响，《南方都市报》的《黄金楼市》专门组织了系列套餐，便于市民踩盘。

4月27日一早，当《南方都市报》在第一时间送到几十万读者手中的时候显得格外厚重。在当天196版的报纸中，人们发现了一叠28版、印刷十分精美的“星河湾新生活杂志”，后来这种形式有了自己的名称——媒体楼书。

当很多年轻人欣喜地翻阅、鉴赏着好像一本杂志的媒体楼书时，广州楼市的发展商们却不免倒抽了一口冷气：28版的楼书，此前闻所未闻，这要花多少银子？但其实，这种形式的创新无疑是星河湾开盘前的最后一个“超级巡航导弹”，也是一本别具特色的宣言书，不知要在“五一”这个传统的黄金售楼季节夺走多少人的目光。

打开这本生活杂志，但见满纸充满着浪漫温馨的小资情调的文字、云遮雾绕的网络化语言，再加上时尚的感觉，展现了一个神秘、唯美、充满魅力的星河湾，撞击着每一个人的好奇心和看楼欲望。如果说在此之前，星河湾还是行家关注的焦点，那么，媒体楼书的出现则如春风化雨，滋润着每一个人的心。

这本中国报界第一份媒体楼书的亮相，标志着多少年来楼书的一次革命，引领了房地产项目在营销推广上的一次潮流。这枚威力巨大的武器也丰富了《南方都市报》的内涵，打造出了一个全新的媒介产品，很快就成为其他报纸争相效仿的宠儿。它既是报纸又是广告，既是杂志也是楼书，从此走上了地产整合传播的大舞台一发而不可收拾。

4月28日，星河湾终于揭开了神秘的面纱。“五一”当天，在浩浩****的看楼大军中，至少有1/3的人是前来一探究竟的业界同行，一向低调的江湖大佬们纷纷带队赶场，甚至专门派人在销售中心盯梢，随时向总部报告动态，有人为了刺探军情，还当场掏出2000元的“诚意金”预订。