“五一”长假开始，一些旅行社每天都组织过千人的“广州一日游”旅行团到星河湾看楼，社区里游人如过江之鲫，把洋溢着亚热带风情的星河湾搅得热浪滚滚，到处都是一片啧啧赞叹之声。看楼大军中除了广州人，还有慕名从东莞、顺德、佛山、香港等地赶来的买家。一位在广州经营房地产生意的香港商人连同家人一口气订了江边6套住宅。

据统计，4月28日-5月7日，星河湾样板房鞋套用了近20万对，饮用水用了一千二百多桶，瓶装水约510箱，纸杯用了20万个，每天240趟看楼车往返广州座无虚席，发放销售资料12万份，10天共来了18万人。短短几天，单位售价接近广州市内豪宅的星河湾销售额突破亿元。

随着星河湾的一夜成名，以星河湾为代表的华南板块的影响迅速传遍中国并波及海外，连一向深居简出的香港地产大亨李兆基也亲率家族及高层管理人员一行几十人在保镖的护卫下悄悄来到星河湾，临走时留下这样一句话：“没想到大陆还有这样的住宅，香港都没有呀！”

|南奥冲击波|

看着星河湾的空前成功，心情最复杂的莫过于华南板块的其他发展商了。果不其然，虽然华南板块的各大开发商在公开场合一再表示“各开各的盘，共同繁荣番禺南村”，但伴随着星河湾的一飞冲天，“华南合唱团”也同步发出了不和谐的“乐声”。很快，一场全方位的“自卫反击战”开始了。

华南板块第二个出手的不是别人，恰恰是工作室接受委托的另一家发展商——南国奥林匹克花园。屈指算来，这已经是工作室与金业集团的第四次合作了。说起这次合作，还有一段插曲。

按照常理，在同一个竞争板块同时为两家服务是不符合江湖规矩的，但也许是由于华南板块的分量非同寻常、形势叵测，金业集团最终还是找到了工作室。但南国奥园和星河湾毕竟是竞争对手，一个是老派的贵族、一个是血气方刚的时尚青年，手心手背都是肉，如何处理好两家的关系并保证双赢的结局呢？有一段时间，彼此的矛盾浮出水面，王志纲不得不主持了一次谈判，才终于打消了两家的疑虑。

王志纲说：“星河湾是鲍鱼店，南国奥园则是麦当劳，两者虽然有竞争，但绝不是同质化竞争，最后的结局一定是皆大欢喜。”

就在星河湾如火如荼地即将隆重开盘之际，前者巧妙地玩起了贴身紧靠、借力打力。早在４月下旬，一直不事声张的南国奥园极有针对性地开始试水，只要报纸的头版上有星河湾的广告，随后读者马上会在翻过页的第三版上看到这样的嘤嘤话语：“一生的幸福，值得您60天的等待。”

同时，南国奥园为了截流市场的洪水，把这句煽情的广告语醒目地树立在扼守从广州进入华南板块的交通要道的户外广告牌上。随着时间的推移，广告牌上的天数也在不断变化，直到30天、20天、10天……

时过境迁，此时的金业集团已经不再是1997年初窥房地产门径的后起之秀了，经过金业别墅花园、广州奥园和番禺奥园三个战役的洗礼，金业集团已经成为了一家拥有自己独特的开发理念和模式、拥有成套的开发和经营推广软件、拥有成熟的职业经理人队伍和屡战屡胜的企划能力和销售能力，在广州市场上以市场引爆、快速作战和创新著称的发展商。因此，对于策划的要求远远超越了四年前的营销推广层面。

摆在工作室面前的课题是：在产品创新层出不穷、恨不得集天下之巧的华南板块，南国奥园如何继续高举复合地产的大旗、实现一次新的飞跃呢？

当金业集团老板郭梓文拿下南国奥园近千亩土地时，脑中的第一个念头就是作为高尔夫发烧友的王志纲曾提过的一个构想：体育运动中最具贵族气质的是高尔夫，最讲究环境的也是高尔夫，因此，高尔夫与高档社区有着天然的融合性。那么，为什么不在南国奥园里做一个高尔夫球场呢？为什么不能让一向被视为尊贵和高雅的高尔夫运动飞入寻常百姓家呢？

于是，南国奥园成了王志纲和郭梓文的实验场。谁知这个想法刚一提出，就遭到了来自于合作伙伴、项目参与者及管理层几乎一致的反对。反对理由诸如占用如此珍贵的土地太浪费、草坪杀虫剂对居住环境的污染、管理成本高昂、受球场规则的限制只有少数人能够挥杆及安全保障等等。

做还是不做？为了说服“反对派”，2000年11月，王志纲和郭梓文带领项目人员远赴澳大利亚，从东海岸到西海岸，从悉尼、墨尔本到布里斯班，考察了一个又一个的西式社区，与设计师、规划师、建筑师、园林管理人员广泛交流、沟通，不但对国际化人居环境、文化以及复合地产的诸多开发模式有了更为深刻的体认，而且解决了诸如高尔夫球场杀虫剂污染的难题。

澳洲之行改变了众人的看法，但到底怎么做，大家心里还是没底。怎么做“社区高尔夫”？关键在于高尔夫与社区环境要浑然一体，你中有我、我中有你。如果既不能结合项目实际来量身定造，又不能把握住高尔夫运动特有的神韵和内涵，二者缺一，那就只能是东施效颦、贻笑大方了。

最初的设计方案是把4个球洞分散在社区当中，因为运动就在家门口嘛，可以想象业主仿佛是在大峡谷里打球的样子。可这样在社区挥杆击球不但安全是个问题，而且会弱化高尔夫在社区中的作用，不利于未来的经营。

在一次南国奥园的规划会议上，王志纲提出：不能搞小分散，而是要大集中。大集中的高尔夫可以起到三个作用：一、球场本身是个天然大氧吧，绿草茵茵、赏心悦目；二、围绕球场的是有氧缓跑步跑道；三、充分展示高尔夫运动的精髓和品质。为了把高尔夫文化发挥得淋漓尽致，工作室决定要办一个独一无二的高尔夫会所作为球友的交流中心。在罗马包厢式的VIP包房里，人们喝茶聊天、切磋球艺。这样一来，虽然只有4个球洞，但可以通过这种独特的文化氛围的营造，使其成为超级出发台和超级回归台。从区位上看，在广州市附近有十几个高尔夫球场，但广州市本身缺少一个过渡的地方，只要这里经营得好、做出特色来，也能为日后的产业化经营预留很多管线。

事实上，南奥的“社区高尔夫”并不是为了追求新奇，而是为目标消费群量身打造的。喜欢奥园的人，大多是“高成长、高文化、高品位”的年轻一族，他们属于社会上最富有活力的精英，事业正处于快速的上升期；他们追求自我的提升——无论是事业、社会地位，还是居住文化、生活方式和品味、个人气质、修养，甚至是运动、健康的方式。而高尔夫运动历经百余年的洗礼，早已不仅仅是一项运动而是一种文化了，也代表了一种生活方式——全新、健康、科学、文明、和谐的“高尔夫生活方式”。做“社区高尔夫”，把高尔夫引进社区，其用意远不止是让业主多了一种体育运动设施，也不仅是让社区环境多了一道风景和几许美丽，更在于倡导一种健康的、与自然和谐共生的生活观念，营造一种高尔夫式的人际关系——互相尊重、以礼相待、以球会友，在竞争、交流中寻求友情，在融洽中保留矜持，有分寸、有规矩。同时，高尔夫更给参与者们带来了一种中国传统文化中不多见的自律、自尊、礼让、宽容的绅士风度，是一种对性格、气质和心理素质的修炼和陶冶。

就这样，中国第一家“社区高尔夫”在新理念的不断碰撞和糅合中诞生了。

于是，当2001年7月南国奥园开盘、以“生活就像高尔夫”的主题广告向消费者展示自己的独家风采的时候，最终出现了两天卖了800套、开盘一周就封盘、开幕就是闭幕的情景。直到今天，南国奥园的“社区高尔夫”以及周边的高尔夫酒店，依然生意兴隆。

|启示与反思|

时至今日，华南板块的硝烟已经尘埃落定，那场惊心动魄的战役背后的刀光剑影已经逐渐封存在人们的记忆之中，星河湾已经一跃成为中国地产界的明星，在北京也已初战告捷。而“奥园之花”也从1997年的一个裂变为几十个，开遍了神州大地。与此同时，华南板块也成了永不落幕的房展会。

华南板块的意义并不在于两个项目的成功，而在于它昭告了一个时代，或者说它在孕育一个时代的同时，也开启了一个新的时代。

在此之前，中国地产的辞典里并没有“大盘时代”这个概念。但随着华南板块的引爆，大江南北迅速掀起了一场轰轰烈烈的大盘运动，甚至发展成为由发展商主导的新造城运动，房地产开发与城市发展的关系日益紧密，以至于后来的个别发展商开始向城市运营商转型。如何在赚取利润的同时，又能从长远考虑为城市添加价值，亦成了地产发展商们必须面对的新课题。

华南板块可以说是工作室日后探索经营城市的试验田。

纵观中国城市化的进程，大致经过了两个阶段：

第一个阶段，以政府为导向。例如，广州市政府对于广州城市扩张曾经做出过两个决策：一是向东发展，一是发展所谓的CBD珠江新城。但从政府承诺统一筹建已过了10年的时间，珠江新城的社区配套设施仍然不完善，使整个片区的开发大受影响。由此可见，单纯靠政府导向而不考虑发展商的实际需求，就不能得到发展商的大力配合，城市建设也会受阻。在珠江新城原来的规划中，高容积率已经到了发展商难以忍受的地步，所以，尽管做好了珠江新城的规划，却因为发展商不买账、土地卖不出去，以至于规划在冷却了7年之后不得不重新进行调整。

第二个阶段，完全以市场为导向的发展阶段。在以政府为导向、全面建设珠江新城遇到障碍时，广州市南部的洛溪地区却以每年10万平方米以上的开发量推进。这是典型的“以市场为导向”发展起来的板块，在这期间，政府基本上是缺位的，结果出现了“城内卫星上天，城外刀耕火种”的现象。

而华南板块从某种意义上试图催生一种新的城市扩张模式。大广州新规划中的市中心南移的计划给番禺带来了前所未有的机遇，华南快速干线等交通配套设施的完成，使华南板块的发展在政府导向下有序地进行。同时，当地政府意识到：这里与上海浦东不同，因为政府没有雄厚的资金和能力进行大规模的城市建设，但是，可以将发展商作为开发城市的一只手，将大面积的土地批给有实力、有品牌、有信誉的发展商进行开发，借发展商之手完成区域内的商业、文化、生活配套，有效避免以往城市和郊区诸侯割据、城内城外两重天的现象出现。

华南模式所探索出来的这条城市化的新路，对目前国内各级城市政府所关注和推行的城市化问题有着积极的借鉴作用。

一直以来，中国的住宅郊区化是伴随着庸俗城市化一起到来的。在郊区化住宅扩张到城市的过程中，同时出现了城乡结合部的杂乱、外来人口管理困难等诸多问题，这似乎成了城市化进程中难以避免的“阵痛”，但华南板块的发展却从郊区一步跨越而起，成为现代都市的中央居住区，跳过了这个难以避免的“雷区”。

当然，在今天看来，华南板块的确有“人工催熟”的因素，也只有在“珠三角”这样强势市场的地方才可能。由于市场这只“无形之手”跑得太快，大大超过了政府规划所能延伸的范围，以至于政府来不及做好更科学的规划，也出现了地产商各自为营、重复建设、资源利用效率有限、相关城市配套滞后的局面。但正如王志纲所说，从某种意义上讲，政府缺位固然不好，但两害相较取其轻，其实际结果往往比政府越位更好。

2003年底-2004年初，随着圈地运动的愈演愈烈，地产狂潮直接影响到宏观经济的大局，中央政府不得不出台一系列宏观调控政策，开发商大手笔圈地的时代一去不复返了。正如王志纲所预言：前大盘时代走向终结，后大盘时代浮出水面。10年来，一批优秀的、能征善战的地产公司经过市场经济的洗礼和培育已经成长起来，也获得了在更大的空间展示自身实力的机会。对于发展商来说，不是没有机会，而是如何抓住新的机会；不是没有空间，而是如何开拓新的空间。

但另一方面，中国的城市化进程不会停滞，在未来二三十年的时间里，中国这个世界上最大的农业国将至少有一半人从农村搬进城市，由一个农业国变成为城市化国家。

因此，华南板块的意义或许更在于，它向世人揭示了一个历史性的命题：在扑面而来的城市化浪潮中，如何探索出一条市长与市场跳好“双人舞”的有效之道，进而趟出一条中国特色的城市化道路来。