北京奥运会组委会发布《奥运行动计划》以后，许多人对其中的一个时间表尤其关注：2003年6月前，奥运会场馆完成建设设计方案招标，2003年下半年起开始各场馆工程施工招标，2006年末几百亿工程要求基本竣工。

与此同时，使馆区的改造和重建，建外CBD国际商务区、东直门外国门国际商务区、中关村新技术区也要大展宏图，由加入世贸组织、申奥成功为房地产商提供的一个空前巨大的发展机遇，已经清晰可见。

“奥运”是个筐，什么都往里装

2002年2月28日，北京土地交易市场在鼓楼西大街北京土地整理储备中心正式挂牌成立并开始营业，随即举行了北京市首次国有土地招标活动。广渠门外5家企业48公顷国有土地投入招标，SOHO、华润置地、深圳商业置地、广州富力4家“外来户”参加招标，最高出价42亿元。

2002年3月，北京市又对建筑工程价格取消了政府统一定价管理，开始了按市场定价的改革。

珠江地产凭借其雄厚实力进军北京注册公司，同时启动了通州占地2000亩的“珠江国际城”，规划建筑面积100万平方米，显露出抢占北京房地产市场份额的雄心壮志。

香港亿利与北京朝阳区王四营乡签订合同，投资10亿元人民币，开发东四环该乡的350亩土地。

上海申湖集团也斥数亿巨资，签约开发东城区黄金地段的楼盘。

上海建材零售巨子“好美家”，在北京开辟了占地10000平方米以上的巨型建材超市。同时，原来已经在上海登陆的英国著名建材经营企业“百安居”，也在北京开设了建材连锁店。

据不完全统计，随着外埠、外籍地产商的进军北京，截止2002年6月，在北京注册的房地产开发公司已达4500家之多。

诸如此类的信息实在太多，他们的目标都是同样的，那就是冲着“奥运”题材而来。

人无远虑，必有近忧

这样高度集中的题材开发，势必会带来意想不到的问题。如果我们作这样一个推算：按每家房地产公司每年平均开发2万平方米建筑面积计算，今后出现供大于求的局面就可想而知了。况且，现在蜂涌而至的外籍外埠地产商，家家都实力雄厚、野心勃勃，一个项目少则几十万、动则上百万平方米，气魄之大令人瞠目。

结果怎么样呢？一大批企业必然会面临以下的各种严峻考验：

市场调研粗糙、项目定位不准、特色模糊的大路货产品层出不穷；

选址不当、项目周边环境恶劣又难以改善，或者根本就没有充分考虑与市容或周边环境协调；

选址、地段虽然不错，但是规划建设设计马虎、落伍，产品缺乏相应的档次品位；

不适应市场的结构性调整，盲目追随潮流、可是在时间上却慢了半拍；

开发规模偏小、分布散乱、各自为政；

建筑质量出现严重问题；

营销手段不力、推销方式不当、价格缺乏竞争力；

售后服务质量差、物业管理水平不高；

资金实力不足，在市场出现疲软和危机时、不能实现有效自救。

综上所述，由于房地产项目前期成本投资较大、生产周期长、区位价值弹性大、要求周边配套性强，而且又具有不可移动和变动性，一旦决策失误往往一个项目就会拖垮一个企业。

想一想吧，有人已经在那里预言：“10年后北京可能会像香港一样，仅仅掉下几十家开发商。”

因此，在未来房地产市场竞争中，不允许中小开发商有一点失误，否则“一失足成千古恨”，就可能被淘汰出局。

奥林匹克花园精彩登场

奥运题材运用得好，企业可以更上一层楼。相反，如果不顾自身条件楞往题材上贴，反而会伤了自己。

在这方面，奥林匹克花园的精彩登场是个成功例子。

由北京奥林匹克置业投资有限公司开发的大型住宅项目——北京奥林匹克花园（简称“北奥花园”），是全国惟一一个奥运地产连锁品牌。

北奥花园位于北京东五环所在的东坝，占地1100亩，全精装开盘，一期售价控制在每平方米4800元，成为全国首例健康住宅试点项目。很多购房者早就看好该项目，其中包括大量从事房地产管理和经营的业内人士。

奥林匹克花园，从1999年开始以广州奥林匹克花园的一举成功而闻名南国，蜚声神州。

当时，广州奥林匹克花园在洛溪这个房地产兵家必争之地，在群雄虎视之中异军突起，以体育产业与房地产业结合的复合地产新形象面世，在广州掀起了“奥林匹克旋风”。先后7次开盘，7次引发大批买家排队认购，300亩的开发面积在不到2年时间内一售而空。同年荣膺广州10大明星楼盘，2000年再次蝉联此美誉。

“运动就在家门口”成为当时广州最流行的广告语，追求奥林匹克生活方式也成了广州市民的最新时尚。

紧接着，番禺奥林匹克花园又再次向人们展示了复合地产的魅力。公开发售的那天，再现广州奥林匹克花园发售时人们排队抢购的火爆场面。计划销售单位很快被抢购一空，之后加推的各种户型都非常热销。

新生活的领跑者

2000年广州10大明星楼盘、2000年广州10大最佳名牌住区、最佳户型设计奖、最佳人居环境奖、最佳经典别墅奖等荣誉纷至沓来，番禺奥林匹克花园成了番禺市桥地区最有影响力的知名楼盘。它承接了广州奥林匹克花园的辉煌，奠定了连锁经营的基础。

而南国奥林匹克花园，是奥林匹克花园项目的“升级版”，社区高尔夫、南奥学村等概念的引入，使它真正成了“新生活的领跑者”。

2001年7月21日，南国奥园正式公开发售。销售大厅内人头涌涌，样板房外长龙耸动，一切都要排队：拿资料，排队；看楼，排队；停车，排队；认购，排队；交订金，排队……2天内南奥就成功地销售了800套房子。加上原先内部认购的部分，到7月29日下午宣布封盘时，首期近1000套房子全部销售一空，创造了广州楼市最好的营销纪录！

以上辉煌场面并不是南方奥林匹克花园所独有的。

就在南奥开盘的前两周，上海奥林匹克花园作为奥林匹克花园向全国连锁经营、挥师东征的第一站，2001年7月7日正式开盘时，上海楼市出现了史无前例的一幕奇观：一向以精明、挑剔、理性著称的上海市民，冒着高温、大雨，来到上海奥园的售楼中心，排起长长的购楼队伍，一直到夜里11点多钟，连续十几个小时风雨无阻。从7日早晨到8日晚上，仅仅2天时间首次推出的400多套住宅就销售一空。

大众体育倡导生活新方式

奥林匹克花园连锁项目雨后春笋般地诞生，为什么会个个门庭若市，一个比一个建得好、一个比一个卖得火？其创新的开发模式不能不引起国际体育界知名人士的广泛关注。

原国际奥委会主席萨马兰奇称赞奥林匹克花园——“你们的概念与大众体育所倡导的方式是一致的”。

2001年11月11日，国际奥委会委员们参观了南国奥林匹克花园，带来了新任国际奥委会主席雅克·罗格的题词：“让奥林匹克文化走向大众，走进社区。”

2001年11月，备受媒体和业界广泛关注的“奥龙计划”正式宣布启动，它以“奥林匹克花园”为品牌，以建设大众运动健康社区为主业，在全国范围内实行连锁经营。

具体计划是，首先完成在北京、上海、广州三个特大型城市的战略布局，然后逐步向其他直辖市、省会城市进行侵略扩张。

品牌是商家重要的无形资产，是信誉的凝结。“创品牌难，保品牌更难”，创出自己的品牌之后，一定要小心维护自己的品牌。如果维护不当，往往会导致原有品牌的萎缩和凋谢。

特别是连锁地产，它必须比普通房地产项目投入更多的精力，从全局观念去维护品牌。如果在品牌维护上出问题，不但会使以前付出的努力前功尽弃，而且还会严重影响连锁的发展。关于这一点，奥林匹克花园曾经有过切肤之痛。

一个运动与交流的空间

奥林匹克精神的内涵是强调人类的健康与和谐。奥林匹克花园正是根据这一内涵来设计的：健康在于运动，和谐源于交流。

例如，北京奥林匹克花园就具备这样一个运动与交流的空间。

在这里，有专业的体育运动设施及场所，例如奥林匹克大厦内有篮球、网球、羽毛球、乒乓球、游泳等专业场馆，还有专为国家队运动员服务的专家、教练们亲临指导，使业主能够在科学指导下进行行之有效的健康运动。为中小学、幼儿园配置的田径场、篮球场、排球场等标准化体育设施，除了满足教学需要外，还对社区开放，用于举行社区的大型运动会，以及社区之间的体育文化交流。

在这里，也有贴近大众生活的普及运动设施。结合社区文化特点，北京奥林匹克花园设计了三级绿地系统，出现了一个由“公共开放空间—半公共开放空间—私密空间”逐步过渡的空间序列。

一级绿地奥林匹克大道，是社区体育休闲活动中心。在它的两旁，大众运动设施星罗棋布。绿树成荫下的慢跑路径，是业主晨练的最佳选择；符合安全标准的健身器械，是业主强身健体的“秘密武器”；门球、太极广场、戏迷之家，让老年人老有所乐；攀岩、滑板区、趣味球场，让孩子们尽情玩耍。

二级绿地是各组团中的集中绿地，三级绿地指的是宅前绿地。在二、三级绿地中，按照动静分离的原则，经过独特设计，错落有致地摆放了原产北欧、香港等地的儿童娱乐设施和体育锻炼设施，并将它们与自然景观融为一体，与锻炼者一起构成一道亮丽的风景线。

综合以上奥林匹克花园的成功经验可以看出，同样是房地产建设，怎样利用奥运题材真的大有讲究。