在奥运房地产业中，适合个人投资的主要是投资型物业。也就是说，个人可以通过购买投资型物业来获取巨大回报。而其前提，就是要善于对这样的物业进行分析研究，以免盲目投资导致“赔了夫人又折兵”。

选择可能增值的物业

2002年7月8日，新浪房产举行第二期购房者俱乐部聊天讲座，邀请北京家春秋置业投资顾问有限公司资深专家黄岚先生，为大家作有关投资物业的购买及分析指导。

黄岚认为：一般来说，房地产物业有这样两大类型，一是居住型物业，二是投资型物业。

居住型物业比较好理解，主要目的是购买以后供自己居住用的。由于房地产除了居住功能以外，它与普通商品的另外一个重大区别是，还兼有投资和保值增值作用。所以，这一价值属性决定了它具有投资可能性。

正因为如此，现代购房人中逐渐出现了一支新队伍：这些人买房的目的主要不是居住，而是用来投资增值。他买的房不是一处二处，可能是三处、四处或者更多，这种买家的客户称为投资型客户。

投资型客户购买的物业对象，基本上是具有投资增值可能的新型物业。

哪种物业具备投资和增值空间

一般而言，具备投资和增值价值空间的物业，主要有以下几种类型：

第一类是商铺，俗称店面。在各大中城市，市场经济的发达、物价的不断升高，都会导致商铺的增值速度快于普通住宅，其幅度大致相当于住宅的1.5倍至2倍。

第二类是办公楼，俗称写字楼。办公楼的主要市场是企业或公司，这是一个比较稳定的市场。由于个人创业者不断增加，以及外资企业来华投资渠道增多，他们对办公楼面积的需求也在不断增加。

第三类型是商住型公寓。所谓商住，顾名思义，一方面它具有居住的功能，另一方面由于地处繁华商业地段，又适合于作办公楼。特别是一些小型公司，例如SOHO就喜欢选择这类物业。

第四类型是服务型公寓。服务型公寓通常具有完备的管理系统，例如酒店式服务及其他有针对性的商务服务。这些物业已经经过精装修，可以提供整套家具。客户只要带一个皮箱就可以进去居住和办公，其物业投资价值也较高。

第五类型是商务型公寓。

商务型公寓与商住型公寓不同之处在于，它专门针对一些中小企业的办公需求，基本上不考虑居住的功能，因而办公环境更为理想。

商务型公寓与服务型公寓的不同之处在于，它提供的服务功能相对较少，甚至完全不提供什么服务，特别适合于新创办的中小型企业。由于这些企业资金相对紧张，对他们来说，租用商务型公寓比购买办公楼在经济上更划算。为了节省费用，他们很少需要或者完全不需要提供什么服务。有的小企业则根本不考虑购买办公场所，而只选择租用。

除了以上几种类型以外，其他一些住宅或公寓如果地段不错同样也具有投资价值，并非一概而论。

如何寻找合适的购买时机

房地产商品与其他商品最大的、最根本的区别是“不动”产。也就是说，它的土地、地段、区域都是不能移动的。这既是它的缺点，也是它的优点。否则，如果房地产的土地、地段、区域都能随意进行搬动，很可能它就完全丧失了预计的升值潜力。

懂得了这个道理，在购买房地产的时候就要记住，如果购买房地产用于增值的话，所要考虑的因素“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

这里的“地段”，不仅是处在大街上或者交汇处，更要看周边的发展和区域，看周围的交通是否发达（即通达力），尤其是区域的概念更为重要。为什么？因为它是不动产，一旦确定地理位置就无法移动。

从这意义上说，购买投资型房地产，主要就是购买它的“不动”性质，购买这个区域整体发展前景能给它带来怎样的预期。这个判断一旦失误，即使这个物业非常优秀，它的未来升值潜力也值得怀疑，直至大打折扣。

搞清楚投资型物业地段的重要性，懂得选择物业区域比选择物业本身更重要的道理后，接下来就要看物业本身。因为归根到底，你购买的是房子。

在购买这个物业以前，你必须考虑清楚，将来要把它租给哪种对象，以此来分析能否得到较高的回报。不同的目标对象，决定了你购买物业的行为也会不同。

例如，购买的物业如果用于出租给别人开店，就与购买后出租给外国人居住大不一样。

即使是租给外国人居住的房子，也要搞清楚是什么样的外国人？他们的生活习惯、收入水平、国籍如何？如果某一方面不对路，到后来房子就很可能出不了手，或者投资回报率非常不理想。

除了物业本身以外，投资型物业的服务也非常重要。这和买商品一样，看完产品要看服务。

这里的服务包括售后服务、物业管理服务、监理系统服务，通讯系统、智能系统、电力系统等等，都不可或缺。再有，交房日期也很重要。因为房子早一天到手，你就能早一天租出去、早一天收回投资。

建造物业的建材标准和户型同样也非常重要，因为它直接关系到能否租个好价钱。

考察建材标准和户型，当然必须与出租对象联系起来进行考虑。具体地说，就是要根据客户的具体需要来加以选择和配备。

例如，准备出租给SOHO使用的，就要计算一下在这样的面积里可以摆下几张办公桌、安置几个人？出租给什么样的公司才合算？这些都要考虑清楚。

综上所述，合适的购买时机应当是，在物业户型合适的前提下，根据将来的物业租用对象特征，尽量选择最有增长潜力的地段进行投资。尤其是地段因素，要摆在最最重要的地位考虑。

怎样避免购买陷阱

首先，与购买其他所有物业一样，购买投资型物业，必须首先审查该项目的合法性。因为只有合法的物业项目，你才能得到法律的保护，这一点毋庸置疑。

除此以外，你还必须关注开发商的实力大小、操作水平、银行的支持力度和它的建设单位，以及它的设备标准的供应商。这些方面了解清楚了，对你作出正确决策有莫大帮助。

其次，购买投资型物业最常见的陷阱，是物业所在的地段被吹得神乎其神。你不是最关心地段吗？好，我就投其所好，大肆鼓吹这个地段是如何优秀、升值潜力如何巨大。似乎只要你买下来就能增值，如果不买就是你的一千个错、一万个错。

要记住，物业作为一种大宗商品，在投放市场以前总会被人精心包装和媒体轰炸，造成一种虚假的趋之若鹜的热闹场面。如果在这种场合购买者无法把握自己，往往会种下痛苦之苗。

第三，要吃准市场行情，了解目前升值最快的物业类型。既然你购买物业的目的是为了投资，那么就必须考虑选择投资潜力最大的物业，而不是人云亦云，也不是想当然，更不是前几年什么热闹就买什么。因为任何时髦的东西都有时间周期性。

专家指出，就目前而言，最值得投资的三种物业类型依次是商务型公寓、商铺（尤其是底楼店铺）、酒店式公寓。前些年风行一时的商住两用型公寓正在被淘汰。

第四，建议你学会请教专家，给自己做定向的指导和分析。或者寻找“过来人”进行交流，以增强自己的市场意识和风险意识，帮助自己察觉一些原来无法察觉的风险，以保持一颗清醒的头脑。

最后，在设计付款方式的时候，要懂得怎样运用自己的资金杠杆、同时投资几项物业，让有限的资金发挥出最大的效用。不过，这不是要你满打满算。特别是在设计分期付款的时候，一定要考虑到物业空住率的问题。这样，即使是在物业空置的时候，将来也不会因为资金供应不上而发生供款危机。

三个地段的房产近期升值潜力最大

就商品房增值潜力的大小而言，目前在北京地区增值潜力最大的主要是以下三个地段：

一是地铁及轻轨沿线的房产，包括远郊的房产

主要原因是，地铁及轻轨建设已经纳入奥运规划，无论如何2007年以前必须完工，不会拖延。而且，这些地段的房产，由于交通不便，以前不被北京人重视，从而导致目前房价较低。轻轨建成后，从最远的地方进城只需要一个小时，比开车进城还快，房产增值潜力当然就大。

市区南部的房产

主要原因是，靠近北京开发区、靠近轻轨。北京南城的房产价格历来较低，同等质量的商品房价格只有北部地区的2/3甚至1/2，有些类似于10年以前的上海浦东地区。

东部通州房产

主要原因是，靠近轻轨，而且轻轨要建未建，目前房价明显较低。

传统的北京人，购房观念一般倾向于城北部的商品房，认为风水好、离内城近。殊不知，以上地段的房屋早在几年前就被各大单位抢购一空，现房每建筑平方米售价一般不会低于8500元，除了二手房之外，一般不会有太大升值潜力。

相反，一旦地铁及轻轨建成，距离市中心的远近就不是购房者最担心的问题了。

从上可以看出，上述三类地区都有这样一个特征：以前它们周围的交通环境“发育不良”，近期即将开发和正在开发。要选择投资性物业，就要善于从这个角度出发，重点放在是否具备潜力以及潜力大小上面。