北京申奥成功以后曾经有人预测：“未来7年内，北京楼市会把奥运概念爆炒到直见筋骨。”

一年半过去了，随着奥运村场馆建设工程进入招投标等阶段，市政、道路、各种配套设施的建设改造逐渐展开，奥运商圈附近的楼盘开发势头越来越强劲。

奥运经济的最大魅力在于，1800亿元人民币基础设施建设、财政支出，将集中投放在不大的区域，奥运商机的强辐射力将波及整个北京乃至全国。

无疑，房地产业是奥运经济最直接的受益者之一。

随着基础设施建设的不断加快，环境改善将极大提升居住品质，房地产的“含金量”不断增加，发展商与购房人都将是赢家。

并非只是“眼球经济”

2002年7月5日，由中国建筑设计院、中国房地产报主办，新北京楼市周刊承办的“奥运地产前景峰会”上，业内有关专家、学者、开发商，回顾了申奥成功一年来北京地产的变化，探讨了奥运与地产方面的话题。

研讨会上大家认为，申奥成功一年后的京城楼市明显地理智起来，因为奥运地产并非是“一锤子买卖”。

奥运只是一个契机，是一个短期的社会活动，奥运规划的前提是城市的长期发展。北京的城市规划不会因为奥运而改变，但会在城市规划中体现并满足奥运会的需要。

奥运村的总建筑面积为47万平方米，其中36万平方米的高级公寓将作为运动员村，奥运后这些公寓将转为民用住宅。公寓的投资建设方可以在奥运前销售，也可以在奥运后销售，但必须与购房人签订合同，保证奥运后才能入住。

根据惯例，运动员公寓即使提前建成了也不许提前入住。所以，参加运动员村投资招标的投资建设方，必须遵守向奥委会承诺的设施和入住条件。

奥运加剧了地产业的竞争

奥运会不可能把道路只修到奥运场馆附近，这样就会加强城市功能的均衡。

这种均衡体现在两个方面，一是大家认为奥运村附近房子特别好卖，二是由于奥运场馆及其他设施的建设，使这个地区的价值有了新的发现。

这样，拿下这块地的目的，实际上就是为了赚取这块土地的价值增值，否则就没有什么意义。奥运这场春雨不光滋润奥运地区，它使整个北京地区都会得到滋润。

奥运加剧了地产业的竞争，大片的土地会进入开发市场，给消费者带来的好处是，房子的性能价格比越来越好，而对发展商来说，可能会越来越难做，包括在奥运场馆周边的项目也不能盲目乐观。

由于购房者的需求是多样性的，不会因为建奥运村了大家就都跑到体育场馆旁边去住。所以，一定要对这些不利因素考虑周到，并不是说奥运村边上的房子一定就好卖。

奥运会对多种行业都是一种“催发育”机会，不过其中对地产板块影响更大一些。

奥运住宅将变得更好

虽然北京人不可能都跑到体育场馆旁边去住，但是奥运村对购房者的吸引力依然是存在的。特别是，当某个购买群体对某个地区有兴趣的时候，同等竞争的项目会很多。当然，这里的“某个地区”不一定就非在奥运体育场馆旁边。

奥运将引领住宅品质更大的发展空间，“位置”的重要性正在下降，至少已经不是第一个决定因素了。

决定居住品质的关键因素是居住功能、建筑风格、环保建材等方面。特别是文化建设的追求，已成为成熟社区的高品质象征。对于房地产商而言，最后靠什么来取胜，或者说怎样打动这些购买人群，非常重要。

房地产的一场革命目前正在开始，房地产的产品时代正在来临。尤其是随着北京奥运会的举办，北京人的居住水准会向国际化标准看齐。

所谓国际化居住水准，主要体现在两个方面，一个是产品细分了，根据不同的住户、不同的人群需求，应该建设不同的住宅、提供不同的产品、实行不同的市场定位；第二是对产品要实现三个层次方面的变革：

产品形式的变革。有高层的、多层的，有高密度的、低密度的。

住宅内容的变革。如规划设计、配套环境、科技建材设备等产品的构成因素等。

功能的变革。人们更加追求舒适、安全、卫生和文明，对居住生活的高需求越来越普遍。

三只火箭助推北京地产卫星升空

中国房地产业协会秘书长顾云昌认为，有这样“三只火箭”推动北京的房地产卫星升空：一是住房制度改革；二是世贸组织的影响，特别是在市场规范方面的影响；三是奥运经济对房地产的推动力。

从北京的发展布局来看，从东边开始逐渐向西北发展，南部的发展还不够。从规划图纸上看，奥运的发展是均衡的发展，房地产的发展也必须要求均衡，不能偏北、偏东而忽略了南城。

在奥运经济中，既要把旧城改造好，也要把新城建设好。

“大奥运地区”升值最快

北京奥运势必会带动北京的基建及房地产业得到迅速发展，这一点已经毫无疑问。

不仅如此，随着北京发展成国际型大都市，许多国外投资机构纷纷进驻，也会导致市区的商业写字楼需求大量增加，为其提供居住的物业投资价值也将大幅攀升。

规划中占地12平方公里的奥运场馆中心区奥林匹克公园，是2008年北京奥运会的心脏。

北京市中轴线与北四环路交叉点以北，将规划建设成集体育、文化、展览、休闲、观光旅游为一体，有配套商业、酒店、会议等服务设施的多功能区域，以及充满活力的、市民喜爱的城市公共活动中心。

这里将容纳44%的奥运比赛场馆、绝大多数的服务设施。规划总用地约1135公顷，其中森林公园约680公顷、奥运中心区用地约405公顷、中华民族园及部分北中轴路用地约50公顷。包括奥运村、记者村、新闻中心、国际广播电视中心，以及14个比赛场馆在内的大部分设施，都将集中在这个地区。

从此以后，原有的亚运村核心区、亚北地区，与新兴的奥运村地区将会连成一片，共同构成一个超大规模的物业集聚区。有人称之为“大奥运地区”。

“大奥运地区”的大致范围是，北到立水桥附近、东至小营路、西至京昌高速公路、南达北三环。以上地理边界并不十分清晰，因为它只是人们头脑中的一个“奥运概念”。

在未来的几年中，“大奥运地区”房地产的升值最快。

2002年末，该地区在售住宅项目有30多个，总规模达到840多万平方米，市场供应量十分巨大，远远超过了望京地区和中关村—万柳地区。

随着奥运会的临近，政府部门会逐步加大亚运村与申奥相关的基础设施改造，这样，还会进一步推动这个地区的地产升值。