游资炒作房地产这几年有目共睹，或许大家都听到过一则则富有传奇色彩的故事。但不知读者有没有考虑过这样一个问题，那就是游资炒作房地产与炒作其他商品有一个巨大的差别：它几乎不需要投入任何“本钱”就可以“空手套白狼”。或者说即使需要投入一点本钱，那也是微乎其微的，与将来从中可能得到的获利相比简直可以忽略不计。

正因有如此大的**，游资如火如荼炒作房地产就可想而知了。

1　房产开发5年获利100倍

游资炒作房地产从中得到的暴利究竟有多大？即使你的想象力再丰富，恐怕也猜不到。在这行中摸爬滚打了20多年的刘生（化名）来自我国南方某城市，在他眼里，房地产开发及炒作中充满着空手套白狼的故事，甚至“一分钱都不用花”，5年后就可以获利100倍　1。

他介绍说，2004年他和某公司合作注册了一家房地产公司，一起开发某个房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，包括A村和B村，按建筑面积收取市场地价的10%，这样他拿地花了200万元。B村的土地已经在一期工程中完成，一共21幢农民房，9500平方米建筑面积，实际容积率　23.3，工程全部竣工后的容积率是4.0。

容易看出，刘生在这里通过擅自提高容积率就能获得一笔违法利润，但虽说是违法的，政府却不会追究，因为开发商是钻的规划空子。

例如，这个项目中A村土地7539.5平方米中只有2709平方米是开发用地，其余4830.5平方米面积已经由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积4000平方米左右，容积率在0.82，而当初的规划容积率是1.6。这就是说，刘生可以从中多出0.78容积率的开发空间。

刘生除了提高容积率获取暴利外，还有两个“大红包”：

一是没有出现在合同中的商业面积，这纯粹就是额外收入。例如刘生的这个房产项目总建筑面积是4万多平方米，其中住宅面积3.4万平方米，商业面积0.3万平方米，而后者就没有出现在合同中，算是刘生拿到的红利，价值至少1亿元。

二是总建筑面积减去商业面积、按照合同规定归还给农民的1万平方米、给农民新建的0.4万平方米住房后，可售面积还有3万平方米左右，按照当时的楼盘均价每平方米1.2万元计算就是4亿元。而其建筑成本却只有每平方米2500元，即建筑商的总成本为1亿元左右；再减去建筑商的利润和其他费用，就算它1亿元，刘生从这个楼盘中最终还能获利2亿元，另加一个价值1亿元的商业面积用地。

从中不难看出，刘生当初仅仅投入200万元拿地费用，5年后却捧回了2亿元利润，利润率是100倍。

刘生深有体会地说：

（政府和开发商）都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府算干了一个大好事，而且也带动了当地就业，带动了当地GDP发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。

政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：“丈母娘看女婿，越看越欢喜。”我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。

政府出台的政策基本上都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。

为什么说刘生是“空手套白狼”呢？除了当初他拿出200万元的拿地费用后，就不需要任何后续投入了。不用说200万元的游资规模并不算大，就是你手中没有这笔钱，也能很容易就借到。

因为在我国目前的房屋预售制度下，你完全可以通过预售，拿购房者的预付款来作为开发资金。通过预售，一般就能收回全部成本，甚至包括部分利润。至于买水泥、钢材、建筑工人工资等，则完全是建筑商的事，你可以在将来房产全部出售后从赚到的巨额利润中与建筑商进行结算，这就是现实，并且也不违法。

至于平时要用钱，可以找银行贷款，银行在这方面很乐意。因为银行从你将来出售房屋的那些买主中，提供按揭贷款所赚取的利息比本金要高得多，并且是先收利息再收本金，一点风险也没有。

除了这种“老套”的房地产开发外，还有一种不大为人所知的围海造地运动，游资炒作对此也是“没事偷着乐”。

众所周知，我国有三分之二的国土边界是海洋，这些沿海省市全都在围海造地。调查表明，填海造田的每亩成本只要20万元左右，可是卖给开发商用于房地产开发，造地的个人至少能赚500万元，最高的拍卖价高达2400万元，说是“一本万利”一点不夸张　3。

有人会问，法律对此有什么规定吗？确实，根据相关法律，围海造堤50公顷以上要报国家审批，对此地方上通常采用“合零为整”的办法加以回避。乍一看每一块地都不超过50公顷，但连起来就蔚为壮观了。

资料表明，2002年我国围海造地的面积是2033公顷，2007年高达13425公顷　4，5年间增加了5倍多。

2　月亮走我也走，房租跟着涨

就在大蒜、绿豆价格炒作如火如荼之时，谁也没想到在房地产炒作了这么多年后，还会突然冒出个房租暴涨的问题来，令人措手不及。

原来，自从政府推出地产新政后，一手房交易市场明显冷淡，房地产中介竞争变得更加激烈。尤其是2010年五六月份政策调控最严格的时期，一些大城市的房租价格上涨幅度都在20%到30%左右。

2010年7月，国家住房和城乡建设部委托房地产经纪人学会对北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因进行的调研认为，上述四城市房租上涨的原因，除了季节性因素外，部分房屋中介机构因为房屋买卖生意下降，从而从房东那里收租房屋做“二房东”、“推高房租或劝说房主抬高房租”是主要原因　5：

上述调研报告中说，目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。

为了了解事实真相，中央电视台记者用北京中关村附近的一套房屋作试验。他们在网上发贴说，该房屋简陋破旧，面积60平方米，但位置优越，附近有中关村第二小学等教育资源，里面只有一张床，要求月租金2700元，一年一付。

贴子发出后5分钟，手机上就冒出63个未接电话。这些来电几乎全是房产中介公司的，希望能让自己全权代理出租，价格不但可以全年整付，并且还可以主动提高。

随后，记者从中选择了10多家中介统一在下午5点半看房。结果这些中介机构在现场就开始竞价拍租，最高的愿意抬高到每月3500天租下来，并且马上付款，一次性付清。一个多小时过去后，还有许多中介不甘心就这样离去　6。

一项对全国660个城市进行的调查表明，有6540万套住宅的电表连续6个月读数为0，这些空置房足可以供2亿人居住　7。

调查表明，中低端住房的房租上涨更快。以北京为例，月租金在3500元以上的属于高端住房，低于这个标准的为中低端住房。长期以来，北京的情况是中低档住房供不应求，高端住房供过于求。从中可以看出，中低档住房需求火爆推动房租迅速上涨是符合市场需求规律的　8。

值得注意的是，房屋租赁采取的是全程代理业务，而北京过去就曾经发生过“坚石案”，而现在这项业务并没有被叫停，反倒成了中介推高房租的重要手法。

同样需要注意的是，由于我国对房租价格上涨并没有实行国家统计，所有数据都是根据房屋中介公司上报而来的，所以这些数据究竟有多大的可信度值得怀疑。

道理很简单，就在这些房屋中介公司得知你需要统计这些数据是为了达到什么目的时，从自身利益出发人为调整数据是很好理解的。

上面提到的“坚石案”，是指2003年北京房地产中介行业有一家坚石房地产经纪公司，它看准当时的政策漏洞，高价从房主那里收房，按月付给租金，然后低价出租给别人，按季度或按年度收取房租。这样一来，该公司手中就掌握了大量的租房“预付款”，最后该公司负责人和女友携款潜逃。由此，北京市住房和城乡建设委员会在中介公司中推行了交纳保证金的做法（保证金额为60万元），同时允许继续开展这项义务。

不难看出，允许开展这项业务实际上就表明房屋中介公司很容易推高房租水平。因为中介公司最了解房屋信息，所以它们非常有条件垄断热点租赁地区的房源，造成该地区房源紧张的假相，然后抬高价格对外出租。而热点租赁地区的房价上去了，很容易就带动其他周围地区的房租价格向上攀升。

业内人士指出，针对房屋中介公司千方百计要做全程代理租赁业务的现实，政府部门如果能明令禁止这种做法，违者处以高额罚款，就很容易抑制房租价格快速上涨势头。

但要提请注意的是，房租价格暴涨并不是仅仅凭中介公司就能一手推动起来的，如果没有游资炒作，基本上不可能。

说得更直接一点就是，房地产中介公司的实力一般都不怎么强，而现在它们敢于出面哄抬房租，实在是一部分房地产开发商的资金进入了房地产中介，从而把房租抬高了。它们的目的很明确，就是要“向中央政府双手一摊：瞧，刚性需要吧！嫌买房子的价钱高，租房还不是一样？！”从而来要挟、绑架政府，动摇政府对高房价调控的决心　9。

数据表明，2010年上半年海南省的房租水平上涨了15%到30%，让需要租房过渡的城市拆迁户和外来人口苦不堪言。当地媒体报道说：

今（2010）年六七月份挂出的出租房，月租几乎都在千元以上。一套位于海口市区仅35平米的装修房，月租竟可高达1500元。而三亚的房租更是让人望而生畏，1000元左右的月租房已经是少之又少，不少房租甚至直奔上万。要知道，海南省人均收入水平相比其他省市来讲都是较低的，省会海口在岗职工的平均工资仅2553元/月，而占到海南就业很大比例的住宿餐饮行业职工，年平均工资还不到15000元　10。

然而不容否认，由于我国这方面缺乏相应的法律法规，所以仅仅采取行政措施往往难以奏效，这也是政府今后要考虑的地方。

例如在加拿大温哥华地区，由于在房屋出租方面建立了一整套严格而具体的地方法规，其中规定房租上涨必须和地产价格等因素挂钩，超出这一限度即视为“不当得利”，将要受到严厉罚款。所以即使在当地统一规定的租房合约条款中，有“房东在有合理理由的前提下可以提前半年通知房客，单方面终止租赁合同”的规定，也不得随意涨价。

2010年加拿大温哥华举办冬季奥林匹克运动会之前，一些房东纷纷提前告知房客要求他们退房，以便腾空出来租给前来观看奥运会的外国旅客，甚至宣称如果不肯合作就要补偿他们的“非常租金”损失。对此，温哥华市政府和当地非盈利机构“租户资源与咨询中心”迅速反应，发起大规模的社会活动告诉这些房东“此路不通”，直截了当地告诉他们这是“违法的”　11，既不用有这么多废话，效果又很好。

1　王俊秀、谭伟：《房产商称投200万获利2亿，承认有政府在撑腰》，2010年7月2日中国青年报。下同。

2　容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房价中所占的比例；对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

3　来建强：《多省疯狂围海造地：20万成本500万卖给开发商》，2010年7月13日每日经济新闻。下同。

4　1公顷=10000平方米=15亩。

5　贾海峰：《住建部调研北上广深房租上涨：中介推高为主因》，2010年7月7日21世纪经济报道。下同。

6　《房租暴涨堪比绿豆，媒体称政府应介入监管》，2010年7月4日“新闻1+1”栏目。

7　周锐：《专家称住房分配已成政治问题，呼吁展开房屋普查》，2010年7月17日中国新闻网。

8　贾海峰：《住建部调研北上广深房租上涨：中介推高为主因》，2010年7月7日21世纪经济报道。下同。

9　朽木：《人民时评：房地产资金流入中介，哄抬房租》，2010年7月11日人民网。

10　赵卉：《海南房价不跌房租狂涨，市民感慨安家难》，2010年7月9日南海网。

11　陶短房：《温哥华为何对哄抬房租价格者说不》，2009年2月19日中国青年报。