第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第五章附则
第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
三、先补偿后搬迁
国务院办公厅：《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》第三章 补偿
第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
四、拆迁按市场价格补偿
国务院办公厅：《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》
第三章补偿
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第四章法律责任
第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
五、界定公共利益的6种情形
国务院办公厅：《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》
第二章征收决定
第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
六、2011年审计将关注拆迁等民生问题
刘家义（审计署审计长）：2011年,有关民生审计仍然是审计署的必审内容。对此,审计工作将更加关注民生问题,他特别提出,要通过审计防范在土地征用、拆迁安置和企业改制等方面可能引发的社会问题，特别是要高度关注人民群众普遍关心的保障性安居工程建设。通过这方面的审计，监督检查保障性住房资金的投入、使用和管理情况。
七、政府负责征收与补偿
国务院办公厅：《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》：
第一章总则
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
地方实践
一、关于调整规范城市房屋拆迁补助费有关政策标准的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第227号令）的有关规定，为更好地推进全市城市房屋拆迁工作，切实做到依法拆迁、文明拆迁、阳光拆迁，经市政府研究同意，现将南京市城市房屋拆迁补助费有关政策标准调整如下：
住宅房屋拆迁有关补助费标准
（一）搬迁补助费：按被拆迁房屋建筑面积每平方米50元计算，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足1000元的补足至1000元。
（二）过渡补助费：按被拆迁房屋建筑面积计算，每月每平方米28元，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足600元的补足至600元。
（三）实行货币补偿方式的，一次性发放12个月的过渡补助费。实行产权调换的，按照产权调换协议约定的过渡期限及规定的月过渡补助费标准发放。
（四）房屋设备拆移有关补助费标准，仍按《关于印发〈南京市房屋拆迁补助价格标准〉的通知》（宁价房〔2008〕320号）文件执行。
提前搬家奖励标准
被拆迁人或者房屋承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，由拆迁人给予一次性提前搬家奖励。
自拆迁期限首日起至30日内，按被拆迁房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积，每平方米1000元计算搬家奖励，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足50000元的补足至50000元。
自第31日起至45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，提前搬家奖励予以相应扣减。以第30日提前搬家奖励费金额为基数，第31日至第40日完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，每日等额递减5%；第41日至第45日完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，每日等额递减10%。违章建筑不予支付提前搬家奖励。
非住宅停产、停业损失补助费标准
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对营业用房给予不超过货币补偿金额8%的补偿；对非营业用房给予不超过货币补偿金额5%的补偿。另外，非住宅设备拆除、安装和搬运费标准：拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，拆迁人应当给予不超过货币补偿金额8%的补偿；拆迁其他非住宅房屋，对其设备的拆除、安装和搬运费用，拆迁人应当给予不超过货币补偿金额4%的补偿。对特殊设备拆除、安装和搬运费，拆迁人和被拆迁人协商同意后，可委托有资质的专门机构进行评估，按评估结果给予补偿。
保障性住房申购标准
获得拆迁货币补偿金额在25万元以下（含本数），并符合相应条件的，可申购经济适用房。本通知自2011年1月1日起执行。在此之前已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的项目，仍按原标准执行。
——南京市人民政府
二、真心为民，和谐拆迁
近年来，随着我县招商引资、城市建设的步伐不断加快，征地拆迁，这几个字眼频频出现在人们的眼前。征地拆迁，也日益成为社会各界关注的焦点。我县在征地拆迁工作中，本着尊重群众意愿、补偿与市场相衔接、不论亲疏、一视同仁等原则，始终把群众利益放在首位，努力实现和谐拆迁。
1.合理的各类补偿标准
补偿标准低是引发拆迁矛盾的一个根本原因，按照群众的反馈意见，结合我县经济发展水平和实际状况，针对不同农作物，以及被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新程度等因素，政府部门相继配套出台《郎溪县被征土地上青苗补偿标准》、《郎溪县被征土地上附着物补偿标准》、《郎溪县被征土地上房屋重置价标准》、《安置房房价》《房屋成新系数》、《郎溪县被征土地上房屋搬迁、安置补助费和停产停业损失费标准》、《房屋装潢及附属物补偿标准》等一系列补偿标准。依法对城市拆迁实施以“实物”、“货币补偿”的方式，在异地安置、就近安置、购房安置、集中模块化安置等多种安置渠道以及货币补偿中，以最大限度保证群众利益不受损害。
2.阳光运作保障群众监督权
为能让拆迁“看得见”，县城建指挥部征地拆迁部门在拆迁中让所有“程序”在“阳光下”运行，确保群众的知情权、参与权和监督权。
“每一个环节都要进行公示，一把尺子量到底。”县城建指挥部征地拆迁部门负责人介绍，拆迁办利用“公示”的做法，保障拆迁户的利益。对被拆迁人的姓名、房屋面积、人口等信息进行全方位多层面公示，同时接受社会各界对拆迁工作的监督。“阳光运作”有效破解了拆迁工作中的许多难题。
3.人性化操作推动和谐拆迁
在宗家园拆迁中，一农户户主发生意外伤亡。拆迁办的工作人员通过二十多趟的走访、测量、复测，帮助她家“量身定做方案”，在最短的时间内，全面理清了补偿款项，在政策允许的范围内，给予该农户最大的照顾，使得这一家问题圆满解决。
同样是在宗家园拆迁中，一位农妇生下小孩后，正赶上了腾房和拿房号期间。拆迁办的同志根据该农户已经签订拆迁协议，同时考虑到事情的特殊性，不仅将房号送到了农户手中，还在农房未腾空的情况下，将赔付款也送到了农户家中。
4.不忽悠不让步不妥协
在拆迁过程中，拆迁办的工作人员总是把这些拆迁户想到的，早已考虑到了，对拆迁户根本没想到的赔偿内容，哪怕赔偿的金额只有10元钱，工作人员也一五一十地给他们想到了。在拆迁赔偿过程中，到“边”到“角”，充分利用好政策，最大限度地保障拆迁户利益，让拆迁户感受到拆迁干部是真正在为拆迁户着想，是实实在在地为群众着想。
在拆迁中，免不了有托关系、说人情的，甚至送钱送物的。拆迁办的工作人员廉洁之钟长鸣，对想在拆迁过程中多沾点光，多得到一些额外补偿的拆迁户，晓之以理，动之以情。该让拆迁户得到的利益，一分不少，拆迁户不应该拿的，一步不让。而每次拆迁补偿后，由纪检监察、审计部门进行的补偿审计工作，也对拆迁人员的工作行为是否公平、公正起到了有力监督、监管作用。
截止2010年，县城区征地拆迁面积19.3万平方米，征地拆迁1600多户。据了解，我县征地拆迁补偿标准目前已经高于全省平均水平。
——安徽省郎溪县委
三、解码合肥“五年政府无强拆”
2011年全国“两会”期间，全国人大代表、安徽合肥市市长吴存荣介绍：近5年来除了拆除违法建筑外，在征地拆迁上政府无强拆，引发广泛关注。
无强拆的背后，并非没有拆迁没有发展，相反，合肥近5年正在经历“大建设”、“大拆迁”。合肥如何做到政府无强拆？是否可以成为可复制的样本？成为公众关注的焦点。
一市民称：合肥市曾拟兴建南北高架一号线工程，他家在施工范围内，因而面临拆迁。合肥方面对此回应称，张先生对市政工程表示肯定支持，在自行腾空房屋，街道在征得同意后，于2010年10月对他家拆除，但张在拆后又提出新的过高要求，街道未能满足，现在还在为此进行诉讼。
净地上市避免开发商强拆。合肥市建委拆迁处负责人表示：这几年，合肥市搞“大建设”依法拆除了大量的违法建筑，但政府没有强拆一起合法建筑。政府无强拆，开发商和拆迁公司有无强拆？现在合肥市出让的每块土地，都是政府把它拆迁干净以后再去上市，把开发商和老百姓从中间隔开，以避免开发商强拆。
无强拆并不代表没有拆迁，2006年至2010年的5年，正是合肥“十一五”“大建设”阶段，近5年合肥拆迁总面积达1500万平方米，其中市政建设涉及拆迁935万平方米，涉及拆迁户4万余户。大建设之下不可避免大拆迁，但如何避免强拆？关键是政府在拆迁中“站在哪一边”。
合肥市委书记孙金龙介绍：合肥并不依赖于土地财政，该市一年土地出让金大概180多亿元，而固定资产投资达2468.42亿元，合肥发展的根本并不依靠出卖土地，而是大项目、大产业的投资，因而在土地出让金这块大蛋糕上，更多地向群众倾斜使用，让利于民。
合肥正在进行的“双窑洞”改造项目位于合肥地价较高的一环内，2010年，该区域一块69亩土地售出价为2.3亿元，但“双窑洞”改造仍原地安置。“双窑洞”改造项目仅政府投入粗略估计就达2.75亿元。合肥危旧房和城中村改造几乎是没有赚钱，仅安徽纺织厂改造市里就搭进去6亿元。
货币补偿不合理也是造成“拆迁难”的一大主因，尤其规定拆迁货币补偿的依据是房地产市场评估价格，但很难保证其评估工作的公正性和准确性。因此，合肥市在制定拆迁政策时，实施实物安置为主，货币补偿为辅。基本政策是：国有土地的住宅实施“拆一还一”，但这个“一”实行使用面积，这样，在现代商品房公摊面积较大时，仍能保障被拆迁人居住面积；集体土地按人均30平方米，另外可享受15平方米极低的成本价增购。此外在差价上摒弃差价更高的产权差价，采取相对较低的结构差价，这样增购差价一般在100元/平方米左右，高层也不超过200元/平方米。
异地安置同样不受损。合肥市土地储备中心干部介绍，合肥市对全市拆迁后的土地统筹安排，异地安置要求拿出合肥最好的地块，同时在教育、医疗、交通等方面完善配套，保证搬出去搬得好，而不是越搬越差。合肥异地安置一方面在选址时就实行高标准配套，并要求公摊面积只在9%左右，并在补偿面积上也实施跨出一个城市主环路增加10%面积，保障拆迁户不因拆迁而资产受损。过渡费给得很高，群众比较满意，虽然当时成本可能高一点，但让利给老百姓，拆迁速度大大加快，城市建设总成本下降，综合效益比较明显。
即使是待遇优厚，可能仍遇上大多数群众因各种因素不愿意搬迁，而有些项目又是当地发展的需要怎么办？合肥市的处理是暂时搁置。在合肥，一般商业开发的项目拆迁，一定要征求老百姓的意见，先讨论是否愿意拆，由这个小组去征求群众意见，如果大部分愿意的话，少数不同意的就由小组去做工作。如果都愿意拆就拆，大部分人不同意就不拆“也不是非拆不可”。
拆迁干部：“我们眼里要没有钉子户的概念”。合肥拆迁政策完全公开公正，从第一户到最后一户标准一个样，“一把尺子量到底”，以杜绝操作空间，也断绝拆迁户等等看的想象空间。
具体的做法是“三榜公示一审核”。即先将拆迁户的情况在所属社居委（村民组）进行张榜公示，包括拆迁户的房屋证照、常住人口与挂户人口等，并公布举报电话、设置举报箱；“二榜”是在街道（乡镇）、工业园区对“一榜”汇总情况进行公开上榜，设立现场办公室，接待居民来访；“三榜”是将前两道关口筛选后的结果汇总报至由建委、规划、土地、财政、房产、公安、监察等7部门组成的市房屋证照认定审核办公室进行确认后，在当地发行量最大的报纸上公示，向市民公布并接受监督。
对拆迁户要把“身段放下来”，不要把自己当干部，而是切实地站在对方的立场去想办法，拆迁户在拆迁中多数并非要突破拆迁政策，而是因为拆迁面临一些个体性困难需要解决，比如拆迁面临小孩子转学、就业等问题，这时需要“人性化”拆迁，尽量协调帮助解决。
合肥市的经验也并无特殊之处，只要从政策层面保障群众利益，在具体拆迁过程中坚持公开公正，同时辅以人性化，切实帮助群众解决困难，这个“天下第一难”也并非那么难。总结为四句“真经”：是赔是赚，帮着群众算；是明是暗，做给群众看；是留是搬，群众做决断；是冷是暖，围着群众转。
第四章 遏制房价问题
问题综述
2010年12月15日，中国社会科学院在京发布2011年《社会蓝皮书》，蓝皮书中的《2010年中国居民生活质量指数报告》指出，房价问题的关注度在逐年上升，半数城镇居民当前对政府的首要期望便是“降低房价”。
房价的关注度最近连续三年之多逐年上升，无论是政府的、研究机构的、媒体的还是个人访谈所反映的情况，所有城镇居民关注的头号社会问题就是房价。
自2008年以来，房价的上涨节节攀升。据国家统计局公布的数据显示，在2009年8月到2010年4月期间，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅一路攀升，2010年5月至11月期间，同比涨幅虽有所回落，但2010年11月份的同比涨幅依然高达9.1%。
约半数城镇居民当前对政府的首要期望是“降低房价，解决住房难问题”。在谈到自己未来一年的计划时，除了“更加努力地工作、挣钱”外，提及比例最高的就是“要尽力改善住房条件”，城市居民的提及比例高达49.1%，小城镇居民的提及比例也达到了33.8%。如何在控制房价的同时满足人民群众日益增长的住房需求，特别是新进入工作岗位的中低收入青年人的住房需求，是当前改善和保障民生的一个重点。
房价过高、过快地增长，也大大增加了普通民众解决住房问题的难度，引起了社会普遍的不满，成为公共舆论的焦点。2010年底，人民日报联手人民网在网上万人房价问卷大调查。参与调查人数已经达到11691人。真是说不尽的房子，说不清的房子，不得不说的房子。
2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与《重返灾区——中国之声温暖行动》直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。
被称为“史上最严”的一次楼市调控，直到2010年的最后一天，也没见到房价下降的现象，也没看到开发商紧张的神态。到是开发商重拾炒地热情、重争“地王”的消息不断地传入公众的耳朵。也正因为如此，2011年，公众首先要问，楼市调控还会继续吗？还有决心和信心让高房价降下来吗？而更让公众关心的一个问题是，在今年里，政府能够在保障性住房建设和遏制炒房等方面有新的突破和行动吗？
房价似乎成为了中国永久的焦点话题,而中央政府对这个行业的调控则不断为它的热度加薪填火。就在2011年春节前夕,一系列调控政策再次突然降临,“新国八条”的出笼以及重庆、上海分别试行的房产税政策让舆论又一次把“史上最牛调控”的称号捡起。其实，百姓所希望的是令行禁止，如果解决了高房价问题，才是最有说服力的。
一、“十二五”期间，调控能控制房价吗？
关于2011年的房价走势，人们分歧较大如中国人民大学此前的报告认为2011年房价平均将下跌20%，中国社科院报告认为若干大城市泡沫平均超过了三成，部分城市甚至高达七成；但地产业内人士认为期待房价回落仍只是一厢情愿。房价回落能够成为现实吗？
二、房产税在“十二五”期间开征吗？
房产税征收传闻再起，国家财政部官员甚至亲口证实2011年将征收房产税，一时间关于房产税如何征收、对老百姓有何影响成为热点话题。有人说，房产税是抑制房价快速上涨的利器，是调控房地产市场的工具；有人说，不应对房产税寄予过高的希望，房产税看起来很美，但是不一定能起到抑制房价的作用。目前，房产税实际征收仍面临实施细则不完善以及技术层面和操作层面的诸多难题，短期内全面开征的可能性不大。那么，一旦在部分城市推出试点，房产税对抑制房价能起到多大的作用呢？其决定的因素又有哪些？
三、“十二五”期间，还会强迫“上楼”吗？
在开展农村土地整治和城乡建设用地增加挂钩试点的过程中，有些地方发生了违背农民意愿，强迫农民“上楼”的情况。针对这类事件的出现，国土部会议上表示，农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作，总体形势和方向是正确的，但将立即着手修改相关文件，将维护农民合法权益放在首位，明确提出在实施过程中允许做什么、禁止做什么、需要注意什么；另外，做好服务和监管工作，尽快投入使用信息监管系统，并提早准备配套政策。
四、银行房贷在“十二五”期间还会继续收紧吗？
提高二套房首付比例、在房价过高地区暂停发放第三套房贷，严格管控信贷，针对的是投机性购房。中国社会科学院预测2011年房贷市场将继续沿着从紧的路径运行，具体是房贷规模增长率走低的趋势进一步巩固和明确，但总量将略有增加。不同类型房贷借款人的成本都将提高。其中首套房贷的利率逼近一般商业贷款。那么，面临的主要问题和政策趋向又将如何？
五、“十二五”期间，经适房、廉租房会增多吗？
2010年已经出台的廉租住房计划、经济适用住房各年度计划及林区、垦区、城市棚户区和国有工矿棚户区改造问题，涉及改善居民住房问题的各方面措施都要涵盖进这个3年规划。 解决困难家庭的住房问题，逐步实现公租房、廉租房、经适房并轨之后，我国的保障性住房制度就可以适应不同收入家庭的实际需要，就不会出现政策“夹心层”的问题。引入社会资金的可能性使得我国保障性住房面临较大财政压力的情况得到缓解。但是，目前经济适用房和廉租房的覆盖面还比较狭小，没有覆盖到非户籍人群和广大农民工群体，即使对于常住户籍人群来说也有很多限制，需要逐步推进完善。
六、“十二五”期间，租房价会上涨吗？
住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。
住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》只是原则和方向上的条款，缺乏各地具体的执行细则。比如，如果披露租赁指导价，那么由哪个部门来披露租赁指导价；怎样保证样本数据采集的科学性和代表性；怎样区分区域和房屋性质的差异性。如果整治不法群租，那么各地的人均住房面积不能低于多少；发生了群租行为，该怎样依法惩处房东和不法中介。如果房东在合同期内随意提高租金或驱赶租房客出售房产，那么如何依法保障租房客利益、如何依法惩处房东毁约行为等都有待各地执行细则来明确。
专家评说
一、2011年中国房地产调控政策的评价与预判
秦虹（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）：2010年4月17日国务院公布了一个关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的“新国十条”，2010年9月29日国务院有关部委出台了政策，提出严格落实“新国十条”，房地产市场调控政策的“五项措施”，再次表明政府对房地产市场坚定不移的调控决心。2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，再度推出八条房地产市场调控措施。这是自2010年4月份出台“新国十条”印发后，加大房地产市场调控力度，又推出了“新国八条”。
1．对2010年房地产政策总结和评价，可归纳为三点：政策变化紧跟市场变化、政策出台密度大、涉及面比较广。经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府的责任；抑制投机和投资性需求和增加供应量政策措施并用，特别是保障性住房政策落实力度比较大，开工效果非常好，包括保障性住房用地供应和落实以及新开工面积的落实都完全达到政策预期目标。关于2010年政策评价我们有两点，第一，2010年调控政策出现一定成效，全年12个月里面我们分了三个阶段，4月之前没有出“新国十条”，国办下发了一个文件，这时候房地产的销售面积和价格增长速度都处于高位。国十条出台之后，整体房地产市场成交面积增长速度出现明显下滑。9月29日之后，整体房地产市场成交和价格上涨都低于4月份之前。也就是说，如果2010年国家不出政策的话整个成交和价格上涨恐怕会延续4月份的上涨势头，大家如果对去年政策还不令人满意，但是，如果不出台房地产市场调控政策的话2010年房地产市场的状况可能会更大地超过了我们的预期，也就是说幸亏出了政策市场才得到一定的控制。第二，土地市场也是如此，出台了政策，2010年土地成交价格的涨幅总体出现前高后低的市场变化。我们也看到这些政策，实际上说去年政策有没有效果，很重要的是看政策是否真正有效落实。我们把全国十几个城市商品房的成交面积做了比较可以看出，凡是出台了国十条实施细则的政策，去年商品房的成交面积下降的幅度都比较大。我想这对房地产市场来说影响应该是全面的，只是影响的指标有前后不同的节奏，成交面积一定是先于价格变化的前期指标。如果说调控效果还不尽如人意的话主要有四个方面的原因：
第一，房地产市场目前房价涨得过快、投资比例过高、供求关系失衡，这是几年来积累的结果。比如说通过房地产供求失衡的问题，2005年就开始了，而且越来越严重，积累多年的市场问题很难要求政策出台短短几个月就把这些问题彻底得以解决。由此我们可以看出，调控政策还是需要持续的，因为我们需要持续性政策调整多年来的房地产失衡的关系。
第二，影响房地产市场的外部因素对房地产市场的影响特别大，比如说投资渠道非常窄的问题、比如说通货膨胀预期非常明确的问题、比如说政府的土地财政依赖机制的问题，所有这些问题都是房地产市场之外的因素，更加宏观的经济或者政策的因素导致的。这些问题在房地产市场得到了一些反映，房地产市场的一些情况反映了宏观层面的问题。所以，当外部的宏观环境和政策机制体制没有真正得以扭转和改善的情况下，仅靠房地产出台政策来彻底解决房地产的问题这个期望也太高了。
第三，目前随着企业越来越多，大企业越来越大、商业银行越来越发达，市场各方主题利益诉求不一致，各方市场主体对调控政策的理解程度、执行程度显然是有差异的，所以我们也看到调控政策的落实非常关键。
第四，房地产市场从住房制度改革以来开始建立已经有十多年了，市场快速发展的同时，我们特别地迫切需要一个支撑房地产发展和房地产市场相吻合的长期的制度建设，靠长期制度自动调整房地产市场的运行，而不是主要靠政策调整，市场基本运行还是靠长期制度支撑。我们觉得市场在住房保障上的法律制度的建设、房地产金融制度的创新和完善、在房地产税收上的一些调整完善，这些都是有利于房地产市场长期稳定健康发展的长期制度，对稳定市场预期特别有重要的意义。如果我们缺少这些长期稳定影响预期的制度，那么市场预期是不稳定的，这个市场在短期内由于一些政策波动非常大，所以市场特别需要长期制度的建设。
2.对2011年房地产政策环境预判，有三个观点，第一调控政策在今年仍将持续，新国八条政策是深化落实国十条的政策，也就是说新国八条和国十条之间的关系是什么，精神内涵上是完全相同的，是一脉相承的。如果说有不同的话，新国八条是对国十条在如何深化贯彻落实方面制订了更加详细的规定。关于国十条里面的一些重点政策，比如说强化地方政府责任、比如说继续控制投资性需求、继续保证普通住房供应，其中也包括对普通商品房土地供应、加强保障性住房的政策，在国八条里面都得到更加明确的要求。也就是说2011年调控政策持续，新国八条继续深化了对国十条进行贯彻和落实。
第二，房产税；应该说是2011年1月份出台，但我们应该把它看成是2009年政府要出台的政策。房产税试点方案出台以后，各方面非常关注，上海方案、重庆方案有什么区别，但是我觉得各位应该更多地关注上海方案和重庆方案的共同点。我认为它们的共同点是今后如果房产税在全国推广的话是一个方向。
共同点有四点，上海和重庆的试点方案把征税方向以新增购房为主，主要是独栋别墅，把重点锁定在新增住房可以看出通过政策管理市场预期政策的作用是非常清晰的，主要是管理市场的预期，今后要买高价房就要多交税。第二、差别化税率指向控制高价住房，抑制高价房的政策意图非常明确。因为上海、重庆都设定了两档和三档不同税率，什么样的房子交高档税？是高价房交高档税，所以通过税率调整控制高价房是非常清楚的。第三设定了比较宽松免税条件，充分保证本市居民居住做法非常明智。这不仅是基本性需求，改善性需求也包含在里面了，这也减少了大量消费矛盾，对试点的推广有意义，这种做法是非常明智的。第四对没有在本地工作生活居住的居民购房征税条件比较严格，远远严于本市居民，控制外来投资性需求政策非常明朗。
我们的判断，房产税试点不会永远试下去，房产税试点的目的是为了在全国更多城市进行开征。所以未来房产税试点完成之后总结经验，通过税制的调整，通过房产税从新增的购房逐步涉及忖量购房，从税率适当调整也是必然趋势。所以房产税和国八条这两项政策形成政策组合，我们认为它对市场预期一定会产生一定影响作用。
货币政策，我们认为2011年以来货币政策仍然会趋紧，可能每一次的加息都对房地产市场影响有限，但是我们不可忽略累计加息效果对房地产市场的影响。
二、政府不能炒地、发放房补、调控房价上涨速度
贺铿（全国人大财经委副主任）：最近这一阶段（2010年—2011年）中央的政策是明朗的，对于房地产的调控问题是坚定不移的，现在看来，要把房产税通过试点制定下来。要使房地产的价格，特别是住宅性的住房价格恢复到一个理性的水平。房价回归理性最根本的问题，就是政府不能炒地、社会资金不能炒房，也就是在今年的政府工作报告中所说的要坚决遏制投资性和投机性需求，要规范土地出让金的管理和使用。不解决这两个问题，房地产就不可能健康的发展，房子的价格就不可能恢复到理性。
全国人大专题调研组：建议政府给低收入者发房补到2010年8月底，全国保障房建设项目和棚户区改造项目已完成计划的70%。为实现“住有所居”的目标，建议政府为低收入家庭发放房屋租赁补助。
住房建设投资以政府引导、社会投入为主。在保障房方面，应以发放租赁补贴，增强低收入居民承租住房的能力为主。在资金筹措上，实行金融扶持为主，财政投入主要用于对低收入困难家庭购房或租房的定额补助。各级政府应当明确划分责任与义务，形成合力。
周天勇（中共中央党校研究室副主任）：调控应让房价上涨速度低于老百姓收入增长。让老百姓总体上能买得起房子。从调控来说有两个重要的指标，第一个是房价收入比，房价收入比在国外一般是不超过7。第二是政府要控制房价的增长不能高过老百姓收入的增长。另外，从解决住房的方式上来看，首先对一些特别高收入的人群彻底放开市场，但是大部分老百姓的房价，政府要进行控制。还有极少部分的人，比如说5%的人口国家确实要建设公租房、廉租房来解决他们的住房问题。所以“十二五”期间我们会从多供应土地、加大房屋的供给量，同时改革目前的土地财政体制，政府不要在土地和房子里收的钱太多。
三、房产税推出有一定调节作用
叶檀（财经评论家、央视财经频道特约评论员）：第三轮调控最容易选择税收和保障房作为突破口。但由于保障房预期不明显，房产税试点更被看重。以往调控房地产的主要技术手段是控地根、控银根，控地根的结果是助涨了房价。这几次调控房地产主要运用税收与金融手段，税收成本提高降低投资收益、融资成本提高实现了房地产领域的去杠杆化。
政策规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。定价高的房地产开发商的税本会经常被拿出来翻拣翻拣，地方政府有心无力，因为约谈问责制成为常规制度。在仕途与房地产收益之间，官员会做出理智选择。
对个人房贷的约束是史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，使自有资金充足者知难而退。
四、赋予农民否决权
邹晓云（中国土地勘测规划院副总工程师）：在土地整治过程中，采取强拆的措施，强制农民上楼是要禁止的。比如有些地区在整治过程中，采取了整村推进的措施，这实际就是一种变相强制，没有强制拆迁是推进不下去的；另外，还有些地方采取项目治理的方法，一个项目对几个村进行改造，这样必然会造成以项目的主办者为主的情况，造成强制拆迁。邹晓云认为，这种方式更应该扭转过来，要按照农民的意愿去做，“有一户愿意去改，就要去改，而不是以政府的角度作为主导。”另外，邹晓云也建议，在新的制度里，应该赋予农民否决权。“指标卖不卖农民可以否决，才能更好地维护农民权益。”
五、调控体现住房消费品特性
巴曙松（中国社科院金融研究所副所长）：住房建设以满足居民自住为主要目标，也就是说，房子盖了应该用于居住，而不是投资炒作。然而，在一些城市，一边是需要住房的大量居民买不起房，另一边则是许多房屋空置，购房者买了房并没有用于居住。
住房既是消费品，也是投资品，近年来这样的观念已经深入人心。但是在当前的中国，更需要住房体现消费品特性，主要用于居住。此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，导致房价在短期内过快上涨。2010年以来以“国十条”为代表的房地产调控，最突出的特点就是增加供给、打击投机，目的正在试图推动房地产回归消费品特性，调控的方向符合当前我国的实际情况。
在调控初现成效的情况下，2010年8月份起，由于部分区域房价下降，楼市需求有所回暖。巴曙松认为，在一定程度上，这是调控政策引向深入的表现。开发商资金压力加大，降价销售动力强化，楼市存量不断增加。因此房价出现下调，并引发需求释放、成交量上升，实际上这轮市场反弹是由自住型需求推动的，正是体现了住房的消费品特性。
六、少建经适房多推公租房
陆铭（复旦大学经济学院教授、复旦大学住房政策研究中心副主任）：经济适用房在运作中存在很大的问题，表现较突出的就是权属、交易以及购房人收入的鉴定。在操作中，因为社会收入的多元化，信息的不透明再加上腐败等因素，使经济适用房这一公共资源并没有完全让本应受益的群体受益。相反，公租房最大的好处就是不涉及买卖，把套型面积控制在60平方米以内，可以更好地配置给真正有需求的人。此外，公租房不能图省钱而建在远郊，因为城市低收入人群，就业岗位多是对技术需求不高的服务业，不能过大增加其交通成本。
政府的住房政策对城市的发展有深远影响，制定住房政策应有广阔视野，着眼于城市发展，其中容易被忽视的一个问题，就是非户籍常住人口。
七、增加公租房比例，给市场一个稳定预期
聂梅生（全国工商联房地产商会秘书长）：短期调控政策稳住了市场预期，为长期制度改革换来了时间和空间。这几年出台的调控政策被市场消化的节奏越来越快，后续的制度改革应该及时跟上，才能保持住调控的效果不被再次削弱。
近两年国家支持大力发展公共租赁房非常好，应该增加公租房在住房供应中的比重，为转变住房供应模式寻找新的出路。当公共租赁房形成一定规模时，可以由政府背景的机构持有并出租房屋，面向中低收入和新就业人群供应，整个住房供应体系就可能演变为市场化基础上的“BtoC”模式。这种模式可以将住房资源有效地分配给需要住房的人，实现住房的消费品属性。对平抑房价、增加供应、稳定预期都有巨大意义。
随着国家对投资型购房需求的抑制，商品房市场增量型、扩张型的发展模式会走到头。已经有越来越多的房地产开发商愿意加入政府的公租房建设，公租房发展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的开发模式。一旦开发商介入，公租房建设的资金难题将迅速得以缓解。这还需要政府推动，需要加大政策支持力度，以及发展公租房建设基金。最近工商联和建行等机构正在商讨，由一批龙头开发商出资成立公租房发展基金，大规模参与公租房建设，将房地产市场的资金引导进入保障性住房建设。
八、房价最迟年底会松动
李稻葵（央行货币委员会委员）：在土地财政模式的背景下，地方政府可能旧病复发，通过各种各样的办法扶持房价。所以土地财政必须要改，让地方财政收入回归到使用正常的、常规性的财政手段。这是改变地方政府行为的重要举措，也是一个治本的东西。我觉得限购令下，最晚到2011年底，很多城市的房价就会出现大规模的变动，至少大规模上涨的态势会改变。
九、降房价限购不如限售
厉以宁（北大光华管理学院名誉院长）：我认为房价问题，首先应当大量建立保障性住房，这样可以使很多老百姓能够有一个安居的地方。同时，我认为应该不要再过分强调限购，过分强调限购会带来一些问题。公民有购买房屋的权利，不能有地区的歧视。应该把限购改为限售，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。如果买了一年之内就卖，就要交很重的税。
十、楼市今明两年将下行
王健林（大连万达集团董事长）：2011年上半年，大连万达集团拿地和开工的速度都会放缓一些。到6月份时，公司会再做下一步判断。应该说看得很清楚，在国家政策的强势调控下，今明两年的房地产市场应该都是下行态势，房地产商的日子应该比较难过。
政府应策
一、新国八条
2011年1月26日，国务院再度推出八条房地产市场调控措施（“新国八条”）。
1.进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2.加大保障性安居工程建设力度
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
3.调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
4.强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第［最新消息 价格 户型 点评］二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
5.严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款，依法查处非法转让土地使用权行为。
6.合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
8.坚持和强化舆论引导
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
二、坚决遏制部分城市房价过快上涨
齐骥（住房和城乡建设部副部长）：坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。房价过高和过快上涨，如果不加以抑制的话，可能逐渐会从部分城市蔓延到更多的地区，这样将大大加剧广大居民通过市场来解决住房问题的难度，影响居民生活水平的提高，影响金融的安全，甚至会影响到社会的和谐稳定。
推动公共租赁住房建设，是住房和城乡建设系统2011年和今后一个时期的一项重要工作。最近，他们正同相关部门研究发展公共租赁住房的意见。对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭；有条件的地方，可以把符合条件的新就业职工，以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。
公共租赁住房建设资金来源有五个渠道：一是政府组织建设的公共租赁住房可以纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点；二是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；三是支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式来筹集公共租赁住房资金；四是探索允许保险资金、长期信托资金通过直接投资或定向募集等方式参与公共租赁住房建设；五是探索运用房地产信托基金来拓展公共租赁住房的融资渠道。
在土地供应方面，公共租赁住房的用地可以通过划拨和有偿使用的方式来供应；财政支持方面，政府投资的公共租赁住房可以在财政预算中安排；在税收方面，对公共租赁住房开发建设和租赁经营要给予税收方面的政策支持。
另外，加强市场监管，严惩房地产开发企业的不规范行为，大概有以下四方面工作：
一是要加强对房地产开发企业购地和融资方面的监管，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
二是对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的开发企业，要加大曝光和处罚力度。住房和城乡建设部正在同银监会协商，准备采取列名单的制度，将不规范企业名单送给各地商业银行，在融资方面、重组方面给予限制。
三是对中介代理的行为提出规范性要求。对于房地产中介公司行为不规范，造成购房者心理恐慌的，要严加治理。
四是建立健全房地产市场信息公开机制，政府要及时准确地将预售信息、可售楼盘和房源信息以及违法违规行为查处情况向社会公开。同时，要加快建设个人住房信息系统。
除城市人民政府要抓紧编制和公布住房建设规划，及时公布住房建设计划和住房用地的年度供应计划外，地方人民政府还要继续加强对房地产市场的统计、分析和监测，统计和房地产部门要及时发布市场调控和相关的统计信息，同时统计部门还要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变化的信息。
各级城市人民政府都要加快城市房地产市场信息系统的建设，当前要抓紧建立的是各个城市的个人住房信息系统建设。
三、三部委通知精神
1.省级政府稳定房价不力将问责。三部委（住房和城乡建设部、国土资源部、监察部）决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。为进一步巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
2.切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。
3.进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。
4.加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。
四、房产税不能解决目前的楼市困境
王珏林（住建部政研中心副主任）：房产税出台后，不会形成全国一刀切的情况，因为无法办到。一个城市征收房产税的条件成熟后才可以申请，经国务院批准后实施。不过房地产市场出现的问题不是房产税出台就可以解决的。大家把房产税看得过高，楼市的问题绝不是房产税的问题，房产税的问题也不是市场本身就能解决的。中国的房产税问题本身表示地产市场是一个不全面、不成熟的市场，受各种因素影响非常大，市场发展中也存在很多问题。因此，从阶段性采取一些政策调整市场属于正常行为。但房地产市场要按房地产正常政策持续健康发展，就必须有管理措施、手段的参与，即法制措施管理。
2011年房地产市场发展趋势判断有四个关键因素。一是政策预期延长了市场的观望期，关键政策随着时间推移，房屋销售量会有所增加。二是随着土地供应量增加供应量销售量推移，贷款政策趋紧，消费政策受限，房价、地价起伏也将政策地价房价趋稳，不会出现大涨大落。三是消费政策倾斜，对投资性政策出现消费购房限制，刚性需求将成为消费市场主体，投机也将减少刚性需求投机。四是经济稳定，房地产业发展的大环境看好，房地产投资环境、土地开发势头不减。
五、银行继续收紧银根
2011年3月18日晚，中国人民银行宣布：从2011年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调离上次上调仅隔一个月,是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率,也是近一年来央行第9次上调存款准备金率。此次上调后,我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20%和16.5%的历史高位。
在近一年来的时间里已经九次上调存款准备金率，各大金融机构用于放贷的资金大大减少。
六、加快保障房建设遏制房价过快上涨
齐骥（住房和城乡建设部副部长）：住房和城乡建设部在2011年拟定1000万套保障性安居工程的目标任务。我们就对通过什么样的渠道来筹集到足够的资金，保障这一目标任务的完成，做了一个大致的测算，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，我们暂且说是1.3万亿左右。经济适用住房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。当然在建设经济适用住房的时候，市县人民政府要无偿地划拨土地，这部分土地的成本，我们没有算在直接投资当中去，这也是数目不小的一笔钱。这样的话，在1.3万亿当中有5000亿左右是通过这样的方式解决掉，以往过去几年也是这样做的。
七、租赁期内不得提高租金
住建部：《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止：《办法》进一步细化了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形做了重新规定。要求建设（房地产）主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项。此法出台的利处大体上有以下三点：第一，该办法的出台有利于提高租赁房屋的登记备案率，从而有助于政府掌握第一手的租赁市场数据，加强对房屋租赁市场的有效监管，进而有利于管理层对租赁市场，以及整个房地产市场的宏观调控。
第二，该办法在界定群租上进行了量化处理，这将有利于保护租赁市场的长期健康发展，有利于保护租房者的人身安全。也有利于打击不法中介和不法业主及二房东。
第三，该办法规定在租赁合同期内业主不得单方随意提高租金，对承租人优先购买权等法律原则和规定也作了进一步细化，这将在极大程度上可以有效保障承租人的合法权益不受侵害，也将有利于平抑租金，避免租金的过快上涨。
针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。对出租人存房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得随意提高租金。
地方实践
一、北京楼市调控新政“京十五条”
为进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。北京市《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》自2011年2月17日起执行。“通知”中的楼市调控政策具体有15个方面。被称为“京十五条”。
1.对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没有住房且连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
2.对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。
作为“国八条”的落地政策，“京十五条”要求，严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
“京十五条”内容还显示，本市将加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力、社保等部门进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。“京十五条”要求，各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。对于没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈和问责。
二、出台新规禁楼盘收“诚意金”
为切实将我市房价控制在合理水平，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》要求，市政府确定了“2011年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度”的价格控制目标。为确保完成这一目标，现就进一步规范我市商品住房预售、加强房地产市场调控工作提出意见如下：
1.加强商品房预售行为管理
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用，不得参加任何展销活动。对违规预售的，由行政执法部门会同有关部门对其进行处罚。
2.严格商品住房预售审批
房地产开发企业开发的商品住房项目，在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件的，必须全部、及时申办《商品房预售许可证》，并提交预售方案。达到预售条件未全部申办的，暂停办理该项目预售许可审批手续。
3.进一步规范明码标价制度
市房产部门在沈阳市房产网上对所有商品住房在售项目的预售审批、预售房源和预售价格情况进行公示。新办理商品住房预售许可的项目，提报的预售方案必须明确每套商品住房的预售价格。已办理商品房预售许可的项目，由开发企业补报商品住房预售价格。
房地产开发企业要按照明码标价的要求，在销售现场通过触摸屏和纸质销控表公示全部房源及销售价格。销售现场公示价格必须与沈阳市房产网上的公示价格保持一致，销售价格不得高于公示价格。
物价部门要会同房产部门对全市在售项目进行检查，对违反明码标价制度进行销售和价格欺诈行为，要责令其限期整改，对拒不整改的予以处罚，整改期间可暂时关闭其网上备案系统，并将违规行为记录于其诚信档案。
4.控制商品住房预售价格
对全市在售项目实行价格控制，各项目2011年度销售均价增幅应在我市2011年新建住房价格控制目标以内。开发企业在申办商品房预售许可证时，其预售均价在控制目标之内的，有关部门予以审批，超过控制目标的，暂缓办理。已办理预售许可的项目，开发企业补报的公示销售价格超过控制目标的，暂时关闭其网上备案系统。所有在售项目价格公示后，如上调价格须向市房产部门提出申请，并按规定重新公示。
5.加大对定价明显超过周边房价水平项目的管理
开发企业要合理定价。定价明显超过周边房价水平的项目，在申办商品房预售许可证时，须将项目的土地成本、建安成本等情况同步报送备案。税务部门要对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查；要研究实施差别化土地增值税预征办法，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目，要提高其土地增值税预征率。
——辽宁沈阳市
三、20条措施遏制房价过快上涨
四川省人民政府发布《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》，提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。
2011年1月，四川省人民政府发布《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》），从考核机制、信贷政策、增加供给、市场监管等六大方面提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。要求各市（州）政府统一思想，提高认识，完善调控政策措施，完善房地产市场预警监测体系，加强考核与问责，对房价过高、上涨过快、房源供应紧张的城市，要根据实际，明确在一定时间内限定居民家庭购房套数。
1.考核问责：稳定房价不力 追究相关负责人责任
《通知》中，四川省政府首先强调了房价调控的“政府责任”。各级政府要提高认识，明确职责，建立健全考核问责机制。要求各地、各部门必须充分认识房价上涨过快的危害性，坚决遏制房价过快上涨，狠抓保障性住房建设。
完善调控政策措施方面，要求各市（州）要结合本地房地产市场实际，研究制定贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的实施细则，细化和完善遏制房价过快上涨，加大保障性住房建设工作力度的相关措施。已出台实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施和本通知精神进行调整和完善。房价过高、上涨过快、房源供应紧张的城市，要根据实际，明确在一定时间内限定居民家庭购房套数。
省政府要求各市（州）政府要切实担负起稳定房价和住房保障工作的主体责任。同时授权住建厅、监察厅对市（州）政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。市（州）政府考核县（市、区）政府，层层要狠抓落实。对稳定房价、推进保障性安居工程建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要进行约谈，直至追究责任。
2.住宅用地容积率指标：必须大于1
严格土地出让规划和建设条件，省政府要求，拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。
对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。同时，各类住房建设项目应在土地划拨决定书和出让合同中约定：土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。
公共租赁住房资金：不低于土地出让净收益的10%
在加大保障性住房建设力度方面，要求将公共租赁住房配建指标作为商品住房开发项目的土地供应、规划和施工许可的前置条件。
具备条件的地区，可试行廉租住房、公共租赁住房建设统筹安排、逐步并轨运行，探索政府租赁住房统一建设、分类保障的新体制、新途径。商品住房价格过高、房价上涨过快、房源供应紧张的城市，应大幅度增加经济适用住房和限价商品住房供应。
中央代发的地方债券资金，应向保障性安居工程建设项目倾斜。从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
3．严肃查处：囤地炒地和违法违规经纪机构
严肃查处囤地炒地闲置土地行为方面，要求各市（州）政府要加快查清和处置闲置土地。因企业原因造成土地闲置1年以上的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。各级国土资源部门应将闲置土地信息核实结果及时通报同级银行、证券监管部门。
在房地产交易市场监管方面，有关部门要在商品住房预售环节及时发现并查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违规行为。要加大对经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为的查处力度。各市（州）要集中开展一次房地产市场秩序专项检查活动，重点检查房地产开发企业和经纪机构违法违规行为。
差别化政策：用价格评估强化税收征管
严格执行差别化信贷政策方面，要求金融机构要加大差别化信贷政策执行力度，严格执行国务院和有关部委对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）的信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
继续实施差别化的住房税收政策。各地要严格执行《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》有关规定，不得擅自变更优惠政策标准、扩大优惠政策适用范围。
二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为，将受到查处。对成交价格明显低于市场价格的，要积极利用房地产价格评估等手段强化税收征管。
《通知》还强调，严格执行房地产开发项目手册管理制度，加快全省个人住房信息系统建设，同时还要求新闻媒体加强正面舆论引导等措施。
四、通过遏制房价过快上涨“21条”
各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位：严格执行国家金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求。
1.全面落实差别化住房信贷政策
人民银行宁波市中心支行和银监局要指导和监督各商业银行严格住房消费贷款管理。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，可暂停发放购房贷款或大幅度提高首付款比例和贷款利率，具体由商业银行根据各自总行要求和风险管理原则确定。
第二套（及以上）住房认定标准按照国家有关规定执行。
2.坚决执行住房公积金贷款差别化政策
家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭再次申请住房公积金贷款购买住房的，从严控制，首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行；家庭购买第三套及以上住房的，暂停发放住房公积金贷款。每户家庭在原住房公积金贷款未还清前，一律不予再次发放住房公积金贷款。具体实施办法由市住房公积金管委会办公室和各县（市）区住房委员会办公室制定。
3.严格控制非本地居民非自住型购房需求
对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民申请购买住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行，商业银行也可根据风险状况对其暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
4.严格执行国家后续调控政策措施
对国家有关部门后续出台的信贷、税收等相关政策，各地各部门要严格按规定要求执行。对房价上涨较快、房源供应紧张的县（市）区，可以制定更严格的临时性限制措施，确保房地产市场平稳发展。
加大土地供应和开发力度，积极增加住房有效供给
5.落实住房建设用地供应计划
各县（市）人民政府要在6月底前编制和公布当地《2010年—2012年住房建设规划》，同时报市政府备案。按照市政府批准的宁波市2010年住房建设用地供应计划，切实保障住房建设用地供应。保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房建设用地供应总量的70%，优先保证供应并分解落实到具体地块。
6.规范土地出让金分期缴纳行为
土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
7.对闲置土地进行集中清理
集中清理房地产开发闲置土地，按照法律法规和土地出让合同的约定，加大处置和收回力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设，积极盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。
8.加快普通商品住房建设
各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法行政的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。
9.加大拆迁安置房建设力度
根据当前市场形势，推进以实物补偿为主、货币安置为辅的安置形式。各地要根据年度拆迁计划和实物安置需求，抓好拆迁安置房项目建设用地的落实，加大拆迁安置房建设力度，满足实物安置需求。2010年拆迁安置房建设面积原则上不得低于住房拆迁面积。
10.严格商品住房预售管理
认真贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）要求，强化商品住房预售监管。严格执行商品住房预售许可条件和最低规模。已取得预售许可的商品住房项目，应将全部房源销售信息及每套房屋销售价格在房产交易机构的商品房网上合同备案系统和售房现场公开，并在预售许可证发放之日起10日内一次性公开对外销售。加强商品住房销售明码标价管理。抓紧建立商品房预售款监管制度，确保预售款用于相关工程建设，切实维护购房户的合法权益。
（11……21略）
——宁波市政府