人民币升值过快会导致房地产市场虚火更旺，最终直接引发泡沫破灭。究其原因在于，房地产与其说是商品不如说是金融，所以绝对不要简单地用商品市场的供求关系来比照。

我国房地产行业的发展和宏观经济之间保持着很强的相关性。研究资料表明，我国宏观经济每增长1%，房地产行业就会增长1.3%[注释1]。

从全球角度来看，人民币升值就意味着经济发展形势较好，以人民币计价的资产价值会得到提升，房地产行业的发展速度变得较快，尤其是国外的热钱会以不同方式进入我国房地产市场，推高价格、助长泡沫。这就是说，如果人民币升值过快，将会导致我国房地产市场虚火更旺。

为什么会出现这种情形呢？原来，看待人民币升值与房地产价格走势的影响，不能仅仅从供求关系来看，因为房地产市场的本质是金融而不是商品，这一点有点和股票相似。

如果把房地产和股票相提并论，难道购房者的行为大多属于投资和投机、而不是消费吗？完全可以这样说。

那些本身买房用于投资的就别提了，即使是买房用于自住的人也可以看作是他们买下这房产后“投资”给自己，或者是把这房屋“租”给自己住。这样看来，这房屋的租金也就可以看作是股票分红和派息了。

把房地产看作不是商品而是金融，根本原因是这种价格的基础不是成本而是未来收益的贴现。

从这个角度看现在的房地产价格如此高昂就很容易理解，因为其中包含了相当一部分投资者对房地产市场未来的预期在内，并且这种预期还得到了过度反应。换句话说，这种过度反应以后必定要兑现：房产价格不可能持续上升，一定会在将来下跌的！

对此，经济学家杨帆概括得非常好，他说：“以供求关系看房地产价格是错误的。房地产本质是金融而不是商品……金融产品价格的基础不是成本，而是未来收益的贴现。现在房价这么高已经包含了未来的预期，并已过度反映，房价不可能持续上升，在未来某一时点肯定会跌。持续上涨的说法都是骗人的，难道只有我能看出来吗？不是，很多人都能看出来，因为拿了好处，所以不说。”[注释2]

从本质上看，汇率和利率都是货币价值，对内称为利率，对外称为汇率，与股票、房地产一样都是一种资产流动。所以，研究人民币汇率问题的关键要着眼于国内，而不是国外。也就是说，要看我国的内需能不能启动。现在的情形是，我国的内需潜力非常大，可就是启动不起来，只能依靠出口。而反过来，如果着眼于国外来看人民币汇率，说得更明白一点就是在美国的逼迫下启动人民币升值，那么即使你现在人民币升值了，它们后面还有一系列办法来对付你。

例如当初的日本就是这样，美国逼日本要求日元升值不是一条办法而是有一套办法：首先是要求日元升值，然后是要求金融自由化，然后是要求货币自由兑换，最后是经济高速度增长。可是最后的结果呢，大家都一清二楚。而现在我国的情形与当初的日本非常相似[注释3]。

那么，人民币升值以及人民币升值预期究竟会导致多少热钱进入我国房地产市场、推动房地产市场泡沫呢？

具体数字谁也说不清，但根据国家外汇管理局2010年5月25日披露的资料，我国2010年上半年在13个外汇业务量较大的省市打击热钱等跨境资金流入专项行动中发现，热钱进入我国的主要是房地产、股市等热点领域，共查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73.5亿美元[注释4]。

另外，我们还可以从2004年的几个数字来推断全球金融危机爆发前的大致状况。2004年我国外汇储备达6600亿美元左右，其中当年新增2000亿美元，增长幅度超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计不到1000亿美元。这就是说，其中有相当一部分不是通过正常贸易渠道进来的。尤其是其中的“误差和遗漏”项，从1998年的负180亿美元变成2004年的270亿美元，这就很好地说明了资本从悄悄地外逃变成悄悄地流入我国。而2004年我国房地产市场开发利用外资的数额，超过全国利用外资总额的三分之一，同比增长34.2%[注释5]。

从中容易看出这样一个怪现象：一方面，是我国政府把国际热钱当作洪水猛兽；另一方面，房地产开发商却把它们当作是救命稻草。

想一想实际上是很好理解的，因为政府在进行宏观调控后银行的钱难以贷到，所以房地产市场就只好把希望寄托在国际资本身上。而这正是房地产市场泡沫大量出现的主要原因之一。

仍然以日本的例子来说明问题。日本在1985年的“广场协议”后，日元在短短10年间升值了将近3倍，从而导致日本房地产市场乃至整个日本经济造成了巨大的资产泡沫。

具体数据是：日本在1987年到1990年间住宅用地价格年平均上涨速度达到14.41%、商业用地价格年平均上涨速度达到15.6%，泡沫经济破灭前的日本，仅仅首都东京的地价就相当于整个美国的地价总和！日本东京三越百货公司门前的一块土地价格，相当于美国整个好莱坞的地价总和！很快，1990年日本就爆发了股市大跌、企业倒闭、经济崩溃。

究其原因在于，一方面是日元升值导致企业生产成本上升、出口竞争力下降，企业不得不纷纷到国外去投资，日本出现了产业空心化；另一方面，房地产、股票价格在短期内快速上涨，所有资金包括银行贷款都集中投向于房地产、股票市场而不愿意投给生产型企业，从而造成上述情形恶性循环，资产泡沫越来越大，唯一的出路只能是走向破灭。

一般认为，如果目前人民币要进入升值过程，我国很可能会重蹈日本覆辙，甚至产生更加严重的后果。而要防止这种后果的出现，唯一能做的就是“能拖则拖”，尽量推迟人民币升值，或者以缓慢升值来加以代替，目的是要不断提高国际热钱进入我国的投机成本。

[注释1]王德勇、段海瑞：《房地产：人民币升值成地产股走强长期驱动力》，2006年9月14日中国证券报。

[注释2]焦素芳：《人民币升值过快会扩大房地产泡沫》，2010年4月15日河南商报。

[注释3]焦素芳：《人民币升值过快会扩大房地产泡沫》，2010年4月15日河南商报。

[注释4]高晨：《13省市查出热钱73亿美元，部分流入房地产领域》，2010年5月26日京华时报。

[注释5]尹锋：《人民币升值将使房地产泡沫出现》，2005年6月24日第一财经日报。