伴随着房价十年来的节节攀高，房地产泡沫被越来越多的经济学家所提及。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

房地产泡沫经济由大量投机活动支撑，其本质就是贪婪。泡沫再大再美，停留的时间也不会太长，一阵微风、一次光照，就足可让其化为乌有。

史上最初的房地产泡沫可以追溯到20世纪20年代中期。那时，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。据统计，到1925年，佛罗里达州仅有7.5万人的地迈阿密市，居然出现了2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”!在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。1926年泡沫破裂，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

早在20多年前，日本又重蹈覆辙，上演过一场轰轰烈烈的房地产泡沫。

1985年，在“广场协议”的推动下，日元大幅升值，房市急剧升温。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的**，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，东京的房地产的市场总价，竟然相当于全美的房地产总价。也就说，卖掉东京的房子，可以买下全美的房子!

荒唐总归终结，泡沫难免破灭。从1991年开始，随着国际资本获利后撤离，由外来资本吹大的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。银行在巨额坏账、呆账的重负下，不得不举起了破产的“白旗”,就连贵为世界第九大银行的日本长期信用银行，也难逃厄运，时任总裁的大野木克信被扔进了监牢。相关产业也牵涉进去，整个日本经济受到重创。此后10年，日本长期处于萧条期，被经济学界称为“丢失的10年”。

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭历史更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

如何判断房地产泡沫是否存在?国际上通用的有房价收入比与租售比。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2013年一套4环边上的80平方米二居室，单价约为4万/平方米，总价为320万；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为7500元，则家庭月收入达到15000元，年收入为18万元。这样房价收入比则为17.8,严重偏离合理的房价收入比(国际通常标准为4～6之间)。

所谓租售比，通俗的说法是房屋月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概100念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200～1:300。还是以前述的320万的房子为例，其月租约为6000元，那么其租售比为1:533。

从以上两个数据来看，似乎北京的房地产泡沫已经较为严重了。事实上，全国房地产的房价收入比与租售比，均远远高于国际通常标准。而最近的鄂尔多斯与温州的房价下跌，也在为房地产泡沫化做了注脚。

这一切是否就意味着中国的房地产已经处于泡沫破裂的前夜了呢?让我们一起拭目以待。