慈城位于宁波市江北区西部，镇区面积约2.6平方公里，人口不足2万。距离宁波市中心约15公里，距杭甬高速公路入口处10公里，距栎社机场20公里，距北仑港30公里，与周边地区的交通十分便捷。其历史可以追溯到越王句践时代（公元前495年），唐朝时便在此建县，为浙江省历史文化名镇。在2.6平方公里的古县城区域内有国家、省（市、区）级重点文物保护单位39个，建筑规模之宏大，文物散布范围之广泛，各类文物门类之齐全，在全国范围内都属罕见。

一、区域环境分析

1.城市社会经济发展态势

宁波市具有得天独厚的自然地理区位优势，基础设施完善，通江达海，财源茂盛，经济繁荣。近几年，宁波的经济增长率都保持着高达两位数的强劲势头。经济的起飞意味着大众化消费时代的到来，意味着度假休闲需求的急剧膨胀，其释放出来的消费力将是非常巨大的，这都对古慈城的恢复和开发进程带来积极的影响。

2.宁波城市空间扩张大趋势

将于2007年竣工的杭州湾跨海大桥，对宁波市与慈城镇都会产生深远影响，届时慈城到上海的距离可以缩短到2小时以内，这对慈城吸引上海市场是非常有利的。

在此背景下，慈城镇的开发应有一个长计划短安排的通盘考虑，也就是说短期之内的开发投入因受历史沿革及城市近期规划的影响不会产生立竿见影的利益回报，但是长期视之，以杭州湾大通道的建设、施工及落成进度为依托，人们会对慈城地块普遍看好，会以一种新的眼光来看待慈城，这是一个重要的战略机会，一定要紧紧把握。

3.宁波旅游度假业发展态势

宁波虽然是历史文化名城，拥有为数不少的历史文化古迹资源，但都如满天星斗，分散在各区县，一盘散沙，缺乏整合，缺乏明月，缺乏系统性和规模性，没有产生强烈的历史震撼力。目前的主要客源仍是本地游客和周边近距离城市的游客，外国游客，尤其是欧美发达国家的游客数量非常之少。

但实际上，宁波社会经济基础雄厚，城市综合实力迅速增强，市政基础设施到位，规划颇具远见，三江汇集，清流绕城，历史文化底蕴深厚，民情儒雅、温和，街道美观整齐，消费水平适中，已完全具备了观光、度假休闲的前提。

二、总体经营理念

1.慈城的开发与保护必须坚持经营城市的理念

全面实施市场化、企业化、品牌化、资本化、国际化运作，实现“项目品牌——企业品牌——城市/区域品牌”的升华，以至于最后的结果是“我是宁波，宁波是我”。从观光旅游、休闲度假的角度来说，慈城之于宁波，就像黄山之于安徽一样，是城市与区域形象的代表。

2.慈城的开发与保护必须坚持泛地产的理念

慈城的开发初衷就是直接为了旅游观光，但若仅止于此，一则市场开发压力大，二则资金滚动难，三则持续经营乏力，四则难以体现差异化经营特色。所以，旅游观光必须做好，但还应进一步深入，把远方的客人留下来，把近处的邻居请进来——做休闲度假。最后，四海一家，当慈城的魅力吸引人们希望到此安家时，我们的房地产开发就大有可为了。

3.慈城项目必须坚持做市场的理念

市场理念有等市场、找市场和做市场三种不同境界。慈城因其资源的独特性与稀缺性，并据其鹤立鸡群的高定位，应该选择做市场的理念。惟有如此，才可能彻底跳出同构竞争，并在相当一段时间内处于几乎无竞争的良好发展状态。

4.慈城项目必须坚持可持续发展的理念

在保护中求得人文传统的延续，在开发中加强自然生态环境的保护，坚持保护与开发并举并重，使二者相互推动，相互促进，相互辉映，相得益彰。

既要使项目做成可以自动产生经济利润、可维持良好的滚动发展态势的“财源”，而不是只进不出的无底洞和包袱；也要使开发企业在这一过程中成为蒸蒸日上的百年老店、著名品牌，而不是开发完毕、交差走人的乌合之众。

三、指导思想

1.慈城项目必须坚持“高起点、高定位、高档次”的原则，整体规划，分期开发，滚动发展。定位的立足点不能过于局限于小范围的区域，而应放眼中国乃至世界，不是“宁波慈城”，而是“中国慈城”。

2.慈城的开发与保护应坚持“一个中心两个基本点”的战略方针。一个中心是资本运营，两个基本点是品牌经营和特种资源经营。

3.慈城应坚定不移地走差异化路线，突破江南六镇的发展模式，在激烈的同构竞争中突出鲜明的个性色彩，创造性地开辟新的发展模式。

四、目标市场

经过分析、研究，工作室认为慈城的目标市场应主要锁定在以下三个方面：

1.旅游观光市场

这一市场的辐射面是最为大众化和最为宽泛的，呈现为一个逐级放射的圈层结构：从宁波、上海、舟山，到浙江其他地区、江南各省及全国各地乃至国际。

2.会议休闲市场

其所涉及的重点地域包括宁波、上海、杭州及全国其他地区和海外。其所涉及的专业领域包括古建筑学、古城市研究、民俗学、儒学、儒商学等研究机构的论坛研讨等。

3.房地产市场

这是一个需要分阶段逐渐培育的市场，辐射面相对较小。目标消费者阶层包括：老板阶层、企业高级管理阶层、政府高级官员、自由职业者、白领等。