何谓城市运营商

“经营城市”催生“城市运营商”

记者：城市经营时代的到来给房地产业带来哪些变化？城市经营时代的房地产企业出路在哪里？

王志纲：城市化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然。中国目前35%的城市化水平正处于城市化发展的起步阶段，距离城市化水平达到70%，进入平稳期还有30%的发展空间。由此看，今天的中国一直到2020或2025年将会是城市化高速发展的时期。这期间，将有60%的人住进城市，住房的需求也越来越大，这为发展商带来大量机遇。从宏观意义上讲，房地产还没有到走衰的时期。

但从微观层面看，只满足于产品打造、销售，只会做住宅，处于同一竞争层面的房地产企业的发展空间会越来越小，常规房地产开发模式的道路也将越来越窄。房地产企业将加速分化，出路只有两条。要么“上山”走出广州，在全国性的大城市部署战略，辐射相关区域；要么“下乡”，进驻二级、三级城市进行原始开发，星星之火亦可以燎原。

在这种格局下将出现一次房地产企业的真正洗牌，未来两三年，将出现房地产企业的大腕，它们可能不是那些做常规住宅开发的品牌企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。

现在的房地产企业格局是小国八百、诸侯三千，各自为政。这就如在一个湖里挤满了几百条小船，谁都开不动。这就需要一只城市运营商掌舵的大船，这样才能翻江倒海。我认为，2003年到2004年，是城市运营的起步阶段，因而是产生城市运营商的大好时机。但我相信，数量不会多，顶多只有1%的开发商能抓住这样的机遇。

记者：经营城市对发展商来说是一个新课题。有些发展商已意识到这个机遇，但您认为一个城市在推动城市化进程的过程中，是否一定需要发展商作为城市运营商来辅助政府呢？城市运营商的出现能给城市经营起到哪些作用？

王志纲：运营城市不是政府发布行政命令就能推动的，必须要借助市场的力量。而发展商则是市场中最活跃的因素，但是市长又不可能同时面对成百上千的开发商。这时那些具有实力和市场运作能力的城市运营商可以承担承上启下的角色。市长代表全局利益，城市运营商在体现城市总体战略和规划的基础上，调动各类发展商的积极性。市长只有学会与市场跳双人舞，有效地借助企业的力量和市场化的运营方式才能真正启动城市经营，达到城市增值的目标。

同时，政府虽说是城市经营的主体之一，但不能既当运动员，又当裁判员。否则要么强硬性指令，要么心有余而力不足，束手无策。因此，在经营城市的过程中，政府要越来越重视市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。

“城市运营商”要担当的角色

记者：其实，在城市运营的过程中，因政府规划滞后于市场，发展商不得不自己替政府做配套，以自己的方式造城。这种城市发展中的无奈之举，很容易造成无序，也造成政府和企业之间的矛盾。那么政府和城市运营商应怎样分配责任？各自担当什么角色？

王志纲：出现这种情况是由于政府行为的滞后，更说明市长和企业跳双人舞的紧迫性。两者的分工应该是政府主导、企业运营。政府主导要宽严适度，对企业不能控得太紧，也不能放任自流。企业运营要考虑城市的可持续发展，不能单纯追逐利益而把城市建设搞得支离破碎。任何一个新事物都有一个发展的过程，相信以后政府和企业会磨合得更好。

至于双方的角色，如果说政府是一级开发商的话，那么城市运营商是承政府之上、启市场之下的土地一级半开发商，其经营活动从常规地产层面向城市层面的延伸。

记者：广州市政府已经规定老城区的危房改造不再由发展商参与，原由是发展商以利益为重，没有达到老城改造的预期效果，使居住密度大，绿化率低等。近期，又提出房地产开发不能先于政府规划。这两项规定其实从另一个侧面否定了发展商介入城市经营。那您认为，城市运营商如何操作才能在城市运营过程中发挥好作用，创造更多的经济效益？

王志纲：这种情况恰好是由于城市运营商的缺位造成的。政府原来的开发模式是将土地分割成若干小块，批给开发水平参差不齐的大大小小开发商，甚至是一些根本不具备开发资质的中间商，他们各自以自己的利益为重，造成种种后遗症是可想而知的。

反过来，如果矫枉过正，完全是政府行为、长官意志、政绩思维，其中必然潜藏着更大的风险，很可能劳民伤财，企业不跟进、市场不买单。比如广州珠江新城就是由政府规划的，并且先后投入了50个亿，结果十年还没有做起来，现在不得不回头检讨它的得失；而华南板块尽管政府指导缺位，不无遗憾，但发展商们却用市场的力量使其提前起飞，推动了广州城市化的进程，带旺了整个区域的经济，提升了土地的价值。

试想，如果在项目初期，政府能够积极主动地引导，再加上城市运营商成功的市场化运作，则开发一定更能体现城市总体发展和规划的要求，更加合理和完善。同时，有了城市和区域的明确定位和合理的规划，如能借助城市运营商的资金、市场化的机制和操作手段，将大面积的土地统一整治，使生地变熟地、熟地变宝地之后，再根据明确要求，让大批开发商跟进，则不仅可以使土地成倍增值，更可减少众多项目无序开发所导致的混乱，同时又避免由于政府自己开发所造成的与市场脱节的弊病。

“城市运营商”应具备的条件

记者：一个发展商要成为一个成功的城市运营商，需要具备怎样的条件和能力？就广州而言，您认为是否已经出现真正意义上的城市运营商？

王志纲：我认为作为一个城市运营商必须具备以下基本能力：(1)有良好信用、雄厚实力和超强的市场运作能力；(2)与政府关系密切，能与市长有效沟通，支持政府、弥补政府不足，能够吃透城市未来规划和发展方向，并有效地操作和推进；(3)眼界开阔、气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商的能力。就广州而言，我认为还没有出现真正意义上的城市运营商，这一点有点落后了。但有一些像祈福新村、奥园集团、合生创展、珠江投资这样的大型房地产企业正不同程度地进行这方面的尝试，将有可能成长为广州第一批城市运营商。

记者：您刚才提到的那些发展商都搞过大盘开发，那是否意味着开发大盘的发展商就可以成为城市运营商？城市运营商在城市的生存空间在哪里？

王志纲：城市运营需要大面积的地块，从这个意义上说，大盘是城市运营商的操作平台，大盘开发带来的城市建设新问题也可以通过城市运营商来解决。但搞大盘开发不一定就能成为城市运营商，关键看是否具有城市运营的思路，是做房产还是做地产？由此可见，城市运营商在市区是没有空间的，只有到有大面积地块的郊区才能找到发挥作用的舞台，而且所获取的地块必须是没有开发的毛地，一般发展商还看不清前景的地块，这样才能创造更高的经济价值。

记者：但政府现在的土地政策都在控制大面积圈地，并且将全部实行拍卖和挂牌的土地出让方式，这是不是与城市运营商要获取大面积土地才能进行城市运营相矛盾呢？那该如何解决土地这个瓶颈？

王志纲：前面说了，城市运营商是一级半发展商，而且它有很好的资质并与政府有密切的关系，所以获取土地应该不是很困难。但是，关键还是要看你的眼光，你所要开发的地块是否符合城市发展大的趋势和格局，是否是政府想做而又无法启动的地块。一旦你有了成功的实践，政府自然会与你建立土地储备联系。原因很简单，因为只有交给你才能做起来，才能做得好。

（原载于2003年4月9日《南方都市报》）

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