如果说几千亩的大盘开发是一首房地产的独奏曲的话，那么像张贵庄这样近万亩的片区开发则是一部城市运营的交响乐，后者的复杂程度不可与前者同日而语。张贵庄项目位于天津市区的东部，隶属于东丽区，恰好处于天津经济开发区与天津市区的黄金轴带上，虽然离开发区还有相当的一段距离，但却紧邻消费能力比较强的河东区和河西区。也就是说，天津的城市空间如果东扩，张贵庄则是近水楼台先得月的黄金宝地。

无论从陆路、海路还是航空的条件看，张贵庄的优势都非常明显：公路——这里是北京至福州的104国道、天津至广州的205国道、京津唐高速公路、津沪高速公路交汇的节点。就项目本身而言，这里连接天津市区和滨海新区，由滨海公司建设的一条连接天津市区的世纪迎宾大道堪称大手笔，其规格和气魄丝毫不亚于深圳的深南大道和浦东新区的世纪大道。

航空——张贵庄紧邻天津正在扩建、修建的滨海机场，这里将是中国北方最大的货运市场。

海路——张贵庄靠近北方最大的港口天津新港。

铁路——天津本身又是北方最大的交通枢纽，而这些离张贵庄都只有咫尺之遥。

张贵庄不再是一个普通意义上的社区，也不是天津郊外的一个大盘，而是一座地地道道的城区或新城，将在天津城市化的进程中扮演举足轻重的角色。因此，策划张贵庄这样的项目，其思维方式与大盘开发必然发生根本的变化。

既然张贵庄的定位是座新城，那么，它就必须按照城市的功能和布局来考虑，必须放在新天津的发展格局里去开发。因此，对滨海公司来说，必须了解城市的昨天、今天和明天，必须跟政府的城市发展战略和城市规划主动对接，甚至要“狗拿耗子”，在政府的规划还没有到位之前，先对城市的空间布局和产业发展态势作一番深刻的把握。惟有如此，才能真正找到张贵庄的坐标，才能不辜负其所应有的价值。

站在大北京动态发展的背景下，天津的城市功能到底缺什么？

工作室通过研究天津的城市功能分布发现：天津市区的主要功能区，承担着天津城市自身发展的需要，或者说，是一种封闭型的城市功能布局。传统的工业功能已经萎缩，新型的现代工业主要分布在滨海新区；天津市的商业中心，由于整个市区的工业功能的萎缩，观光旅游产业和高级服务业没有形成，城市缺少集聚大量外地人口的动力，商业中心也沦为城市级的商业中心；文教区尽管有天津大学、南开大学和一些高校形成高知识产业区，但天津市在发展的过程中，没有采用集中一点，重点突破的战略，在天津市内就形成了诸多的高新产业园区，没有形成像北京的中关村那样的集聚效应；现在规划南部新的天津行政（政府新区）教育（大学城）文化会展（会展中心）区，将成为新天津的重要组成部分。

但是应该看到，天津这些新的产业功能布局规划，依然不能使得天津从根本上成为北方经济中心，不能适应大北京发展的态势，也就是说，没有规划出实现天津城市发展战略的先导产业链。而张贵庄的城市功能必须去填补这个空白。

工作室的结论是：天津需要一个现代、新型、国际化的商业功能区，一个在全国乃至世界都具有高度冲击性、震撼性的城市标志性新城区。张贵庄应该成为代表21世纪天津新城市形象的标志性项目，成为天津的门户和名片，成为连接大北京区域多个产业功能的节点。张贵庄的辐射力不限于天津，也不限于大北京区域，而是辐射整个北方地区。它的开发将在天津乃至大北京区域产生巨大的示范效应。

肩负着这样的使命，对于处在黄金轴带上的张贵庄来说，仅仅靠住宅和传统的配套无异于的浪费；另一方面，近万亩的土地，仅靠住宅来拉动是无法想像的。人们来到这里，不仅要安居，更要乐业，否则，张贵庄要么可能沦为一座“卧城”，要么很容易出现住宅开发后继乏力、难以为继的现象。因此，城市运营商主导的大盘开发必须要有造血功能，张贵庄必须要有“引擎”，这也是与居住大盘的根本区别所在。

在张贵庄的一次项目研讨会上，王志纲对于“引擎”在片区开发中的意义，曾有一段不无形象的论述：“像张贵庄这样的项目，光靠简单的社区功能配套，靠在华南板块所做的复合地产已经没法解决问题了，必须培育一种产业链或产业能力才能与它的能量相匹配，才能托得起它。这就好比波音777飞机的起飞，不仅要3000多米的跑道，还要有四个、八个引擎，才能够发动得起来。那么，怎么解决引擎、跑道的问题呢？就是作为一个大规模的城市片区，必须要有一个清晰的主题，只有具备了极富市场号召力的主题，才能作到可持续发展。”

上个世纪90年代，一股名叫“新都市主义”的浪潮在美国的城市规划界蓬勃兴起。相对于西方国家多年来的住宅郊区化趋势，并由此引发的城市中心区空心化，以及郊外的土地资源浪费等诸多弊端，“新都市主义”提出了不同的主张。这种理论最吸引人的地方在于，它提出在城镇和社区的建设时，不仅要注意居住环境保持自然和人文的统一，更注重对公共空间和大型城市公建配套的投入，尤其强调，整个城区或社区应该将就业机会和居住功能紧密结合，以保证一种可持续发展的城市开发。也就是说，除了一种更人性化的人居模式以外，在城区中必须有一定的产业链，就是要有造血功能。

对于这种富有造血功能的产业链，以及支撑产业链的基本项目，就是工作室眼中的“引擎”。反观国内近年来大规模的片区开发，很容易发现一个共同的尴尬：由于在规划中一味地强调居住功能，忽视了人们日常生活中其他的基本需求，结果许多大型社区成了名副其实的“卧城”，白天冷冷清清，人们都急忙赶往城市中心上班，而到了晚上，很快又陷入一片沉寂之中。事实上，尽管很多发展商在开发社区中高举“新都市主义”的大旗，或提出新造城运动的口号，但我们看到，除了社区的基本配套外，真正意义上的“新都市”尚难得一见。但作为一个城市运营商，必须要有长远的眼光，敢于承担房地产发展商们不愿意做、也没有能力做的事情；它必须要有启动引擎的能力，只有找到了关键性的引擎，才能支撑得起整个片区的可持续发展。

那么，张贵庄的引擎到底在哪里呢？正当寻寻觅觅时，一个不起眼的数据——全国约有一半以上的进口汽车是从天津港上岸的，引起了工作室的注意。顺着这个数字，工作室开始对汽车经济和会展业的发展前景进行深入的专题研究。

一个无法忽略的事实是，全世界没有哪个国家汽车市场的发展前景能够跟中国相提并论。据有关方面预测，按照国际通用车价和国民生产总值增长比较系数计算，在未来10到15年，中国有购车能力的人口可达5亿，约1.5亿个家庭，20年后，中国有望成为全球第一大汽车市场。1995年中国汽车销售额为32万辆，2002年已达到120万辆。目前，全球1/5的汽车为中国人所购买，可以毫不夸张地说，中国即将进入一个汽车狂潮的时代。更为重要的是，汽车不仅是一种支柱产业，更是一种文化、时尚和生活方式，极具市场引爆力。

在此背景下，汽车展览和贸易肯定是个香饽饽，而天津以此带动第三产业的快速发展则拥有天时、地利，只待人和。

天津已经是我国北方地区最大的汽车物流中心之一，其辐射范围包括华北、西北的11个省、自治区和直辖市。随着中国加入WTO和天津港保税区投资环境的进一步完善，这一地位还将继续得以巩固。

其三，天津堪称中国进出口汽车的门户，保税区成了一个名副其实的“万国车库”，上海车展、北京车展的绝大部分参展进口车都是从天津港保税区提走的；此外，天津还是我国最大的经济型轿车生产基地，有产销量居于全国第三位的汽车制造业做后盾。

另一方面，会展业已成为国内外诸多城市不约而同的选择。一位美国市长发出这样的感叹：“如果在我这个城市开一个国际会议，就好比有一架飞机在我们头顶上撒美元。”据统计，全世界每年的大型会展不少于15万个，仅国际会议就有7万多个，总开销在2800亿美元。1990年以来，世界上最大的国际会议主办国——美国，其航空客运量的22.4%和饭店客人的33.8%均来自国际会议，会展产业每年的直接收入是800亿～1000亿美元。

但目前的中国，会展产业才刚刚起步，由于缺乏行业规范，短期行为严重，整个行业良莠难辨，恶性竞争愈演愈烈，微利时代已提前到来。在未来三到五年内，会展业肯定将面临一次全新的大洗牌。因此，天津完全有可能凭借自身的诸多优势，扬长避短，统筹规划，以差异化的发展战略，通过大型的国际汽车博览城来培育市场，吸引眼球，走国际化、专业化、品牌化的道路，形成独具特色的地区经济支柱。

而张贵庄作为天津面向21世纪、以现代物流和商业为特征的标志性城区，自然应该首当其冲，担当起国际汽车博览城的重任。

围绕汽车博览城这个引擎及其带动的相关行业，工作室进一步把张贵庄的主要功能锁定在工业品商业、物流、办公、居住四大方面。并且明确提出，汽车博览城是大北京产业链上重要的一环，是新天津的重要经济增长点。

其实，通过主题产业拉动城市经济的例子在全世界范围内并不少见，瑞士就是一个成功的样板。这个人口只有700万的欧洲内陆山国，每年举办的国际会议就超过2000个，并且几乎每一个城镇，都有自己的个性产业支柱。在美国西部的城市化中，很多城市都是凭借某一特色产业几乎是一夜之间发达起来，至今其经济地位仍不可动摇。国内最典型的莫过于一夜成名的海南小镇——博鳌。这个小鱼村在几年前，还是一块无人问津的孤荒之地，正是凭借2001年的“亚洲论坛”抓住了会议经济这班车，咸鱼翻身，得到了世人的青睐。

国际汽车博览城这个超级引擎不仅从理念和思路上解决了大盘开发由于缺乏产业功能、后期难以为继的困境，尤其是对接下来的总体规划和开发模式，都提供了明确的方向。

2002年10月4日，深圳阳光酒店。踌躇满志的窦给工作室带来了张贵庄项目一连串的好消息：国家开发银行10个亿的贷款已经落实；张贵庄世纪大道进展顺利；天津地铁4号线进入张贵庄项目地块，3年内完成，那时正是张贵庄项目开发高峰期。

起步区80万平方米土地出让解决了资金运作问题——当地最大的房地产开发商顺驰公司和前来天津扩张的万科公司各吃下40万平方米，不到张贵庄的1/5，现金流已不成问题。

更令人兴奋的是，滨海开发模式已引起天津市政府的高度关注和认同。天津市政府同意张贵庄向北扩大4000亩，由9000亩扩大到了13100亩。张贵庄，一个普普通通的地方，即将为世人展开一段丰富多彩的现代奇缘。无论从理论还是实践，这座新城的崛起，都对中国目前的城市运营和大盘开发都有着独特的样板价值。它不仅宣告了一个真正意义上的城市运营商的诞生，也为中国的城市开发、地产运营注入了新的思维和理念，打开了一个全新的天地。

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