古语云：知人者智，自知者明。要想搞清楚滨海公司“我是谁，从哪里来，到哪里去”，为其量身定造出可持续发展的“航海图”，首先取决于对企业所处的外部环境是否有准确而深刻的理解。

进入2002年，正是中国的房地产迅猛发展的又一个好年头。与工业产品日益走进微利时代、服务业竞争空前激烈、资本市场疲态百出形成鲜明对比的是，房地产业一枝独秀，保持多年的高速增长。颇为诱人的利润使得各行各业都争先恐后进入炙手可热的房地产业，于是出现了被称为外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。在此背景下，新一轮圈地运动如火如荼，很多行业巨头纷纷进军房地产，如联想、康佳、新希望集团等等，就连海尔也搞起了房地产。这种现象预示着东西南北中，一起往“钱”冲，大有“全民地产”的劲头。

但在繁华和喧嚣的背后，历经十年市场化洗礼的房地产业正面临着一场深刻的变革。按照工作室当时的判断：市场发展的规律证明，一个谁都能挣钱，甚至能挣大钱的行业，肯定是不正常的，出问题只是时间早晚的事。房地产的发展毕竟是有周期的，如果五年一个周期，那么伴随着很多行业都把钱投入房地产，这不仅会更加强化地产的泡沫现象，而且会造成宏观经济运行的极端不平衡。要想避免1993年时釜底抽薪式的强制宏观调控这种急刹车所引起的剧烈震**，宏观管理层很有可能会采取扬汤止沸式的降温手段，这种点刹虽然不至于造成全局性的灾难，但对于那些盲目跟风者来说，紧赶慢赶抢到的也许只是一个烫手的山芋。而另一方面，伴随着市场竞争的加剧，在三五年内，二八定律将会强化房地产界的马太效应，即强者越强，弱者越弱。市场领先并已做大的发展商将会用一切手段巩固优势，扩大地盘，而那些规模小、竞争层次低的开发商的日子将会越来越难过，或者苟延残喘，或者被淘汰。只有优胜劣汰，市场才会走向成熟，这也是社会发展必然的代价。随着竞争的深化，市场格局将由分散走向集中，将由小国三千、诸侯八百走向战国七雄、春秋五霸。

尤其是在这一过程中，不同资源优势与核心能力的发展商将各归其位，分工日益细化，出于竞争的需要，各种类型的发展商的分野将越来越清晰。

因此，面对风云变幻、潮起潮落的房地产市场，滨海公司既有风险也有机会。风险在于一旦找错了自身的发展定位，很有可能瞬间被市场大军的洪流淹没；机会则在于只要找准适合自身发展的空间，善于在动态的环境中不断创新，亦完全有可能开创出一片新天地。

事实上，中国的房地产业发展到今天，遍布全国的发展商已开始出现明显的分化趋势，“能上山的上山，该下乡的下乡”。所谓“上山”，是指那些在区域市场已经做大的发展商向北京、上海这样的大城市进军。就在几年前，还有人说房地产是一个地域性非常强的行业，但房地产既然是一个经济行为，它的发展必须遵循经济发展规律，必须尊重资本追逐利润的本质。可以看到，大型房地产商必然走向跨地域经营的道路，全国性品牌开发商正浮出水面。用不了多久，房地产业将有新的一批真正意义上的巨无霸浮出水面，北京、上海这样的城市必然会成为他们打造全国性品牌、扩大规模的兵家必争之地；而所谓的“下乡”，则是指那些实力相对较弱的发展商转战二线、三线城市，照样也挣得钵满盆满。

但这上山和下乡两条路似乎都不是滨海公司的最佳选择。“上山”，滨海公司还不具备这样的实力，经验远远不够，核心能力也不在于此；“下乡”，同样也不是滨海公司的强项，再者也没有这个必要。就天津而言，刚刚崛起的滨海公司要想升级换代，要想在更高的层面横空出世，引导潮流，势必要寻找一条适合企业自身发展的第三种生存之路——那就是导入一种全新的地产业态和开发模式，而不是简单地跟常规的发展商们比住宅开发的小分。

正所谓时势造英雄。任何一个行业的发展进程表明，大凡是一种全新的企业形态出现时，一定是企业的生存环境发生了深刻的变化，一定是社会的需求出现了新的可能。

多年来，工作室几乎和中国房地产市场的风风雨雨一路走来，回首既往，可以说，每一个成功的样板背后都蕴藏着时代的先机。1994年广东顺德碧桂园一声炮响，开创了中国房地产从炒家时代到用家时代的先河，也让人们开始认识到策划的力量；1998年奥林匹克花园在广州呱呱坠地，从此以体育加房产的复合地产模式初露峥嵘，随后迅速在全国连锁，风头甚劲；2001年，由号称“中国地产的劳斯莱斯”的星河湾和南国奥林匹克花园点燃的广州华南板块之战，让全国的房地产发展商们开了大盘时代的眼界，也让后人看到了由于市场的力量太强势，整个板块作为一个城市功能区的诸多不足之处。

而到了今天，工作室已经强烈地意识到，一个属于滨海公司的时代正悄悄走来，这个时代的背景就是城市化浪潮下的城市运营和城区开发。

其一，中国高速发展的城市化催生城区开发商，滨海公司的时代机遇恰在于此。世界经验表明：城市化发展速度与城市化水平存在一定的关系，当城市化水平小于30%时，城市化速度较慢；当城市化水平处于30%～70%时，城市化进入高速发展时期；此后，城市化发展的速度放慢。1997年底，我国城市化水平为29.9%，2000年城市化水平达到36.04%。也就是说，在今后的一段时期内，我国进入城市化高速发展时期，这就意味着与城市化关联较大的投资开发型企业——城区开发商必将诞生，并且将得到迅速的成长。

其二，天津的城市化进程呼唤既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于二者之间的新型城区开发商。仔细观察天津的城市空间形态，可以看出重点发展的天津市区和滨海新区，不是像北京采用摊大饼的城市形态。但由于天津市区和滨海新区之间的距离空间太远，彼此间的互动较弱，滨海新区不能延续天津市区的历史，从而形成了两个城区的发展被割裂。

因此，尽管1992年起至今的十年间是中国城市化发展最快的阶段，但天津的城市化水平却明显滞后。但这种滞后也为滨海公司的后来居上提供了广阔的空间。天津目前这种落后于其他城市的状况所产生的“洼地效应”，恰恰在中国经济新一轮发展中为天津创造了更多的机会。天津市的外环内外有大量、完整、成片的土地储备，为滨海公司成为“城区开发商”创造了必要的条件。

其三，天津的房地产市场发育尚不成熟，尚未引起国内地产巨头的充分重视，为滨海公司的跨越式发展创造了机会。当地的许多发展商对房地产开发的认识还停留在住宅和商业物业的开发上，这种思维惯性使得许多企业把精力集中在致力于住宅小区的投资与开发，而不像广东、上海或北京的一些房地产开发商已开始意识到未来的房地产开发重镇将是城区的开发，纷纷投入巨资进行大量土地储备。天津市的房地产市场状况和房地产企业的水平，客观上为滨海公司成为城区开发商提供了很大的空间和机会。

其四，特有的政府资源优势使滨海公司更容易贴近、借助天津城市化的发展趋势。在此条件下，利用这一特有的政府资源优势，通过企业自身拆借资金或动态占用部分建设资金，为城市修建新城区的道路和基础设施建设，获得道路周边大量的土地补偿，并优先控制新城区的土地，形成“以路换地”的运营模式。伴随着基础设施的开发，获得的土地将会不断增值，形成企业的收益。

此外，梅江南项目的运作可看作是滨海公司“准城区”的开发尝试，通过梅江南项目的运作，采用市政基础设施建设换取周边土地的方法，获得了大量、完整的成片土地。梅江南采取城区开发的企业运营模式，对3300亩土地进行统一规划、统一设计、分期开发。尽管由于企业发展的历史原因，整个项目的规划和设计并不十分理想，没有按照城区空间的尺度去思考和规划，而是按照大的房地产社区的尺度进行规划设计，但这些经验毕竟为滨海公司的后期发展奠定了良好的基础，也使得滨海公司具备了成为城区开发商的可能性。

滨海公司的跨越式发展关键在于能否睬准天津城市化的节拍。因此，它的发展定位既不同于政府这样的土地一级开发商，也不同于直接开发大盘、面向市场的二级开发商，而是那种承政府之上、启市场之下的土地一级半开发商，倒有些像国外的土地整治商。那么他到底是谁呢？为了便于大多数人的理解，工作室把这种带有浓厚中国特色的城区开发商称之为“城市运营商”。

城市运营商的出现解决了政府和市场两方面的问题。首先，政府固然是城市经营的主体，但在具体的运营过程中，往往既当运动员，又当裁判员，要么硬性指令，结果事与愿违，得不偿失，要么心有余而力不足，面对市场束手无策。因此，在经营城市的过程中，政府需要借助市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。另一方面，纯粹市场型的开发商又肯定要以市场和自身利益为导向，无法兼顾到城市的长远发展和政府的宏观目标，也不可能担当起配合政府城市运营的重任，华南板块就是发生在南中国的典型例子。

值此，经过工作室两个多月的努力，一幅全新的画卷展现在正处在三岔路口的滨海公司的眼前，理念上的“城市运营商”已经初具雏形。

然而，钢铁到底是怎样炼成的呢？城市运营商与传统的房地产开发商的运作机制到底有何不同呢？对于迫切需要上台阶的滨海公司来说，理念上的廓清离真正的转型还有很远的距离，还需要到实践中不断去摸索、感悟城市运营商的真正内涵，否则，一切美好的蓝图都只是大而不当的纸上谈兵。