按照马克思主义唯物史观的基本原理，历史的发展总是在矛盾中按照否定之否定的螺旋式上升演进，任何一个新生事物的出现都是内因和外因双重作用，从量变到质变的过程。城市运营商这个新概念听起来固然有些抽象，但似乎依然无法逃脱规律的命运。

城市运营商从哪里来？可以说，这粒种子从萌芽的那一刻起，就和房地产有着千丝万缕、剪不断理还乱的关系。它不是从天上掉下来的，也不是拍脑袋拍出来的，不是某一个天才人物的伟大发明，而是在中国的城市化进程和房地产市场化的实践中打磨、探索出来的。

欲破解城市运营商的身份之谜，让我们不妨先放慢脚步，从催生城市运营商的外因——房地产界的大盘运动说起。实际上，当天津的一家大盘开发商第一次走进工作室的时候，谁也没有想到意味着一个新时代已经悄然开始。

在新中国的历史上，2001年是值得大书特书的一年。这一年，北京申办2008年奥运会梦想成真；中国足球队44年锲而不舍，首次冲出亚洲；历经14年的唇枪舌剑，中国终于恢复了WTO贸易组织成员国的地位；亚太经合组织（APEC）第九次非正式会议在上海揭幕，盛况空前，好评如潮。国运当头，利好不断，世界的目光一次次聚焦在中国的古老大地上。而在中国的房地产界，也刮起了一场至今还让很多人记忆犹新的华南旋风。也就是广州的华南板块的开发，其真正价值在于，它从此宣告了中国的房地产竞争进入了一个全新的阶段——大盘时代。中国的房地产开发进入大盘时代用了整整将近10个年头，这十年也是中国的城市化开始起飞的十年。十年来，本土的房地产发展商逐渐做大，为了扩大自己的实力，一些先知先觉的发展商开始不再满足于在城市中心区小打小闹，而是把目光投向土地成本相对较低的城市边缘地带，试图迎合住宅郊区化的潮流。于是，郊区大盘开发成了有实力的发展商们的必然选择。

只有大盘开发，社区才能有足够的配套设施；只有大盘开发，才能保证投入的规模效益；只有大盘开发，才能创造出拉动购房者的生活方式，才能吸引人们到郊区安家落户。于是，我们有机会看到了华南板块8大发展商在广州城外陈兵百万、蔚为壮观的一幕。如果我们把住宅郊区化看作中国城市化的一个缩影，不难得出结论，伴随着中国城市化进程的不断加快，在未来二三十年的时间里，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，房地产开发商的天地仍然大有作为。

曾经有一段时间，房地产有没有泡沫的争论甚嚣尘上，公说公有理，婆说婆有理。其实，从短期看，局部的房地产市场的确有失调、过热的现象，但从长远看，按照中央的战略部署，到2020年中国的城市化水平将从现在的36%提高到50%，20年之内将会有50%以上的人口进入城市。根据国际经验，当城市化达到30%时，房地产将进入高速发展期，一直延续到70%。而中国目前只有36%，所以房地产至少还有20年的好时光。

2001年，以大盘时代为标志的兴起于神州大地的新造城运动给房地产发展商们提供了几乎无限的空间，但真正的好戏才刚刚开始。如果我们把2001年看作中国房地产市场的分水岭，那么，以华南板块为代表的大盘发展商们已开始有意无意地触摸到城市发展的脉搏，房地产对于城市的影响也开始引起了政府的高度关注。

华南板块的横空出世，宣告了地产大盘时代的来临，也标志着中国房地产开发进入了一个全新的阶段。直到现在，但凡是搞房地产及相关行业的，几乎没有未曾到过华南板块的人。华南板块俨然成了中国地产界一本立体的教科书。但事物的发展总有两面，华南板块的成功得益于市场的强力拉动，也由于缺乏政府的引导，留下了不少遗憾。

其一，华南板块的大盘开发集中在广州的远郊，而城市的远郊往往是城市规划管理力度尚未延伸到的地方，基础设施和公用设施尚无进行建设的条件，更谈不上完善。市场跑到了政府规划的前头，华南板块作为新广州的中央生活区还有许多空白需要填补。其二，板块功能单一，大规模、大面积、各自为政的“居住城”建设，造成该地区城市功能的先天性不足。发展商毕竟是发展商，尽管在社区的打造上有时候会越过红线，但也只能把心思用在自身产品的打造上。一旦数十万人拥到这里居住，华南板块看起来还是有几分卧城的味道。其三，为拉动买家，开发商不得不增加在“公建”配套上的投资，追求社区功能的大而全，几乎每一个大盘都有自己的学校、医院、购物中心和文化娱乐中心，结果一边是重复建设，一边是整个板块的公共配套严重不足，最终还是没有跳出郊区房地产开发所特有的“墙内美仑美奂，墙外兵荒马乱”的怪圈。

对于华南板块现象，王志纲事后这样评价道：华南板块至少有三大贡献。一是空前的市场竞争使发展商最大程度地发挥了产品创新的本领和价格性能比的潜力，大大提升了广东房地产的整体水平，最终受益的是消费者；二是顺应了广州南拓的发展思路，为广州的城市化探索了有益的经验和教训；三是政府通过华南板块真正体会到该如何尊重城市化的规律，与市场跳好双人舞。但他同时也认为，华南板块的成功得益于纯粹市场的力量，是一种对政府主导行为的“矫枉过正”，其不足之处恰恰也是因为纯粹的市场行为，以至于政府的缺位。

对比华南板块和同在广州的珠江新城的开发历程，不难发现一个有趣的现象：同样是城市大型片区的开发，一个是市场强力拉动，一个是政府倾力打造，其结果是一个取得了市场的极大成功，但也不可避免地带来了完全由发展商来主导的新矛盾；另一个则因为忽视了市场的承受力，以至于政府的蓝图迟迟不能变成现实，当时开发商们也骑虎难下。

由此可见，纯粹政府行为或纯粹市场行为在城市片区的开发与运作上都是极端，科学的做法应该是由市场和市长共跳“双人舞”，即所谓的政府搭台、企业唱戏。

道理虽然简单，但在实践中，市长和市场到底该如何跳双人舞呢？推而广之，珠江新城的命运能否不再在中国的城市化进程中上演？华南板块大盘开发的“后遗症”有没有成功的规避之道？政府和开发商到底该如何驾驭城市化浪潮的前进之舟？可以说，华南板块为中国的房地产开发上交了一份优秀的答卷，也为中国的城市化留下了难得的思考。它在宣告房地产大盘时代来临的同时，也为另一个时代的诞生打下了伏笔。

2001年秋，带着华南板块的硝烟，王志纲工作室从市场化多年的南国来到北京，继大盘时代之后，又在一个全新的未知领域开始了艰苦的探索。是时，正可谓环球同此凉热，全国的大盘开发大有愈演愈烈的趋势，很多找上工作室门来的发展商的胃口越来越大，动辄就想圈地上万亩。种种迹象表明，伴随着中国城市化的滔天巨浪，一场由市场的力量主导的名副其实的新造城运动正轰轰烈烈地震**于城市中国的每一个角落。对很多梦想升级换代的发展商来说，穿过城市化的曙光，展现在眼前的往往是无限美好的蓝图，但我们看到的，却是一个空前的挑战。

如果说华南板块是由市场的主角——发展商们上演的一次城市扩张，那么在大盘时代之后，中国的地产开发又会发生什么变化？它将给城市的发展带来什么样的影响？在新的时代背景下，谙熟于地产操作的发展商们又该做出如何的选择呢？

机缘偶至，正当工作室日益看到华南板块的历史局限性时，2002年12月，天津一家在中国的房地产界名不见经传的发展商——滨海市政发展有限公司，敲响了工作室北京策划中心的门。

“我们必须一步迈上去！”这家企业的职业经理人带着急切的心情向工作室大致讲述了滨海公司的背景、发展历程和现状后，重重地强调了一句。与以往情况有些不同的是，应这家企业的委托，此次工作室同时负责企业发展战略咨询和项目开发的策划。

意料之外的是，随着工作室对天津、对当地的房地产，尤其是对这家企业特点的不断了解，在这座沉默了太久的北方经济重镇，在日后与这家企业的密切合作中，大盘时代的迷雾竟渐渐廓清，一个崭新的时代，一个城市运营的新天地，悄悄拉开了厚重的帷幕。