一个时代的结束，往往也意味着一个新时代的到来。

中国房地产业所面临的一切问题和矛盾，都不能成为简单的否定、放弃和粗暴打压房地产的理由。但是跑马圈地、野蛮发展的传统地产开发的老路子，将一去不复返了——这正是王志纲所提出的“告别传统地产”的初衷。

工作室认为，在新的时代背景下，房地产开发商们要想继续有所作为，有必要记住一个新的游戏规则，也就是王志纲不厌其烦反复向政府和企业所倡导的“一二三四五”法则——“一枝独秀、两场统筹、三老满意、四度协调、五出效益”。

在这个前提下，如果想在这个新时代找到新的机会点，还必须深入研究与思考：经过二十多年的城市化高速发展后，怎么继续紧跟新政步伐？在原有的资金、技术、经验的基础上，怎么为房地产业嫁接新的内容，植入新的产业，营造新的主题，从而抢占战略制高点，做出示范样板田？

经过这几十年来轰轰烈烈的城市化浪潮的洗礼，中国的房地产发展水平，已经超过了香港，甚至超过了西方发达国家，达到全球领先水平。与房地产相关的很多行业也已经发展得非常成熟，部分行业和产品甚至做到了世界第一。事实上，在一些房地产相关领域，中国人已经逐渐掌握了核心技术，其他很多国家都望尘莫及。

在这种大的时代背景和技术支撑下，中国的地产商人们成为全世界最雄心勃勃的一帮人。比如，万通的冯仑号称要在西安、成都打造“立体城市、空中之城”，又比如，远大集团号称将在长沙用90天时间建造一座220层,838米的世界第一高楼……这些案例，即使放眼全世界，也是不可思议的。

然而，这一幕幕如科幻般波澜壮阔的图景，却正在中国这片国土上活生生地上演。他们为什么这么敢想敢做？如果没有中国特殊的国情和背景，没有这二十多年高速发展的积累，他们怎么会有这种“敢叫日月换新天”般的雄心壮志？

回首中国房地产二十多年的发展历史，可以发现：在资金上、技术上、物质上、经验层面上，中国房地产业都已经完成必要的铺垫和积累。

也就是说，站在前人的肩膀上，中国的房地产从业者完全有理由比前人看得更远、想得更多、做得更深。在这样的一个时间节点上，工作室认为，很有必要再强调泛地产。

房地产的本质是“产业或城市功能的载体”。如果认识到这一点，在传统地产已经走入死胡同、不可持续的情况下，跳出地产做地产就成为必然选择。因此，工作室认为：当城市化的浪潮逐步放缓，当新型城镇化成为新一届中央领导班子最重要的施政抓手，中国房地产业如果想和二十多年前一样，重新打开一扇阿里巴巴的财富大门，泛地产将是必由之路。

中国房地产二十多年的高速发展，让开发商们一叶障目。“一边捆着草，一边饿着牛”，这或许是中国当前房地产市场的真实图景。一面是同质化的住宅泡沫难以为继，一面是被忽视的巨大市场蓝海，无人关心。在中国房地产百强企业中，以住宅企业为主共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主也仅有3家。

事实上，如果中国房地产业能摆脱“单纯住宅化”的依赖，探索“泛地产战略”新突破，也就是从“搭框架”到“精装修”，从做平台到做内容，中国的房地产业完全可以从住宅地产的“一枝独秀”，迎来“百花齐放”的泛地产之春。

而迎接泛地产之春，核心是推动企业战略转型。企业战略转型根本在于因时因地因人，找一条应天时，据地利，促人和，为企业度身订制的发展路径。新形势新格局的出现，意味着首先要对“天时”——房地产行业面对的新机遇有全面清晰的认识。摆在以开发商面前，最重要的是中国社会经济转型带来的五大契机：新型城镇化、产业转型升级、大消费时代、文化复兴时代和移动互联时代到来。

首先，新型城镇化战略下，房企区域战略选择与开发模式探索

习李新政后，新型城镇化成为其最为重要的施政抓手之一，其影响堪比改革开放前三十年的城市化浪潮。王志纲工作室认为，对于企业而言，在新型城镇化大背景下，城市区域选择进入与对接新型城镇化的模式成为两大战略问题。

在城市区域选择方面，传统一二线城市作为传统人口与消费聚集地，拥有无可比拟优势，但其进入门槛高，市场相对规范与成熟，快周转模式将难发挥，未来一二线城市地产将越来越象今日之香港模式：企业围绕单个项目高投入，因资金量大，销售周期长，难以采用高周转模式，同时销售利润平均化，更多依靠持续运营收益也将会是常见现象。

而对于广阔多样的三、四线城市，王志纲工作室认为应结合区域经济、社会与文化差异，从自身特点出发，制订差异化区域战略。不少房企2009年左右全面撒网铺开三四线城市，三年之后即如退潮般重归一二线城市，盲目进退。正是战略不明，三四线城市差异不分、进入策略不清而致的困境。

企业进入三四线城市前提是区分三四线城市属性，针对性采取不同的策略。中国广阔的三四线城市，在城市能级、人口规模、产业基础、文化资源属性、房地产市场成熟度等诸多方面千差万别，“一刀切”全面撒网往往陷入被动局面，工作室认为开发企业根据三四线城市差异属性布局三四线城市有以下四种策略：高举高打、深耕细作、快进快出及剑走偏锋。

高举高打即重点针对那些高端市场需求空间巨大，现有供应未能满足，高端产品低质化的三四线城市；深耕细作则重点针对那些拥有良好产业基础支撑，市场容量巨大及未来发展前期利好的城市；快进快出即以追求短期回报为主，快速开发快速滚动，见好就收的机会主义为导向。

剑走偏锋则需要以全新视角审视三四线城市，进行度身订制的战略布局。在新型城镇化大背景下，不同区域的价值重估有了新标准：一要战略重估：以国家、区域、产业战略的眼光重新评估区域发展前景；二要格局重审：以大交通变局、环境再造、科技等全新眼光重新审视区域格局与资源价值的变化；三要能级重定：把握需求变化趋势，重新衡量区域幅射力与影响力；四要自我重判：企业要根据自身实力、资源和特点重新判断适宜性的区域选择。如果以此全新视角来看，一些“养在深闺人未识”优质资源浮出水面，如传统多省交界的“三不管”地带，未来可能是具备广阔的市场幅射力，拥有独特的生态、文化资源而且物美价廉的稀缺空间。而这些城市的进入，需要企业更大的魄力，风险与机遇并存，成功也将意味更大的回报。

在对接新型城镇化的地产开发模式上，工作室认为房地产企业应从三个角度深入研究，寻求符合自身能力和资源特点的切入方式：一是如何助力区域产业升级，把握新型城镇化亟需产业导入的地产迎来巨大机会，转型成为“产业地产运营商”，为新型城镇化造血；其次是如何着力特色新市镇建设。从土地流转，城镇建设，环境营造、现代产业导入，社区及产业服务多个角度，并根据企业能力与资源特点，转型成为“新城镇运营商”。第三是如何结合小城镇中的特色产业与文化引导城市消费，引导城市消费。如以现代服务业的导入，打通农业的一、二三产业，混合导入精致高价值农业，乡村田园改造与观光旅游、休闲度假、文化体验、健康养老多元业态，形成现代农业为主的多元产业综合体，为城市居民提供差异化体验消费空间。

其次，产业转型升级，给地产插上产业的芯片

调结构，促转型是当前及未来一段时间中国经济发展的核心任务。中国产业园区在经历低端园区无序同质扩张、产业地产严重产能过剩逐渐开始转变发展方式，探索新模式。据统计，目前全国各地开发的园区大大小小已超3000家，在园区数量激增的同时产品同质化和伪差异化严重，呈现出空置率高、招商难、筑巢不引凤等通病。工作室认为企业把握产业转型升级新机会，重点是把握以下四大趋势带来的机会点：

首先是高端产业与产业高端化。高端产业即以新兴技术引领全新的产业地产将成为发展主流，如以高科技、临空产业、创意产业、总部经济、物流地产、生态工业园等为主体的产业地产；产业高端化即聚焦产业链条中的研发、服务等两端高价值链环节，高端入手，重点驱动融合研发设计、商务办公、高端制造以及其他综合型配套服务于一体。

其次是发展“以人为本”产业社区模式，转型产业地产不仅仅提供产业发展空间，更是“以人为本”促进产城融合共同发展，以人才聚集为核心，围绕聚集人群需求打造集工作、交流、休闲、学习与生活一体化产业空间，融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等于一体，形成宜居、宜业、宜游的创意活力型的人文型产业社区。

再次是打造平台化的产业综合体模式，不仅为园区企业 “搭框架”，更提供“精装修”，更从“单一功能”向“综合功能”，从“盖物业”到“造平台”，从“做产品”向“创服务”转变，为产业园区不同发展阶段的企业提供产业空间的同时，延长产业链环节，为园区企业发展提供集投融资、咨询管理、协作交流、渠道推广、综合服务等多元服务，打造产业链的综合聚集平台。

最后是产业主题新城镇模式，即以区域特色产业为核心，构建城市特色发展空间、形成特色产业与区域特色文化、娱乐、旅游、商业、度假等空间及服务功能融合，使之承担多元城市功能，既是产业集聚区，也是综合服务与城市功能聚集区，取得多元化的整合效应。

第三，大消费时代与客群需求进一步细分，地产个性化空间浮出水面

随着“大消费时代”的到来，中国从“扩大内需1.0时代”进入“扩大内需2.0时代”。相应的，内需驱动力也从“家电、汽车、住宅” 等温饱型、生存型消费拉动，转移到“文化、旅游度假、商业休闲”等改善型、享受型大消费拉动上来。这也意味着传统房地产商走向泛地产新的重要机会点。

把握内需战略基点带来新的机会点，首要是认识新时期需求嬗变与市场进一步细分。在新一轮用家时代，市场细分除以家庭生命周期与支付能力之外，文化导向逐渐成为衡量不同客群需求差异 “第三极”，大量以新文化符号为标签社会消费群体不断涌现，如“土豪”、“屌丝”、“极客”、“乐活族”等，文化需求导向进行市场细分越来越成为趋势。

同时，与市场需求变化对应的则是市场产品供应变化与企业的应变，需要以多元化视角重新审视，即便过去常说的刚需，也不再单单是小户型那么简单：过去围绕优质教育配套资源的学区房是刚需；而如今这个全民休闲时代，满足中产阶层休闲度假消费需求中小户型俨然已是刚需；新型城镇化大背景下及老龄化井喷大时代，农民进城小户型置业与养老小户型物业需求更是刚需……如果仍以“刚需就是小户型”的旧思维模式区去打造产品显然难以满足“新刚需”客群的需求。新时代市场的细分更需要围绕特定人群去量身度制产品，满足其特色与个性化的需求，也将是泛地产时代需求。

一方面是市场客群需求进一步细分，而另一方面则是同一类客群需求更加多元化体现，同一具体物业与场所不仅仅停留居住属性，往往承载与寄托着越来越多元化的需求，一站式地全方位满足同一客群多元化需求，针对特定人群多元需求集成供应综合开发成为泛地产新机会。如围绕企业家客群休闲养生度假综合体，在这里不仅仅是休闲居住，更是商务社交、文化体验、健康养生、商业娱乐等休闲度假综合体；同样类似的有，面对养老人群的如面向健康养老养生综合体、面向儿童客群的儿童娱乐休闲综合体。

客群需求观念的变化不仅仅局限在产品需求层面，也渗透到客户消费购买决策的各个环节与侧面，如需求载体更趋轻型化、消费导向更趋体验化、消费结构更趋混搭化、接受心理更趋娱乐化、接受模式更趋碎片化、沟通渠道更趋终端化、传播概念更趋快时尚化等等，而这所有变化于企业而言则要求在企业品牌形象塑造、营销沟通渠道、传播方式上作出应变。

第四，文化复兴春天迫切需要开创文化地产新模具

在文化产业发展上升到国家战略与文化大消费时代大背景下，文化地产逐渐成为各地政府争相追捧的“香饽饽”，一方面城市需要文化名片，告别“千城一面”，提升软实力；另一方面产业需要文化升级，调整结构，提升附加值。在此大背景下，对于开发商来说，则有如下一系列的新机会点：比如，针对政府复兴城市文化的需求，为城市打造文化名片或文化客厅；针对政府创造新兴文化的需求，打造新锐文化产业创意园；针对政府发展文化体验旅游的需求，打造文化旅游城、文化度假区等。事实上，通过大打文化牌，在中国已经崛起有多匹地产黑马，包括与工作室曾经合作过的宋城、万达等企业。

经过近二十年泛地产领域的探索与实践后，工作室认为：文化融入地产的发展大致可分为四大阶段并呈现四类不同发展模式。第一阶段即文化作为一种符号融入地产，在项目建筑风格、园林、景观、小品建筑及营销等方面运用文化元素，其中以万科第五园为典型代表；第二阶段即文化作为一种配套融入地产作为社区公共配套，如社区美术馆、艺术公社等开发与建设；第三阶段即文化作为一种主题引领片区或项目发展，从文化“配菜”向“主菜”转变，如工作室参与战略策划案例以傣文化为主体的西双版纳告庄西双景项目，以阿拉伯文化为核心主体的宁夏世界穆斯林城，该阶段文化利用的核心与重点是文化演绎、传承及创新；第四阶段即文化主体化，作为片区与项目发展核心内容而存在，重点是文化与产业融合发展，如工作室参与战略策划案例江西景德镇的CHINA坊。

不难发现以上文化融合产业的四大阶段过程中，前两个阶段文化利用流于表面，仅仅作为一种符号与配套较容易被模仿、克隆，失去市场竞争力；而后两个阶段则文化表现蕴于内容，文化软实力难以取代，形成较高竞争门槛，难于复制。这意味着，地产商需要从重视硬件到重视软件，从文化地产开发商到文化地产运营商。

第五，移动互联网时代，线上线下新商机

互联网与移动通信技术**碰撞，一个创新无限、活力无限的移动互联网新世界诞生， “移动改变生活”变成现实，并开始渗透到人们的生活、工作、交易、交友等各个环节，成为新一股席卷全球的破坏式的创新浪潮。而作为传统行业的房地产领域如何拥抱移动互联网？工作室认为将首先体现在营销导入，其次是社区服务集成阶段，第三阶段将体现在基于移动互联网的开发模式再造。

营销导入为移动互联时代最常见的形式，把移动互联作为一种渠道，具体体现营销传播电商化与自媒体化，如线上线下活动互动，线上团购交易，微平台自媒体的建设等等，作为企业品牌与项目微平台宣传的主要渠道。

社区服务集成阶段即基于移动互联网技术，以社区居民为核心，整合更多的线下资源搭建基于移动互联网的客户服务平台，为客户提供更加优质服务。如世茂、花样年、北大资源及龙湖等企业也纷纷提出了社区服务“云平台”的战略规划，提高社区的居住的附加值，销售的不仅仅是房子，更是持续的平台服务。

基于移动互联网的房地产开发模式再造也将具有巨大想象空间：一方面移动互联出现，让同一文化导向属性客群圈层聚合更加简单与顺其自然，成本更加低廉；另一方面在聚集大量客户前提下，房地产开发流程不再苛求有产品而后找客户销售模式，让先聚“粉丝”再量身度制产品亦成可能；同时，依托移动互联网技术聚合海量资源打造超级资源平台，颠覆了传统采购与供应模式。事实上，可以看到行业内大佬万科已经开始尝试与探索。

当这个时代为中国的房地产开发商们关上传统地产这扇门的同时，也为他们打开了一扇扇前景光明的泛地产之窗！如果他们积极拥抱泛地产，就会发现：广阔天地，大有可为！