20世纪50年代后期，一位叫德尔?韦布的知名地产建筑商路过亚利桑那州的沙漠，觉得这里气候炎热干燥，土地非常便宜，就决定在这儿建一个专供退休老人居住和疗养的地方——太阳城。

对于老人来说，太阳城就是人间的养老天堂：首先，有适宜老人生活的环境，阳光充足、气候好、适宜老年人长期居住；其次，设计合理、以方便老人为第一宗旨；第三，设施完备，档次分明，有各种专为老人服务的综合性医院和诊所，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种档次的服务；此外，社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求；社区内很多公共服务岗位也由老年志愿者担当，为老年人提供很多发挥个人价值的空间。

适宜的环境，完备的设施，完善的服务，大幅提升了老年人的生活质量，促进了老人们的身体健康。据说，居住在太阳城等老年社区的老年人，比美国平均人口寿命高10岁。不过，太阳城也有一个看似不近情理的规定：居民年龄限在55岁以上，子女低于55岁的不能随同居住，要照顾老人，也只能住在该地以外的附近地区。这些规定不但没有遭到老人们的反对，反而吸引了很多的居民。太阳城建成后，美国各地的老人们蜂拥而至，太阳城规模迅速扩大，到1996年时，居民已达到9.6万人，目前已有14万老人居住于此。有关专家称太阳城是美国发展速度最快的城市。

美国太阳城的实质，就是以老年居住和度假为主要功能，以养老社区为核心概念的“养老主题新城”。类似的以养老社区为卖点的开发模式，在中国国内也不乏案例，如北京的东方太阳城、上海的孝贤坊等，但是其与美国太阳城存在着本质上的区别，美国太阳城不允许55岁以下的人居住在社区之内，是纯粹意义上的大型养老社区。但是东方太阳城、孝贤坊等对购房者和居住者的年龄没有明确的限定，只是借助老年的概念，进行产权式房地产项目的开发。

直到2003年5月，一家叫新建桥集团的企业，其创始人梦想着在中国也打造一个这样的新型养老社区。这就是后来的中国养老地产界翘楚品牌——亲和源。它只允许满60岁的男性、满55岁的女性入住，是国内为数不多的可与美国太阳城相媲美的真正意义上的老年社区。

作为中国养老品牌的领导者，亲和源又被媒体及业界称之为“老年桃花源”。其创新的模式，先进的软件与管理，甚至让号称“全球最佳住宅开发商”的万科都心悦诚服。2010年12月27日，万科与亲和源在北京钓鱼台签订战略联盟合作协议，特别聘请亲和源为其开发的“活跃长者住宅”管理服务提供商。这样一个让万科都不得不折服的养老地产领导品牌，其战略的始作俑者就是王志纲工作室。

故事要回溯到十年之前。“亲和源”项目的操盘手奚志勇，曾在上海市康桥镇做过几年副镇长，主管招商引资，且业绩出色，在温商中有着良好的口碑。温州几家知名的民营企业，如周成建的美特斯邦威、钱金波的红蜻蜓、王均瑶的均瑶集团、周星增的建桥集团等，均是被他引入上海。

2002年底，适逢换届，根据新的人事安排，奚志勇被调至其它镇任副镇长，不愿意离开康桥镇的他最终决定放弃铁饭碗。2003年5月，奚志勇从政府辞职下海，他准备在上海打造一个养老社区，这是这位孝子很久以来的梦想。此前在政府任职时，奚志勇母亲有一年曾住院十几次，但他却因经常出差而难以照顾。为此他感到遗憾，“真的无能为力，我给钱，父母是感觉不到的”。

创业之初，第一步是找钱。几个月后，奚志勇与温州建桥集团董事长周星增一起，注册了新建桥集团，开始在上海筹划这个养老社区项目。温商圈获知奚志勇下海的消息后，纷纷要求投资入股，于是，亲和源成立不久即增资扩股，注册资金由1个亿增至2个亿。

第二步就是寻找合适的养老用地。根据国家相关规定，老年人社会福利设施用地可以划拨方式取得。但上海的土地资源稀缺，民营企业投资养老事业很难获得政府强有力支持。屡屡碰壁之后，奚志勇另辟蹊径：2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源前身。

钱有了，地也拿到了，项目终于正式动工。项目地块位于上海的市郊结合部。设计有12座楼7层的电梯住宅楼，占地125亩，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。2006年4月19日，项目在上海奠基，按计划将于第二年10月建成。但直到这个时候，项目能否成功，具体怎么做，投资方心里并没有底。

奚志勇和周星增都是孝子，他们的初衷很简单：打造中国第一家将“机构养老”与“居家养老”相结合的全老人社区，“代天下儿女尽孝，替世间父母分忧”。那为什么叫亲和源呢？取“亲情社区、和谐之源”之意也。

硬件即将建成，但软件怎么设计？项目应该如何提升？如何为连锁预留管线？定位什么层面的市场？未来可以进入哪些城市？整个体系怎么设计？商业模式、盈利模式、品牌扩张策略如何设计？面对这千头万绪，他们并没有成熟的方案。

在这样的情况下，2006年底，新建桥集团找到了王志纲工作室。希望工作室能从养老产业的高度进行策划，为他们设计一个俱乐部式的老年养老体系。见面伊始，他们就坦承：这是一个战略性的项目，项目本身不打算赚多少钱。关键是通过这个项目打造一个旗舰店，顺势切入老年产业，带动企业战略的突破，能在以后进行管理等软件和模式的输出。为他们的诚意所感动，王志纲工作室接受了委托，担任亲和源社区暨亲和源老年产业的战略策划顾问，并于2007年初投入到调研工作中去。

王志纲认为，任何项目的成功，“天时、地利、人和”都是必备要素，上海亲和源项目正是具备这些要素的潜力型项目。从天时来看，中国老龄化时代到来，养老已经成了上至政府、下至市场亟待解决的问题，未来几年，也必将是扶持性政策频出的战略窗口期，谁能先知先觉、率先破题，谁就有可能引领潮流，抢得“银发金矿”的头啖汤。其次是地利，中国进入了高速老龄化时期，但未富先老的特性，导致养老市场的真实需求不等于有效需求，中国养老的市场化启动一定离不开北上广这几个经济发达、具备强大购买力的城市，在其中上海又是最佳选择，中国老龄化程度最高的城市、海派文化、移民城市这些因素，使得上海很多老人容易突破中国“养儿防老”的观念障碍，而养老拼的是软件和服务，上海人做事最精细、注重细节，做软服务最擅长不过。第三是人和，新建桥集团以周奚二位为核心的团队，致力于从战略层面开启养老产业，更加注重长线与可持续发展，这与一些发展商投机性地拿到一块地，“挂羊头卖狗肉”发展养老产业，有本质的不同。

一切从定位谈起。回望2006年的中国为数不多的养老项目，王志纲工作室提出，目前中国养老项目本质上还是常规住宅房地产，是“贴标签”，这样的养老项目注定是短命的。上海亲和源项目定位要做“老年生活方式提供商——养老综合服务平台”，从做硬件到做软件，从卖房子到卖生活方式，王志纲深入浅出道出其中玄机，“养老事业是必须长线操作的，短线投机，概念炒作都是不会成功的”。王志纲还形象地比喻说，上海亲和源要做“文人中的武人，武人中的文人”，比起靠养老概念做房地产的，要有软性的服务平台，比起单项做老年服务的，要有综合的服务体系，要有实实在在的实体项目（老年公寓）。只有虚实结合，摆脱传统的房地产思维，成为一个全新的老年生活服务平台，才能让老人在这个平台上实现老有所养、老有所托、老有所乐、老有所用。

既然要做“老年生活方式提供商——养老综合服务平台”，软件服务体系是关键。王志纲工作室通过对国内外养老项目的深入研究，以及对中国养老市场人群的细分梳理，将中国老年人群分为“安老族、护老族、乐老族、返老族”四大群体。安老族主要靠社会福利院等公益福利平台满足其养老需求，护老族主要靠社区公共养老服务实施满足居家养老需求，乐老族主要靠为老年人度身定做的服务设施实现高品质的养老生活，返老族取返老还童之意，针对顶级老年人群，提供稀缺的养老养生服务。王志纲工作室认为，养老市场真实需求不等于有效需求，上海亲和源要结合上海城市的特性，首先瞄准“三高”市场，即“高干、高富、高知”阶层，可以从购买力较强、对服务档次要求适中、但对服务品质要求严苛的乐老族群体入手，提供走出家门、度身定制的高品质养老社区。乐老族代表着养老市场中最真实的消费能力，也对养老服务和产品有着严苛的要求。上海亲和源要开创一个时代，要坐头把交椅，做出来的产品和服务也必须是经得起最挑剔的市场检验的。

对于乐老族的服务，王志纲工作室认为主要要从满足老年人的“健康”、“快乐”、“尊严”三个角度入手，上海亲和源服务体系及产品内容随之逐步清晰起来。上海亲和源建筑面积10万平方米，约12栋公寓、800套。园区内设有生活、医疗、养老、服务四大功能区域，由宜老化公寓、健康会所、社区泛会所、养生配餐中心、护理院、酒店等构成。并创造性地提出了园区“秘书化”服务体系，为每位老人提供24小时秘书服务，设置生活秘书、健康秘书、快乐秘书三位秘书，分别负责老人的生活照料、医疗保健服务和文化娱乐服务。

做软件做服务谈何容易，完全不专业的领域，如何能够做好。王志纲工作室提出，上海亲和源服务体系的搭建，要秉承“专业的事让专业的人来干”的理念，要用“搭建平台、整合资源”的思维来做，亲和源要建立的是针对中国老年人量身订做的服务体系，服务内容要通过整合各个专业服务商来完成。在上海亲和源项目实施过程中，秉承这一理念，整合了美国爱玛客（物业管家）、法国索迪斯（配餐）、香港美格菲、曙光医院、上海老年大学（国际部 ）等一系列服务商提供专业服务，很快使亲和源凭借服务优势异军突起。

产品体系逐步梳理清晰，困惑奚志勇的商业模式、盈利模式还是最难突破的症结。王志纲提出上海亲和源要跳出地产开发商“卖房子”的思维，“卖卡、卖时间、卖服务”，打造中国第一个会员制老年社区。思路一出，就得到了奚志勇及其团队的高度认同。每位会员对应一张卡，老人进来购买的是“快乐养老”的第二人生，购买的是独特的服务和社区圈子。在上海亲和源团队的精心设计落地下，亲和源会员制商业模式系统逐步清晰，分为终身卡和永久卡两个类别推向市场，也就此形成了“会员卡+服务费”的商业模式。

项目定位、产品和市场理顺了，可在奚志勇心里装的是“新建桥集团老年产业发展战略”这盘大棋。下海之初，就确立了投身养老事业，长线战略型发展的理想，如何谋篇布局？王志纲提出亲和源要打造中国养老第一品牌，一定要做车头带车厢，集中精力打造“上海亲和源”项目为企业战略性发展养老产业“开模具”。并借此摸索出一套成熟的产品、运营、管理模式，形成软件硬件标准。千万不要“卖青苗，买猪崽”，要通过高标准，大手笔地打造上海亲和源项目，“出成果、出机制、出人才、出品牌、出网络”。一流企业做标准，要通过上海亲和源项目的精心打造，凭借先行先试优势，成为中国养老产业的标杆和样板田，成为游戏规则的制定者。未来就可以“项目投资扩张”与“输出管理和服务”两条腿走路，做大养老产业的战略版图。

2008年上海亲和源项目正式亮相，王志纲工作室无疑在背后扮演了重要的推手作用，亲和源官方网站上的这一系列新闻，记录了亲和源项目策划的那段峥嵘岁月：

“2006年12月31日，上海新建桥集团与全国知名的策划大师——王志纲先生，共同签约，建立战略合作关系，计划共同推进国内老年产业的发展。

2007年2月11日，王志纲先生携王志纲工作室上海工作组全体团队成员向新建桥集团提报《上海亲和源老年产业发展战略策划方案》，参加会议的还有康桥镇镇政府王正泉镇长，吕超镇长等。方案提报结束后，双方展开讨论。

2007年3月20日，王志纲工作室的几位成员与上海新建桥集团各位领导在上海新西湖会所召开会议，会上王志纲老师就亲和源项目以后的发展走向和奚总展开深层的讨论，就亲和源项目营销策划方案再度进行沟通探讨。

2007年3月21日，王志纲工作室再次光临亲和源社区参观访问，就头一天的会议内容与奚志勇展开了更深的讨论与研究。会议结束后，王志纲表示将继续为亲和源项目献计献策。共同努力把亲和源项目打造成全国一流的老年产业标杆。”

2008年，国内首家会员制养老社区——亲和源终于在上海正式运营。此时，距离奚志勇在2003年下海已经过去了整整五年时间。至2013年，又是五年过去。当初播下的梦想的种子，开始开花结果。亲和源所创新的模式，逐渐被市场和全社会所认同。亲和源的产品上升为行业标准，参与制定了多项养老住宅标准及多地养老产业十二五规划，牵头成立了中国老年产业发展联盟。亲和源的会员从最早的30、40名发展到如今的千余名，并拥有了越来越多的老年粉丝。

通过上海亲和源项目成功打造，开模具，亲和源形成了成熟的产品及服务体系，并开始全国布局扩张。亲和源从上海旗舰店，到相继在营口、三亚、海宁、宁波、西安、四川等地建立连锁项目，足迹开始遍布全国。并以管理和服务输出方式成为万科、蓝光等地产巨头发展养老产业的“座上宾”。

2014年5月由中国、美国、英国、德国、荷兰等多个国家和地区相关机构联合主办，上海亲和源承办的“2014国际养老产业高峰论坛”在上海华亭宾馆盛大开幕。国家民政部、全国老龄办的领导，国内外养老领域的权威专家，以及众多关注养老地产的企业家出席。自2008年开园起，这已是上海亲和源第7次承办“中国（国际）养老产业高峰论坛”。通过这个论坛，亲和源为行业内的交流学习提供了一个平台，在国内外产生了积极深远的影响——在推动中国养老产业发展的同时，亲和源俨然已成为养老产业的带头大哥，牢牢掌握了养老产业的话语权。

作为“上海亲和源”项目的总策划，王志纲工作室受邀出席了论坛。亲和源的董事长奚志勇在高峰论坛的开幕式做了主题发言，他是开幕式的两个主题发言嘉宾之一，另一个则是来自荷兰生命公寓的HansBecker先生；王志纲工作室派出当年“亲和源战略策划”的项目经理，如今的工作室上海战略中心副总经理王放，在论坛上发表了以“中国式养老及发展商的战略选择”为题的演讲，自2006年策划亲和源之后，王志纲工作室对“中国式养老产业的发展模式”进行着持续的关注、研究和探索。

目前亲和源无疑已成为中国养老产业的领跑者。回顾这一历程，在清晰的企业战略之下，高度聚焦，开模具，做车头、带车厢。高标准、大手笔地打造模具项目，树立“亲和源”品牌是其成功发展的关键。

当然，亲和源的探索与实践，也给了中国有志于进行养老地产开发与运营的地产商以有益的启示。

首先，应该战略型介入老年产业。亲和源从上海项目打造开始，就坚定了战略型发展养老产业的理念，整合专业服务商、投资商等长线发展。如果遵循传统的短线操作模式，打养老地产的概念牌，想通过老年产业赚快钱无异于作茧自缚。

第二，模具效应复制全国。亲和源立足上海，集中人力、物力、财力，打造“模具”产品，最终形成全国示范的品牌效应和影响力，获取政府支持低价拿地，输出品牌、管理及服务等轻资产扩张。“先开模具、后复制”是战略型发展养老产业的必由之路。

第三，长短相济设计商业模式。亲和源总投资5亿，先期无法卖产权，7年才实现资金平衡。对大多数想介入养老产业的企业需关注投资风险，应设计合理的拿地规模与商业模式，实现可持续发展。