有这样一句话，在房地产业内广为流传：“玩住宅的是小学生，商业地产是中学生，旅游地产是大学生，产业地产是研究生”。从住宅地产到商业地产，再到旅游地产、产业地产，一个比一个难，对企业的综合实力要求也越来越高。

产业地产，又叫园区地产。对产业地产的开发与运营商来说，招商、运营、服务三个环节缺一不可，任何一个环节出问题，都有可能导致项目满盘皆输。但对产业地产商来说，在招商、运营、服务之外，最重要的还是为项目“找魂”。毕竟，对一艘没有航向的船来说，不管哪个方向的风都是逆风。

早在2002年，王志纲工作室即介入产业地产的研究与实践，先后完成了前述的“天津滨海公司张贵庄项目、河北廊坊开发区固安园区”等项目的策划，并推动了这一系列项目的成功实施。

事实上，在很多成功的产业地产商的背后，都有着王志纲工作室的身影。以至于有客户对王志纲工作室这么说：“如果说做产业地产的是研究生，你们就是研究生导师。”

2012年，某研究机构发布了一份“2012中国房地产百强开发企业总榜单”。在子榜单“产业园区运营优秀企业及产品线”中，排第一位的是 “北京联东投资（集团）有限公司”，产品线为“联东U谷”；排第三位的是“华夏幸福基业投资开发股份有限公司”及“固安工业区”。

作为中国做产业地产最出色的两位“优等生”，联东U谷是王志纲工作室2005年的案例，固安工业区则是王志纲工作室2002年的案例。前者高居产业地产榜单之状元，后者则位列探花。

在开始深入产业地产行业后，联东集团用了十年的发展和积累，一跃成为国内产业地产的龙头企业，形成了联东U谷的品牌和模式。作为“研究生导师”，王志纲工作室与联东集团同行，亲历、见证和推动了这段历程。

2005年底，刚介入产业地产两年的联东集团找到了王志纲工作室，希望王志纲工作室为该集团旗下的“北京联东国际工业城”（也就是后来的联东U谷?金桥产业园）项目提供总体策划。

这是一个总占地面积约为1300亩的项目，规划建筑面积100万平方米。地处北京东南工业产业带核心位置，中关村科技园通州园金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连。计划投资25亿元人民币。

联东集团希望王志纲工作室能从总体战略定位、总体概念规划、项目开发的商业模式、整体营销传播等多个方向为其提供咨询顾问，并达成如下战略目标：“对京津经济区域和北京城市的发展格局、经济发展走势以及中国工业地产发展趋势进行宏观大势把握，提出项目在北京工业园区发展中的战略地位和价值，在京津经济区域和北京城市未来发展大势中的机遇和问题，使本项目总体策划具有可操作性，并把本项目打造成全国最优秀的工业地产示范区之一。”

面对这样一个工业园区，这样极具挑战性的委托，王志纲工作室又该如何破题？

“U谷，源于著名的制造业微笑曲线，是生产性服务业集聚区的形象代表，与硅谷作为高科技产业区的代表相对应，U谷是生产性服务业产业区的代表。U谷，代表着项目是制造类企业进入北京的门户和战略平台”。——2006年1月，在题为《北京联东U谷战略定位》的策划案中，王志纲工作室为联东集团“北京联东国际工业城”项目作出“联东U谷”的名称定位，并对U谷作出这样的品牌诠释。

王志纲在一个公开场合的讲话中，用另一种方式对此有较为清晰的解读。2007年12月29日，王志纲应广州有关方面的邀请，在广州开发区萝岗新城规划评审会上，结合工作室的研究与实践，发表了“从园区经济到城区时代”的讲话：

“对于开发区或高新区的发展，我们必须将其放在整个城市战略、区域战略的制高点上来思考它。因为开发区或高新区大都是一个省或一个市的财富聚集区。经过二十多年的发展，已经聚集了巨额财富。而这种能量一旦形成必然产生巨大的外溢效应。如果我们不能科学地把这种外溢效应或增长极的作用发挥到极致，更好地带动和影响周边的区域，不仅开发区长不大，开发区的作用也是有限的，是一种战略资源的极大浪费。”

“制定开发区的战略与制定城市发展战略一样，首先也必须找魂，解决我是谁，我从哪里来，今天处于什么状态，明天我向哪里去的问题。

如果我们只把自己放在广州的格局中，空间是有限的。在经济全球化和区域经济一体化的今天，我们在思考开发区和萝岗新城的时候，大要把它放到全世界，中则放到中国，小要放到对整个珠江三角洲的层面上，寻找它的坐标；并且以此坐标进行产业要素的梳理、整合和提升。整合的范围不仅仅是我们自己的‘一亩二分地’，还包括我们的周边，以及能够影响和关照的很多领域，特别是现代服务业。

在此基础上制订我们的可持续发展战略，既要有长计划，也要有短安排。然后再将这些理念和思路，落实到空间布局上，就是我们今天所谈到的规划。之后还需要将这些理念有效地传播出去，通过成功的区域营销，吸引全中国、全世界更多人的关注和认同。”

最后，他还是用一个王志纲工作室一直在坚持的观点来总结：一个产业园区是否成功，唯一的标准就是能否实现“四老满意”。“一老是政府有政绩；二老是老板有效益；三老是老百姓满意，为他们提供了好的创业和居住环境；四老是对老外有吸引力，纷纷来投资。所谓近者乐，远者来。”

王志纲的这次讲话，立足于全球化时代的城市和区域战略，深入剖析了开发区从单一功能经济园区向综合创新型城区演进的内在规律和必然趋势，同时也提出了这一转型过程中应当注意的思路和策略。

思路决定出路。王志纲工作室项目组对“北京联东国际工业城”的策划，也正是遵循着这样的基本思路。经过深入调研，对联东项目具备的天时、地利、人和等因素进行综合分析后，工作室认为，该项目正面临三方面的战略机遇：首先，服务业经济时代带来的机遇；其次，开发区转型和变革带来的机遇；第三，新型企业工作环境变化，新型企业园区兴起带来的机遇。

与此同时，王志纲工作室提出两个问题：面对这三方面的战略机遇，联东集团应该如何应对？怎么将这难得的战略机遇，充分转化为项目开发的动力？

经系统梳理，王志纲工作室发现，联东工业城项目有以下三大发展方向与战略选择：一是开发为“生产制造基地”；二是开发为“郊区商务区”；第三个战略选择则是开发为“生产性服务业集聚区”。

综合分析后，王志纲工作室建议，联东工业城项目应该选择适度超前的战略方向，即打造“生产性服务业集聚区”。开发依然立足于制造业（开发区的主要定位），只是在原有生产制造的基础上，向制造业“微笑曲线”的两端延伸。

在发展方向上适度超前，适应亦庄转型和升级的需求，做生产性服务业集聚区开发；物业形态以别墅型办公楼、新兴产业厂房、营销型综合产业楼为主。目标市场则瞄准以下行业和企业：国内外正在进入北京的制造型企业的服务类总部或部门；以研发、设计为主要形式的智力密集型企业，以亦庄重点发展的产业集群为依托的附加价值高的示范、中试类的轻型制造。

这是一个“立足当前，面向未来”的战略方向：一方面能够满足当前亦庄开发区生产制造集聚形成的现实需求，能发挥公司已积累的客户资源的优势；一方面又能较好地适应开发区未来转型所产生的生产性服务业的新需求。

同时，王志纲工作室还提出，在此战略选择下，需要联东实现三大理念转变。

从“盖厂房”到“造平台”的转变。联东国际工业城要适度超前的适应未来五到十年亦庄的发展趋势（制造业基地到综合产业新城的转变），改变“造工厂”的思维，转而打造“产业服务平台”。

从“建造地产”到“经营社区”的转变。随着入住开发区企业性质的变化，企业的需求逐渐从租厂房等硬件设施转变到对服务环境和办公环境等软性服务的需求。项目必须将“给企业一个五星级的家”的理念落到实处，树立“企业住区”的理念，从“做产品”（硬件的厂房、办公楼）向“做服务”（为入住企业提供产业和人的全方位服务）转变。

从“项目开发”到“区域运营”的转变。从建立单一的工业厂房开发向将办公、制造、物流以及商贸功能于一体的综合产业区开发转变；从工业地产开发向城市综合产业功能区开发转变；从工业地产开发商向城市运营商转变。

同时，王志纲工作室在产业定位、功能定位、市场定位等方面给出了全面的建议。方案提报后，其思路得到联东集团的高度认同，并形成决策予以贯彻执行。完成总体定位策划后，受联东集团的委托，王志纲工作室又启动了联东U谷项目的总体规划顾问、总体营销与推广等工作。

2013年，7年过去后，联东集团以联东U谷为品牌，成功进驻了北京、天津、上海、广州、南京、沈阳、苏州、无锡、宁波、青岛、烟台、漳州等城市，入园企业超过2300家，现已成为国内规模最大、产品系列最全、入驻客户最多的产业园区领军企业。

在2012年国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院联合发布的排名中，联东U谷位居“中国产业园区十强企业排行榜”、“中国产业园区品牌价值排行榜”两榜之首，品牌价值达27.39亿元。

用了十年时间，联东U谷从一匹产业地产黑马成长为千里马，以日行千里的发展速度，迅速完成了从产业地产探索者到领跑者的跃迁。正因为有王志纲工作室这个好“导师”，作为中国房地产业最优秀的“研究生”，才能以价值达27.39亿元的“联东U谷”品牌，作为其所能提交的一份优秀的毕业设计。