泛地产的大社区、新城区与产业片区三大模式

始于本世纪初的中国城市化运动，一开始就由于政府准备不足，实力与能力不足，给发展商的参与留下了巨大的空间。

一是城市规划、功能、配套、管理与服务的缺位，迫使发展商投入一场以大社区营造为核心的新一轮造城运动，迫使发展商由单一的住宅产品开发商，转型成为住宅+配套+服务一体化的社区生活集成营造商。紫薇地产就是一个典型案例。

二是政府城市运营从思路到策略，从策划到规划，从运营到管理，从资金到资源的全面准备不足，能力不匹配，为发展商介入城市运营，从社区开发、商业开发、公共设施投资、一级土地整治……提供了大量成长空间。一方面，发展商以自己的市场能力与政府博弈，争取以更低成本获取更优质的资源；另一方面，发展商从城市功能设施、引擎配套、土地运营的投资中，捕捉到巨大商机，参与此方面投资开发运营，催生了新城区的运营商。从天津市滨海市政公司率先先起步，到后来几乎每个城市，都出现的城投系列，或承担政府融资平台功能，或在一级土地整治的基础上进入二级开发，或成为城市重大市政公共与基础设施的投资建设运营商。

三是政府在产业规划、产业招商、产业平台等方面的缺位，使发展商得以介入产业整合，承担了制造业、高新科技以及文化旅游、教育、会展、物流等多种产业的整合运营职能，并从中与政府博弈协作，获得高速增长。在这个领域里，产业园区、产业新城以及产业主题片区的运营商顺势而起，华夏与联东，以至西安曲江文旅、云南城投等着力于大型文化旅游地产综合开发，亦是此列中的典型。

即使生逢其时，面对空前的发展机遇，仍然有不少拥有运营商条件者沦为常规的发展商，或是政府融资工具与市政建设机构，或是常规产业园区的投资管理机构，只能承担常规层面的园区开发、招商引资和园区管理职能。与此同时成为区域、行业龙头的华夏、滨海，之所以风云一时无两，核心在于以泛地产模式推动运营：把握一个中心，兼具两种角色，强化五个领域的运营。