几乎在段先念找到王志纲工作室的同时，2001年12月，天津一家在中国的房地产界名不见经传的发展商——天津市滨海市政建设发展有限公司，也敲响了工作室的大门。

“我们必须一步迈上去！”这家企业的职业经理人带着急切的心情向王志纲工作室大致讲述了滨海公司的背景、发展历程和现状后，重重地强调了一句。与以往情况有些不同的是，应这家企业的委托，此次工作室同时负责企业发展战略咨询和项目开发的策划。

随着对天津、对当地的房地产，尤其是对这家企业特点的不断了解，在这座沉默了太久的北方经济重镇，王志纲工作室在日后与这家企业的密切合作中，逐渐打开了一片策划城市运营的新天地。

而下面所要讲述的，正是伴随着一座现代化新城的躁动，在天津所发生的一个城市运营商的成长故事。它所展示的，不仅是天津在迅猛而来的城市化浪潮中，一座可容纳两万多人就业、四五万人居住的现代化新城，是怎样在理论与实践的互动中萌芽和发生的，更重要的是，它尽可能地描述了一家企业是怎样完成从最早的市政建设项目管理公司，再到先行一步的房地产大盘开发商，最后过渡到城市运营商的发展历程。

客观地说，正是在和这家优秀企业长达半年多的合作和探索中，王志纲工作室日益感到了“城市运营商”的不可阻挡之势以及这个精灵将给中国大地、给中国的城市化进程所带来的冲击和思考。

在中国这个特殊的转型时期，一百个成功的企业有一百种活法。在工作室的眼里，滨海公司的活法颇有些与众不同，其间不乏一定的戏剧性。

从严格意义上说，滨海公司很难称得上是地道的开发商。在当地的房地产界，无论是开发历史还是开发量，滨海公司都算不上前列，但它所特有的开发模式却对天津房地产市场的格局有着举足轻重的影响，企业成长的速度也堪称惊人。

1997年的时候，滨海公司还是一家隶属于天津市政局、国有背景的专门从事基础设施项目管理的公司。公司成立之初只有四五个人，20万元借款，唯一的固定资产就是一辆汽车。很多人没有想到，短短四五年之后，滨海公司不仅承担着天津市诸多重大市政设施的建设，而且还捞过了界，涉足大盘开发，成为当地房地产开发商争相趋附的合作对象。

大概是长期从事道路建设的缘故，公司的领头人窦振明在修路的过程中悟出了一个简单的道理：随着道路的建设，相应周边的土地会明显增值，生地会变成熟地，如果进一步对熟地进行规划和整治，岂不就成为宝地了吗？为什么滨海公司不尝试着搞土地开发呢？

滨海公司真正的起飞得益于在梅江南的一赌。1998年，滨海公司开始建设天津南部的友谊路延长线，修路之余，滨海公司通过以路换地的方式，拿下了梅江南地块。

于是，正当华南板块一夜之间成了中国房地产大盘开发的样板田，影响波及全国之际，滨海公司也开始在天津耕耘着自己的大盘时代。在梅江南的开发过程中，真正值得注意的是梅江南与众不同的开发模式，这也是滨海公司从一个市政项目管理公司成功地一跃成为大盘开发商的关键所在。与先行一步的华南板块不同的是，梅江南虽然也是由多家发展商共同开发，但却由滨海公司统一规划、统一景观、统一配套，统一形象。

虽然在梅江南的实际操作中，滨海公司还不可能让进驻此地的住宅开发商严格按照规划的游戏规则跳舞，但至少从整体看，梅江南模式较华南板块更有优越性，住宅开发商只需用心做好产品，而不必把精力放在彼此功能相差无几的社区配套上。

借助梅江南的成功，滨海公司就这样贸贸然闯进了天津房地产的阵营。在梅江南尝到甜头之后，滨海公司又接连采用以路换地的方式控制了天津郊区的成片土地，铆足了劲准备在房地产上大干一场，但相应的烦恼也接踵而来。

首先不言而喻的是来自体制的风险。滨海公司原本是一家国有背景的基础设施建设公司，但却不知不觉地成了一个庞大的“四不像”，如何使企业的发展做到名正言顺、在体制上站得住脚而又不失去活力，窦振明心头始终有点悬；其次是企业发展战略的困惑，滨海公司“一不小心”掌握了大片土地的开发权，但梅江南之后怎么办，是继续做好自己的大盘时代还是另辟蹊径寻求上新的台阶，窦振明看不大清楚；其三是梅江南的开发固然算是成功，但毕竟只有三千多亩，只相当于华南板块中一个项目的体量，如果是更大的乃至近万亩的成片土地如何开发，他的心里也没有多少底。

此时的滨海公司无疑正处在企业发展的另一个关键的转折点上。如果说梅江南的顺利启动完成了滨海公司在天津房地产界的原始积累，那么到了今天，重要的已经不是如何获取资源，而是怎样整合到手的资源，否则很有可能吃不了兜着走，梅江南的成功也可能付之东流。

正是由于这潜在的多重难题，2001年末，窦振明派他手下的职业经理人辗转找到了王志纲工作室，商谈双方合作事宜。

听完这位职业经理人关于企业基本情况的介绍，王志纲很快嗅出了其中的味道，他当即分析：“项目开发要与企业体制相匹配。滨海公司目前最关键的问题不是怎么盖更多的房子，而是要解决企业转型的问题。要首先解决‘我是谁，我从哪里来，到哪里去’的问题。我们要为企业寻找航线，为企业量身定制战略，然后才是选择从哪里下嘴，才是做什么、怎么做的问题。”

这看似不经意的一番话，其实正打在了窦的心坎上，也正是他朝思暮想不得其解的根本问题。作为一个企业家，窦的心里十分清楚，如果不从战略上确立滨海公司的定位和发展方向，一切战术都无所谓好坏。

凭借多年的市场经验，王志纲也隐隐察觉到，滨海公司有可能是一个不可多得的“龙种”。在滨海的身上，似乎潜藏着另一种事物的基因。

它至少具备一般发展商所不可比拟的三大优势：一是拥有大量的土地资源，只是不知如何消化；二是有充裕的资金，银行信誉好；三是特殊的国有背景使其与当地政府保持着良好的关系。如果充分利用好这些资源，抓住天津发展的机会，滨海公司很有可能玩出特有的“自选动作”，实现在高度市场化的南方所不敢想象的开发业绩。

很快，王志纲与窦振明进行了一次会面，两人相谈甚欢。踌躇满志的窦毫不掩饰自己的想法：“我可以搞起来，让天津的房地产重新洗牌。”但王志纲却对房地产以外的事情更感兴趣，在他看来，滨海公司的价值在于为天津的地产开发导入一种全新的形态，从而开辟一个新的时代。

也正是从此刻起，通过与工作室的合作，滨海公司踏上了一条从牛刀初试的大盘开发商逐渐摆渡到城市运营商的必然之路。

2002年，正是中国的房地产迅猛发展的又一个好年头。与工业产品日益走进微利时代、服务业竞争空前激烈、资本市场疲态百出形成鲜明对比的是，房地产业一枝独秀，保持多年的高速增长。颇为诱人的利润使得各行各业都争先恐后进入，东西南北中，一起往“钱”冲，大有“全民地产”的劲头。

但在繁华和喧嚣的背后，历经10年市场化洗礼的房地产业正面临着一场深刻的变革。按照王志纲工作室当时的判断：市场发展的规律证明，一个谁都能挣钱，甚至能挣大钱的行业，肯定是不正常的，出问题只是时间早晚的事。

而另一方面，伴随着市场竞争的加剧，在三五年内，二八定律将会强化房地产界的马太效应——强者越强，弱者越弱。随着竞争的深化，市场格局将由分散走向集中，将由小国三千、诸侯八百走向战国七雄、春秋五霸。

尤其是在这一过程中，掌握不同资源优势与核心能力的发展商将各归其位，分工日益细化，出于竞争的需要，各种类型发展商的分野将越来越清晰。

因此，面对风云变幻、潮起潮落的房地产市场，滨海公司既有风险也有机会。风险在于一旦找错了自身的发展定位，很有可能瞬间被市场大军的洪流淹没；机会则在于只要找准适合自身发展的空间，善于在动态的环境中不断创新，亦完全有可能开创出一片新天地。

正所谓时势造英雄。任何一个行业的发展进程表明，大凡是一种全新的企业形态出现时，一定是企业的生存环境发生了深刻的变化，一定是社会的需求出现了新的变化。

十多年来，王志纲工作室几乎经历了中国房地产市场的所有风风雨雨，回首既往，可以说，每一个成功的样板背后都蕴藏着时代的先机。而在此时，工作室已经意识到，一个属于滨海公司的时代正悄悄走来，这个时代的背景就是城市化浪潮下的城市运营和城区开发。

其一，中国高速发展的城市化催生城区开发商，滨海公司的时代机遇恰在于此。其二，天津的城市化进程呼唤的既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于二者之间的新型城区开发商。其三，天津的房地产市场发育尚不成熟，尚未引起国内地产巨头的充分重视，为滨海公司的跨越式发展创造了机会。其四，特有的政府资源优势使滨海公司更容易贴近、借助天津城市化的发展趋势。

总之，弄潮儿当向潮头立，滨海公司的跨越式发展关键在于能否踩准天津城市化的节拍。因此，它的发展定位既不同于政府这样的土地一级开发商，也不同于直接开发大盘、面向市场的二级开发商，而是那种承政府之上、启市场之下的土地一级半开发商，倒有些像国外的土地整治商。那么他到底是谁呢？为了便于大多数人的理解，王志纲工作室把这种带有浓厚中国特色的城区开发商称之为“城市运营商”。

城市运营商的出现解决了政府和市场两方面的问题。首先，政府固然是城市经营的主体，但在具体的运营过程中，往往既当运动员，又当裁判员；要么靠硬性指令，结果事与愿违，得不偿失，要么心有余而力不足，面对市场束手无策。因此，在经营城市的过程中，政府需要借助市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。另一方面，纯粹市场型的开发商又肯定要以市场和自身利益为导向，无法兼顾到城市的长远发展和政府的宏观目标，也不可能担当起配合政府运营城市的重任，华南板块就是发生在南中国的典型例子。

值此，经过工作室两个多月的努力，一幅全新的画卷展现在正处在三岔路口的滨海公司的眼前，理念上的“城市运营商”已经初具雏形。

然而，钢铁到底是怎样炼成的呢？城市运营商与传统的房地产开发商的运作机制到底有何不同呢？对于迫切需要上台阶的滨海公司来说，理念上的廓清离真正的转型还有很远的距离，还需要到实践中去不断摸索，感悟城市运营商的真正内涵，否则，一切美好的蓝图都只是大而不当的纸上谈兵。

正当此时，明确了企业发展方向的滨海公司，又采用以路换地的方式获取了位于天津市东部张贵庄的一块面积达9000亩土地的开发权。显然，继梅江南之后，这个前所未有的超级大盘将是真正锻炼滨海公司作为一个城市运营商的试验场，换句话说，滨海公司只有成功地走出张贵庄，才称得上一个真正意义上的城市运营商。搞得好，张贵庄效应不可想象；搞不好，则会成为滨海公司永远也摆脱不了的包袱。

经过几个月的盘算，滨海公司还是感到心里没底。于是，刚刚做完滨海公司企业发展战略的王志纲工作室又与滨海公司一起，开始了对张贵庄一场长达两三个月的务虚和探索。

因时因地因人。此时平静已久的天津房地产界，正处在一场行业大洗牌的前夜。随着北京申办奥运成功、“大北京规划”的出台，天津的战略地位水涨船高。伴随着天津城市化水平的提速和经济总量的积累，压抑多年的房地产开始蠢蠢欲动，一旦真正的市场需求被挖掘出来，市场空间超乎想象，天津的房地产将在很短时间内发生天翻地覆的变化。以梅江南板块迅速浮出水面为标志，一场有声有色的新造城运动即将开始。

历史经验表明，任何一个区域的房地产市场的任何一次洗牌，都意味着一批黑马的诞生，谁能够抓住机遇，改写市场的游戏规则，谁就能后来居上。

所谓城市运营商，顾名思义，首先要对城市的发展趋势有独到的判断和把握，要有宏观思维的能力，具备城市和区域的眼光，否则，连城市的未来走向都看不清楚，又谈何城市运营？因此，任何一个片区的开发，第一道功夫就是对其所在的城市和区域进行一番彻底的解读，正所谓“磨刀不误砍柴工”。这看似务虚的一层，对张贵庄这样的项目来说，却是成败与否的关键。

在中国的经济版图上，天津是一座多少让人有些说不清的城市。

如果用静态、保守的眼光去判断天津，比起华东、华南的很多城市，这里的确看起来缺乏活力和商机，但如果换一种思维方式，用动态、发散、辩证的眼光去审视和把握今天和明天的天津，就会发现，随着首都经济圈的高速发展和京津一体化进程的不断加快，天津独一无二的区位优势、内外兼具的经济功能，以及积累多年的经济实力都将得到空前的释放，几乎所有的劣势都会转化为优势，洼地效应十分明显。

实际上，天津已到了一个临界点，就像一只长期处在谷底、严重超跌的股票，逆势反弹的日子已为期不远了。

在王志纲看来，天津的可爱之处俯拾皆是。一旦将这些城市的卖点与优势加以整合、挖掘，完全可以征服周边城市，甚至是全国的消费者。问题的关键是，看你用什么样的眼光和思路去解读天津。更重要的是，只有跳出天津看天津，把天津放在“大北京”的棋盘上去考察，才能看清楚天津的未来走向；也只有凭借对天津的深刻把握，张贵庄项目才是有根之木，有源之水。

但要想科学地解读天津，还得突破横亘在很多天津人心头的关于天津和北京之间的一段由来已久的“双城结”。

真正的契机似乎是来自“大北京规划”的出台。2001年下半年，清华大学教授、两院院士吴良镛先生应建设部的委托，集两百多名专家之力，耗时共两年多的研究成果——“京津冀地区发展规划”首次公之于众。在这份“大北京规划”中，专家们不仅第一次提出了要把北京建设成世界城市的战略构想，而且一再强调，要建立京津冀地区的区域协调和合作机制，加强大北京地区城市之间的经济关联度，带动整个首都经济圈的繁荣。

所谓的“大北京地区”，是指由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角地区，覆盖有四千多万人口，7万平方公里。当然，北京和天津是大北京地区最核心的两个动力源。

因此，王志纲工作室明确提出：张贵庄项目一定要跳出天津，要放在大北京的背景下去把握。

就此问题，王志纲在和当时天津市一位高层领导交流时，抛出了自己的观点：“今天已经到了‘你不去敲大北京的门，大北京也要来敲你的门’的时候！不管天津愿不愿意，迟早都要纳入大北京的战略。”

这位明智的政府官员听罢沉思片刻，深有感触地说：“以前我们不愿意谈大北京，因为大家都是直辖市嘛。可现在明白了，天津吃亏就亏在没有摆正和北京的关系。我们曾经请哈佛参谋天津的发展，谁知哈佛的结论是，天津要想发展，必须逃离北京的阴影，所以这些年天津一直背靠北京，朝海边发展，事实证明我们走了很多弯路。看来，天津不应该总想着怎么摆脱北京的阴影，而应该主动地去拥抱北京，去承接大北京的阳光雨露。”

王志纲工作室认为，大北京地区已不是一个规划上的概念，而是区域经济发展的必然。天津要快速发展，离不开北京的强势起飞，一旦北京的辐射力加强，天津的优势和个性也会得到极大的张扬。而张贵庄的机遇就在这很多人以为虚无缥缈的大北京区域中。

在谈到张贵庄的定位时，王志纲曾经用了一个十分形象的比喻来形容——张贵庄和一般项目的差别就像波音777飞机和直升飞机的区别一样。直升飞机不要什么跑道就可以自由起降，而波音777飞机的跑道至少要3300米。没有这么长的跑道根本托不起来。如果我们面对的只是一个500亩的盘，只要把目标锁定在天津就行了。但像张贵庄这样大的片区，必须把目标锁定在大北京。只有市场半径辐射到大北京这个层面，张贵庄才能引起市场的关注。如果不以大北京的思维来确定项目的定位和辐射范畴，结果肯定是死路一条！

那么，在大北京的棋盘上，张贵庄这颗棋子究竟该怎样下呢？

如果说几千亩的大盘开发是一首房地产的独奏曲的话，那么像张贵庄这样近万亩的片区开发则是一部城市运营的交响乐，后者的复杂程度不可与前者同日而语。

张贵庄项目位于天津市区的东部，隶属于东丽区，恰好处于天津经济开发区与天津市区的黄金轴带上，虽然离开发区还有相当的一段距离，但却紧邻消费能力比较强的河东区和河西区。也就是说，天津的城市空间如果东扩，张贵庄则是近水楼台先得月的黄金宝地。此外，无论从陆路、海路还是航空的条件看，张贵庄的优势都非常明显。

王志纲工作室认为，因其先天的区位优势，张贵庄不再是一个普通意义上的社区，也不是天津郊外的一个大盘，而是一座地地道道的城区或新城，将在天津城市化的进程中扮演举足轻重的角色。因此，策划张贵庄这样的项目，其思维方式与大盘开发必然有根本的区别。

既然张贵庄的定位是座新城，那么，它就必须按照城市的功能和布局来考虑，必须放在新天津的发展格局里去开发。因此，对滨海公司来说，必须了解城市的昨天、今天和明天，必须跟政府的城市发展战略和城市规划主动对接，甚至要“狗拿耗子”，在政府的规划还没有到位之前，先对城市的空间布局和产业发展态势作一番深刻的把握。唯有如此，才能真正找到张贵庄的坐标，才能不辜负其所应有的价值。

那么，站在大北京动态发展的背景下，天津的城市功能到底缺什么？

王志纲工作室通过研究天津的城市功能分布，得出这样的结论：天津需要一个现代、新型、国际化的商业功能区，一个在全国乃至世界都具有高度冲击性、震撼性的城市标志性新城区。张贵庄应该成为代表21世纪天津新城市形象的标志性项目，成为天津的门户和名片，成为连接大北京区域多个产业功能的节点。张贵庄的辐射力不限于天津，也不限于大北京区域，而要辐射整个北方地区。它的开发将在天津乃至大北京区域产生巨大的示范效应。

肩负着这样的使命，对于处在黄金轴带上的张贵庄来说，仅仅靠住宅和传统的配套无异于是浪费；另一方面，近万亩的土地，仅靠住宅来拉动是无法想象的。人们来到这里，不仅要安居，更要乐业，否则，张贵庄要么可能沦为一座“卧城”，要么很容易出现住宅开发后继乏力、难以为继的现象。因此，城市运营商主导的大盘开发必须要有造血功能，张贵庄必须要有“引擎”，这也是与居住大盘的根本区别所在。

反观国内近年来大规模的片区开发，很容易发现一个共同的尴尬：由于在规划中一味地强调居住功能，忽视了人们日常生活中其他的基本需求，结果许多大型社区成了名副其实的“卧城”，白天冷冷清清，人们都急忙赶往城市中心上班，而到了晚上，很快又陷入一片沉寂之中。事实上，尽管很多发展商在开发社区时高举“新都市主义”的大旗，或提出新造城运动的口号，但除了社区的基本配套外，真正意义上的“新都市”尚难得一见。

作为一个城市运营商，必须要有长远的眼光，敢于承担房地产发展商们不愿意做、也没有能力做的事情；它必须要有启动引擎的能力，只有找到了关键性的引擎，才能支撑得起整个片区的可持续发展。

那么，张贵庄的引擎到底在哪里呢？正当寻寻觅觅时，一个不起眼的数据——全国约有一半以上的进口汽车是从天津港上岸的，引起了工作室的注意。顺着这个数字，工作室开始对汽车经济和会展业的发展前景进行深入的专题研究。

无可否认，全世界没有哪个国家汽车市场的发展前景能够与中国相提并论。据有关方面预测，按照国际通用车价和国民生产总值增长比较系数计算，在未来10到15年，中国有购车能力的人口可达5亿，约1.5亿个家庭，20年后，中国有望成为全球第一大汽车市场。1995年中国汽车销售量为32万辆，2002年已达到120万辆。目前，全球1/5的汽车为中国人所购买，毫不夸张地说，中国即将进入一个汽车狂潮的时代。更为重要的是，汽车不仅是一种支柱产业，更是一种文化、时尚和生活方式，极具市场引爆力。

在此背景下，汽车展览和贸易肯定是个香饽饽，而天津以此带动第三产业的快速发展则拥有天时、地利，只待人和。张贵庄作为天津面向21世纪、以现代物流和商业为特征的标志性城区，自然应该首当其冲，担当起国际汽车博览城的重任。

围绕汽车博览城这个引擎及其带动的相关行业，工作室进一步把张贵庄的主要功能锁定在工业品商业、物流、办公、居住四大方面。并且明确提出，汽车博览城是大北京产业链上重要的一环，是新天津的重要经济增长点。

经过工作室几个月的努力，有了国际汽车博览城这个超级引擎，此时的张贵庄不仅从理念和思路上解决了大盘开发由于缺乏产业功能、后期难以为继的困境，而且接下来的总体规划和开发模式，也有了明确的方向。

2002年10月4日，踌躇满志的窦振明给工作室带来了张贵庄项目一连串的好消息：国家开发银行10个亿的贷款已经落实；张贵庄世纪大道进展顺利；天津地铁4号线进入张贵庄项目地块，3年内完成，那时正是张贵庄项目开发高峰期。

起步区80万平方米土地出让解决了资金运作问题——当地最大的房地产开发商顺驰公司和前来天津扩张的万科公司各吃下40万平方米，不到张贵庄总面积的1/5，但现金流此时已不成问题。

更令人兴奋的是，滨海开发模式已引起天津市政府的高度关注和认同。天津市政府同意张贵庄向北扩大4 000亩，由9000亩扩大到了1.31万亩；汽车城已开始运作，内贸部窗口公司——香港天通控股将投资25亿元倾力打造中国北方最大的国际汽车博览城。

张贵庄，一个普普通通的地方，即将为世人展开一段丰富多彩的现代奇缘。无论从理论还是实践，这座新城的崛起，都对中国目前的城市运营和大盘开发有着独特的样板价值。

它不仅宣告了一个真正意义上的城市运营商的诞生，也为中国的城市开发、地产运营注入了新的思维和理念，打开了一个全新的天地。

若干年后，人们也许会在天津看到这样一座充满生机和活力的城市：这里不仅有中国最激动人心的汽车主题公园，每年吸引着数以千万计的海内外人士前来参观、体验；这里还将作为中国的汽车会展中心，一举一动都吸引着世人的关注；这里每年至少为当地提供几万个就业岗位，象征着数不尽的财富和机会；这里以优美的都市环境、休闲的商务氛围，成为引领世界的精英们频频光顾、甚至停留的地方；这里以高品位的城市素质、最人性化的公共空间，滋润着十几万居民的每一个白天和夜晚。

总之，这里将是一座永不枯竭的生活之城、梦想之城、繁荣之城。