“随着中国市场经济的纵深发展，政府的职能也将发生很大的转变——制定游戏规则，当好竞赛裁判，营造投资与发展的良好氛围等。从旅游、休闲、度假、会议、会展，到新型的园区经济、旧城改造、新城建设，都给锐意进取的开发商提供了巨大的发展空间，可谓海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。”

——王志纲

背景简介

从来没有哪一个行业，能像房地产产业这样，如此地牵动人心，如此地备受官、产、学界的关注，如此地影响中国宏观经济的格局。2004年中央宏观调控措施出台后，一路飘红、高歌猛进的中国房地产业，仿佛突然走到红灯闪烁的十字路口，很多房地产开发商不禁对自己的前途感到担忧——房地产业是否会重演1993年的“雪崩”？明天的“奶酪”在哪里？该如何调整企业的发展战略及发展策略来应对房地产业的新变局？

2004年7月，王志纲在《南风窗》杂志上发表了“十字路口的中国城市化与房地产产业”，对上述问题一一作答。自此“城市运营商”不胫而走，成为坊间热词。

1.“拐点”的出现

为什么在大气候转“凉”时，反而出现了这样的“热”现象呢？

我认为，地产商们之所以对此次地博会如此关注，是因为他们对市场的天然敏感。他们或许已经意识到，整个中国的房地产业要重新洗牌了，而且是一场将产生强震的大洗牌。洗牌意味着市场变了、环境变了、规则变了、打法变了，不了解这些变化的人必将吃亏，甚至会被淘汰出局。地博会整合房地产行业上、中、下三游，汇聚官、产、学各界，正好为人们提供了一个观风向、察潮流、了解新规则、研究新打法，同时展示实力、捕捉商机的难得平台。

而政府官员之所以对此次地博会表现出如此强烈的兴趣，是因为他们也已经意识到，以土地为载体的城市运营对一座城市、一个区域发展的极端重要性，这无疑是可喜的历史进步。一个不关注、不懂得城市运营的书记、市长，很难想象他能够引领一座城市持续、健康、全面、快速的发展。

大洗牌与中国的城市化进程及房地产产业发展的宏观形势密切相关。今天的形势犹如二十四节气中的惊蛰，即寒冬未尽、春意初生之际，人们听到了隐隐春雷，对即将到来的春天满怀憧憬，却还在乍暖还寒的倒春寒里冻得发抖。为什么这样说呢？以1993年的宏观调控为例，一些冒进企业是四面楚歌、哀鸿遍野。同样是宏观调控，今天却没有出现当时的局面，这是因为中国今天的城市化进程和房地产业发展，正好处在三个非常重要的拐点上：

第一，中国城市发展到了一个重要的转折点。大家都知道，中国今天的城市化率是35％，根据西方发达国家的经验，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化进程将面临着一个起飞，即从30％到70％，从而进入一个高速发展的阶段。中国经济经过前十多年超过两位数的增长，尽管仍然有很多问题，但一些主要城市都有了一定的积累，不少书记、市长是“手里有粮，心里不慌，脚踏实地，喜气洋洋”，正在准备图谋更大、更高速的发展。

第二，中国企业发展到了一个新阶段。同样是经过十多年的积累，一大批优秀的企业成长起来了，特别是私营企业。它们都渡过了原始积累期，从饥渴不安的少年成长为身强力壮的青年。它们不再依赖借贷起步、小投入、高风险、短平快的滚动发展模式，已经有条件考虑大投入、长线和持续经营的增长方式了。它们的抗风险能力已大大加强，对市场的把握、对企业的能力及以后的发展都有了充分的自信。

第三，民间购买力大大增强，社会消费正进入一个新的层面。人们的消费重心已从“必需型”转向“品质型”甚至“奢侈型”。三年前，中央“拉动内需”政策的提出，就是看好中国巨大的市场需求对经济增长的支持作用。

这三个拐点，一是政府——“老头子”手里有粮；二是企业——老板心里有数；三是市民——老百姓口袋里有钱。有这三点作为支撑，中央的宏观调控就不至于引起大的波动，反而会使城市和房地产业的发展变得更加适度、有序和可持续，虽然发展速度慢下来了，但能量会得到有效的聚集，而这种聚集，正是为了以后的稳步发展。因此，我对未来的总体态势持乐观态度。

2.前大盘时代的终结

那么，应该如何看待中央宏观调控对中国房地产业的影响呢？

多年来，中国经济是粗放式的增长，由此带来一系列的严重问题，如“三高一低”——高消耗、高排放、高污染、低效益。“三高一低”的问题同样存在于房地产行业，甚至更为严重。有一个令人触目惊心的数字：目前全国城镇的城区面积仅三万一千多平方公里。由于“三老”——“老头子”要政绩、老板要发财、老百姓要置业，大家一哄而上，加上土地审批的混乱，目前我国批出去的各类城区、园区的规划面积竟多达四万多平方公里。我们的城市规划一般是到2020年，在这短短的一二十年里，我们竟要把中国历经两千多年才建起来的大城、小镇再造一遍。如果这些规划真的实现了，那今天这样粗放的建设，会留给后人一个怎样的中国呢？

对于人多地少的中国来说，土地本是稀缺资源，但是却被一些人随意地挥霍掉了，不少土地被以极低的价格出让。面对这种情形，我们的心里时有刺痛之感——难道中国的土地就这么不值钱？在这种情况下，严格控制土地已经势在必行。在2003年召开的十六届三中全会上，中央提出了“以人为本”、“五个统筹”的科学发展观，在土地方面，则意味着五级审批的混乱局面必将终结，存在着种种不正当交易的协议出让等做法也将不复存在。土地将集中控制在中央和省级政府的手中。土地的公开招标、拍卖将成为必然，地产商们只能到阳光下展开博弈。迄今为止，大多数中国发展商获得的利润中，很大一部分是土地交易的差价。今后，发展商只能通过提高物业价值、营造良好的社区环境、借助区域价值来获取利润了。那些没有雄厚实力、不能提供优质物业、缺乏专业能力及只做短线、试图获取暴利的开发商必将被淘汰出局。

在这种背景下，前大盘时代已经终结，后大盘时代即将浮出水面。

实际上，并非是我们开创了大盘时代，而是我们遭遇了大盘时代。1999～2002年，“珠三角”与“长三角”涌现出了许多地产大盘，这就迫使处于地产开发最前沿的我们去研究和思考有关大盘开发的模式和方法，解决大盘开发中所面临的全新课题。大盘时代绝不是谁登高一呼就能呼唤出来的，大盘时代的出现自有其深刻的历史背景：

首先，政府对城市的管理滞后于市场经济的扩张，导致城市规划的不到位。政府对土地的功能、性质、产业价值没有清楚的界定和认知，政府的许多行为都是市场、发展商推出来的。

其次，为直接拉动经济增长，各地政府争先恐后地大搞市政基础建设，这样，土地收益自然成为缓解财政压力的一条通路，其中不排除短期行为因素的存在。

再次，地方政府无力按照专家建议的城市规划进行整体经营，也没有充裕的财政进行片区的整体配套，更缺乏适合的手段及引擎宣传、推广城市。

总之，政府对土地的价值认识不清、缺乏经营理念、手段粗放、财力不足，给发展商提供了很大的空间。从某种意义上说，大盘经营的开发商是在市场的推动下，代替政府行使了许多职能，从基础配套到生活、教育设施，全都一揽子承担了，但因此，也带来了诸多的先天不足。

除了先天不足这一内在原因，还有一系列的外在原因导致了前大盘时代的终结：

首先，在科学发展观的指导下，中央决策层加强了对土地的宏观控制力度，严格了信贷审查和发放制度，强化了投资管理，完善了土地出让与开发的法律、法规、政策，使土地交易的透明度增大，黑箱操作、案底交易的成本及难度越来越大。

其次，随着大规模的开发和建设，各地政府已越来越清醒地认识到，土地资源的稀缺性以及土地对整个城市发展的重要性。发展商原来收益的50%～70%实际上是由逐渐升值的土地所带来的暴利，经过多年的积累，现在政府已经有财力对城市进行预先的规划，而雄心勃勃的年轻官员们也学会了用城市经营的眼光、手笔与发展商进行博弈。当土地的潜在价值被发掘之后，发展商低成本圈地的空间几乎不复存在。

第三，虽然农民兄弟们文化水平较低，但因为市场无形之手的推动，他们不仅在战争中学会了战争，也开始意识到土地的价值，所以，现在发展商征地的难度越来越大，而且土地价格不菲。

总之，国家醒了，政府醒了，农民醒了。这时，任凭发展商有天大的本事，也已经不可能像过去那样圈到成千上万亩的廉价土地了。因此，我认为，以大量圈占土地为主要特点的前大盘时代已经走向终结，随之而来的则是后大盘时代浮出水面。

3.城市运营——房地产业新机遇

那么，后大盘时代有哪些特点呢？它对政府和开发商又意味着什么呢？

后大盘时代的第一个特点是其具有浓厚的国土整治色彩。所谓“国土整治”，即在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最佳配置、最大价值化。如20世纪30年代美国经济大萧条时期，罗斯福总统主持的国土整治，他不仅通过以工代赈的方式解决了数千万人的就业问题，促进了美国的机场、港口、高速公路等基础设施的建设，还最大限度地实现了土地资源的价值和效用。目前，我国同样存在着广阔的国土整治空间，尤其是在西部和东北地区，这将为众多开发商提供巨大的商机。

后大盘时代的第二个特点是，一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级“城市运营商”将迅速崛起。他们的影响力将远远超越房地产行业，超越特定地域，甚至超越国界。其中一个最典型的代表就是杭州宋城集团。1996年，黄巧灵成功地开发了宋城——中国最成功的主题公园。1999年前后，在我们参与宋城集团的另一个项目——杭州乐园的过程中，双方共同酝酿了一个梦想，即在杭州乐园所在的湘湖，再造一个与西湖交相辉映的全新板块，黄巧灵对此有一个极形象的概括——“一座飞进未来的城市”。今天，他离这个梦想已经很近了，因为2006年将在杭州举办世界休闲博览会。宋城集团试图通过这个博览会，配合政府把杭州作为“世界休闲之都”的形象展示出来，同时沉淀一个以休闲为主题的、具有国际色彩的新城区，这对中国乃至世界的休闲、旅游及房地产业都将产生巨大的影响。

可以说，后大盘时代将在更为广阔的战略背景下，将城市运营、区域运营与泛地产的有机结合推向一个全新的境界。这也决定了后大盘时代另一个突出的特点，即在城市居民收入日增的情况下，房地产的内涵与外延都将得到极大的拓展，它可以与旅游、休闲、教育、体育、会展、健康等众多产业广泛嫁接，从而给城市经营者及地产开发商提供广大的发展空间。另外，十几年来，神州大地的开发区可以说是“村村点火，户户冒烟”，但90%以上的开发区都没有释放出土地的真正价值。十几年前各个大城市的产业园区几乎都在城郊结合部，但随着中国经济的迅猛发展，这些昔日的工业园区居然都变成了新城市中心区的一部分。如何提升这些已经存在的开发区的内在价值，使其继续存在？如何使其潜力得到最大限度地发挥？这些是摆在各级政府及开发商面前的机遇也是挑战，但以传统的方式招商引资显然是不行的。

所以，我们提出了将园区经济与城区经济融合，建立居住、办公、休闲一体化的新型工业园区，以此作为拉动城市发展的重要引擎。现代科技、知识产业需要的是一种在休闲中办公、在办公中休闲的环境与氛围，像首脑经济、总部经济一样。这种新型产业园区的含金量、发展空间及发展后劲都将远远地超过常规工业园区。如果说，常规的工业园区是手榴弹，那么，新型工业园区就是原子弹。

正是从这个意义上讲，我认为，国家对土地开发的紧缩与控制，并不意味着开发商失去了新一轮的发展机会——机会永远都存在，只是不同时期呈现出的面貌不同而已。虽然开发商要再获得廉价的土地已经很难，但是，如何在现有的土地存量上做好文章却刚刚破题。土地资源越来越稀缺，城市的价值日益增长，对开发商来说，现在的主要问题是如何锐意革新，把现有存量土地的文章做好，这既是新课题，又是好机会。随着中国市场经济的纵深发展，政府的职能也将发生很大的转变——制定游戏规则，当好竞赛裁判，营造投资与发展的良好氛围等。从旅游、休闲、度假、会议、会展，到新型的园区经济、旧城改造、新城建设，都给锐意进取的开发商提供了巨大的发展空间，可谓“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。

因此，我认为后大盘时代刚刚浮出水面。后大盘时代对开发商的要求与前大盘时代肯定不同，开发商仅会盖房子并只懂得户型、容积率或者园林景观是远远不够的。他们必须懂得用区域经济及城市经营的眼光、用动态发展的战略意识来经营项目，懂得以复合的手段运营项目，能够深刻地认识到城市价值决定地产价值。随着中国宏观经济政策的转变，随着政府财力的积累以及城市综合治理能力的提高，在后大盘时代能够独领**的，已经不可能是传统意义上大肆圈地、低成本运作的开发商，而是那些有实力、有品牌、有产业引擎并且深具战略眼光的发展商，他们善于借助外脑，善于整合资源，善于打造产业平台并熟悉各种复合开发手段。

总之，随着前大盘时代终结，后大盘时代浮出水面，地产开发商必须把握好以下几个问题：一是把握宏观趋势，了解政府意图；二是理解相关区域与城市；三是关注与城市发展同步增长的相关产业；四是把握与经济增长同步衍生出来的多元化需求。把握好这几个问题，开发商在充分评估自己的企业实力和资源整合能力的基础上，制定出相应的企业发展战略，就必会在新一轮的经济发展中再塑辉煌！

4.跳好房地产与城市运营的“双人舞”

今天，作为有实力，想干大事的房地产老板都应该从具体的操作中跳出来，要有一个务虚的心情，换个角度来看房地产，可能会发现很多我们原来没有意识到的商机。

今天中国的城市化率基本上是35%，按照党的十六大的安排，在20之内突破小康。什么叫小康？现在中国人均GDP是900美金，已经突破温饱，马上跨入小康。小康的标准是人均GDP要达到3000美金，这是一个标准。另外一个标准是到2020年中国的城市化率至少要到50%，我估计在60%左右。在这个背景下面，意味着将有5亿农村人口要进城。从在这个背景下来看，中国的房地产从宏观、长线的角度来讲应该是大有空间、大有前途的。但从微观层面来讲，竞争可能会越来越残酷，矛盾会越来越尖锐，一些常规的房地产商可能会感到越来越难做。

由于从计划经济向市场经济的的转轨，区域间的差距越来越明显，中国的人口将表现为三种结构，展现的是不同层面的三个中国。第一个中国是"沿海"中国，以长三角和珠三角为代表，包括长三角即大上海辐射半径内的一亿左右的人口，珠三角如包括香港的话有八千万人左右。外加大北京地区延伸到天津的八千万到一亿左右的人。这三个板块的三亿人组成了相对发达的中国，这个中国可以说早就进入了小康水平；第二个中国是中部中国，或叫"沿江"中国，沿黄河，沿长江的区域，像重庆等板块；第三个中国是西部中国，最边陲的西北、西南，相对落后。所以说，中国和许多西方国家不太一样，西方和许多发达国家发展得比较均衡，中国的落差太大。我们在认识中国的时候，既要看清它总的轮廓和前景，同时也对它的阶梯性要有一个很清晰的分析。

城市经营、城市化时代显然出来了一个非常有趣的现象，不管我们是否承认，以后的中国肯定是一个三足鼎立的格局，是哪三足呢？

一个是以上海为中心的长三角，第二个是以广州和香港双城为核心的珠三角，第三个是以北京为核心带动天津周边地区的大北京区域，形成中国的三个制高点。在这三个制高点所确认的前提下，任何一个城市必须都以这三个座标来对自己进行定位。东西南北中，一起往前冲，大家一起跑是不可能的，肯定会有前、中、后。

具体来说重庆，重庆不管你是直辖市也好，是西部的门户通道也罢，重庆最大的价值是君住江之头，我住江之尾，跟上海形成龙头与龙尾的关系。两者如果衔接得好就可以舞起长江这条巨龙。如果两者衔接得不好，那么重庆顶多是西南的一个超大型城市，这是第一个概念。在这三点的定位下面，重庆还可能有第二个功能，在西部的开发中成为一个很好的门户，很好的助推器，很好的通道，很好的二传手，我想这也是中央从行政上赋予重庆一个所谓西部唯一直辖市的，重要的政治考量。

因为这里有一个前提，在未来的二三十年里，为了使这"三个中国"不至于断裂，不管经济学家们怎么算这笔帐，单从政治上来考虑，西部的开发作为一个重点也是不能改的。西部要开发，在西部的城市当中现在都在争，成都、西安、重庆可以说都想当西部开发的龙头老大。现在成都已公然宣称，自己是第四城市，（排在北京、上海、广州之后的第四城），当然这个对手不可小看，成都人向来看不起重庆，但就目前的发展态势，我认为重庆有可能会后来居上超过成都。

我们最近在参与西安的城市经营项目时见了西安的市委书记，他就很不服气，说成都凭什么叫第四城，西安难道比成都差吗？我说你千万不要当真，这只是媒体的炒作，到底花落谁家还未见分晓。对于西安来说，你作为西部开发的引擎也罢，龙头也罢，不是在于中央封你什么，而是在于你的城市经营得如何，怎样在未来十年八年当中能够走出一条全新的道路来。毛主席在文化革命时曾说过一句话：“权威不是自封的，而是做群众斗争中产生的”。同样，我们现在说谁是老大还为时过早，权威是从市场经济中筛选出来的。

今天的中国形成了三个层次，在这个背景下面，我们再来看待每一个城市，在这个基上再来看我们的房地产，思路就很清晰了。这两年我们在中国做了若干个城市的战略策划，我们提出了一个让“城市运营商”，也就是广义的房地产发展商，参与城市运营的思路，通过实践掌握了一些规律。什么叫城市经营？现在报纸、杂志整天在炒城市经营，很多时候都是盲人摸象，搞偏了。有人把城市经营理解为给城市一个说法，这里叫浪漫之城，那个叫美丽之都，有些公路桥梁收费打着城市经营的旗号，还有一说城市经营，就是拍卖土地。当然这些可以说都是，是城市经营的一种手段，但又都不是，因为哪一项都不能囊括城市经营的全部内涵。城市经营应该是一个系统工程，应该是一个战略。只是简单地眉毛胡子一把抓，蜻蜒点水，是做不好城市经营的。

5.一个“城市运营商”的案例

房地产业比起其它工业产品行业更容易出现黑马，往往通过一个项目就可推出一个地产品牌，使企业一夜成名。但这种黑马的背后一定是战略的创新，理念的创新，商业模式上的创新。

下面讲一个案例。西安有一个很霸道的企业，在西安高科企业集团，旗下有的三家地产企业，当时排第一的是西安高科地产，排第三的叫紫薇地产，他们共同的爹妈是西安高科。，紫薇地产的老板是想有所作为的人，他的目标就是成为西安的领跑者，但是按常规的房地产开发模式，他认为知道自己永远超不过别人，他就希望从战略上解决这个问题。2001年他找到我，希望合作。刚好我2001年去了趟西安，对西安印象还不错，就答应了这件事。几年前他们在西安城南，离西安高新区还有20公里的地方拿了2200亩地，2002年如果再不开发就要上交了，当时几乎所有的人都不看好这个市场，但又不得不被迫开发，在这种情况下找到我们。当时我们也在西安搞了个调查，十人就有九个半人对它不看好。大家都讲不会去，因为那里离西安20公里，简直不可想象为什么要住到那么远去。面对这种反应，当时如果用常规小步慢走的方式开发，必死无疑。看来要做就必须是大手笔，必须颠巅覆规则，创造市场，彻底改变西安房地产的历史和城市化发展的步子。由于我们在地产开发中超前引入了城市运营的思路，计划一年内将卖掉60万平方米的房子，完全可行。怎么会一下子冒出这么大的市场，人们都觉得不可思议思义。因为当时西安2001年整个市场的销售也只有150万平方米，紫薇的开发量一下子占了总开发量的五分之二。我们当时正是运用了"三老"模式，同时制定了"五个统一"。统一策划，统一规划，统一开发，统一品牌，统一销售。当时报纸上产生了很多争论，但一件带有创新性的事不受到攻击才怪呢，正因为别人看不到这个前景，你才有可能成功，如果你做的事是符合规矩的，明摆着赚钱的，那你就不可能独享机会了。

要把不可能变为可能，首先我们要积聚社会共识，因为这个时候消费者有怀疑，所以要打消顾虑，变怀疑为期待。其中一招是巧借媒体，我们安排客户和西安的媒体到广东看大盘，看华南板块，给保守的西安人很大震撼。连见多识广的记者们都惊呼"哇，房地产还能这么做，原来郊区的大盘这么吸引人。"不仅客户坚定了信心，媒体回去一宣传让西安人开了窍壳。第二招是通过我与紫薇地产老板的对话，引导社会舆论。

在立足自己开发的同时，我们利用紫薇的资金实力，适时启动二级开发市场。用紫薇在银行的几十个亿的储蓄，支持新进来的开发商。这种特殊的招商，一招就不得了，一下子来了几十家，紫薇真正成了城市运营商，最后从中选了七八家。这一下，紫薇地产很轻松地就拿回了投资，减轻了压力。土地从原来的20万元一亩，通过策划、运做，包装、推广，转让时涨到了50万元一亩。回过头全力以赴地打造这个项目，从去年元月开始酝酿，9月份开始建造，到10月份一个月的时间卖了75万平方米，销售面积占西安2002年房地产总销售量的1/3。

最后的结果是西安高科退位，紫薇地产一下子成了第一品牌，第二是引起整个西安的房地产重新洗牌，强者越强，弱者越弱。第三是西安的新市长、书记目击了这场战争后，终于明白城市发展，城市运营可以用这种方式来推进。于是把这个老板连升了三级，派到西安即将开发的48平方公里的曲江新城当管委会主任，同时兼任总经理。之后我们又为新曲江提供了开发战略，我将这个战略用两句话简单地概括为："腾龙换鸟，八马拉车"。在这就不详细介绍了。

这个案例还说明，房地产业比起其它工业产品行业更容易出现黑马，往往通过一个项目就可推出一个地产品牌，星河湾也是如此，一夜成名。但这种黑马的背后一定是战略的创新，理念创新，商业模式上的创新。如果就房子做房子，出不了品牌。五年前房地产商如果能把房子盖好，就是好样的，在今天，这只是个基本的前提。如果一个开发商连房子都建不好，早就被淘汰了。今天房地产企业的竞争已从功能的层面上升至战略和文化的层面。在中国已经有一批优秀的房地产不是简单地盖房子而是打造一种文化的家园，前人已经做到了这个位置，你作为后起者，是不是就没有机会了呢？紫薇田园都市的例子就说明了这个问题，他们在产品打造上并不比别人强，但是他们充分整合、利用了自己的各种优势资源，扬长避短，在战略上走在了前面。因此如何在城市经营时代中占领地产开发的先机是每个开发商面临的新课题。

附：如何跳好政府与城市运营商的“双人舞”

背景：2003年7月3日，王志纲在新浪网上房展启动仪式上接受记者访谈，以下是对话实录。

所谓地产，有产地才有价值

记：您从房地产策划起步，这些年来却一直在倡导城市运营，请问房地产与城市运营之间究竟是一种什么关系？

王：我们不妨先来看一个事实。最近几年，尤其是2003年以来，以上海为代表的华东地区的地产开发出现了井喷现象，很多楼盘的实际价格上涨了100％，地价上涨了124％，有些甚至飙升至200%或300%，上海的有些房子甚至卖到了每平方米两三千美元。如果仅从市场营销、产品打造、产品性价比等方面着手，恐怕我们很难找到原因。可一旦跳出常规的房地产开发思路，用区域经济、城市发展及城市运营的战略眼光来分析，答案则不言自明，即房地产的价值取决于城市价值、区域价值。无论是从全国还是从全世界的角度来审视上海，谁都无法否认它的巨大价值及光辉前景，而这就是上海房地产价格疯涨的真正原因。当然，在短期内膨胀得这么快，明显是不正常的。

所谓地产，不仅是有“地”才有“产”，更是有“产”，“地”才有价值。城市运营的目的，就是一方面“以地引产”，另一方面“以产养地”，通过产业导入，把生地变熟地，把熟地变旺地，把旺地变宝地。一旦有了宝地，房地产的价值就会成倍地增长。

这些年，我们所策划的项目之所以取得成功，一个重要的原因就是我们把房地产的运营与城市运营有机地结合了起来。

城市运营是一场大的战略行动

记：您一直强调，在城市运营中，政府要与城市运营商一起跳好“双人舞”，那么，他们怎样才能跳好“双人舞”呢？

王：我认为，这至少需要具备两个前提、三个条件。

两个前提：一是作为城市运营的主导者，政府必须对城市运营有着清醒的认识、明确的理念及战略规划；二是要有合适的操作平台——通过启动一个或多个具有全局意义的战略项目来实现这种理念和战略。

三个条件：一是双方的实力要对等。很难设想，一个弱势的政府或实力平平的运营商能在城市运营这个大舞台上出彩。城市运营是一个极为复杂、艰巨的系统工程，无论是政府还是运营商，如果自身没有超强的功力是很难做好的。尤其是运营商，如果没有足够的实力，那么，它将无法与政府展开平等的沟通和博弈；二是双方能形成共识、达成默契。只有默契才能和谐，只有和谐才能产生强大的合力。要达到这样的境界，双方必须在理念、认识、价值标准等层面上有着高度的默契，唯有精神的默契才能有行动的默契，也才能有强大的合力来推进城市运营；三是战略的统一，即双方必须在战略层面上达到高度统一。城市运营本身就是一场大的战略行动，如果这个过程中没有统一的战略，就如同一个交响乐团没有总指挥，很难想象他们能演奏出一曲精彩纷呈、气势恢弘的交响曲。

城市运营商要做到承上启下左右逢源

记者（以下简称“记”）： 根据我对王老师以往著作的观注察，对城市运营有一点想法。您刚才说政府是经营环境，企业经营市场，民众经营文化，这样的概念下，城市运营商的概念能不能成立？我觉得城市运营应该是系统工程，不存在商的问题。这就涉及到您对政府的功能是怎样界定的？

王志纲（以下简称“王”）：这是个非常值得回答的问题。关于“城市运营商”，提出我正好可以补充一下。

第一，绝不是要求所有的房地产商去当城市运营商，不是这么简单的。而是说要用城市运营商的眼光去观察，用城市经营的眼光去考量未来中国房地产发展商的何去何从。

第二，城市运营商的提出，包括我们在实践中的一些感受，是基于中国今天城市房地产开发非常尴尬的格局，这就是非红即黑非此即彼，要么一放就乱，随便批地，由房地产开发商去造，很多城市的功能不管丢给政府，使政府难于在宏观上调控城市。要么就收，整个一片就是沉寂，发展商无所作为，最后政府扛不动这个城市。怎么解决这些问题呢？所以在实践中，我们就参与推动了很多战略性的项目，我们叫城市运营商，至于说名字准确不准确可以商榷，但是功能和角色已经发挥了巨大的作用。我是两句话八个字，“承上启下左右逢源”，承政府宏观战略之上，启市场微观操作之下。要把两个极端减少到最小的层面。

最典型的例子，最近上海我们有一个客户，已经作为上海名副其实的城市运营商来操作世博会，有两套班底，一个是世博公司专门做会展整合的，另外就是一个土地运营公司，上海市政府给了三平方公里最好的地，任务就是把土地从毛地变熟地从熟地变宝地，世博会圆满成功，同时把上海的价值提升到最高。

这就是典型的城市运营商，这带来一个问题，我认为只有百分之二三的开发商才能成为城市运营商，这就涉及到自己的实力和政府的信任度，要用这样的眼光看未来的地产，才能把握的更好，而且城市运营商对解决中国房地产市场的振**，可能是有效的软着陆的平台，实践证明这方面的道路非常的广阔，这是第一个问题。

记：有人对城市运营提出质疑，甚至有人认为目前宏观调控政策的提出与所谓“城市运营”的负面效应有关。作为这一理论的倡导者和实践者，请问，您如何看待这一问题？

王：纵观世界历史，城市化是所有国家走向富裕、走向强盛的必由之路：没有城市这个平台，各种资源、各种要素便无法聚集；没有资源和要素的聚集便无法形成完善的产业链、产业群，更无法产生财富聚集效应。无论是大自然还是人类社会，从来都不是均衡发展的，都是通过聚集效应以非均衡的形式发展的。世界上最发达的国家往往是城市化水平最高的国家，也是财富集中度最高的国家，日本的东京、大阪、名古屋都市圈，其国内生产总值占到了全国的70%以上；而美国70%以上的国内生产总值同样集中于几大都市圈。人们由此得出一个结论：未来世界各国的竞争将具体体现为都市圈的竞争，归根结底是城市及城市群之间的竞争。

目前，我国城市化过程中存在的突出问题是：大城市不大，中城市不强，小城市不特。而这样的城市显然是缺乏竞争力的。要想解决这些问题，我们别无选择——必须加强城市运营，为城市的发展确立科学的定位及科学的发展战略。中国的经济，至少在未来20年内，其主旋律就是城市化。中国未来20年内城市化率将可能达到60％，所以我们现在还有25％的发展空间，有将近四亿人口要加入到城市化的进程中。这是趋势，是规律，谁也阻止不了！在这个背景下，城市经营是一个我们无法回避的历史性课题。我所接触的省长、市长们，现在抓的“纲”都是城市竞争力和城市经营这两个问题，这是完全符合社会发展普遍规律的。

有些地方把城市运营片面地理解为土地经营和市政基础建设，从而导致大规模的土地无序出让，大量资金过度集中地投入到基础建设上，是确实存在的。但我们不能由此否定城市运营的观点，城市运营不是要不要搞的问题，而是怎么搞才能更科学、更有序、更协调的问题。