在从计划经济向市场经济转变的过程中，我国政府通过深化城镇住房制度改革，主动放弃了原来的福利分房形式，代之以住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。[3]2000年以后，伴随着国内经济持续高速增长和城市化进程的加快，城市房地产价格开始连年攀升。由于受到生产资本积累、居民收入增长缓慢等因素影响，国内房地产上涨速度明显高于经济增长速度和居民收入增长水平，城市化进程的不断加快，导致大城市刚性需求急剧增加。2013年以后，伴随着经济转型升级，中国经济逐渐转入中低速增长轨道，房地产价格的变化开始日渐平稳，中国房地产市场进入短暂自然调整阶段。2016年初，以北京、深圳、上海等一线城市为中心，全国房价先后出现异常上涨，直到中央明令颁布“房子是用来住的，不是用来炒的”等相关限购政策后，国内房地产价格才开始趋于稳定。

自2003年前后，国内房地产价格开始加速上升。为有效抑制过快上涨的房价，政府先后推出国八条（2005）、国六条（2006）、8项政策（2007）、16项政策（2008），到国四条（2009）、国十条（2010）、新国十条（2011）、新国五条（2012）等。调控政策不断出台，调控手段不断增加，调控力度不断加大。从提高利率、增加市场供应等市场手段，到直接限购、限贷等行政手段，各种措施不断加码。然而，北京、上海、深圳、广州等大城市的房地产市场依旧高歌猛进，甚至曾经出现了“愈调愈涨”“每调必涨”的怪现象。与之相对，2013—2015年间，中央政府逐渐放松对房地产市场的调控力度，各地政府纷纷解禁限购限贷，房地产价格却反而日渐趋于缓和。

近年来，中国房地产市场常常面临两难困境：即一边调控，一边上涨；一边限购，一边库存；一边商品房严重过剩，一边廉租保障房不足；一边有人借机疯狂炒作，一边进城“打工者”无资格购房；一边房地产市场游资充裕，一边实体经济借贷困难；一边开发商既绑定银行，又绑定地方财政，赚得盆满钵满，一边地方政府左右为难，既担心土地财政减少，又担心房地产库存过大，还担心地方融资平台崩盘。在多重困境叠加面前，政府利用常规的限购、限贷、限价等政策手段，虽然可以暂时缓解房价过快增长的问题，但又一定程度上抑制了房地产市场的有效需求，难以真正切中要害，有的放矢。

参考日本房地产市场的发展轨迹，可以判断：在中国经济高速增长阶段，伴随着城市化、产业结构升级、人口增长和人口移动等因素的共同刺激，中国城市房地产价格变动将是一个长时段调整的过程。特别是对于北京、上海、广州等特大城市，如果完全依靠市场调节，根本无法立刻扭转房价过度上涨问题。一旦放任房价过度上涨，则不仅会导致房地产价格疯涨，而且还可能带来诸多复杂的社会问题，因此，在现实条件下，政府不得不继续加强有力的市场干预。但是，从未来趋势角度看，伴随着经济增长速度的逐渐放缓、城市化进程的结束和居民收入的上升，各地收入差距将逐渐缩小，加之各种住房供应的不断增加，住房难、住房贵等社会问题将逐渐得以缓解，届时我国房地产价格可能会实现理性回归。

与此同时，还必须看到，中国房地产价格波动是一种典型的市场行为，房地产领域存在一个相对充分竞争的公平市场。我国的房地产市场与日本的根本差异并不在于价格上的上涨幅度，而在于中国土地所有权的国有性和土地供应的单一性。如果我们不考虑某些国有房地产企业在融资方面享受的非正常待遇等因素，那么相对于石油、铁路、电力等垄断性资源企业来说，中国房地产市场面临的是真正的自由竞争。因此，不能因为房地产价格高涨而否定十几年来中国房地产市场的高速发展和充分竞争，不能否认十几年来国民住房条件的极大改善，不能否认十几年来中国城市基础设施建设的重大改观。