20世纪80年代后期，日本曾经在“世界第一”“购买美国”的全民狂欢中，爆发了大规模的房地产投机热潮，由此引发高度房地产泡沫，并最终导致泡沫经济破灭。但是，我们是否可以简单援用日本房地产泡沫破灭的事实来说明今天的中国房地产市场呢？80年代日本的房地产泡沫是否与今天中国的房地产泡沫具有同质性呢？

东京作为世界最大城市之一，其房地产价格之贵，往往令人咋舌。东京作为受日本泡沫经济，特别是房地产泡沫崩溃影响最大的城市，时至今日，其地价依然引领日本乃至世界的潮头。东京皇宫附近的丸之内地区，为日本最高房价区。1993年，这里创造了一平方米3450万日元的高价。即便是房地产泡沫破灭后，日本地价市场在迎来跌跌不休的20年之后，2012年，东京中央区银座4丁目山野乐器银座本店，仍然创下一平方米2700万日元的高价。

事实上，90年代日本泡沫经济崩溃以后，日本经历了“失去的10年”“失去的20年”的长期经济低迷，日本的地价至今仍然未能恢复到泡沫危机前的水平。然而，多数学者在引证日本房地产泡沫的例子时，只是进行了简单的现象类比，他们忽略了一个基本历史事实，即1986—1991年期间的日本房地产泡沫，仅仅是战后日本房地产价格高涨的第三次**。这次房地产泡沫是在跨越了高速增长阶段、稳定增长阶段而进入低速增长阶段后衍生的土地神话炒作，是在基本完成了工业化、城市化过程后出现的非刚性需求下的房地产投机，是在强大实体经济背景支撑下的经济预期过热。这与今天中国所处的经济发展阶段、城市化进程、经济综合实力等客观背景有着本质性差异。

综合考虑中日两国经济发展阶段、城市化进程、国民收入水平等客观因素，可以发现，今天中国的房地产价格高涨和房地产泡沫，与20世纪50—70年代日本高速增长时期的房地产泡沫具有惊人的相似性。[1]国内虽然有多篇文章论及日本房地产问题，但大多未能清晰揭示战后日本房地产市场的演变轨迹及其与经济社会发展的关系。[2]因此，在借鉴日本房地产市场发展中的经验和教训时，必须综合考虑中日两国各自的发展阶段、经济体制、经济背景，而不能简单类比，否则不仅不能得出科学的结论，而且还可能误导舆论，甚至造成巨大决策失误。