战后日本房地产市场的发展路径和演进逻辑，为思考今天中国的房地产泡沫问题提供了重要的参照材料和研究视角。对于正处于社会经济转型期的中国来说，我们很难用一个简单尺度来直接判断。房地产价格不仅受经济增长速度、通货膨胀率、投资水平、城市化水平、产业结构、收入差距、人口移动、国家宏观调控政策等多重因素影响，而且还往往渗透着中国特殊国情下的制度和文化因素的影响。今天中国的房地产泡沫、房价高涨等现象与高速增长时期的日本房地产市场具有惊人的相似性。然而考虑到中国人口多，地区差异较大，加之体制转轨过程中出现的贪污腐化、贫富不均、收入差距悬殊等因素的影响，中国房地产市场面临的问题比日本更为复杂和深刻。

结合我国房地产市场的现存问题和房价走势，在制定房地产调控政策时应保持冷静观察，审慎判断，认真总结过去房地产调控中的经验教训，充分借鉴发达国家的公共住房供给政策，深入探究有效挤出或释放房地产泡沫的现实方法。

与日本相比，我国现在正处在产业升级和经济转型的关键时刻。在市场经济体制、产业基础、技术水平、国际竞争力等方面，中国虽然已经取得不小进步，但距离国际一流水平还存在一定差距，在许多产业领域不掌握核心技术和高端生产能力，亟待提高整体产业的国际竞争力和实现自主创新。在中国经济从高速增长向中低速增长的转变过程中，伴随着普通居民的工资水平和收入水平的不断提高，社会再分配体制和社会保障制度得以逐渐完善，城市居民的基础性住房需求自然会持续增加，从而在一定程度上有效挤出或释放房地产泡沫。然而，由于受到国内城乡差异、地区差异以及社会分配体制等多种因素的影响，大中城市的住房供需矛盾很难短时间内解决。在此期间，如果完全放任房地产自由发展，势必引发房地产泡沫，严重冲击实体经济，并最终导致房地产泡沫崩溃。

因此，参考日本战后房地产市场发展及泡沫“崩溃”的历史经验，首先，应该科学评估中国房地产市场的发展阶段和发展趋势，综合分析中国房地产价格上涨的经济因素、社会因素和心理因素，充分认识中国房地产市场价格波动的长期性、弹力性和关联性。坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则精神，在保持高度戒备和合理预案的前提下，坚决抑制短期性房地产炒作等投机行为，严防实体经济资本向房地产市场转移，努力挤出由于房地产炒作而引起的房地产泡沫。

其次，转变国有房地产企业的企业职能和市场定位，使其成为提供公共性住房的政策性住宅公司，通过增加中低收入阶层的公共住房供给缓解市场供需矛盾，有序释放房地产市场的泡沫成分，消除房地产市场的炒作空间，构建基础性住房安全保障体系，为长期入城的“新城市人”和“打工者”提供公共性住房保障。与此同时，加强公共住宅用地、公共用房管理，建立公开透明的公共住房动态信息披露机制，确保大中城市综合服务功能的良性运转。

最后，全面深化金融投资体制、财税体制和社会分配体制改革，增加政策金融的科学性和实效性，坚决堵塞政策金融执行过程中的体制性渗漏，适时推出房产税、遗产税，打破地方财政、金融机构与房地产开发企业之间的利益链条，着力消除收入差距过分悬殊和贫富分化问题，提高普通居民收入水平和有效需求能力，积极构建有效化解房地产泡沫的长期综合制度体系。

总之，针对目前中国房地产市场存在的各种问题，我们既不能过度高估房地产泡沫的现实风险，也不能轻易忽视房地产市场潜在的泡沫威胁。既要强力挤出房地产市场的炒作泡沫，又要有效增加中低收入阶层的住房供给和居民收入，有序释放房地产市场的过度需求泡沫，努力构建根本消除房地产泡沫的制度体系和调控机制。

注释

[1]张季风：《中日“泡沫”生成环境的非同质性探析》，《日本学刊》2008年第2期。

[2]梁刚：《日本城市地价变动及其经济影响分析》，《现代日本经济》2005年第2期。

[3]谢家瑾：《房地产这十年——房地产风雨兼程起起伏伏之内幕》，中国市场出版社2009年，第81页。