所谓房地产泡沫，是相当于人们的收入水平和现实购买能力而言，即房地产价格大大超过了人们的现实购买能力。一般意义上说，当实际房价大大高于当地居民的现实收入水准而导致合理购买能力严重下降时，则意味着房地产市场出现了严重泡沫。然而，房地产泡沫未必意味着一定会破裂和崩溃。它既可能通过各种经济要素之间的动态调整而逐步释放，也可能通过政策手段平缓挤出，还可能由于政策失当刺破泡沫而直接引发经济崩溃。在经济转型过程中，一旦房地产泡沫破裂而引发崩溃效应，则可能严重冲击实体经济和社会稳定。

对于不同国家、不同地区在不同时代的房地产泡沫，不能简单用房地产价格和上涨幅度进行数据比较。同样的上涨幅度，在经济高速增长时期，可能由于经济增长速度、通货膨胀率、收入增长率等因素的变化而相互抵消。然而，在经济低速增长或负增长时期，则可能诱发房地产过热和严重冲击实体经济。对于一定期间内的房地产价格来说，如果年平均增长率为10%，则10年后的价格为2.59倍，20年后的价格为6.73倍。如果年平均增长率为20%，则10年后的价格为6.19倍，20年后的价格为38.34倍。按照这种方法推算，所谓“20年后北京房价将一平方米80万”虽然言过其实[3]，并也非完全痴人说梦。当然，事实上的房价变动不会是直线上升的。（参见表4-2）

表4-2 房地产价格年增长率与指数变动率的相关度

在社会经济转型期，特别是对于高速发展中的国家来说，难以单纯依据房地产上涨幅度和价格水平判断是否存在房地产泡沫，更不能简单判定房地产泡沫是否崩溃。因为房地产价格受到经济发展速度、通货膨胀率、投资水平、城市化水平、产业结构调整、收入差距、人口增长和移动等多重因素影响，各种影响因素之间不仅存在地区差异、水平差异、阶段差异，而且还往往渗透着政治、经济、文化等历史积淀因素。综合日本战后经济发展轨迹与房地产市场变化规律以及房地产泡沫“崩溃”等因素，可以看到，经济发展与房地产泡沫之间主要体现如下关系。

第一，经济高速增长期往往伴随房地产价格的急速上涨，有时甚至出现房地产泡沫。

在日本经济高速增长时期，伴随着城市化、产业结构升级、人口增长与移动等因素的共同刺激，大城市房地产价格曾经出现大幅度的上涨，并出现了相当程度的房地产泡沫。高地价、高房价是各种经济要素发展不均衡的一种集中表现。在经济高速增长阶段，经济发展与投资加大、物价上涨、大量人口移动、房地产高涨、收入增加等各种经济要素和经济现象之间虽然互相作用，相互影响，但这并不意味着经济构成要素之间必然是协调发展、同步提高的，其间必然伴随着各经济构成要素之间的发展不均衡。一般来说，经济增长、投资增长的变动节奏要快于收入增长和消费增长。经济发展之始，企业家往往依赖低价劳动力成本的人口红利，优先选择扩大再生产。当人口红利销蚀殆尽时，在大城市居住压力过大而地方收入差距日渐缩小的条件下，大城市的房地产市场必然面临低利润调整，原来的房地产泡沫将逐渐得以释放，而曾经没有购买能力的刚性需求将逐渐得以实现。因此，高地价、高房价乃至房地产泡沫，有时可以理解为特定经济发展阶段的常态反映。

第二，房地产泡沫并不必然导致泡沫经济或房地产泡沫崩溃。

在战后日本房地产发展史上，曾经出现三次严重的房地产泡沫。前两次房地产泡沫并没有发生破裂，关键原因在于：随着居民收入增加和地区收入差距缩小，房地产泡沫得到了有效地释放。在经济高速增长的后期，日本企业大幅提高了劳动者的工资收入。日本政府则通过不断完善收入再分配制度，缩小地区或产业间的收入差距，逐渐消融了前期积累的房地产泡沫。日本社会形成了庞大的中产阶级阶层，而没有出现收入差距过分悬赏的两极分化局面。与此同时，由于日本政府不断增加公共住房供应，东京等大城市的住房难、住房贵等问题得到一定程度缓解，因而没有发生房地产泡沫“崩溃”。与之相对，在第三次房地产泡沫时期，由于没有强劲的经济增长、收入增加和刚性需求等因素支撑，最终导致房地产泡沫“崩溃”。此后日本房地产市场经过了近二十年的“跌跌不休”。

第三，没有刚性需求的房地产投机，是导致房地产泡沫最终崩溃的根本原因。

与一般商品市场相比，房地产市场既联系着钢铁、建材、家电、劳动力等多种实体经济成分，又与经济发展、物价水平、居民收入、地方财政、金融市场等密切相关。房地产市场发展健康与否，直接影响着人们的消费水平、经济走势和未来预期。在房地产价格普遍上涨时期，人们基于对未来经济增长、通货膨胀率、收入预期和房价趋势等因素的考虑，只要有足够的资金用于支付首付，就一定会尽力购买房地产。因房地产市场将长期处于“买涨不买跌”的火爆之中。然而，这种房价不断上涨的未来预期极易刺激人们的投机心理，进而引发房地产泡沫发生。在日本泡沫经济高涨时期，基于战后40年“增长奇迹”的路径依赖刺激，日本投资者对土地神话深信不疑，对未来日本经济走势和房地产市场充满信心，加之金融自由化指导下的过度宽松政策，最终诱发了日本大城市房地产泡沫的急剧膨胀[4]。然而好景不长，仅仅几年之后，这种既没有实体经济支撑又没有收入增长保证的房地产泡沫最终崩盘。