在战后日本经济高速增长过程中，伴随着工业化和城市化的快速发展，大量人口涌向大城市，住宅紧张成为严重社会问题。由于日本实行土地私有制，土地作为商品，其利用和供给完全由市场进行调节。地价越高，土地所有者越是惜售，土地投机越是盛行[5]。从长期趋势看，房地产价格由市场定价机制决定，并最终取决于房地产市场的供求关系，取决于居民收入水平和社会分配体制及其变革。从经济发展规律看，居民收入的增长速度一般低于经济增长速度，经济增长速度一般低于生产要素价格上涨幅度。因此，社会有效需求往往带有一定的滞后性，这也正是凯恩斯主义刺激逻辑发挥作用的客观经济基础。日本战后虽然出现了几次房地产泡沫，但除1980年代中期以后的房地产炒作泡沫外，都随着居民收入的不断增加和供求关系的逐步缓解而得到了有效释放。

战后日本的房地产市场经历了长期价格上涨和缓慢下降过程。从日本经济发展速度和土地价格变动特点等角度看，战后日本房地产市场发展明显经历了工业用地激增期（1955—1965）、住宅用地刚性需求期（1966—1985）、商业用地投资期（1986—1991）和泡沫崩溃后调整期（1992年以后）[6]四个时期。在工业用地激增期，日本六大城市平均用地价格上升超过10倍，其中六大城市工业用地达15.15倍，远高于年平均增长率20%的6.19倍，存在明显的房地产泡沫。在住宅用地刚性需求期，由于城市化的快速发展，住宅用地的急剧扩大，大城市住宅用地成为拉高房地产价格的主要驱动力。（参见表4-3）

表4-3 全日本地价指数演变情况（以2000年=100为基准）

资料来源：日本不動産研究所研究部『市街地価格指数』各年度。

为切实解决住宅问题和确保企业劳动力供应，日本政府通过设立住宅金融公库、日本住宅公团、地方成立公营住宅公库等政策手段，切实推动公共住宅建设和供给，形成了由住宅金融公库、日本住宅公团和地方公营住宅制度为主体的公共住宅供给体制[7]。日本政府先后制定七个住宅建设五年计划，切实保障和改善最低居住水平家庭的住房要求，优先保证公共住房的土地和资金供应。到1980年前后，日本城市化进程趋于成熟，住宅市场供求关系趋于平衡。

进入1980年代中期以后，伴随着日本经济发展和国际竞争力的加强，大量金融资本流入东京等大城市的商业地产，形成炒作高档写字楼的投资热潮。1985—1991年间，六大城市平均用地指数从92.9上升至285.3，年上涨率平均为20.5%。商业用地投资期的房地产泡沫虽然并不比高速增长时期严重。但是，由于此次房地产泡沫主要源于金融资本对城市商业地产的炒作，缺乏现实的刚性需求支撑，最终引发了日本房地产泡沫的“崩溃”[8]。

然而，日本1980年代房地产泡沫“崩溃”，既不是房地产泡沫急剧膨胀后的自然爆裂，也不是房地产价格的断崖式下跌，而是在日本政府直接干预下的逐渐挤出泡沫过程，是房地产价格长达二十年的缓慢下降。到1980年代末期，地价的高度狂飙和泡沫的不断集聚引起了日本社会各界的高度警觉。1989年以后，日本政府开始采取紧缩政策，抑制土地泡沫继续蔓延。1990年，日本修改《国土利用计划法》和制定《土地基本法》，加强对金融机构土地融资的总量控制。1991年，日本政府制定“综合土地政策推进纲要”，并推出《地价税法》等，坚决抑制房地产炒作。正是在日本政府的强力干预下，1992年以后，六大城市平均地价开始逐渐下降，由此开启了近二十年的地价下降通道。直到今日，日本主要城市地价虽然偶有反复，但一直未能真正重回上升通道。现在日本的地价水平大约相当于1970年代末到1980年代初的水平。

在房地产泡沫高度膨胀的泡沫经济时代，日本已经形成了成熟的市场经济体系、发达的产业基础、一流的技术支撑和强劲的国际竞争优势，顺利实现了产业升级和经济转型，平稳跨过了中等收入陷阱，并实现了“一亿总中流”的广泛社会认可。此次房地产泡沫“崩溃”虽然诱发了个别企业破产和银行倒闭，但却没有因此而真正撼动日本经济的整体实力。

战后日本房地产市场的演进路径以及三次房地产泡沫的不同结局启示我们，经济高速增长往往伴随着产生高房价、高地价甚至房地产泡沫的产生。房地产泡沫未必意味着一定会破裂和崩溃，更不意味着一定会衍生为泡沫经济。房地产泡沫可以通过各种经济要素之间的不断调整而最终得以合理释放或消融。日本前两次房地产泡沫之所以没有破裂，关键在于随着居民收入增加和地区收入差距日趋缩小，房地产泡沫得到了有效的缓解。20世纪60年代以后，大量进入城市的“打工者”和新增劳动者，逐渐演变为日本社会的“中流”阶层，进而成为消融房地产泡沫的有效“刚需族”。

高房价、高地价甚至房地产泡沫，如果离开了经济高速增长的底层支撑，则必然成为无本之木、无源之水，并最终导致泡沫破裂。日本第三次房地产泡沫之所以破裂，正是由于房地产市场缺乏强劲的经济增长、收入增加和刚性住房需求等要素支撑，才最终导致房地产崩溃，并演绎了长达20多年的跌跌不休。

注释

[1]米原淳七郎『土地と税制——土地保有税重課論批判』東京：有斐閣1995年，第14頁。

[2]野口悠紀雄『土地経済学』東京：日本経済新聞社1989年，第29—53頁。

[3]董藩：《北京应放开限购用房价来控制人口》，人民网.（2014—09—01）[2017—09—01].http://house.people.com.cn/n/2014/0901/c164220-25581665.html?_fin.

[4]野口悠纪雄：《泡沫经济学》，曾寅初译，北京：三联书店2005年，第69页。

[5]福田康雄『土地の商品化と都市問題』同文館、1993年、第76頁。

[6]みずほ銀行産業調査部.日本産業の競争力強化に向けて–日本が輝きを取り戻すための処方箋を考える[J/OL].みずほ産業調査 ，2013（42）:205—207.（2013—05—24）[2017—09—01].https://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/m1042.html.

[7]山田浩之：《城市经济学》，魏浩光等译，大连：东北财经大学出版社1991年，第123页。

[8]山田浩之『都市と土地の経済学』東京：日本評論社、1995年、第98頁。