判断房地产泡沫的经济指标是什么?房地产价格长期上涨是否必然产生房地产泡沫?房地产泡沫是否必然导致泡沫经济?泡沫经济是否必然崩溃?诸多房地产泡沫相关的现实问题始终牵动着人们脆弱的神经。国内相关媒体和学术界虽然经常借鉴日本房地产泡沫崩溃的“前车之鉴”,但对战后日本的房地产泡沫及其“崩溃”等相关问题却存在着一定的认识误区,主要体现在以下三个方面:
第一,对日本房地产泡沫产生的认识误区。
战后日本的房地产价格经历了3次快速上涨过程。一般来说,房地产价格主要由地价、劳动力价格、建材价格等因素决定。鉴于日本实行土地私有制,而劳动力价格、建材价格具有相对稳定性,日本房地产价格的快速上涨主要取决于地价的大幅上升,因此,在衡量日本房地产价格水平时一般以地价为主要参考指标。1955年以后,伴随着日本经济进入高速增长轨道,工业用地等急剧增长,由此带动房地产价格迅速攀升。1950年代日本GDP增长虽然达到15%以上,但平均地价却上涨超过31.7%。六大城市更是超过35.3%。其中工业用地上升最快。进入1960年代,日本平均地价继续保持15%以上增长率,但此时住宅用地价格上涨速度超越工业用地,开始高居房地产价格首位。与此同时,日本居民最终消费支出的平均增长率则始终维持在10%左右。因此,相对于当时日本居民收入水平来说,1950年代、1960年代的日本房地产价格已经产生了严重泡沫。
1970年代后,日本住宅地价虽然仍保持了10%以上的增长,但地价上升幅度与GDP增长率基本持平,居民收入持续增加,因此泡沫成分相对较小。1980年代中期以后,日本大中城市商业地产价格快速提升,且明显高于工业用地和住宅用地的上涨幅度。特别是六大城市,上涨幅度超过19.6%,因而又出现了高度的房地产泡沫。相对于住宅用地、工业用地来说,城市商业用地本身不具有刚性需求性,因而炒作性质十分明显[1]。从地价长期变动趋势及幅度看,战后日本的房地产市场曾经出现过三次严重泡沫,分别为1955—1965年工业用地激增期、1966—1985年住宅用地刚性期和1986—1991年商业地产炒作期[2]。然而,多数学者在引证日本房地产泡沫的例子时,只是进行了简单的现象类比,他们忽略了一个基本历史事实,即1980年代中期以后的房地产泡沫,仅仅是战后日本三次大规模房地产泡沫中的最后一次。(参见图4-1)
第二,对日本房地产泡沫“崩溃”的认识误区。
在谈论日本泡沫经济和房地产泡沫问题时,人们往往习惯于用日本媒体经常使用的“泡沫崩溃”一词,给人感觉是:一旦产生房地产泡沫,必将导致泡沫经济,并最终走向崩溃。日本1980年代中期出现的房地产泡沫,确实大大加剧了日本的经济泡沫,但这并不意味着所有的房地产泡沫都必然会衍生泡沫经济,也不意味着房地产泡沫一定走向破裂和崩溃。
从历史演进过程看,房地产泡沫可以通过各种经济要素之间的不断调整而得以有效释放或挤出。日本高速增长时期曾经出现两次房地产泡沫,而这两次房地产泡沫之所以没有崩溃,关键在于随着居民收入的普遍增加和地区收入差距的日趋缩小,房地产泡沫得到了有效释放和缓解。1960年代以后,大批进入城市的“打工者”和新增劳动者,逐渐演变为日本社会的“中流”阶层,进而成为消融房地产泡沫的有效“刚需族”。(参见图4-4)
根据日本不动产研究所统计,以2000年为基期,1955年,日本城市平均地价指数为2.19。而1991年最高时达到147.8,即36年上涨67.49倍。如此算来,其平均年增长率仅相当于11.25%。1980年代日本泡沫经济时期,其地价上涨率明显低于高速增长时期和稳定增长阶段。然而,由于此次房地产泡沫源于缺乏刚性需求的金融炒作,所以最终引致了泡沫崩溃。
第三,对房地产泡沫“崩溃”摧毁日本经济的认识误区。
许多人认为,战后日本的土地神话催生了房地产泡沫,而1980年代中期出现的房地产泡沫催生了日本的泡沫经济,而1990年代初的房地产泡沫破灭又最终引发了日本泡沫经济的“崩溃”。然而,纵观日本房地产价格与经济增长之间的变动关系可知,日本历次房地产价格的剧烈变动一般略迟于经济增长率的明显波动。比如,由于受到第一次石油危机影响,1974年日本经济实际增长率呈现-1.2%的负增长,但同年房地产市场却继续保持了较高增长率。其中,商业地产、住房地产、工业地产的增长率分别达19.3%、26.1%、23.1%。可是到1975年,日本房地产市场终于迎来了战后日本经济恢复以来第一次价格下降,分别下降-3.8%、-4.0%、-5.3%。然而,同期日本经济形势却已经企稳向好。1975年GDP保持了3.1%的实际增长率。(参见图4-5)
图4-5 1955—1998年日本经济走势与地价走势的关系
资料来源:日本不动产研究所研究部:《市街地价格指数》。
内阁府:《国民经济计算确报》(以1900年为基准,68SNA)。
与之相反,1989年日本泡沫经济崩溃后,日本房地产市场却继续保持了近两年的增长态势。1992年以后,日本房地产价格开始一路下滑。日本经济虽然受到房地产市场的严重拖累,并长期低迷,但日本经济并没有像房地产市场那样一直持续下降。从1992年到2007年,日本平均地价下降将近一半,而日本GDP始终维持在500万亿日元左右,日本经济并没有发生根本性变化。房地产市场作为日本经济的重要组成部分,两者虽然紧密相连,相互影响,但不能简单说日本经济长期低迷源于房地产泡沫的崩溃。或许我们可以这样认为,正是由于日本经济的长期低迷,反过来事实上严重拖累了土地价格的未来预期。(参见表4-1)
表4-1 各年代日本全国及六大城市地价与名义GDP的上升率(%)
资料来源:三井不動産株式会社企画調査部編集『不動産関連統計集』第35集(2013)、2012年11月。