战后日本经济发展是伴随着城市化而同步进行的。在实现经济恢复任务之后，1955年，日本经济重心转移到重化工业。随着大型工业企业在城市周边的大量聚集，日本的城市化进程不断加快，并逐渐形成了京滨、中京、阪神、北九州四个工业地带和东京、大阪、名古屋三大城市圈。工业化吸引大量地方人口向中心城市转移，导致城市住房供应紧张和地价上涨。原城市居民随着工资收入的增长和经济条件的改善，必然会出现改善住房条件和投资房地产的需求，从而进一步加剧了城市房地产的供需矛盾，并引发房地产价格持续上涨。

战后初期，日本仍然是一个农业国家。随着朝鲜战争后日本经济的全面恢复，自1955年起，日本全面进入工业化时代，大量农业人口开始向第二产业和第三产业转移，日本产业结构发生了巨大变化。截至1970年，日本制造业和服务业的从业人口迅速增长，并一直处于人口净流入状态。1970年以后，制造业从业者开始减少，而服务业却仍然持续处于人口净流入状态。由于受到城市就业压力、生存压力和“大城市工业限制法等”因素影响，大批工厂开始向地方迁移，这虽然缓解了日本六大城市的人口流入压力，增强了地方经济活力，但并没有改变农业人口和新增劳动力向城市转移的总体趋势。因此，随着日本经济结构调整的不断深入，大量人口涌向第二产业和第三产业，而这些从农村转出来的人口和新增劳动力主要聚集在大城市和地方城市，由此造成日本城市人口急剧增加，从而也构成了日本城市房地产刚性需求迅速增大的一个重要原因。

各地收入差距是造成人口流动的重要影响因素之一。在收入差距明显较大，而生存手段受到严重限制的条件下，人口将随着城市化进程而大规模流动。而当地区收入差距明显减小，生存空间和生活环境得到较大改善时，移动人口将可能脱离大城市而转向地方。而且，大城市就业压力、住房压力、通勤压力等生活压力不断增大，也必然导致人口的大量外流。70年代以后，由于东京等大城市的住房价格急剧高涨，大批劳动者不得不选择逃离东京，向东京都周围的千叶县、埼玉县、神奈川县扩散或转移。1955年，三县人口为739万人，1970年达到1271万人，超过东京都人口的1141万。在日本主要大城市地区，由于人口的大量迁入和聚集，造成了房地产市场巨大的刚性需求，从而直接拉升了三大城市圈的房地产价格。[11]

注释

[1]野口悠紀雄『土地の経済学』、日本経済新聞社、1989年。

[2]山田浩之「戦後の経済成長·都市化と国土政策」、『土木学会論文集』1994年、No.494。

[3]小林忠雄「戦後における土地問題と土地対策の展開」（上）、『日本不動産学会誌』創刊号、1985年。

[4]日本不動産研究所研究部「市街地価格指数」各年度。http://www.reinet.or.jp/

[5]伞锋：《日本地产泡沫的形成机制与应对政策的得失》，《日本学刊》2007年第6期。

[6]日本不動産研究所研究部『市街地価格指数』各年度。http://www.reinet.or.jp/

[7]櫻川昌哉·櫻川幸恵「地価変動に翻弄された日本経済」、池尾和人編『不良債権と金融危機』、慶應義塾大学出版会、2009年。

[8]福田泰雄「地価高騰と投機」、『一橋大学研究年報：経済学研究』、1989年。

[9]頭川博「高度成長下の地下高騰メカニズム:新沢·華山両氏の所説の批判」、『一橋論叢』75（2）、1976年。

[10]日本内閣府「国民経済計算確報」各年度。http://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/menu.html

[11]日本総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」、「国勢調査」、「日本の長期統計系列」各年度。http://www.stat.go.jp/data/index.htm