社会转型是一个复杂而长期的过程，社会转型总是伴随着经济发展、产业结构调整、居民收入增加、城市化进程等一系列经济活动而实现的。房地产作为人类生存和发展条件的基本要素之一，是一项直接关系着人们生活水平的硬性指标。经济发展速度、投资水平、社会收入分配机制等都直接影响着人们的住房需求和社会供给水平，并进而影响着房地产价格变动。

日本经济高速增长时期，正是日本地价的高涨时期。房地产市场的自身规模与发展速度作为经济增长的重要指标之一，毫无疑问与经济发展密切相关，且相互影响。但是，我们无法简单地论证是地价上涨导致经济增长，还是经济增长导致地价上涨。这如同鸡生蛋还是蛋生鸡蛋的问题一样，循环论证，最终难以得出一个可信结果。但是，1955年以后经济长期高速增长引起的工业用地需求、住房需求等直接刺激了城市地价上升。

图4-2 日本经济走势与地价走势的关系

资料来源：日本不动产研究所研究部：《市街地价格指数》。

内阁府：《国民经济计算确报》（以1900年为基准，68SNA）。

从图4-2可以看出，日本地价上涨幅度远高于经济增长幅度，而且经济增长率的变动总是先于房地产价格波动。在1974年第一次石油危机后，日本地价市场迎来了第一次地价负增长，然而当年的日本经济却依然保持了17%的旺盛增长势头。由此可以判断，在高速增长时代，日本经济的高增长拉动了房地产市场的旺盛需求。与之相反，1985年以后，虽然日本经济处于低速增长阶段，但东京等大城市的商业地产却投机猖獗。同期商业地价变动频率明显快于住宅地价、工业地价以及经济增长率，从而使投机经济远远超过实体经济，形成了巨大的经济泡沫和房地产泡沫，并最终导致了泡沫经济的崩溃。[8]

作为经济增长的重要驱动因素，企业扩大投资也是导致房地产价格高涨的主要推动力。即由于社会投资规模扩大，引起工业和服务业等用地需要和人员需求，而用地需求和劳动力需求都必然伴随着房地产需要的增长，从而最终推高地价。一般情况下，工业和服务业等的投资变化先于地价上涨而出现。与此同时，还必须看到，企业扩大再生产本身，意味着企业将生产剩余更多地用于生产积累，因此，自然会无形中压缩用于职工消费支出的份额，即企业职工的消费增长幅度低于企业投资扩张速度。反映在房地产供需关系上，则可能表现为居民的消费能力增长乏力，地价居高不下，因而可能加剧房地产泡沫的心理预期。[9]