江户时期以封建君主将军为顶点的政治体制被称为幕藩体制，幕府是将军的行政机构，而藩则是将军统制下的大名的行政机构。前者不仅具有中央政府的权利机能，包括国家对外主权及对内统治方针（诸如锁国、宗教、商品流通、货币铸造等统治机能）的确立；同时具有封建领主制统治的权利机能，即土地的分封（分封予大名）以及对幕府领地统治的领主权力的行驶；重要的是幕府是包括大名在内的武士集团的统合权力机关，以绝对的军事力量为背景，拥有对大名进行改易、移封、减封等处罚权利。后者在江户时期被称为“领知”或“知行所”，是大名对各自领地进行统治的行政机构，具有地方行政机构的功能。在以上统治结构下的土地所有，无疑首先是以领国分封的形式所体现——理论上讲土地所有权掌握在将军手中，并由将军分封予大名，这种领土分封建立在将军与大名之间的封建性主从关系之上，被称为“领主性土地所有”。然而必须注意的是，中世末期开始至江户初期，日本社会构造出现了一场重大的变革、即兵农分离[4]，兵农分离使武士脱离农业生产及农村地区，同时使农民的身份定格于农业生产；这一方面从根本上削弱了封建领主对土地的权利，一方面捆绑了农民与土地的关系，使“农民性土地所有”的色彩更加鲜明。由此可见，江户时期的土地所有关系，由幕、藩领主的“领主性土地所有”与农民的“农民性土地所有”两部分组成；换言之，理论上讲土地所有权掌握在将军手中，但实际上土地属于领主与农民共同持有。[5]

无论是“领主性土地所有”还是“农民性土地所有”均通过“石高”[6]体现，石高代表两者在各自群体中的身份、地位，同时是江户时期大米贡租制度、“石高制”[7]的基础。石高是“检地”——对每笔土地进行实地测量、对其等级及生产力（收成）进行认定或算出——的结果，该结果作为土地的法定生产力记入《检地账》[8]，成为江户时期封建领主统治农村的基本法律依据。

江户时期的检地与丰臣秀吉的太阁检地[9]有着直接的关系。江户幕府的检地可追溯至幕府成立之前、即1589（天正17）年的太阁检地期间。1589年德川家康在旧领五国[10]首次实施检地，次年8月德川家康成为关东地区领主之后，马上在新领国先后实施检地。德川家康期两大代表性检地，是伊奈忠次主持的“备前检地”，及大久保长安[11]主持的“石见检地”；前者于1590至1608年间，依次在伊豆国、武藏国、相模国、远江国、骏河国、尾张国等地实施，后者则于1596至1615年间，先后在武藏国、甲斐国、美浓国、越后国、石见国等地实施。除此之外，江户幕府于1649（庆安2）年实施“庆安检地”之时，首次出台了相对完整、规范的检地条例，即《庆安检地条目》或称《检地掟》，该检地条例是江户幕府“庆安检地”之前所有检地的综合成果。

为了维持与强化通过检地成立的土地关系（农民的耕种权与领主的征租权），1643（宽永20）年，幕府发布了《田地永久买卖禁止令》，明令禁止土地的“永久性买卖”[12]。该禁令由三部分组成：（1）对幕府代官发布的《河川堤防维修以及其他问题的对应方法》[13]中第三条，“富足百姓购买田地将致其生活不断富有，而贫穷百姓贩卖田地将致其生活不断贫困，因此今后禁止田地之买卖”。（2）对农民发布的《各村惩罚条例》[14]第十三条中“禁止田地的永久性买卖”的规定。（3）与上述禁令同时公布的《田地永久买卖惩罚条例》[15]，内容如下：“一、惩卖主牢狱之苦并予以驱逐，如本人死则其子同罪；二、惩买主牢狱之苦，如本人死则其子同罪，另购置田地由卖主之代官或地头取之；三、惩买卖交易之证人牢狱之苦，如本人死其子无罪；四、如有取田地之质权者仅享耕种收割之利，而其贡租仍由抵押者缴纳之例，则与永久性买卖同罪……”

上述禁令明确限制《检地账》中记载的土地持有者对所耕种土地的处分权，事实上其限制范围包括了大名、旗本及寺院领地，即不仅农民的土地买卖权被限制，大名、旗本、寺院等统治者对自己领国或“知行地”[16]的自由买卖权也同时被限制。虽然江户时期土地耕种权的移动并未能被上述禁令完全限制——民间的土地买卖通过抵押买卖等形式发生，而且领主通过领地的贡租抵押将土地的收租权转移到大商业资本家之处的状况也多有发生，但是从总体上讲《田地永久买卖禁止令》不失为幕藩体制下土地制度的基础。

对以上三条史料的分析如下：首先，史料（1）中明确指出买卖土地会造成百姓的贫富两极分化，可见幕府所关心的是如何维持幕藩体制的基础，即封建小农体制的存续。其次，史料（3）的一至三条明确规定土地买卖如有发生，买、卖及证人三方均将受到相应的惩罚，同时第二条还明确指出，买方购置的田地将由卖方代官没收，其维持领主权力的目的不言自明；另外虽然抵押买卖并不在土地买卖禁令之例，但史料（3）第四条却规定，如抵押贩卖的条件为该土地的贡租仍由卖方负担之时，该抵押贩卖与永久贩卖同罪，说明幕府不希望农民持有可以不缴纳贡租的土地。通过以上分析不难看出幕府禁止土地买卖的目的，在于防止农民之间的土地买卖影响或削弱领主的土地支配权，乃至维持幕藩体制下封建小农体制以及领主与农民之间的贡租关系。由于幕府的《田地永久买卖禁止令》是维护“领主性土地所有”权利的基本法令，所以不仅在幕府领地实施，几乎在所有大名领地都被尊为重要法令加以实施。