1928年《日苏渔业条约》的有效期为8年，1935年后日本开始忙于考虑修改有关渔业条约问题。此时对日本来说，最重要的是渔区稳定问题。据1932年“广田、加拉罕协定”，日本可以不通过竞买方式获得大部分渔区，如果这种方式继续采用，主要目的也达到了。
1935年4月，日本提出仅对渔业条约进行补充，不对条约进行更改，对此苏联表示同意。6月5日两国开始举行正式交涉，日本提出：（1）双方现有渔区12年内稳定。（2）设定代替竞买方式的租借渔区方式。（3）裁定合理的渔区租借费及支付方法。（4）把各渔区编制成渔区组。（5）调整捕捞量标准与确定计算方法。（6）严格执行渔业种类的国民待遇。（7）允许利用沿岸开展特殊渔业。（8）禁止限制河川入口处企业的渔业。对此苏联方面提出：（1）可以延长日本人租借渔区合同，但是最长延期只能是条约规定的租借期限5年。（2）承认特别合同租借期延长。（3）苏联国有企业保留渔区占整个渔区标准量的40%（比原来增加3%）。（4）不废除竞买制度，在竞买中日本人与苏联人均等地位。[10]可以看出，两国的主张存在很大距离。随着1928年《日苏渔业协定》接近期满，日本被迫提出先缔结临时协定。1936年5月25日，双方签订第1份临时渔业协定，同意1928年《日苏渔业条约》延长到1936年12月31日止。
经过多次协商，1936年10月双方达成协议，其主要为：（1）特别合同租借渔区期满后，可以在同样条件下延长到8年期。（2）合同期延长应为同样条件延长。期满后租借区的费用支付除国有企业债券外，其他可以在同样条件下延长3年。（3）现行的国有企业债券换算率规定金额条款使用5年期。[11]最后双方约定在当年11月20日为签字日期，然而临近签字日期，苏联却没有任何反映。实质上自1936年11月日德两国签署针对苏联的《反共产国际协定》后，苏联即转变了对日政策。
随着第1份临时渔业协定接近期满，为了保持渔业条约继续有效，日本主动交涉，苏联同意渔业条约可以延长1年期限，但是不同意有关渔区稳定合同继续有效。这样在1936年12月28日，双方签署了第二份渔业临时协定。
1937年10月苏联宣布，1938年2月仍在海参崴举行租界渔区竞买会。日本抓住此机会再次向苏联提议，尽快签署已经达成一致的协定。但是苏联拖到11月20日才做出回答，苏联副外交人民委员斯托莫尼亚科夫表示，苏联政府准备签署新的渔业条约，但不是1936年两国达成妥协的草案，因为其已经不能适合目前的形势，特别是1928年《日苏渔业条约》中包含着给予日本人扩张权利的条款，现在肯定不能承认。
1937年12月16日，重光大使会见斯托莫尼亚科夫，提出如果年内不能签署新的渔业条约的话，那么在此之前只能再延长现有的渔业权行使。对此斯托莫尼亚科夫表示，同意延长到新的渔业条约签署前，但是不能无限延长。1937年12月29日，两国签署了同样内容的第3份渔业临时协定。
1938年日本又面临有关罐头工厂附属渔区的特别合同期满问题。1938年9月21日，重光大使向苏联提议交涉，对此苏联外交人民委员李维诺夫指出，首先，日本的渔业权益是根据1905年《朴次茅斯条约》获得，但是日本却违反了该条约中有关宗谷海峡航行自由的规定。1938年5月，苏联冷冻船在宗谷海峡被日本以侵入禁区为由扣压。其次，日本没有履行有关中东铁路购买资金支付的保障义务，伪“满洲国”停止支付有关中东铁路购买资金600万日元。
11月28日，苏联向日本新任驻苏大使东乡茂德表示，日本在没有履行中东铁路购买资金支付义务之前，苏联不可能与其进行缔结新的渔业条约的交涉。如果在本年内不能进行有关交涉，租借期满的渔区，因军事与保护渔业需要而把40个渔区收回，其他渔区必须要经过竞买方式租借。另外有关罐头工厂附属渔区的特别合同也仅能签订延长1年期的临时协定。
12月8日，东乡茂德大使就苏联提出有关问题做出解释，指出在宗谷海峡日本领海内设置禁区并不违反《朴次茅斯条约》中有关规定。有关未支付购买中东铁路资金问题，与渔业问题无关系，该问题是因苏联没有完成应向伪“满洲国”支付的债务引起的。如果苏联有诚意的话，特别是如日本所希望那样签订长期渔业条约，日本愿意在有关支付中东铁路购买资金问题上认真考虑。对此苏联没有理睬，到1938年底，有关两国渔业条约、渔区稳定合同与特别渔区合同都已期满。这样日本自1905年9月《朴次茅斯条约》以来一直主张的渔业权益存续性，形成了中断。
1939年1月2日，日本如以往一样，把共计370个渔区费用通过设置在海参崴的朝鲜银行，向苏联全部交纳，结果苏联仅接受其中52个普通渔区的费用，并提出其他渔区的租借应通过竞买方式获得。对此日本提出渔业权行使方法应该由两国政府协商决定，苏联单独决定采用竞买方式是侵害了日本的渔业权，对此苏联不予理睬。为了解决渔区租借问题，日本从实际出发，主动与苏联进行交涉。1939年3月8日，日本提出：（1）苏联不能剥夺取日本人的渔业权益。（2）租借期限应为5年期。（3）包括租借区的费用在内的各种费用支付按原来条件进行，苏联要对此给予保障。[12]对此，苏联表示除第一条外，其他内容可以考虑。尽管日本不断提出抗议，1939年3月15日苏联仍举行了海参崴渔区租借竞买会。通过竞买方式及后来的调整，日本基本保住了渔区经营。1939年4月2日，两国签署了第4份同样内容的临时渔业协定，这样也解决了1939年日本渔业问题。