当星河湾、南国奥林匹克花园所引发的华南板块效应在珠江三角洲一浪高过一浪的时候，远在长江三角洲的华东地区也正感受着大盘运动和郊区化的浪潮。而当杭州的宋城集团重锤响鼓，用泛地产的理念把旅游地产演绎得风风火火的时候，王志纲工作室策划的另一个面积近七千亩的大型项目——天都城，也横空出世了。

2001年9月中旬，杭城人期待已久的天都城终于在西子湖畔的望湖宾馆开盘了。当天都城以超级沙盘和模型展现在人们面前的时候，当充满法兰西浪漫风情的卫星城蓝图打开的时候，当人们看到这里不仅有郊野公园、休闲婚礼公园，还有原汁原味的巴黎香榭丽舍大道、枫丹白露公寓的时候，才真正理解了“住在杭州”的价值和意义。

天都城开盘当天，首期10万平方米的住宅在一个上午内销售一空；9月30日，二期8万平方米的住宅又在顷刻间售罄。天都城的开发商——浙江广厦集团董事会，随即调整战略，准备在即将召开的西博会期间再加推20万平方米的商品房以满足市场的需求。

而这一切，都离不开泛地产理论的探索和实践。

两年前的天都城所在地，还是余杭市郊外黄鹤山附近的一片荒郊野岭，占地八百余亩。对于这块地，余杭市政府原本有自己的打算。

余杭素有“鱼米之乡、丝绸之府、花果之地、文化之邦”之称，是长江流域“良渚文化”的重要发源地之一，已有五千年的历史，人口约八十万，钱塘江、大运河、东苕溪纵横而过，土地肥沃，气候温和，经济繁荣，旅游资源丰富。

余杭地处杭州东北部，可杭州未来的城市发展重点是南扩与萧山连为一体。在这种态势下，余杭区位的比较优势就可能被逐步弱化。所以，如何在大杭州城市化和城乡一体化进程中改善自身的区位条件，如何在与周边市县的区域竞争中抢占先发优势，是余杭市所面临的重大战略课题。

正是在这种背景下，余杭市政府想依托邻近杭州市的优势，利用交通便利的条件，积极开发历史文化遗产和自然风景资源，通过高科技娱乐、自然风光和人文遗产吸引旅游者，建设功能齐全的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地——余杭东方科学乐园。

但由于种种原因，项目立项三年后，科学乐园还连影子都没有。怎么办?1999年10月，刚刚收购了东方科学乐园这个烂尾项目的年轻老板斯正明想到了王志纲，专程来到工作室，想救活这个马拉松项目。

听完斯正明的介绍，又看罢材料，王志纲笑了笑说：“这是一个在错误的时间、错误的地点策划的一个错误的项目，所以有了一个错误的结果。这样做，项目烂尾是必然的。为什么这么说呢?浙江是旅游大省，在杭州附近的黄鹤山生态环境不错，因此当地政府想当然地圈了地。然后加入科技，凭这点简单的想象力就开始立项、定位，至于投入产出、市场在哪里，没算账。这种主观性甚强的项目开始很热闹，以后怎么开发，却完全是一头雾水。深圳的科技公园破产了，因为企业是要讲究滚动开发的，特别是房地产，一下子要投资十多个亿才能成功，这种风险谁会承担?这种操作模式带着浓重的主观臆想色彩，它的论证过程是脱离实际的，因此死亡也是必然的。”

不久，王志纲工作室的先遣队到项目实地考察，更觉得科学乐园的想法是错误的。该地位于余杭市星桥镇，东依临平镇，西接杭州江干区，北抵黄鹤山，虽然距杭州市区中心地段武林广场仅十多公里，但车程是40分钟，除了乐园占地，周边还有二期山地约两千五百亩，远期控制用地约三千五百亩。唯一值得称道的是附近的黄鹤山，它是从上海到杭州路遇的第一座山峰，草木葱茏，林壑优美，换句话说，这里倒是适合人居住。

但首先要解决的问题是，如何把生地变熟地，如何把一块风景秀丽却有些冷僻的地方变成人们愿意来的旺地。

经过一番实地考察，王志纲工作室认为：黄鹤山环境固然优美，但它养在深闺无人识，没有人气，缺乏各种配套，在这里投资无异于垦荒，项目开发商在环境配套上的投资花费会很大。此外，杭州的人造景观已经泛滥，市场出现过剩局面，科学乐园作为投资巨大的人造景观项目，产品生命周期又十分有限，投资风险极大。同时，来杭州的游客平均停留时间两三天，而黄鹤山又不在杭州的主要旅游路线上，吸引游客的代价会很高。怎么办?要扭转局势，防危机于未然，必须在战略上调整思路。

既然科学乐园的定位被全盘否定了，那么，这张白纸上应描绘怎样的图案呢?

根据王志纲工作室“跳出地产做地产”的泛地产理论，要想把生地变熟地、麻布变锦缎，就必须先做旅游，后做房产，综合开发，滚动发展，通过超常思维、超大规模、超强力度的开发，把项目所在的余杭市星桥镇建设成为华东地区最大的综合性、超大型的旅游娱乐休闲度假中心，建设成人才汇聚、充满现代气息的新型卫星示范城和大杭州的旅游、教育和高新技术产业的重要基地。因此，这绝不是一个简单的项目，而是一座地地道道的21世纪的卫星城。

首先，要搞清楚项目的核心优势在哪里，然后再根据核心优势去整合各种隐性资源和显性资源，以最大限度地发挥项目具有的潜力。在这种思维方式下，劣势往往可以转化为优势，使项目迸发出巨大的多元效应。

从长远看，这块生地由于其独特的地理位置和优越的自然环境，不仅有旅游和休闲度假的价值，更具有居住价值。但如果就此，单一地开发旅游，未免有些不切实际，因为即使附加上休闲、度假的内容，短期内也不足以成功，只有再进一步开发房地产，才能最大限度地发挥地块的综合整体价值优势，保证投资利益。简而言之，就是给余杭一个说法，打造一座城市。

具体应该怎么操作呢?

首先，要充分利用余杭的地理优势和政策优势，加快城乡一体化进程，让余杭主动向杭州靠拢，模糊与杭州之间的行政界限，造成与杭州经济一体化的既成事实。同时，调整本地经济产业结构，改变区域条件和环境，提升区域形象，使经济进入快速发展通道，保持快速、可持续发展。因此，无论是从战略还是从战术的角度，地块条件决定了该项目的开发早已不是一个孤零零的项目，而是综合的、整体的区域开发。

如果操作得当，它将是一个卫星城镇的规模，甚至是一个杭州副城的规模，整个工程建成后可入住人口12万，并能提供2000～8000个就业机会，将极大地推进余杭的城市化进程，实现余杭和杭州之间的经济一体化，同时带动当地第三产业的高速发展。

俯瞰杭州市周围，已很难再找到如此广阔的空间进行土地开发了，有了这片土地就有了整个开发战役成功的基础。问题在于，大环境要做大文章，大规模的优势如何充分发挥出来?以规模优势降低成本只是基本手段，更重要的是如何与政府通力合作，使项目区域形象不同于一般的住宅小区。

至此，一个余杭市改革开放以来投资最大的项目——天都城渐渐露出了一角。紧接着，就是怎样启动天都城的问题了。

按照王志纲工作室长期以来对人类居住行为的研究：人们对生活的追求有一个从浅至深、由表及里的过程，即观光、旅游、休闲、度假、最后是居家。这五个阶段一般是循序渐进的。观光、旅游，肯定会以杭州西湖和宋城集团的主题公园为核心，天都城没有优势。但天都城环境优美，空气清新，恰恰可以作为人们休闲度假的地方。确立了这个特色，距离居家就只有一步之遥了。

正是大旅游的多样性，给天都城提供了休闲度假市场这一切入点。杭州市场的旅游项目多以观光为主，市场正呼唤一种以休闲为内容的向纵深开掘的旅游新形式。从生活角度说，愈来愈高强度的生活和工作使人们愿意走出户外；对城市人来说，除了西湖，他们渴望新的休闲度假地；从发展的角度看，物质的丰富使人们对生命的健康状况更加关注，人们需要通过健康来实现生命理想，因此，体育产业作为新的经济增长点越来越受到重视，有着巨大的市场潜力和良好的市场前景，其中的体育休闲市场发展最为迅猛。

把天都城定位为一个休闲度假式的旅游项目，有几大优势：在做旅游的时候，它是旅游项目；在做房地产的时候，它是配套项目；它营造了优美的环境，为房地产开发奠定了基础；它与杭州现有的旅游项目具有差异性，满足了人们对旅游、休闲业的新要求——参与性强、个性化消费。当旅游休闲项目使得市场和消费者对项目地块认同时，启动房地产就顺理成章了。

先用旅游、休闲带动人气，然后吃着碗里的、瞄着锅里的，为房地产的开发做好准备，最终带动整个区域板块的经济快速发展。环环相扣，这就是启动天都城的基本思路。

基于这种思路，黄鹤山地块的旅游项目由天上人间乡村俱乐部(度假村)和欢乐四季郊野公园构成。其中，欢乐四季郊野公园是为天上人间乡村俱乐部构筑的一个平台，为它提供优美的环境，包容性很强。乡村俱乐部则是满足人们休闲度假生活中各种需求的场所，同时也是未来房地产的配套。

在王志纲工作室的策划报告里，一个崭新的城市被勾勒出来：欢乐四季公园、天都国际度假中心、青少年素质教育基地、香榭丽舍欢乐大街、天都文化体育广场、天都广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会，以及与之相配套的天都教育园区、商场、医院等，它集旅游景区、教育园区、数码社区于一体……

为保证项目的顺利进行，王志纲工作室专门起草了《关于项目开发的背景、基本思路和战略意义》的报告。2000年4月27日，正值余杭市“三讲”尾声，市政府六套班子召开了工作会议，专议天都城项目。为此，王志纲亲抵余杭。

在这次非同寻常的会议上，王志纲代表发展商畅谈了未来天都城在余杭市经济发展中的重大战略意义以及怎样在大杭州的基础上打好天都城这张牌，从而强化余杭纳入新杭州重点规划的力度。接着，天都城的主要开发商——浙江广厦集团董事长楼忠福也表述了投资的决心和项目的准备情况。

一席高屋建瓴的侃谈之后，王志纲匆匆离场。两小时后，当王志纲正在杭州机场候机准备返回深圳的时候，电话响了。电话那头传来斯正明兴奋的声音：“王老师，会议一致通过天都城项目的发展计划，认为项目有‘三个一流’——一流的策划机构，一流的发展商，一流的项目。”随后，余杭市通过市长办公会议形成了对天都城项目支持的政府文件，该项目的第三期土地扩展进入了工作程序，项目用地从最早的800亩扩展到了后来的7000亩。

2000年10月18日，古老的杭州城沉浸在一派节日的气氛中，沉寂了70年之久的西湖博览会终于向世人揭开了面纱。一时间，来自五湖四海的大小商家、政府要员欢聚一堂，共同庆祝这世纪之交的盛事。

正当人们流连在西博会的各个展馆里的时候，本届展会最大的项目——总投资80亿元、建设周期长达七八年的天都城，率先和两家开发商签约。作为浙江省迄今为止最大的城市综合开发项目，天都城引起了国家有关部门的高度重视，并很快被以国家卫星城市建设示范项目的名义上报了建设部。

11月8日，天都城项目破土动工，浙江省委常委、杭州市委书记王国平及市领导徐松林、浙江省建设厅副厅长张振等出席了开工典礼，并为工程奠基。

紧接着，《杭州日报》整版隆重推出《天都城宣言》——“天堂都市，东方巴黎。”杭城人看到了一个建立在全新理念基础上的城市，听到了天都城向未来的居民们作出的十大承诺，他们已经有点按捺不住心中的渴望了。

这的确是一次具有划时代意义的变革。中国人对家向来充满了眷恋和思念，随着人们生活水平的日益提高，通过改善自己的家居环境来提高自己的生存质量，几乎是每个人不约而同的选择。但遗憾的是，这种选择的空间常常有限。对于大多数人来说，你可以选择家居，可以选择社区，但你却无法选择生活的城市，对家园的向往只能局限在发展商提供的一亩三分地上。如果城市的状况令人摇头，即使家居再美，居住者又怎么能高兴得起来呢?对于这个问题，天都城是一个彻底地解决，一个近乎完美的答案。

天都城的意义恐怕还不止于此。它从当初一个不起眼的小项目裂变成今天一座人们梦想中的城市，改变的不仅是一个项目，还是一个城市的发展命运、一个区域发展的明天。

值得一提的是，在天都城的运作过程中，国务院批准余杭撤市划区，纳入杭州。“好风凭借力”，这更为天都城的出台鼓足了风帆。

“善弈者谋势”。此例再一次有力地证明了王志纲工作室为天都城所确立的战略定位的准确性。而2001年9月天都城的横空出世，则再一次验证了王志纲工作室经过长期实践摸索出来的泛地产理论的巨大威力。

思路决定出路，理论指导实践。王志纲曾把泛地产比作一个超级平台，在这个新的平台上必须要掌握新的思维方式，新的观察问题、分析问题、解决问题的方法，新的理论武器和操作手段。泛地产进可攻，退可守，它不仅可以救活一个大盘项目，带动一个区域，甚至可以撬动一座活生生的城市。

那么，究竟什么是泛地产呢?